Cardozo Avaliação de Imóveis

24/10/2025

Mais uma perícia de avaliação imobiliária realizada com sucesso.

Desta vez em um imóvel localizado dentro de um condomínio industrial no interor de São Paulo.

Primeiro passo: Vistoria do imóvel
Segundo: Pesquisa de Mercado
Terceiro: Elaboração do PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

24/09/2025

1. Finalidade, objetivo e prazo

Antes de iniciar a avaliação, o engenheiro avaliador deverá ter em mente, e devidamente esclarecidos, a finalidade da avaliação, o objetivo, o prazo para a apresentação do laudo e a forma de apresentação mais adequada para o cliente.

2. Análise da documentação

Após tudo estar devidamente esclarecido, o engenheiro avaliador deve analisar toda a documentação do imóvel necessária para a avaliação.

Lembrando que não é de responsabilidade do avaliador analisar a legitimidade da documentação fornecida.

3. Vistoria do imóvel

Essa etapa é de extrema importância e deve ser feita, preferencialmente, pelo avaliador para que este tome conhecimento de todas as características do imóvel relevantes à avaliação.

Para isso, é indicado que sejam feitos registros fotográficos de todos os cômodos e do entorno do imóvel, quando possível.

4. Coleta de dados

A próxima etapa consiste em pesquisar os elementos para compor a amostra. Para isso, deve-se levar em conta as características do bem avaliando e a disponibilidade de recursos e informações, lembrando que a melhor amostra é aquela que contém a maior quantidade possível de dados de mercado com características semelhantes ao avaliando.

Para realizar essa coleta, o avaliador pode fazer uso de site imobiliários ou ligar diretamente para corretoras de imóveis.

5. Diagnóstico do mercado

O profissional, conforme o tipo de bem, as condições de contratação, o método empregado e a finalidade da avaliação, pode tecer considerações sobre o mercado do bem avaliando, de forma a indicar, tanto quanto possível, a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

6. Escolha da metodologia

A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do imóvel avaliando, o objetivo e a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.

7. Tratamento dos dados

Após a coleta dos dados e a escolha da metodologia mais adequada, o tratamento será feito de acordo com modelo metodológico escolhido.

8. Resultado da avaliação

Por fim, nessa etapa, o avaliador apresenta o laudo da avaliação, em que consta o valor de mercado do imóvel a que se chegou após o tratamento dos dados coletados.

Dessa forma, para que seu laudo de avaliação seja considerado satisfatório, deve conter no mínimo os seguintes itens:

Identificação do solicitante;

Finalidade e objetivo do laudo;

Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;

Identificação e caracterização do imóvel avaliando;

Diagnóstico do mercado;

Indicação dos métodos e procedimentos utilizados;

Indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão da avaliação;

Tratamento dos dados e identificação do resultado: explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado;

Resultado da avaliação e sua data de referência;

Qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela avaliação.

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24/09/2025

Veja alguns fatores que você deve observar e levar em conta para avaliar o valor do aluguel de um imóvel:

Preço do metro quadrado da região;
Estado e idade do imóvel;
Quantidade de cômodos;
Localização (próximo à transportes públicos?);
Sistema de segurança (portarias e porteiros, alarme, câmeras);
Valor do condomínio;
Valor do IPTU;
Preço dos imóveis similares na região;
IGP-M do mês acumulado;

Contudo você deve utilizar um método comparativo para calcular o valor do aluguel.

Ou seja, determinar o valor do aluguel por meio de uma comparação direta do valor de aluguel de outros imóveis semelhantes. Dessa forma é claro, que se deve considerar as diferenças entre eles.

Outra forma praticada no mercado imobiliário é sem dúvida o percentual de acordo com o valor de venda do imóvel. Anteriormente, era comum ser utilizado 1% do valor de venda, ou seja, se o imóvel custa R$ 100 mil o valor de locação será de R$ 1 mil.

Entretanto, pode-se observar um declínio dessa prática, onde encontramos atualmente uma oscilação de 0,5% à 0,75% do valor de venda do imóvel sendo cobrado como aluguel.

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24/09/2025

https://www.avaliacaodeimoveis.net.br/

Laudo de avaliação imobiliária rápido e confiável em todo o Brasil. Perito avaliador especializado em avaliação de imóveis residenciais, comerciais e industriais. Emitimos laudos técnicos para processos judiciais, inventários, partilhas, financiamentos e negociações imobiliárias. Solici...

04/09/2025

Agora os corretores de imóveis podem fixar o valor mercadológico de um imóvel, responsabilidade que antes era só dos arquitetos e engenheiros.

O Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), regulamentou a competência ao corretor imobiliário, através da resolução 957 de 2006, para produzir parecer técnico de avaliação de um imóvel, legalizando tal atividade.

Márcio Almeida (2016), presidente do Creci-MG, elucida que a já era definido pela lei 6530 de 1978 a competência do corretor para opinar a respeito do valor de comercialização de imóveis, apesar dos critérios não serem estipulados para que o parecer técnico de avaliação fosse elaborado para a avaliação mercadológica.

O Cofeci, com sua resolução, além de definir os requisitos basilares do documento, previu a necessária formação necessária para que o corretor possa exercer esta atividade.

É preciso estar inscrito de forma regular no Creci para obter o título de avaliador imobiliário, e ainda ter diploma de especialista em avaliação imobiliária ou de curso superior em gestão imobiliária, oferecido por um dos cursos considerados válidos pelo Cofeci.

É preciso, depois dessa capacitação, mostrar ao Creci alguns documentos, os quais serão enviados para análise ao Cofeci. Após cumprir os quesitos exigidos, será oferecido pelo Conselho Federal, ao corretor, o Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário, bem como será incluído no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CRECI-PR, 2016).

O Cofeci criou, em 2007, esta inscrição no CNAI, por meio da Resolução 1066, tendo como meta melhorar a qualidade dos Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica remetidos pelos profissionais (CRECI-RJ, 2016).

Restringe-se a inscrição no CNAI aos corretores imobiliários que tiverem concluído um curso específico de avaliação de imóveis aplicado em várias instituições aceitas pelo Conselho Federal (CRECI-RJ, 2016).

O professor Frederico Mendonça (apud CRECI-RJ) completa ainda que o passo inicial para um corretor imobiliário é se aperfeiçoar, porque atualmente, com um mercado super competitivo, inexiste espaço para os que não buscam se aprimorar.

O profissional da intermediação imobiliária, para se transformar num perito avaliador, necessita fazer um curso capacitador para isso, mergulhar fundo no estudo do Ato Normativo 001/2011 do Cofeci e da Resolução 1066/2007, além das partes 1, 2 e 3 da NBR 14653.

O divisor de águas na formação do corretor imobiliário como perito avaliador, conforme Mendonça, foi o Código de Defesa do Consumidor, o qual exigiu que todos os profissionais prestassem seus serviços conforme os padrões técnicos da ABNT, a qual fixa critérios para uma atividade realmente profissional.

O avaliador, depois de emitir o parecer técnico, necessitará recolher no Creci uma cópia do documento. Será emitido, pelo Conselho, um selo para cada documento recolhido, o qual precisará compulsoriamente constar no laudo.

Márcio Almeida (CRECI-PR, 2016), elucida que “esse controle garantirá segurança ao cliente e credibilidade aos laudos elaborados pelos corretores de imóveis”.

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, antes do Cofeci expedir essa resolução, era elaborado por arquitetos e engenheiros, após consulta anterior aos corretores imobiliários.

Rock Hudson (2016), um dos corretores pioneiros a conquistar o título de avaliador imobiliário em Minas Gerais, compara que para a classe imobiliária foi um ganho a nova resolução, pois faz-se necessário compreender que cada categoria profissional tem sua função, ou seja, é atribuição do corretor de imóveis a parte mercadológica, e no caso da construção de um imóvel, são atribuições dos engenheiros e arquitetos.

Não se pode mais contestar no plano judicial a Resolução COFECI nº 1066/2007, que aprimorou a Resolução COFECI 957/2006.

Seu teor garante aos corretores imobiliários a emissão de avaliações de imóveis. Está completamente em vigor o texto e nada resta a debater sobre a competência dos corretores imobiliários, adequadamente habilitados no COFECI para executar tais trabalhos.

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07/06/2025

AVALIAÇÃO DE GALPÃO

Avaliação imobiliária realizada na data de hoje na cidade de Guarulhos-SP.

26/11/2024

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01/11/2024

Representa-se o máximo valor que se estima para o imóvel pelo atual valor do fluxo de caixa, deduzido pela mínima taxa de atração (NADOLNY, 2016).

O método da renda procura identificаr o vаlor do empreendimento com bаse na expectаtiva de resultаdos futuros, pаrtindo-se da elаboração de cenários possíveis.

Assim, o vаlor do empreendimento corresponderá ao vаlor presente do fluxo de cаixa projetаdo, descontаdo as tаxas que reflitаm adequаdamente remunerаção do cаpital e riscos do empreendimento, do setor e do pаís, quаndo aplicável. (NBR 14653-4, 2002)

Weise (2006) elucida que, por exemplo, no caso de hotéis, o método melhor para se avaliar será o Método da Renda, o qual determina o valor do bem, baseado na atual capitalização da sua renda líquida pressuposta, observando-se viáveis cenários (NBR 14653-1, 2001).

O valor de uma propriedade depende, conforme Moreira (2001, p. 61), de gerar renda, e a forma de estimar o valor presente de benefícios futuros aguardados é o método da renda.

Alcança-se o valor de mercado no método da renda, obedecendo-se este roteiro:

1) fazer a estimativa da receita bruta;

2) estimativa do abastecimento por vacância e demais perdas;

3) estimativa da efetiva receita bruta;

4) estimativa do gasto operacional;

5) estimativa da receita operacional líquida;

6) eleger a taxa de capitalização apropriada;

7) capitalização da receita operacional líquida à taxa de capitalização eleita e, assim, acha-se o valor venal do imóvel. (WEISE, 2006).

Os elementos a serem analisados estão inseridos neste roteiro, e os mesmos vão influir de forma direta nas estimativas das receitas e dos gastos.

Estes elementos, desta forma, recaem de forma indireta no valor mercadológico do projeto e, simultaneamente, são indispensáveis para se definir este valor.

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