https://linktr.ee/liberato_corretor

Fábrica de Soluções para Sair do Aluguel, Avenida Paulista, 2202, São Paulo (2026)

19/12/2025

Decreto SP importante para você comprar seu imóvel:

Os apartamentos em São Paulo só podem ser vendidos de acordo com um enquadramento de renda.

Enquadramento HIS-1 são para renda até 3 salários mínimos = R$4.554,00 e preço máximo até 266k.

HIS-2 renda até 6 salários mínimos = R$9.108,00 e preço de venda até 370k.

HMP renda até 10 salários mínimos = R$15.108,00 e preço máximo de venda até 518k.

R2V = sem limitador de renda, qualquer cliente pode comprar.

--------Detalhes importantes:

Só pode vender ou alugar para uma família que se enquadre na renda da unidade.

E o teto do valor do aluguel só pode ser até 30% da renda familiar do locatário. Em resumo:

* HIS-1 valor de venda máximo 266k, renda para comprar até R$4.554,00 e aluguel máximo de R$1.518,00

* HIS-2 valor de venda máximo 370k, renda para comprar até R$9.108,00 e aluguel máximo de R$2.732,00

* HMP valor de venda máximo 518k, renda para comprar até R$15.180,00 e aluguel máximo de R$4.554,00

O decreto também veta o uso de Airbnb para aluguéis de habitações de interesse social - HIS.

--------Exemplos:

Se você comprar uma unidade como investidor você deve dar preferência para uma unidade HIS-2 ou HMP porque tem uma regra da Caixa que a parcela máxima de financiamento só chega até 30% do enquadramento de renda da unidade.

Exemplo: HIS-1 = 30% de 3 salários mínimos = 30% de 4.536 = 1.360,80 e você só aluga ou vende o AP para famílias com renda até 4.536

HIS-2 = 30% de 6 salários mínimos = 30% de 9.072 = 2.721,60 e você só aluga ou vende o AP para famílias com renda até 9.072

HMP = 30% de 10 salários mínimos = 30% de 15.120 = 4.536 e você só aluga ou vende o AP para famílias com renda até 15.120

R2V - Residências Verticais exclusivas de condomínios de apartamentos não tem limitador de renda e pode ser alugado por qualquer valor ou vendido para qualquer pessoa.

Isso é de extrema importância na hora de avaliar uma aquisição de imóvel para investimento.

Essas regras do HIS são válidas para os primeiros 10 anos. Após esse período você não terá mais limitações referente a enquadramento de renda.

21/10/2025

Atualização no Sistema Financeiro Habitação - SFH

Mudanças: atualizou o SFH para 2,25 milhões, e a taxa de juros máxima é até 12% a.a., o que beneficia as famílias que ganham acima de 12 mil até 25 mil reais, desde que se enquadrem nas regras para participar do SFH como já respondi em outro post aqui da página.

A medida vale tanto para imóveis novos e usados, e não exige que a pessoa seja cliente da Caixa. Além de aumentar o limite de financiamento para até 80% do preço do imóvel, antes era até 70%, ou seja, a entrada necessária para financiar o imóvel diminuiu.

Para quem tem renda até 12 mil reais e está enquadrado dentro do programa Minha Casa, Minha Vida não muda nada. As regras, faixas de renda e taxas de juros continuam sendo as mesmas.

Essa mudança só foi possível porque os recursos do SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, em outras palavras o dinheiro da caderneta de poupança.

Antes utilizava-se 65% do dinheiro da poupança empregado obrigatoriamente no SFH pelo bancos, agora vai poder passar para 100% até 2027, o que signif**a um acréscimo de até 30 bilhões a mais de dinheiro para empréstimos imobiliários.

Com isso, as regras para comprar um imóvel pelo SFH são:

- O imóvel precisa ser destinado para a moradia do comprador, não contempla imóveis comerciais.

- O preço teto do imóvel até 2,25 milhões. Podem ser tantos imóveis novos ou usados.

- A sua parcela máxima de financiamento pode chegar até, no máximo, 30% da renda familiar mensal comprovada.

- Você pode financiar até 80% do preço do imóvel, e 20% de entrada necessária. A taxa de juros máxima pode chegar a 12% a.a.

- Você não pode ter um imóvel no nome na região limítrofe do município ou na divisa.

- Você só pode usar o FGTS na entrada do imóvel caso tenha contribuído por, pelo menos, 3 anos com os depósitos mensais como trabalhador do regime CLT, mesmo que não consecutivos.

- Se estiver sendo o segundo imóvel que irá adquirir, para usar o FGTS tem que esperar 3 anos desde a utilização na compra do primeiro imóvel, além de ser proprietário de até 40% de outro imóvel.

- Lembrando que o FGTS também pode ser utilizado para amortizar o financiamento.

09/10/2025

MOTIVOS MORAR EM APARTAMENTO

1 - LOCALIZAÇÃO PRIVILEGIADA - Mais acessibilidade

As construtoras têm incorporado terrenos localizados em regiões atrativas, como próximos aos centros ou com grande movimentação. Você terá fácil acesso a comércio e serviços.

Além de maior qualidade de vida, já que se tem maior facilidade de locomoção, economizando tempo até o trabalho, estudos, etc.

2 - Valorização do imóvel

Os apartamentos possuem uma maior facilidade para comprar nas melhores localizações da cidade. Isso garante a valorização do imóvel, além de garantir uma alta procura para locação.

3 - Proximidade a pontos essenciais

Você pode morar num local com uma economia bem desenvolvida. Ou seja, que possuem diversos estabelecimentos nas proximidades, como mercados, padarias e farmácias, além de serviços públicos essências, como hospitais, postos de saúde e escolas.

4 - Segurança maior com Portaria 24h

Afinal, existe uma maior vigilância devido à presença de portarias no condomínio e também de câmeras, fora o fato dos próprios vizinhos poderem ajudar nesse quesito.

Se você trabalha, passa muito tempo fora de casa, costuma viajar com frequência ou mora sozinho, o apartamento é a melhor opção para ter menos preocupações.

5 - Melhor qualidade de vida - LAZER completo

Visto que não há a necessidade de sair do condomínio para passear com as crianças e/ou animais de estimação, bem como receber os amigos, evita-se pegar trânsito. Além disso, em muitos casos, a distância dos barulhos da rua proporciona melhores noites de sono.

6 - Economia em taxas de serviço

Você pode ter a possibilidade de dividir os custos com os demais moradores.

Quem mora em prédio, geralmente, possui vários serviços inclusos na taxa de condomínio, como água, luz externa, gás, segurança, limpeza, dedetização, entre outras. Além disso, tem os reparos que são feitos pelos próprios funcionários do local.

7 - Ter um investimento - Construir patrimônio

Comprar um imóvel não só é uma das principais e mais importantes aquisições na vida de uma pessoa, mas também é um grande investimento.

Ao contrário de um carro, por exemplo, os apartamentos tendem a se valorizar mais a cada ano, graças ao crescimento e desenvolvimento da cidade onde o imóvel está localizado.

8 - Representa também a tão sonhada independência. Fugir do aluguel!

Investindo em um bem durável que será seu. Além disso, um imóvel próprio traz estabilidade financeira e não consome parte dos seus ganhos mensalmente.

Esse imóvel se torna um patrimônio que pode ser útil para as próximas gerações da sua família. Ou seja, seus filhos e netos podem fazer uso dele também!

9 - Ter mais estabilidade - Aluguel tem reajuste anual

Viver de aluguel signif**a também ter que lidar com o reajuste dessa pendência todo ano. Se você começa pagando 1000 reais, por exemplo, no segundo ano já não pagará o mesmo valor, nem no terceiro e assim sucessivamente.

Ou seja, a cada ano você estará pagando uma quantia mais alta. Essa instabilidade de valores faz com que muita gente perca um pouco o controle financeiro e acabe até mesmo no endividamento.

Por outro lado, as parcelas de um imóvel próprio são estabelecidas ainda na negociação. Dessa forma, você consegue se planejar para pagá-las, sem nenhuma surpresa indesejada.

10 - Maior segurança - quebra contrato de aluguel

Em um imóvel alugado, a gente nunca sabe quando o proprietário pode mudar de ideia em relação ao encerramento do contrato.
Além disso, os condomínios oferecem todos os equipamentos de segurança para que você e sua família vivam tranquilamente.

11 - Poder montar um lar do seu jeito

Quem paga aluguel sabe o como difícil é se acostumar com um apartamento que não é seu e se sentir totalmente confortável nele.

Muitas vezes queremos mudar alguma coisa que não gostamos, como a cor de uma parede ou a porta de um cômodo, mas não podemos. Por isso, viver em um apartamento que tenha a sua cara não tem preço.

03/10/2025

Regras para uso do FGTS para compra de imóvel no SFH

A utilização do FGTS na entrada no SFH tem algumas regras obrigatórias como:

* ter a contribuição de pelo menos 3 anos ao Fundo de Garantia,
também não ter nenhum financiamento ativo pelo SFH, e
a exigência de que o imóvel esteja na mesma cidade onde o comprador reside ou trabalha.

* Só é possível usar o FGTS se o imóvel for destinado à moradia do titular. Imóveis comerciais não entram como compra.

* Você não pode ser proprietário de outro imóvel residencial na mesma cidade onde mora ou trabalha.

Regras para uso do FGTS na compra de outro imóvel:

É possível usar o FGTS para comprar um segundo imóvel, desde que o segundo imóvel esteja localizado em uma região diferente da residência principal, e o comprador tenha menos de 40% de outra propriedade.

Além de que o preço do segundo imóvel deve possuir o valor máximo de R$1,5 milhão, e não pode estar localizado na divisa com a cidade em que a pessoa já possui residência.

Por fim, caso o primeiro imóvel tenha sido adquirido com o FGTS, é necessário aguardar um prazo de três anos a partir da matrícula do primeiro imóvel para utilizar o FGTS na compra do segundo.

02/10/2025

Quais os outros tipos de financiamentos imobiliários disponíveis, além do crédito associativo?

Além do crédito associativo, existem várias outras modalidades de financiamento imobiliário disponíveis para quem deseja adquirir um imóvel.

Cada tipo de empréstimo possui características específ**as, prazos, taxas de juros e condições de pagamento diferentes, sendo eles:

SFH e SFI – Linhas de crédito de financiamento com fontes próprias de recursos, o crédito associativo faz parte do SFH, por exemplo, só que com a diferença do financiamento ser antes do Habite-se como comentei anteriormente.

Já a outra possibilidade é você financiar direto com a construtora, ela tem unidades específ**as chamadas unidades NR – Não Residencial que são unidades exclusivas em condomínios de edifícios.

São disponibilizadas pela construtora para a compra, com a diferença que não é aceito financiamento bancário, apenas à vista ou parcelar com a construtora.

Geralmente a negociação envolve o cliente quitar o imóvel durante o período de obras ou em um prazo curto de 5 anos, mas é uma opção interessante para quem não quer envolver o banco na compra do apartamento.

26/09/2025

Como acontece a aprovação do financiamento no crédito associativo?

Nesse sistema de crédito associativo a Caixa trabalha com CCA – correspondentes bancários que realizam o chamado “Sicaq” do cliente, que é uma abreviação do cadastro no Sistema Caixa Aqui.

Trata-se de uma aprovação na Caixa que pode ser utilizada na compra de qualquer imóvel elegível dentro do programa minha casa minha vida na cidade que fez a simulação.

A simulação f**a válida por 6 meses, que é o prazo necessário entre o contrato de compra e venda com a construtora e a assinatura com a Caixa do contrato de financiamento.

Também o cliente e o corretor de imóveis que atendê-lo devem ter consciência que a aprovação da Caixa pode ser feita 3 vezes sem alterar muito o poder de financiamento.

A partir da quarta simulação, a Caixa começa a diminuir o poder de financiamento e pode até mesmo bloquear esse cliente de fazer análise de crédito por 6 meses. Por isso, o ideal é fazer uma simulação de crédito e utilizá-la em todos os imóveis que você conhecer.

É importante que a assinatura com a Caixa aconteça nesse prazo porque enquanto não acontecer a assinatura o INCC vai corrigir também o saldo do financiamento Caixa mês a mês da entrada com a construtora.

Basicamente, você pega o INCC consolidado, que é o INCC de 2 meses atrás e não o do mês atual, e esse valor corrige o saldo de entrada total que o cliente tem que pagar para a construtora. Então acaba que o cliente vai ter que pagar essa diferença na hora de assinar o financiamento.

Por isso, você deve escolher uma construtora que tem ótimo relacionamento com a Caixa. Ou seja, que assina em torno de 60 dias com a Caixa e que tem um volume alto de vendas, para atingir a demanda mínima de unidades vendidas para começar o repasse das unidades.

25/09/2025

Crédito associativo

O programa Minha casa minha vida é bastante utilizado na categoria de crédito associativo com as construtoras.

O Crédito associativo é uma modalidade de financiamento imobiliário antes do Habite-se. Você tem aprovação do financiamento antes da entrega do imóvel.

É importante destacar que o crédito associativo é uma modalidade exclusiva dos bancos públicos Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil para a construção de imóveis residenciais.

Isso permite que você financie um imóvel na planta e comece a pagar o financiamento somente após o Habite-se, ou seja, que é quando o imóvel está pronto e será entregue as chaves para o comprador.

Benefícios do crédito Associativo

Nesse sistema existe uma meta mínima de vendas de unidades do empreendimento para acontecer o repasse do financiamento da Caixa para a construtora e, a partir desse momento, os valores são pagos até a entrega da obra.

Entre as principais vantagens está a possibilidade de que você adquira um imóvel a um preço de metro quadrado mais em conta porque ainda não tem toda a valorização de mercado sobre o preço de venda.

Também é possível parcelar o valor de entrada durante o período de construção do imóvel, seja 2 ou 3 anos, tornando mais acessível a compra de imóveis pelo financiamento para quem não tem o valor de entrada disponível agora.

Vantagens para o cliente

Os clientes têm mais transparência no processo de compra do imóvel porque você sabe desde o início qual o valor de financiamento aprovado com o banco.

O valor das parcelas de financiamento podem chegar até no máximo 30% da renda familiar mensal, além de que você consegue condições mais atrativas de taxas de juros na modalidade de crédito associativo do que comparado com os financiamentos tradicionais.

Uma das principais vantagens para o comprador é que você assina o contrato de financiamento com a Caixa geralmente dentro de 60 dias. Com isso, o valor financiado para a compra do imóvel f**a fixo durante toda a obra. Isso signif**a que você não precisa se preocupar com reajustes até a entrega das chaves.

23/09/2025

Perguntas e respostas sobre MCMV

1. Quais imóveis são elegíveis?
Imóveis novos, urbanos, residenciais, regularizados e dentro do teto de valor por faixa.
Limites variam conforme faixa de renda e localização:
o Faixa 1 e 2: até R$ 264 mil

o Faixa 3: até R$ 350 mil

o Faixa 4: até R$ 500 mil

2. Quem pode participar?
Famílias com renda bruta mensal de até R$ 12.000.
Critérios:
o Não pode ter imóvel na região limítrofe

o Não ter sido beneficiado em outros programas habitacionais

o Comprovar renda e capacidade de pagamento

3. Subsídio e Número de Dependentes
Subsídio máximo: R$ 55 mil (Faixas 1 e 2)
Quem é unifamiliar, sem dependentes, só tem direito a 50% do subsídio.
Subsídio abate o valor total do imóvel (reduzindo o valor a ser financiado).
Faixa 3 e 4: não têm subsídio

4. Redutor de FGTS
Pode chegar a até 0,5 ponto porcentual a menos na taxa final.
Válido para Faixas 1, 2 e 3.
Faixa 4 e SBPE não tem direito.

O redutor leva em conta o tempo de trabalho com carteira assinada: a partir de 36 meses (mesmo que não consecutivos), o cliente pode ter acesso ao benefício — quanto maior o tempo, maior a vantagem.

5. Posso comprar imóvel usado dentro do MCMV?
Sim, é possível comprar imóveis usados mas com algumas regras específ**as, sendo a principal diferença que você só pode financiar 50% do valor do imóvel.

Essa redução do valor máximo de venda dos imóveis financiados pelo Programa é aplicada somente aos usados, os novos continuam podendo financiar até 80% do valor de avaliação do imóvel pela Caixa.

22/09/2025

Faixas de renda do Minha Casa Minha Vida

Nesse ano de 2025, o programa aumentou a faixa de renda familiar mensal bruta de até R$ 8.600,00 no âmbito dos programas de habitação popular (até a faixa 3), e acrescentou a faixa 4 para a renda familiar de até R$ 12.000,00, essas operações f**am enquadradas no programa Classe Média podendo adquirir imóveis de até R$ 500.000,00.

Há vários critérios que as famílias podem se enquadrar, como o fator social de ter dependentes menor de idade e de ter mais de 3 anos de carteira assinada.

Com isso, você pode conseguir um subsídio de até 55 mil reais e uma taxa de juros menor dentro do programa, ou seja, um subsídio expressivo até uma renda na faixa 2.

21/09/2025

Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)

Trata-se de uma iniciativa habitacional do Governo Federal, muito conhecido pelos corretores e pelas construtoras, que recebe subsídio do governo com recursos da poupança e do FGTS para a compra do primeiro imóvel.

O programa minha casa minha vida é um incentivo para famílias que recebem entre um salário mínimo até 12 mil reais na compra do primeiro imóvel, ou seja, você consegue um subsídio de até 55 mil reais do governo e condições de taxas de juros muito mais atrativas para a compra da casa própria.

Acontece que o Brasil historicamente tem juros muito altos, e o MCMC apresenta a vantagem de você conquistar o primeiro imóvel a juros mais baixos de 4,25% a.a. até 10% a.a. que é muito abaixo da taxa Selic atual que, em Setembro de 2025, está em 15,00% a.a. tornando impraticável de serem atrativas as taxas de financiamento fora desse programa.

As taxas de juros reduzidas acontecem porque se trata de um projeto focado em moradias populares e que tem a origem de recursos do FGTS para financiar a construção e aquisição de imóveis.

Isso se dá pelo acúmulo de ativos em contas vinculadas dos trabalhadores formais, ou seja, todo trabalhador formal que tem uma conta ativa no FGTS e mensalmente são feitos depósitos, títulos de recolhimento do fundo de garantia.

Esse valor que f**a depositado na Caixa Econômica Federal também pode ser utilizado como financiamento imobiliário.

20/09/2025

Amortização do financiamento imobiliário – Detalhes

Agora quando se trata de você amortizar as parcelas lembre-se que o objetivo é ter um desconto em relação ao que seria pago.

Ou seja, toda vez que você antecipar uma parcela esse valor somente contém amortização, você não pode ter juros na parcela antecipada porque você vai pagar o valor presente que é a amortização.

Sempre quando amortizamos uma parcela do financiamento nós estamos tirando essa parcela do valor futuro e trazendo para o presente. Com isso eliminamos o vínculo entre os dois que é o juros.

Se você recebeu uma bonif**ação na empresa, uma herança ou você se planejou para sempre pagar a primeira e a última parcela para tentar acabar na metade do tempo, antecipar o financiamento sempre vai ser um bom negócio porque os juros caem, você só paga o valor da amortização.

Realizando a Amortização do financiamento pela tabela Price na prática

Se a ideia for quitar a dívida, o valor a ser pago é o saldo devedor do financiamento. Agora se ao invés de quitar eu vou sempre pagar a primeira e a última.

F**a assim: pago a primeira (1) e a última (360), pago a segunda (2) e a penúltima (359), pago a terceira (3) e a antepenúltima (358) e vou indo pelas duas pontas até chegar no meio que eu fecho a minha dívida na parcela 180 e 181.

Além do recurso do próprio bolso, existe a possibilidade de você amortizar as parcelas do financiamento a cada 2 anos utilizando o seu FGTS (seriam 2 salários completos).

Fábrica de Soluções para Sair do Aluguel

19/12/2025

21/10/2025

09/10/2025

03/10/2025

02/10/2025

26/09/2025

25/09/2025

23/09/2025

22/09/2025

21/09/2025

20/09/2025

Endereço

Site

Notificações

Atalhos

Compartilhar

Categoria