05/11/2019
Muito se discutiu nos condomínios e no meio jurídico a respeito da proibição ou liberação da oferta de imóveis residenciais para locações de curta temporada em plataformas digitais, como o Aibnb. De um lado proprietários preocupados com a segurança de seu patrimônio e, de outro, proprietários interessados em gerar renda por meio do oferecimento de suas unidades autônomas ou de parte delas, com custo acessível para viajantes.
Tal questionamento surgiu a partir da indefinição da natureza jurídica dessa modalidade de contrato. Seria a locação por temporada regulamentada pelo artigo 48, da Lei do Inquilinato, ou refere-se ao serviço de hospedagem previsto no artigo 23, da Lei 11.771/2008, que dispõe sobre a Política Nacional de Turismo? Ou, então, seria um contrato atípico?
Os que defendem a proibição fundamentam-se nos artigos 1.277 e 1.336, do Código Civil, que reconhece o direito do proprietário do prédio de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde de seus moradores, assim como obriga a preservação da sua destinação como exclusivamente residencial, nos termos da Convenção Condominial.
Já os que apoiam a liberação sustentam o direito de propriedade previsto no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, complementado pela faculdade de uso, gozo e disposição da propriedade, estabelecida no artigo 1.228, do Código Civil, desde que exercidos em consonância com suas finalidades econômicas e sociais, e de modo que preserve a flora, a fauna e as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico/artístico.
Diante deste cenário, no último dia 10 foi iniciado o julgamento do REsp 1.819.075, pela 4ª Turma do STJ, a fim de consolidar o entendimento jurisprudencial sobre a matéria, sendo o voto do Relator Ministro Luis Felipe Salomão, a favor da liberação das atividades locatícias pelo condomínios residenciais, uma vez que “a atividade de locar quartos em seus imóveis não caracteriza-se como contrato de hospedagem, mas sim como locação de temporada”.
Em seguida, acrescentou: "a locação por curto espaço de tempo, com alguma rotatividade de inquilinos, não configura contrato de hospedagem e o fato de os recorrentes auferirem renda com as locações não demonstra que tenha havido exploração comercial ou, mais importante, afronta à destinação residencial do edifício". Neste sentido, caso os condomínios proíbam a locação temporária, prevista em lei, haverá violação direta ao direito de propriedade.
No momento, o julgamento encontra-se suspenso em virtude do pedido de vistas do Ministro Raul Araújo, aguardando-se o desfecho da demanda.
Ainda que os condomínios possam adotar medidas para manter seu regular funcionamento, como o cadastro antecipado dos hóspedes, uma solução factível seria a aquisição por estes proprietários a favor da liberação de apartamentos em prédios, em sua essência, desenvolvidos para investimento imobiliário, o que possibilita, inclusive, o aumento da rentabilidade pelos diversos serviços e comodidades oferecidos aos usuários.
Exemplos destes projetos são o On Lorena e o On Melo Alves localizados na região dos Jardins, em São Paulo, apresentados nas próximas postagens, juntamente com o modelo de negócio Vitacon!
