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25/08/2020

ARRENDATÁRIOS DO PAR NÃO PODEM SUBSTITUIR SÍNDICO DO CONDOMÍNIO ANTES DA OPÇÃO DE COMPRA

O arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda nem de promessa de compra e venda, e por isso não se aplicam ao arrendatário – que tem conceito definido na Lei 10.188/2001 – as disposições do artigo 1.333 do Código Civil.

Fonte | STJ

Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar recurso do Ministério Público Federal (MPF) que pretendia o reconhecimento, em favor dos arrendatários do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), de todos os direitos característicos do proprietário, inclusive a escolha do síndico ou administrador do condomínio.

Segundo o artigo 1º da Lei 10.188/2001, o PAR destina-se ao atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.

Ação improcedente

O recurso teve origem em ação civil pública na qual o MPF requereu a declaração de nulidade do contrato firmado entre a Caixa Econômica Federal (CEF) – designada para a operacionalização do PAR, nos temos da Lei 10.188/2001 – e uma empresa de consultoria e assessoria para a gestão de um conjunto habitacional.

O MPF sustentou que os arrendatários teriam todos os direitos de condôminos, inclusive o de substituir a empresa contratada pela CEF.

O juiz negou o pedido, por entender que, conforme previsto na convenção do condomínio, enquanto o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) detivesse a propriedade de pelo menos dois terços dos imóveis, a administradora contratada pela CEF poderia desempenhar a função de síndico.

O tribunal de segunda instância manteve a sentença, sob o fundamento de que a CEF, na qualidade de executora do PAR, é responsável por escolher a empresa para administrar o condomínio e também por gerir os contratos firmados no âmbito do programa.

Caráter social

Em seu voto, a relatora do recurso no STJ, ministra Isabel Gallotti, destacou que o PAR define o arrendatário como mero possuidor direto do imóvel – cuja propriedade, até o cumprimento integral do contrato e o exercício da opção pela compra, é da arrendadora.
De acordo com a ministra, condômino é o proprietário da unidade, e ainda que o artigo 1.334, parágrafo 2º, do Código Civil considere como tal o compromissário comprador e o cessionário, "o conceito não pode abranger o arrendatário de imóvel cuja administração está regulada em lei específ**a".

A relatora lembrou ainda do caráter social do PAR e ressaltou que ele está sujeito a normas especiais – entre elas, a que incumbe à CEF a gestão do FAR, que é o proprietário do imóvel e responsável por decidir sobre a administração do condomínio enquanto detiver mais de dois terços das unidades.

"Não se aplicam as disposições do artigo 1.333 do Código Civil aos arrendatários de que trata a Lei 10.188/2001, os quais, por meio do contrato de arrendamento residencial, adquiriram apenas a posse direta dos imóveis, pelo tempo estipulado contratualmente", declarou.

Consequências danosas

Isabel Gallotti salientou que, nesse caso, a CEF é a proprietária fiduciária dos imóveis, sendo que somente ela pode alterar a convenção de condomínio regularmente instituída. "No momento da assinatura dos contratos, os arrendatários concordaram que a administração do condomínio seria feita pela CEF, nos termos da convenção e do regimento interno do condomínio", assinalou.
A magistrada ponderou ainda que a contratação do síndico pela CEF, gestora do FAR, assegura a higidez do programa, evitando o descumprimento das obrigações condominiais e a má conservação dos imóveis.

"Dar liberdade de escolha dos administradores do condomínio aos seus moradores antes que eles exerçam a opção de compra do imóvel poderá trazer consequências danosas irreversíveis à CEF, a quem compete representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente", concluiu a ministra.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1576651

25/08/2020

LEI MUNICIPAL POSTERIOR PODE ABRANDAR LIMITAÇÕES DE USO DE LOTES CONTIDAS EM CONVENÇÃO

Com base na jurisprudência segundo a qual a lei municipal pode alterar ou abrandar as limitações de uso de imóveis firmadas em convenção anterior, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou o recurso em que uma associação de moradores tentava manter as restrições estabelecidas pelo loteador – que limitavam o uso dos terrenos a fins exclusivamente residenciais.

Fonte | STJ

Na ação de nunciação de obra nova com pedido de demolição, a associação alegou que um escritório de advocacia estaria construindo com finalidade comercial em terreno de uso residencial, contrariando as restrições da convenção do loteamento.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) rejeitou a pretensão da associação por considerar que, apesar da destinação residencial estabelecida pelo loteador, leis municipais posteriores mudaram a caracterização da área para uso misto, o que não foi devidamente questionado pelos meios próprios.

Competência municipal

Em recurso especial, a associação alegou que o acórdão do TJSP violou os artigos 26 e 28 da Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo), contrariando a orientação de que a restrição fixada em convenção do loteamento deve prevalecer em confronto com lei municipal posterior que altere a utilização dos lotes.
A ministra Nancy Andrighi, relatora, apontou que os artigos da Lei 6.766/1979 mencionados pela associação tratam de elementos obrigatórios na transmissão das unidades do loteamento, e trazem expressa previsão sobre a possibilidade de criação de restrições urbanísticas na convenção.

Entretanto, a ministra lembrou que, após a publicação da Lei do Parcelamento do Solo, foi promulgada a Constituição Federal de 1988, a qual trouxe profundas alterações em relação à autonomia legislativa dos municípios, que passaram a ter competência primordial para dispor sobre o ordenamento territorial, conforme previsto nos artigos 30 , incisos I e VII, e 182.

"Dessa forma, não há como opor uma restrição urbanística convencional, com fundamento na Lei 6.766/1979, à legislação municipal que dispõe sobre o uso permitido dos imóveis de determinada região. De fato, já em conformidade com a nova ordem constitucional, a Lei 9.785/1999 alterou a Lei do Parcelamento do Solo Urbano, em seu artigo 4º, parágrafo 1º, para reconhecer expressamente que essa competência é do município" – destacou a ministra.

Interesse público

Além disso, Nancy Andrighi apontou que a orientação está em consonância com o julgamento da Segunda Turma do STJ no REsp 302.906, no qual o colegiado decidiu que, havendo justif**ativa de interesse público, é permitido ao município abrandar as restrições urbanísticas convencionais.

"Diferentemente do que alega a recorrente, no acórdão recorrido não há qualquer ofensa ao disposto nos artigos 26 e 28 da Lei 6.766/1979 e, assim, inexiste qualquer motivo para sua reforma", concluiu a ministra.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1774818

25/08/2020

CORREÇÃO MONETÁRIA ABUSIVA NÃO É SUFICIENTE PARA AFASTAR MORA DO COMPRADOR DE IMÓVEL

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a cobrança abusiva de correção monetária sobre o saldo devedor não é suficiente para descaracterizar a mora do comprador de imóvel. Com esse entendimento, o colegiado afastou a condenação em danos morais e lucros cessantes imposta a uma incorporadora que inscreveu os compradores em cadastro de inadimplentes após eles pagarem parcela em valor menor do que o montante previsto no contrato.

Fonte | STJ

A venda foi fechada em abril de 2010, com previsão de entrega do imóvel em março de 2013 – já computado o prazo de tolerância. Contudo, o "habite-se" foi expedido somente em maio, dois meses depois do prazo de tolerância.

Após a expedição do "habite-se", os compradores fizeram dois pagamentos, porém em valor menor do que o contrato previa para a entrega das chaves. Por isso, a empresa providenciou a inscrição em cadastro de proteção ao crédito.

Os compradores quitaram o saldo devedor e receberam as chaves em outubro de 2013. Posteriormente, ajuizaram ação de indenização por danos morais e materiais, além de pedido para a outorga da escritura, cuja lavratura estava pendente.
As instâncias ordinárias condenaram a incorporadora a outorgar a escritura em 15 dias, sob pena de multa. A empresa também foi condenada a pagar lucros cessantes equivalentes a dois meses de aluguel, por causa do atraso do "habite-se", e indenização por danos morais de R$ 8 mil, além de restituir os valores pagos a mais pelos adquirentes em razão da aplicação do Índice Nacional de Construção Civil (INCC) após o prazo contratualmente previsto para a entrega da obra.

Temas repetitivos

Ao analisar o recurso da incorporadora, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino considerou que, para a jurisprudência do STJ – firmada em relação aos contratos bancários –, a cobrança abusiva que descaracteriza a mora é aquela verif**ada nos juros remuneratórios ou na capitalização (Tema 28).

Além disso, o relator ressaltou que, no julgamento do Tema 972, que trata da tarifa de gravame eletrônico, o tribunal entendeu que o abuso de encargos acessórios (como a correção monetária) não descaracteriza a mora.

"Transportando as razões de decidir desse entendimento, dos contratos bancários para o caso dos autos, impõe-se concluir que a abusividade da correção monetária não é suficiente para descaracterizar a mora do consumidor, ao qual caberia pagar, ao menos, o valor nominal do saldo devedor", disse o ministro.

Inscrição legítima

Sanseverino observou que, como os compradores optaram por efetuar um pagamento parcial que não alcançava o valor nominal do saldo devedor, foi legítima a conduta da incorporadora ao inscrevê-los em cadastro de inadimplentes, pois a mora na quitação do saldo estava configurada.

Pelo mesmo motivo – acrescentou o relator –, não houve ilicitude na recusa de entrega das chaves do imóvel, pois havia cláusula contratual expressa que condicionava esse ato à quitação do saldo devedor.

"As únicas ilicitudes que se vislumbra no proceder da incorporadora foram o atraso de dois meses na obtenção do 'habite-se', a atualização monetária pelo INCC durante esse período e a demora na outorga da escritura. Essas condutas, embora ilícitas, têm sido compreendidas pela atual jurisprudência desta Corte Superior como inaptas a produzir dano moral, pois seus efeitos não extrapolam o âmbito contratual", ressaltou.
O ministro entendeu que, mesmo tendo havido atraso da incorporadora na obtenção do "habite-se", o comportamento posterior dos compradores – que pagaram aquém do valor nominal do saldo devedor – entra em contradição com a pretensão de lucros cessantes, pois, ainda que a obra tivesse sido concluída no prazo, o pagamento parcial, por si só, seria suficiente para justif**ar a recusa da incorporadora em entregar as chaves.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1823341

25/08/2020

IDOSA SERÁ INDENIZADA POR CONSTRUÇÃO INDEVIDA EM SEU TERRENO

Um homem que causou danos ao imóvel de uma mulher idosa terá que indenizá-la por danos morais em R$ 10 mil. A decisão é da 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que manteve a sentença de primeira instância.

Fonte | TJMG

A idosa procurou a Justiça depois de o homem ter feito uma terraplanagem indevida em seu terreno, sem construir um muro de arrimo, como constava no projeto que ele havia apresentado. A construção inadequada causou danos à propriedade, incluindo risco de desabamento do imóvel.

Na primeira instância, o juiz Sérgio Ferreira Filho, da Comarca de Juiz de Fora, condenou o construtor ao pagamento de indenização. Em recurso, o homem argumentou que a proprietária do terreno não havia sofrido lesão em sua dignidade.
Riscos comprovados

No argumento do relator do acórdão, desembargador Antônio Bispo, o dever de indenizar está explícito no artigo 927 do Código Civil: “Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, f**a obrigado a repará-lo". Além disso, o laudo pericial comprovou os riscos que a construção causou aos imóveis da senhora, caracterizando assim os danos morais.

O relator também frisou o fato de a proprietária ser idosa e de alugar os imóveis afetados para complementar sua renda, sendo responsável pela segurança dos inquilinos. Ele finalizou seu voto observando que, além da angústia causada pela construção inapropriada, ela ainda teve que procurar a Justiça para solucionar a questão.

Em vista dos fatos, o relator negou provimento ao recurso e manteve o valor da indenização fixada em primeira instância. Ele foi acompanhado pelos desembargadores José Américo Martins da Costa e Octávio de Almeida Neves.
Leia o acórdão na íntegra e acompanhe a movimentação processual.

23/08/2020

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19/08/2020

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17/08/2020

01/08/2020

PARA SEGUNDA SEÇÃO, VÍCIOS ESTRUTURAIS DE CONSTRUÇÃO ESTÃO COBERTOS PELO SEGURO HABITACIONAL

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que os vícios estruturais de construção estão cobertos pelo seguro obrigatório do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cujos efeitos devem se prolongar além da quitação do financiamento. Para os ministros, o seguro deve cobrir o sinistro concomitante à vigência do contrato, ainda que o defeito de construção só se revele mais tarde (vício oculto).

Fonte | STJ

O colegiado deu provimento ao pedido de indenização de moradores de um conjunto habitacional em Bauru (SP), cujas casas apresentaram problemas estruturais como rachaduras relacionadas a fundações mal executadas, umidade e madeiras apodrecidas.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia entendido que não caberia cobertura securitária por danos decorrentes de vícios de construção, excluídos expressamente da apólice.

Expectativas do segurado

A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, afirmou que o risco coberto pelo contrato de seguro é delimitado previamente, o que limita a obrigação da seguradora de indenizar. "Mas o exame dessa limitação não pode perder de vista a própria causa do contrato de seguro, que é a garantia do interesse legítimo do segurado", assinalou.

A ministra lembrou que o artigo 1.443 do Código Civil de 1916, assim como o artigo 765 do código de 2002, traz a ideia da boa-fé objetiva nos contratos de seguro, exigindo tanto do segurado quanto do segurador um comportamento de cooperação, lealdade e confiança recíprocas. Ao citar a doutrina especializada no assunto, a ministra ressaltou que, da essência da boa-fé objetiva, decorre para o segurador o dever de atender às justas expectativas do segurado em razão da natureza e da função social do contrato de seguro.

Segundo a relatora, o seguro obrigatório vinculado ao SFH visa à proteção da família, em caso de morte ou invalidez do segurado, e à salvaguarda do imóvel que garante o respectivo financiamento, resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema.

"A partir dessa perspectiva, infere-se que uma das justas expectativas do segurado, ao aderir ao seguro habitacional obrigatório para aquisição da casa própria pelo SFH, é a de receber o bem imóvel próprio e adequado ao uso a que se destina. E a essa expectativa legítima de garantia corresponde à de ser devidamente indenizado pelos prejuízos suportados em decorrência de danos originados na vigência do contrato e geradores dos riscos cobertos pela seguradora, segundo o previsto na apólice, como razoavelmente se pressupõe ocorrer com os vícios estruturais de construção", disse.

Interesse público

A apólice discutida no recurso cobria danos decorrentes de "eventos de causa externa", ou seja, causados por forças que atuam de fora sobre o imóvel. No entanto, para Nancy Andrighi, os defeitos de construção provocam a atuação de forças anormais sobre o imóvel, pois qualquer esforço sobre alicerces fragilizados é capaz de ocasionar danos que não ocorreriam se a estrutura fosse íntegra.

Desse modo – concluiu a ministra –, a interpretação fundada na boa-fé objetiva, tendo em vista a função socioeconômica do seguro vinculado ao SFH, leva a concluir que a exclusão de responsabilidade da seguradora se dá apenas em relação aos riscos resultantes de atos do próprio segurado ou do desgaste natural do bem.

Para a relatora, não é compatível com a garantia de segurança esperada pelo segurado supor que os prejuízos derivados de vícios de construção estejam excluídos da cobertura.

"Sob a ótica do interesse público, revela-se ainda mais importante essa observação, na medida em que a integridade estrutural do imóvel é condição essencial para que o bem se mostre apto a acautelar o financiamento e, a um só tempo, a atingir sua finalidade de facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, assegurando, por conseguinte, a continuidade da política habitacional", declarou.

Para Quarta Turma, mutuário tem um ano após fim do contrato para cobrar seguro do SFH por vício de construção.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1804965

29/07/2020

É POSSÍVEL RECONHECER USUCAPIÃO QUANDO O PRAZO EXIGIDO POR LEI É CUMPRIDO NO CURSO DO PROCESSO

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva quando o prazo exigido pela lei se completa no curso da ação de usucapião, por força do artigo 462 do Código de Processo Civil de 1973.

Fonte | STJ

Segundo o dispositivo, se, após a propositura da ação, algum fato constitutivo, modif**ativo ou extintivo do direito influenciar no julgamento do processo, o juiz deve levá-lo em consideração – de ofício ou a requerimento da parte – no momento de proferir a sentença.

Por unanimidade, os ministros reformaram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que entendeu que os requisitos da usucapião deveriam estar implementados na data do ajuizamento da ação.

De acordo com o processo, em 1993, teve início o período de posse do possuidor antecessor e, em 1998, iniciou-se a posse dos requerentes que pleitearam judicialmente o direito de usucapião. A ação foi ajuizada em 2010.

Ao STJ, os requerentes alegaram a possibilidade de contagem do tempo exigido para a prescrição aquisitiva durante o trâmite da ação e até a data da sentença, que só foi proferida em 2017.
Prazo aplicável

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o prazo de prescrição aquisitiva aplicável ao caso analisado não é o de 15 anos, previsto no artigo 1.238 do Código Civil de 2002 para a usucapião extraordinária, mas o de 20 anos, previsto no artigo 550 do Código Civil de 1916.

"Quando da entrada em vigor do novo Código Civil, em 11 de janeiro de 2003, já havia, efetivamente, transcorrido mais da metade do prazo de 20 anos previsto no artigo 550 do anterior diploma para a usucapião extraordinária, atraindo a incidência desse comando legal, com base na regra de direito intertemporal disposta no artigo 2.028 do CC/2002", explicou a relatora.
Recepção

Nancy Andrighi salientou que, nessas hipóteses, o juiz deve proferir sua decisão tendo como base o estado em que o processo se encontra, recepcionando, se for o caso, fato constitutivo que se concretizou após o ajuizamento da demanda, na forma do artigo 462 do CPC/1973. "A prestação jurisdicional deve ser concedida de acordo com a situação dos fatos no momento da sentença", afirmou a magistrada.

Para a relatora, o dispositivo do CPC/1973 "privilegia o estado atual em que se encontram as coisas, evitando-se provimento judicial de procedência quando já pereceu o direito do autor ou de improcedência quando o direito pleiteado na inicial, delineado pela causa petendi narrada, é reforçado por fatos supervenientes".
Precedentes

A ministra citou precedente da Quarta Turma (REsp 1.088.082, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão), em que o colegiado, no mesmo sentido, votou pela possibilidade de declaração da usucapião ocorrida durante o trâmite do processo.

Ao dar provimento ao recurso especial, a ministra enfatizou que, considerando o ano de 1993 como marco inicial da posse sem oposição e computando o prazo legal exigível de 20 anos, chega-se à conclusão de que a prescrição aquisitiva ocorreu em 2013 – momento anterior à sentença, que foi prolatada apenas em 2017.

Leia o acórdão. Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1720288