Valdir Miranda - Síndico Profissional

21/03/2019

Agora é Assim....

21/09/2016

ÁGUA: DESPERDÍCIO E CONSCIENTIZAÇÃO

O que muitos não sabem é que a água na qual necessitamos para viver nada mais é da água existente da Era dos Dinossauros há milhões e milhões de anos atrás e que somente hoje, com a crise, estamos sentindo a sua importância e necessidade: É um recurso finito, cada vez mais caro e escasso para atender às necessidades da humanidade –

A EXISTÊNCIA.
O uso racional da Água nos Condomínios é ao mesmo tempo um problema, pois o consumo de todos é contabilizado em medição única e o desperdício é grande e ao mesmo tempo uma solução quando há a conscientização dos moradores e funcionários ou a individualização da água pois é a segunda maior despesa nos Condomínios. Existem questionamentos por partes dos condôminos em relação a atitudes e procedimentos a serem tomadas por parte do síndico:

a) Avisos, comunicados sobre desperdícios e como economizar a água.
b) Comunicados da Sabesp e a que horas a água da rua é fechada ou não.
c) Se haverá racionamento de água no Condomínio e como será feito.
d) Economizar água para obter desconto na conta do final do mês.
e) Quais medidas estão sendo tomadas, se o zelador, gerente condominial orientou a não limpar as áreas comuns com água, se as to****ras estão vazando, como regar as plantas, etc:
f) Levar o assunto em assembleia sobre a individualização da água – custo/benefício.
g) Caso o condômino que gasta muita água se pode ser multado – neste caso se o Condomínio possui a individualização da água e decidido em assembleia.
Para que não haja estes tipos de conflitos um trabalho em equipe organizado, estruturado e o principal o interesse em achar soluções para os problemas e não explicações, ajudam e muito. Uma série de fatores contribuem para o desperdício de água em Condomínio mas medidas simples, serão sempre bem vindas. Confira:
1. Conscientização dos moradores sobre a importância da campanha
2. Plano emergencial de trabalho que visa o uso mínimo essencial da água nas áreas comuns.
3. Captação da água de chuva, se não houver o sistema, através de baldes, galões, etc
4. Verif**ação, detecção e reparo de Vazamentos de to****ras, hidrômetro, bacia com caixa acoplada, canos alimentados diretamente pela rede pública, registros, cisternas (reservatórios)
5. Atenção às paredes das áreas comuns
6. Caixa d”água sem vedação correta
7. Vazamentos mais difíceis de serem detectados contratar uma empresa que faça o Caça Vazamento
8. Inspeção predial
9. Cadastro por economia – Sabesp (somente para SP)
Com os problemas de abastecimento de água se agravando, muitos Condomínios têm buscado uma forma de se resguardar da falta desse insumo e por isso acabam investindo alto: obra requer planejamento, traz riscos, mas pode evitar desabastecimento no Condomínio e economia:
a) Individualização da Água
b) Poços Artesianos
c) Captação da água da chuva – construção de reservatório para armazenar a água e reaproveitar nas áreas comuns
d) Reuso a água – implementação de uma pequena estação de tratamento de águas de uso “nobre” (banho e pias).
Lembrando que estes itens devem ser discutidos em assembleias.
Após as medidas tomadas em conjunto, é necessário também estar atento ao gasto de água individual e sua verif**ação:
Nos Banheiros
• Torneiras
• Caixas acopladas
• Registros
• Aquecedor - manutenção
• Escovar os dentes e fazer a barba – to****ras fechadas
• Banhos rápidos
• Vaso sanitário não é lixeira e nem cinzeiro
• Aproveitar a água do chuveiro, principalmente enquanto espera a água esquentar.
Na Cozinha
• Torneiras
• Registros
• Máquina de lavar louça – atenção – se não há vazamento
• Antes de lavar a louça, retire os restos de comida dos pratos e panelas.
• Lavar a louça com a to****ra fechada e se possível primeiro ensaboe tudo depois enxague tudo de uma só vez
• Só ligue a máquina de lavar louça somente quando estiver cheia.
Na área de Serviço
• Torneiras
• Registros
• Máquina de lavar roupa – atenção – se não há vazamento
• Junte bastante roupa suja e depois utilize a máquina ou o tanque
• Reutilize a água da máquina
Todos nós sabemos que existem muitas tecnologias e outros aparatos para a economia da água basta a iniciativa e atitude para ajudarmos preservar este bem tão precioso para a sobrevivência da espécie humana.

Artigo da Síndica Profissional
ADRIANA GLAD JORGE

02/11/2015

SÍNDICO PROFISSIONAL - PRINC**AIS VANTAGENS

A função de Síndico Profissional vem ganhando força na área de gerenciamento condominial, face às inúmeras vantagens principalmente em relação ao Síndico Condômino.

Entre elas:

• Liberação dos condôminos da espinhosa função;

• Gerenciamento total do Condomínio;

• Tranquilidade para todos nos momentos de lazer;

• Transparência nas ações - não favorece pessoas ou grupos;

• Pronto atendimento às emergências do Condomínio;

• Síndico acessível a todos;

• Custo-benefício altamente compensatório;

• Trabalho com Planejamento;

• Conhecimento Técnico e Experiência;

• Atuação como prestador de serviço e não como favor;

Tudo isto não signif**a que o Síndico Profissional faz o que bem entende. Ele trabalha segundo diretrizes estabelecidas em Assembleia Geral do Condomínio e acompanhadas pelo Conselho Consultivo ou Fiscal. Ademais, se a atividade do Síndico Profissional não estiver de acordo com os interesses do Condomínio, a Assembleia tem toda a liberdade e autoridade para rescindir o contrato, sem qualquer constrangimento, diferente do que ocorreria se fosse o Síndico um condômino.

O Síndico Profissional é um prestador de serviços que estabelece, por não ser proprietário morador, uma relação imparcial com os Condôminos e desta forma é isento de interesses pessoais para tomar decisões, inclusive aquelas que normalmente são muito difíceis ao Síndico Condômino, como:
• Combate à inadimplência

• Imposição e cobrança de multas;

• Condução de conflitos entre os condôminos

• Punição por condutas irregulares

• Controle rígido de despesas do condomínio

SAIBA COMO FUNCIONA

Administrar um condomínio requer um conjunto de conhecimentos e habilidades, dentre eles, a legislação específ**a, o relacionamento com os moradores, empregados, prestadores de serviços e fornecedores, a administração de conflitos, a administração financeira, a administração de obras de conservação e manutenção, etc.

O Síndico Profissional trabalha como um verdadeiro administrador de empresas, respondendo por tudo que acontece no Edifício, encarregando-se de todos os deveres e obrigações inerentes ao cargo, funcionando como órgão executivo e representativo do Condomínio, em Juízo ou fora dele, mediante cláusulas e condições pactuadas.
Fonte: Gaby.

20/10/2015

Adm. Valdir Miranda - CRA - Nº 28.069
(71) 99902-5388

04/09/2015

Abuso de moradores
Condôminos devem saber até onde vai seu papel, para evitar dano moral

A administração de um condomínio envolve uma série de responsabilidades, por isso, o síndico e o corpo diretivo (conselhos fiscais e consultivos) são essenciais para o bom funcionamento da vida condominial. Os condôminos também têm papel fundamental, ao participar efetivamente das assembleias que discutam mudanças e aprimoramentos, e cumprir corretamente a convenção do condomínio.
No entanto, a participação dos moradores na gestão dos condomínios deve ter alguns limites. Só é permitida a intromissão nas rotinas do prédio quando tenham sido designados para isso, e contanto que não causem quaisquer transtornos ou prejuízo. Os representantes legais são eleitos em assembleia, justamente para assumirem as responsabilidades diretas pela gestão.
Os condôminos não podem, por exemplo, treinar, fiscalizar, dar ordens diretas, ou de qualquer forma intimidar os funcionários do condomínio para cumprir o regimento interno. Nesse caso, os moradores interessados em participar da rotina condominial não devem interferir propriamente na gestão, salvo se através dos seus representantes eleitos quando previsto na função, ou quando for criada alguma comissão com esta finalidade.
A delegação de algumas funções específ**as para os moradores em assembleia pode acontecer, porém, a responsabilidade direta pela administração é sempre do síndico. Se os moradores ameaçarem os funcionários de demissão, por exemplo, o condomínio certamente poderá responder na Justiça Trabalhista por assédio moral causado por qualquer um de seus condôminos ou moradores.
Foi o que aconteceu em um condomínio de São Paulo onde um funcionário foi agredido por um morador. De acordo com a decisão judicial a favor do empregado, o condomínio equipara-se a empregador, conforme artigo 2º da CLT, de maneira que responde pela higidez física e moral de seus empregados, enquanto estiverem no ambiente de trabalho. Assim, se o funcionário do condomínio sofrer dano físico e moral durante o período laboral, quando estava sob a tutela de seu empregador, o condomínio deve responder pelo dano causado.
O magistrado ressaltou na decisão que cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, pois os condôminos são proprietários e, sendo a coisa de uso comum, cada um possui sua parte ideal do bem, o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe.
Desta forma, ao agredir física e/ou verbalmente o empregado, o condômino abusa verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral. Neste sentido, o ideal é conversar com os moradores para que não interfiram na gestão propriamente dita, e participem das discussões do condomínio somente em assembleia ou quando autorizados pelo síndico.
*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

28/07/2015

Síndico profissional

Remuneração do síndico profissional

Taxa pode variar dependendo de porte, perfil e número de horas investidas por semana.

Não dá mais para dizer que os síndicos profissionais são um modismo. Os também chamados “síndicos terceirizados” estão sendo cada vez mais procurados por condomínios em todo o país.

Agora não são apenas as maiores metrópoles do país que percebem essa demanda. Cidades com crescimento acelerado no interior do país – e com entrega de unidades cada vez maior – entendem que é um bom negócio contratar um gestor especializado para cuidar do dia a dia do condomínio.

As perguntas que todos se fazem, porém, são as mesmas: quanto custa um profissional por mês? Cabe no orçamento do condomínio? E se depois nós precisarmos cortar custos, o profissional irá colaborar?

A resposta é: depende do seu condomínio, do porte do local, e de quanto os moradores estão interessados em investir em um profissional para gerir o local. Além desse, há os gastos com administradora de condomínios, já que a grande maioria desses profissionais não trabalha no esquema de autogestão.

Na hora de comparar os orçamentos, valem os cuidados de sempre: pedir o mesmo serviço dos profissionais a serem cotados, com o mesmo número de visitas e de carga horária. Desconfiar daqueles que oferecem um preço muito mais baixo que a média do mercado é um ponto a mais de segurança, principalmente devido à interação que o futuro síndico profissional terá com as finanças do empreendimento.

Formas de cobrança:Há basicamente três formas de cobrança por parte do síndico profissional: uma taxa preestipulada, uma porcentagem da arrecadação mensal, ou salários mínimos. Algo que vale lembrar é que o síndico profissional sempre será mais custoso para o condomínio do que o síndico morador que ,na maioria dos casos, recebe apenas isenção das taxas ordinárias.

Taxa preestipulada: nesse caso, o síndico profissional tem uma tabela própria de valor do seu serviço – vai do condomínio perceber se pode arcar com o investimento ou não. Síndicos com mais experiência de gestão podem cobrar até três vezes mais do que aqueles em começo de carreira.

Porcentagem da arrecadação: o síndico profissional cobra uma pequena parcela do que o condomínio arrecada mensalmente. Geralmente, até 5%, em prédios com arrecadação mensal de R$ 60 mil. Um ponto negativo desse tipo de acerto é que um aumento na taxa mensal seria sempre “atrativo” para o prestador de serviços – e não para os moradores.

Salários mínimos: o síndico terceirizado pode cobrar um certo número de salários mínimos para gerir o condomínio. Em um prédio médio, com 40 unidades em uma só torre, uma quadra e um salão de festas, os honorários variam entre 2 e 3 salários mínimos.

O que influencia no preço
Como em qualquer ramo da prestação de serviços, o valor do mesmo pode oscilar bastante. O mesmo síndico profissional pode cobrar tanto de um condomínio e o dobro de outro. Veja o que pesa no orçamento:Muitos itens de lazer: piscinas, quadras, área fitness, gourmet, de leitura, ofurô, tudo isso demanda tempo e manutenção. É por isso que os chamados condomínios clube geralmente optam por síndicos profissionais, que podem, inclusive, f**ar alocados ali exclusivamente.

Obras: há quem não cobre a mais por elas. Outros profissionais, porém, costumam pleitear um extra ao condomínio para acompanhar grandes obras, já que essas costumam consumir um grande número de horas de trabalho.

Número de unidades: é inegável que quanto mais unidades, mais tempo e energia um condomínio demanda de seu síndico – seja ele profissional ou não.

Carga horária: em condomínio pequenos e médios, o costume é o síndico visitar o local duas ou três vezes por semana. Caso os moradores queiram mais presença física do síndico, isso deve encarecer os honorários também.

Contrato
Como se sabe, um contrato bem feito é o primeiro passo para uma boa relação de trabalho. Portanto, vale f**ar de olho nos seguintes pontos do contrato do síndico profissional:
Jornada discriminada: é vital que o contrato traga o número de horas que o profissional deve trabalhar no condomínio – geralmente, por semana. Além dessas, o documento deve deixar claro os canais a serem utilizados por moradores e funcionários do local quando o síndico estiver em um outro local.

Décimo terceiro salário: não são todos que pedem o benefício – mais uma vez, aqueles que cobram um percentual costumam “abocanhar” mais esse ganho. É importante que o mesmo esteja discriminado no contrato

Férias: alguns síndicos profissionais optam por não tirar férias de 30 dias, mas vão emendando feriados, e podem tirar uma semana direto por ano. É importante que a situação do profissional escolhido seja clara no documento.

Rescisão: só a assembleia pode destituir o síndico profissional. Mas o contrato deve conter o período correto para que isso aconteça. Evite prazos superiores a 60 dias.

Também é importante saber que o documento pode estar tanto no nome do síndico, ou no nome da empresa dele. Nesse caso, o CPF do síndico continua a estar vinculado ao condomínio.

Quando o contrato estiver no nome do próprio síndico, o pagamento é feito via RPA (Recibo de Profissional Autônomo), ao invés de uma nota fiscal, para empresas.

Fonte: SINDICONET

23/06/2015

Documentos eletrônicos

Opção é diferente da digitalização e documentos têm valor oficial
Por Alexandre Marques (*)
Um dos maiores desafios dos tempos atuais é a desburocratização e agilidade na realização de tarefas que possam, de qualquer forma, serem realizadas de um jeito mais simples. Isso é uma tendência mundial e que no Brasil vem ganhando corpo e mostra-se cada vez mais presente em nosso dia-a-dia.

Nos condomínios, berço da evolução social de convívio, não poderia ser diferente. Do ponto de vista das rotinas operacionais e administrativas, cada vez mais, busca-se uma desburocratização e celeridade dos atos, sem a perda da essência deste ato. É privilegiar a forma ou invés do formalismo.

Têm-se como exemplo disso a esfera das rotinas trabalhistas, onde já é possível uma série de procedimentos eletrônicos que antes somente eram possíveis na forma física, implicando em protocolo junto a órgãos públicos, enfrentando-se filas e eventuais erros na operação.

Hoje, com a chave criptografada de assinatura e reconhecimento eletrônico, cartórios, órgãos públicos, empresas e o judiciário, já dialogam de forma segura, autêntica e rápida sem que haja a perda do conteúdo de documentos, papéis, livros e formulários, ganhando-se tempo, segurança, eficácia e até saúde, já que, evitando-se a impressão desnecessária de papéis, preserva-se o meio ambiente. O processo de certif**ação é rápido, relativamente barato e bastante ef**az.

A partir do ano que as mudanças na lei, como por exemplo, o Código de Processo Civil fará com que muitos procedimentos processuais poderão ser realizados exclusivamente por meio eletrônico, com ganho de tempo, segurança e economia de dinheiro, a tendência, como acontece no mais das vezes é que essas funcionalidades sejam adaptadas a vida civil, ou seja, nosso dia-a-dia, fazendo com que muitos dos atos que passemos a praticar possam ser feitos de forma eletrônica apenas, passando os mesmos a serem dotados de fé pública.

Os condomínios poderão arquivar guias, comprovantes de pagamento e recolhimento de obrigações, bem como apontamentos e pagamentos de forma eletrônica, nas chamadas nuvens, arquivando-os desta forma pelo prazo previsto em lei para cada uma das obrigações, sem prejuízo da legalidade, veracidade e legitimidade dos documentos, como se físicos fossem. Esvaziando prateleiras e caixas de papéis, cada vez mais inúteis.

Para isso cada administradora, condomínio, gestores, gerentes, auxiliares, deverão ter sua assinatura digital e chave, para instrumentalização deste novo método, de modo a gradativamente substituir a burocracia pilhas infindáveis de papéis, caixas de documentos, etc., por arquivos virtuais.

Trata-se de um caminho sem volta, a evolução natural das questões do dia-a-dia trazidas a gestão do condomínio. Até as assembleias condominiais poderão finalmente ser realizadas de forma virtual, ao contrário do que acontece hoje.

Documentos mais importantes como guias de INSS e FGTS, por exemplo, ainda devem ser arquivados na forma física pelo condomínio pelo período previsto em lei, ainda que simultaneamente com os arquivos virtuais do mesmo documento, dada a importância dos documentos em si.”

13/09/2013

Perfil do síndico

Saiba escolher a pessoa certa para ocupar o cargo no seu condomínio
1) O síndico dono do prédio
Este síndico tem o perfil de não deixar que nada seja feito sem a sua anuência. Ele faz tudo sem consultar os condôminos e não presta contas do que está fazendo. Ele realmente acredita ser o dono do prédio, esquecendo que é um mero representante do condomínio e que foi eleito para defender os interesses de todos e não fazer as coisas ao seu critério.
Faz apenas a assembleia ordinária( 1.350 CC), uma vez ao ano, isso quando a faz. Ele tem lugar quando os condôminos não querem mais participar da vida do prédio, ou pelo trabalho ou por já ter ocorrido muitos problemas no passado e, de certa forma, a situação é cômoda.
Muitas vezes este síndico está na gestão por anos, pois não existe interesse dos demais condôminos.
Cuidado: Normalmente o síndico com este perfil é bem intencionado, porém por força das circunstâncias, por ter f**ado sem respaldo, acaba fazendo as coisas da sua forma. Assim, é importante que exista uma gestão participativa, aonde o conselho eleito realmente exerça a sua função. Uma opção salutar, também é designar comissões, do tipo: de segurança, obras, orçamentos, e demais conforme necessidade de cada prédio. Atitude que ajuda a dividir o trabalho e tornar a gestão mais transparente, atendendo a necessidade dos demais.
Realizar assembleias periódicas evita que os condôminos não se reúnam apenas uma vez ao ano e discuta tudo assuntos pendentes de uma só vez, o que faz a pauta f**ar extensa e pouco produtiva.
2) O síndico poupador
(Este síndico somente representa problema se ele negligenciar as demais necessidades do prédio, este é o personagem abaixo.)
O síndico poupador pensa somente em economizar a qualquer custo e não aumentar o condomínio. O seu principal objetivo é fazer caixa a qualquer custo. Em contrapartida, o prédio f**a em situação deplorável por falta de manutenção, o patrimônio sofre desvalorização que pode chegar a 30%. O mais preocupante é o prédio correr vários riscos em função do descumprimento de adequações necessárias ou manutenções, tais como: renovação de AVCB ( auto de vistoria do corpo de bombeiros), medição ôhmica ( para raios), limpeza de caixa d’agua, Brigada de Incêndio, C**A, não pagamento de horas extras aos colaboradores, mesmo quando estes fazem jus, falta de manutenções adequadas, contratação de administradoras de segunda linha, entre outros.
Cuidado: Este síndico é perigoso, pois em um primeiro momento os moradores f**am satisfeitos, pois não existe o aumento do condomínio. Porém a longo prazo, isso pode ser perigoso, pois o prédio f**ará tão defasado que quando da necessidade de adequação o valor do condomínio pode chegar a dobrar.
Aumentos e adequações necessárias (manutenção, obras, normas) devem ocorrer anualmente e fazer parte do orçamento.
O orçamento deve ser elaborado anualmente (1.348,VI do CC)e levar em conta o gasto efetivo do edifício para se gerir considerando os aumentos de concessionários de agua, luz, dissídio de funcionários, inadimplência, entre outros que possam impactar no orçamento.
Não adequar anualmente o orçamento pode ser perigoso, pois no futuro pode representar um aumento muito grande. O ideal é mapear as necessidades do condomínio, destinar verba dentro do orçamento para obras e adequações, e dentro de um planejamento ir executando.
3) O síndico das obras
(este síndico representa problema somente se as obras não estiverem orçadas e se estiverem superfaturadas, este é o personagem abaixo).
Este síndico, pode até começar bem. Ele verif**a a necessidade real de obras no prédio e em um primeiro momento faz o procedimento de forma correta, ou seja, aprova o orçamento em uma assembleia, faz 3 orçamentos, porém como não existe interesse dos demais em se envolver, ele vê uma oportunidade de ganhar dinheiro com as obras.
Assim, começa a contratar prestadores de serviços sem nota, a fazer reformas sem necessidade, sempre com pagamentos parcelados a perder de vista. Ele procura não mexer no orçamento para não chamar a atenção e para ele tudo é urgente, sem tempo para orçamentos ou consulta a assembleia.
Este síndico adora, fazer obras na coluna do prédio ou descobrir vazamentos, situações que permitem a ação do síndico mal feitor, de realizar a obra de forma imediata e sem tempo para fazer orçamentos.
Cuidado: A realização de obras no condomínio deve seguir os preceitos do Código Civil, art. 1.341, para obras necessárias, maioria simples da assembleia. Obras úteis, maioria dos condôminos. Obras voluptuárias 2/3.As obras emergências devem ser ratif**as em assembleia.
Toda obra deve ser acompanhada pelo conselho ou comissão de obras, ser precedida da assinatura de um contrato, e ter pelo menos 3 orçamentos, os mesmo devem f**ar arquivados no prédio.
4) Síndico Profissional
A contratação de síndico profissional tem se tornado um hábito em condomínios clubes, nos de grande porte ou em prédios onde não existem condôminos dispostos a exercer a função. O mesmo costuma f**ar no condomínio algumas vezes na semana e em horários pré- determinados. A previsão esta no artigo 1.347 do CC, porém caso a Convenção restrinja a contratação de sindico profissional o prédio não poderá dispor de um.
Cuidado: A contratação do síndico profissional deve ser precedida de um a busca criteriosa no mercado, e de referências do profissional na área. O acompanhamento direito dos membros do conselho é salutar para que gestão funcione. Ao contratar o profissional sugere-se a assinatura de um contrato estabelecendo os deveres de parte a parte.
Embora a profissão não seja regulamentada, algumas empresas oferecem cursos de formação e qualif**ação, questione sobre a participação do profissional neles.

5) Síndico empresário
É sempre muito bem visto no condomínio, e por possuir outros afazeres gere o condomínio como se fosse uma empresa, o que é ideal para uma gestão saudável.
Cuidado: Para funcionar de forma prática e sem atrito é necessário o suporte de um bom zelador com perfil de gerente predial, e ter o suporte dos membros do conselho, e por fim contar com uma boa administradora que de preferencia possua sistema de gestão que permita consultas “online”, seja para o síndico ou condôminos.
6) Síndico aposentado
Tem disponibilidade para estar no prédio boa parte de seu tempo, da bastante atenção a todos condôminos, costuma trabalhar de perto com a administradora e o com zelador.
Cuidado: O síndico deve realizar assembleias periódicas, apresentar planejamento de trabalho, trabalhar em conjunto com a administradora e conselho, não se envolver em fofocas ou exercer pressão demasiada nos funcionários do prédio. O mesmo não deve se perpetuar no cargo. É saudável a troca de gestão pelo menos a cada dois ou três mandatos.

Fonte: www.sindiconet.com.br

25/08/2013