Seven Administradora de Condomínios

Seven Administradora de Condomínios Para uma melhor gestão condominial

Morar em condomínio é exercer o bom senso e o espirito de coletividade diariamente. Porém não é o que temos visto nessa ...
27/06/2022

Morar em condomínio é exercer o bom senso e o espirito de coletividade diariamente. Porém não é o que temos visto nessa quarentena, muitos condôminos relatam que houve um grande aumento de atritos entre os vizinhos.

Com as áreas de lazer fechadas, alguns moradores decidem por fazer festas e confraternizações em seus próprios apartamentos, gerando desconforto para os vizinhos, e muitas reclamações para o síndico.

Por se tratar de um momento atípico, muitas pessoas tem dúvidas com relação as proibições nos condomínios.

Afinal, o síndico pode barrar festas nos apartamentos durante a quarentena?

Sim, o síndico pode intervir caso um morador decida fazer algum tipo de confraternização que envolva uma aglomeração de pessoas.

Mesmo que seja em área privada, a circulação de varias pessoas desconhecidas dentro do condomínio pode colocar em risco a saúde dos moradores que estão seguindo as recomendações de isolamento.

Existe ainda o fato de que muitos condôminos estão trabalhando home office, famílias com crianças e idosos, ou profissionais que trabalham com os ditos serviços essenciais, que precisam descansar, porque suas atividades estão exigindo o dobro nesse período.
Tudo isso deve ser levado em conta por aqueles que cogitam a ideia de fazer uma festa em seu apartamento.

Em casos extremos onde o condômino não respeite os pedidos do síndico e não aceite uma mediação amigável, a polícia pode ser chamada para que a situação seja resolvida.

E pessoas da família ou amigos?

O ideal é que apenas moradores entrem e saiam do condomínio, porém, não existe nenhum motivo para que um familiar ou amigo seja impedido de visitar um condômino. Mantendo, claro, o bom senso e evitando grupos com mais de 3 pessoas.

Devemos lembrar que o direito individual não sobrepõe o coletivo, estamos vivendo momentos difíceis, e mais do que cuidar de si mesmo é essencial cuidar e pensar no próximo.

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A inadimplência é um problema, infelizmente, comum que assola grande parte dos condomínios do Brasil. Por isso, muitos s...
27/06/2022

A inadimplência é um problema, infelizmente, comum que assola grande parte dos condomínios do Brasil. Por isso, muitos síndicos precisam correr atrás (quase que literalmente) dos condôminos inadimplentes para tentar reaver esses valores em atraso.

Para que o condomínio consiga receber os valores atrasados, é muito comum que o síndico ofereça acordos aos condôminos. Mas apesar de ser uma prática legal, o síndico deve se atentar as condições que são ou não permitidas. Veja:

Cobrar

O síndico não deve ser invasivo ou constranger o condômino inadimplente e em hipótese alguma deve divulgar a sua identidade aos demais moradores.

Descontos

As cotas condominiais são acordadas em assembleia, por esse motivo o sindico não pode disponibilizar descontos das cotas condominiais, pois o dinheiro pertence ao condomínio. Essa prática poderá ser considerada ato ilícito e o síndico será obrigado a ressarcir o condomínio.

Abater juros

Em caso de multas e juros os síndicos possuem competência para aplicá-las, porém não possui a mesma autonomia para isentar um condômino de pagá-las. Consulte sempre a convenção e as atas que definiram o assunto.

Parcelar

Os parcelamentos devem ser analisados caso a caso antes de serem feitos, apesar de ser uma pratica legal, o síndico deve respeitar o que a convenção do condomínio diz sobre isso.

Observação: No caso de ser uma unidade alugada, todas as notificações, cobranças e acordos, devem ser feitos em nome do proprietário.

Em todo caso, recorrer a medidas judiciais deve ser um dos últimos recursos do síndico e um acordo amigável é sempre a solução mais indicada e benéfica para ambos os lados.

E os condôminos que já tem acordos? Ainda são considerados inadimplentes perante o condomínio?

Essa situação gera bastante discussão no âmbito condominial, ao passo que os condôminos que estão com um acordo e cotas condominiais em dia são considerados adimplentes com as suas obrigações condominiais.

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Um dos maiores desafios de grande parte dos condomínios é combater a inadimplência, muitos gestores encontram dificuldad...
18/06/2022

Um dos maiores desafios de grande parte dos condomínios é combater a inadimplência, muitos gestores encontram dificuldades em reaver valores em atraso, ou acabam empurrando a situação por muito tempo.

A demora para a cobrança de débitos pode resultar em grandes prejuízos para o condomínio, pois diferente do que muitos pensam, as dívidas condominiais podem prescrever depois de certo tempo, por isso a agilidade é um fator importante para minimizar esse grande problema.

Entenda como funciona:

A partir de quanto tempo um condômino é considerado inadimplente?

A partir do 1º dia útil após o vencimento do condomínio, o condômino já é considerado inadimplente, tendo até 30 dias para regularização da situação, podendo culminar em ação de judicial.

A dívida pode prescrever?

Como vimos acima, sim, a dívida de condomínio prescreve após o período de cinco anos.

Pode parecer um período grande, porém reaver os valores atrasados pode levar bastante tempo, e com isso, o condomínio pode acabar perdendo o direito de cobrar esses condôminos devedores.

O que fazer para que isso não ocorra?

É muito importante que o síndico acompanhe de perto os condôminos que estão em débito, a ação rápida é essencial para que o condomínio não seja prejudicado.

No momento que o condomínio entra com uma cobrança judicial, o prazo da prescrição da dívida deixa de correr, dessa forma o condomínio ainda tem chances de reaver o valor das taxas condominiais atrasadas mesmo que passe os cinco anos.

Dívida de condomínio pode ser parcelado?

Embora seja de interesse do síndico reaver esses valores para o condomínio, os parcelamentos devem ser analisados caso a caso antes de serem feitos. Mesmo se tratando de uma pratica legal, o síndico deve respeitar o que a convenção do condomínio diz sobre isso.

Quem não pagar o condomínio pode perder o imóvel?

O pagamento da taxa condominial está previsto no Capítulo VI do Código Civil, especificamente nos artigos. 1.315 e seguintes. Com o não pagamento da taxa, é possível o ajuizamento da ação competente a fim de que o condomínio receba os valores devidos de forma atualizada.

O débito condominial é obrigação propter rem, ou seja, proveniente do próprio imóvel, é possível que este seja penhorado para fins de garantia do débito, ainda que este seja o único imóvel que o devedor possua e nele resida.

Dessa forma, uma vez penhorado o imóvel e, persistindo a dívida, o bem vai à leilão e o valor ali arrecadado é revertido para o pagamento do débito.

A manutenção dos equipamentos de combate a incêndio é extremamente necessária para garantir a segurança dos moradores e ...
17/06/2022

A manutenção dos equipamentos de combate a incêndio é extremamente necessária para garantir a segurança dos moradores e do condomínio.

Pense: quantas pessoas criam situações de risco de incêndio diariamente?
O não cumprimento da regulamentação pode resultar em multas salgadas para o condomínio. Portanto, siga o calendário de recargas de extintores à risca.

Normalmente, os extintores de água ou pó químico devem ser recarregados uma vez ao ano. Já os equipamentos de gás carbônico precisam de recarga a cada seis meses. Estas estimativas, no entanto, só são válidas se os extintores estiverem em excelente estado.

Isso significa que, se houver descarga, ou se os anéis da válvula forem danificados nesse meio tempo, é preciso fazer a manutenção antes do prazo médio estipulado. Além disso, a mangueira também merece cuidados: a cada cinco anos ela deve receber um ensaio hidrostático, ou em menor intervalo, caso o extintor sofra algum dano sério.

A Pontual está sempre de olho na sua segurança. Fique atento às nossas dicas.

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O Estatuto da Criança e do Adolescente diz que crianças menores de dez anos devem ser acompanhadas dos pais nos locais p...
16/06/2022

O Estatuto da Criança e do Adolescente diz que crianças menores de dez anos devem ser acompanhadas dos pais nos locais públicos de diversão.
Trazendo a questão para o contexto do condomínio, teríamos que aplicar a regra ao uso de todas as áreas de lazer.

A questão é delicada e divide opiniões. Em especial pela questão do barulho nas dependências do condomínio. Porém não é possível impor nada. O recomendado é que a questão seja regulada por meio de votação em Assembleia e registrado no Regimento Interno.

É importante que existam regras claras quanto à idade para cada espaço, brinquedo, horários e necessidade de acompanhamento e supervisão dos pais ou responsáveis, bem como as penalidades no caso do descumprimento do Regimento Interno.

A Pontual destaca que o foco deve ser SEMPRE o equilíbrio entre bem estar e segurança de todos.

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As regras de entregas do condomínio devem ser claras e bem definidas no regimento interno e aprovadas em assembleia para...
15/06/2022

As regras de entregas do condomínio devem ser claras e bem definidas no regimento interno e aprovadas em assembleia para que os problemas não se multipliquem também.
A segurança e bem estar de todos devem estar em primeiro lugar. Para isso, seria ideal que os entregadores ficassem sempre do lado de fora dos portões do condomínio – sejam eles de entregas rotineiras como de refeições, de medicamentos ou outros.

Existem também as entregas de grande porte como móveis e eletrodomésticos. Para estas entregas a portaria deverá ser avisada e o morador da unidade deverá estar presente para acompanhar os prestadores de serviço em todo o trajeto.

Um ponto importante da vida em comunidade é a segurança coletiva, que deve permanecer a cima do conforto individual.
O síndico deve estar atento a estes procedimentos e fazer cumprir a regra garantindo assim a segurança de todos.

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O barulho com certeza é um dos pontos que mais pedem a atenção do síndico.Apesar de recorrente, este assunto gera grande...
14/06/2022

O barulho com certeza é um dos pontos que mais pedem a atenção do síndico.
Apesar de recorrente, este assunto gera grandes dores de cabeça para síndicos e moradores de muitos condomínios.

Afinal, quando acaba o direito de ouvir uma música, secar os cabelos, ligar a hidromassagem entre outros barulhos rotineiros de casa e começa o direito do vizinho de estar sossegado em seu apartamento, descansando após um longo dia de trabalho?
Via de regra, os horários em que são permitidos fazer barulho estão na convenção e no Regulamento Interno dos condomínios.

O período mais comum para se aceitar barulho é das 8h às 22h da noite.
Geralmente o síndico é um dos primeiros a saber que há alguém incomodado com barulho no condomínio.

O síndico pode ter um papel de facilitar o diálogo entre as partes envolvidas, de forma a se chegar num acordo para todos.
Porém, é importante salientar que ele só deve realmente interceder de forma mais contundente quando houver reclamação de mais de uma unidade.

As reclamações devem ser feitas por escrito, via livro de reclamações ou por e-mail. Assim se gera o registro do incômodo e o “vizinho barulhento” não terá como contestar.
Outro ponto importante da participação do síndico diz respeito às multas – que devem acontecer de acordo com o regramento de cada empreendimento.

Mesmo se a convenção e/ou o regulamento interno forem omissos quanto a esse assunto, é preciso seguir a lei, que através do Código Civil: “Art. 1.336.
São deveres do condômino: (…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Existem outras leis específicas sobre perturbação por barulho. É importante consultar a legislação do seu Estado e Município para saber como cumprir a Lei.

Umidade na parede, manchas escuras no teto do banheiro, pintura descascada, são indícios claros da existência de problem...
01/06/2022

Umidade na parede, manchas escuras no teto do banheiro, pintura descascada, são indícios claros da existência de problemas com infiltrações.

Além de ser bastante comum nos condomínios, costuma ser motivo de muitas dores de cabeça e gera danos à estrutura do edifício.

E não é só isso, as Infiltrações acumulam água na estrutura, que acabam criando um ambiente muito propício para a proliferação de fungos, e um meio de fácil propagação de vírus causadores de problemas respiratórios.

No cenário atual, isso é mais preocupante, visto que, as infiltrações podem deixar o condômino mais vulnerável a problemas respiratórios, consequentemente ao covid19 também.

Caso o condômino perceba qualquer um dos indícios citados acima, como: umidade na parede, manchas escuras no teto, pintura descascada ou estufada, é essencial a avaliação de profissional capacitado para identificar a origem e a extensão o quanto antes.

Hoje existem empresas especializadas que identificam exatamente onde a infiltração ou vazamento está, por isso não é recomendado que o próprio morador tente consertar o problema, visto que ele pode acabar sendo apenas mascarado, mas continuar a danificar a estrutura e a saúde dos residentes do local.

Se algum morador identificar uma infiltração originada em área comum, o mesmo deve relatar imediatamente ao zelador do prédio e ao síndico, que ficarão responsáveis por buscar uma solução.

É importante estar atento, quanto mais cedo as infiltrações forem detectadas, menores serão os prejuízos.

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Quem mora em condomínio sabe que assembleias podem, muitas vezes, ser cansativas por conta das divergências de ideias qu...
31/05/2022

Quem mora em condomínio sabe que assembleias podem, muitas vezes, ser cansativas por conta das divergências de ideias que acabam em conflitos, por isso listamos algumas dicas sobre como lidar e até mesmo evitar situações de atrito e desconforto.

Tente limitar uso da palavra ao ponto específico abordado na pauta do edital, além disso determinar o horário e a duração da assembleia, antes mesmo que ela comece.

Para que não haja a inversão de pauta e perda de foco, o presidente não deve deixar que os condôminos se manifestem sobre assuntos que não estão determinados. Caso haja insistência por parte dos moradores, tome a palavra e sugira que este assunto seja discutido no final da reunião.

Nenhum dos assuntos que não constar na pauta, deve ser aprovado ou até mesmo discutido. Caso algo desse tipo aconteça, o ideal é fazer o registo na ata em tópicos e abordá-los em uma próxima assembleia. Dar andamento objetivo à assembleia é a melhor maneira de evitar climas exaltados e de agressividade.

Em uma assembleia, geralmente os condôminos sabem quem costuma ser o causador de polêmicas. É importante identificar esse indivíduo e não deixa-lo tomar conta da reunião com assuntos não convenientes aos assuntos abordados. Seja firme se preciso!

Se a reunião prevê a análise de ponto polêmico, é aconselhável encaminhar o assunto aos condôminos com bastante antecedência.

Você como síndico deve estar sempre disposto a esclarecer dúvidas e ser um conciliador.
Esteja atento ao livro de ocorrências (livro para o registro de queixas) e intervenha de maneira rápida para que pequenos problemas do dia a dia não atrapalhem à reunião do condomínio e contaminem o clima.

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Pequenas fissuras que surgem ou aumentam de tamanho, pilares que começam a inchar, vigas trincadas, reboco soltando, man...
27/05/2022

Pequenas fissuras que surgem ou aumentam de tamanho, pilares que começam a inchar, vigas trincadas, reboco soltando, manchas de umidade, ferragem exposta; são alguns dos indícios de patologias. Elas podem surgir por diversas causas podendo comprometer a segurança e estabilidade da edificação.

Ações corretivas devem ser tomadas de forma emergencial quando problemas surgirem de forma repentina, mas a indicação é de que seja feito acompanhamentos através de inspeções prediais que avaliam as condições gerais do concreto e da ferragem.

Deixar para agir quando o problema já está agravado além de caro se torna uma atividade de risco, a recuperação estrutural necessita de avaliação técnica, acompanhamento de profissionais não somente habilitados, mas que possuam experiência nesse tipo de atividade.

Para que isso não se torne um fardo na administração condominial o Plano de Manutenções deve conter a Inspeção Periódica das estruturas, assim as ações preventivas se tornarão parte dos trabalhos “cotidianos” do condomínio, evitando despesas extras e aquele susto no boleto do condomínio!

Prevenir quando se trata de estrutura é a única forma de garantir segurança ao morador e vizinhança!

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Todo condomínio tem algum tipo de área de lazer, playground, quadras poliesportivas, piscinas, salões de festas, churras...
25/05/2022

Todo condomínio tem algum tipo de área de lazer, playground, quadras poliesportivas, piscinas, salões de festas, churrasqueiras, entre outros espaços.

Os moradores do condomínio têm livre acesso a todas estas áreas. Para utilizar algumas é necessário agendamento prévio, como churrasqueiras e salão de festas.
Mas a pergunta que não quer calar é: e para os visitantes e locatários de temporada? Eles podem ou não utilizar estas áreas livremente?

Ao buscar a resposta em nossa legislação não encontramos nenhum dispositivo que autorize ou proíba convidados e locatários de temporada de utilizar as partes comuns, portanto, ficará a critério das normas estipuladas no regimento interno de cada condomínio.

O Código Civil Brasileiro permite que cada condomínio, através de sua convenção e regimento interno, crie as próprias regras, sendo assim, consulte o regimento interno do seu condomínio para evitar maiores problemas e constrangimentos na hora de convidar amigos ou até mesmo alugar sua unidade.

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O conselho fiscal está presente na maioria dos condomínios. O principal objetivo do conselho fiscal é acompanhar e fisca...
24/05/2022

O conselho fiscal está presente na maioria dos condomínios. O principal objetivo do conselho fiscal é acompanhar e fiscalizar as contas do condomínio.
Para isso, é necessário que os conselheiros tenham acesso à prestação de contas enviada mensalmente pela administradora.
O conselho deve, então, fazer uma análise das contas e dar seu parecer, verificar se o gastos ali representados correspondem aos aprovados anteriormente em assembleia, se os recursos do condomínio estão sendo investidos como definido previamente e se as contas e tributos estão em dia.

Para que os trabalhos do conselho sejam proveitosos, é fundamental que seus membros entendam um pouco de números e contabilidade.
Muitas pessoas recusam participar do conselho com medo de serem responsabilizados, caso haja alguma irregularidade nas contas.

Contudo, vale esclarecer que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Essa é uma função que apenas a assembleia pode exercer em conjunto. Assim, a função do conselho é apenas emitir um parecer orientando se concorda ou não com os gastos prescritos.

Fique atento, escolha quem irá administrar e fiscalizar seu condomínio com bastante cuidado.

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