Carlos Junior Guilherme - Advogado

22/09/2026

O condomínio responde pelo furto na unidade se apresentou conduta negligente que contribuiu para o prejuízo do morador, como falha nos serviços de segurança.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial de um condomínio condenado a indenizar os moradores que tiveram o apartamento furtado.

O crime ocorreu enquanto os moradores estavam em viagem. Os criminosos foram autorizados a ingressar no condomínio pelo porteiro. Eles invadiram o apartamento e levaram bens de valor.

Ao STJ, o condomínio apontou que não há responsabilidade objetiva, nem comprovação de culpa, o que levaria ao afastamento da condenação.

Relatora do recurso especial, a ministra Nancy Andrighi detalhou a jurisprudência sobre o tema no STJ. A regra geral é de não responsabilização do condomínio pelos furtos ocorridos contra os condôminos.

Ele não está obrigado a impedir o crime, que é ato de terceiro. Por outro lado, se oferecer aos condôminos serviços de segurança, deve tentar evitar. A responsabilização depende da falha desse serviço.

No caso concreto, a falha está configurada, pois os criminosos entraram pelo portão principal, de forma consentida pelo porteiro, sem qualquer tipo de controle prévio. A negligência persistiu na saída, quando deixaram o local com mochilas contendo os bens furtados.

“A ausência de cuidados na verificação da identidade dos criminosos, com permissão de acesso sem autorização, foi conduta negligente diante da intensa movimentação do condomínio, como bem considerado”, avaliou a ministra Nancy Andrighi.

Para ela, a conduta negligente de preposto do condomínio possibilitou o crime, causando danos aos moradores. “Restam preenchidos os requisitos para sua responsabilização.”

REsp 2.264.505

Fonte: Conjur

19/09/2026

17/09/2026

O terceiro adquirente de um imóvel atingido por penhora em decorrência de fraude à execução não tem legitimidade para impugnar a apuração de haveres nem para pedir a reabertura de perícia em liquidação de sentença de dissolução societária da qual não fez parte. Dessa forma, apenas lhe cabe resguardar eventual sobra no preço da arrematação.

Com esse entendimento, a 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento, em votação unânime, ao recurso da empresa de participações Esus, que pretendia obter liminar para suspender levantamentos de valores penhorados e atos expropriatórios de uma fazenda.

A controvérsia teve origem em uma ação de dissolução parcial de sociedade promovida por um sócio retirante contra o ex-sócio e e empresas do ramo de artigos fotográficos.

A 2ª Câmara Empresarial do tribunal paulista negou provimento ao recurso da autora e manteve o indeferimento do pedido liminar.

O entendimento do relator do caso, desembargador Ricardo Negrão, é de que a pretensão da empresa de discutir os cálculos dos haveres extrapola a esfera jurídica de atuação da terceira adquirente, uma vez que a liquidação de sentença vincula apenas os sócios que participaram da ação originária.

Segundo o relator, “à Esus cabe diligenciar para preservar a sobra de eventual arrematação, não podendo invadir e, menos ainda, retroagir em discussões que dizem respeito somente aos sócios que participaram de todo o trâmite processual”.

O acórdão ressaltou que as insurgências apresentadas pela autora haviam sido apreciadas e rejeitadas em recursos e incidentes anteriores, operando-se a preclusão nos termos do do Código de Processo Civil.

Segundo o artigo 508 do CPC, após o trânsito em julgado da ação, a Justiça considera esgotadas todas as alegações e defesas que as partes poderiam ter apresentado, impedindo a reabertura da discussão sobre o pedido.

Para o tribunal, a proposição de sucessivas demandas para reabrir matérias já decididas configura tentativa indevida de obstaculizar o andamento da execução.

Processo 2093785-11.2025.8.26.0000

Fonte: Conjur

11/09/2026

A 3ª turma do STJ decidiu, por unanimidade, manter a condenação de um condomínio do Rio de Janeiro por danos decorrentes de furto ocorrido dentro de um apartamento.

O colegiado acompanhou a relatora, ministra Nancy Andrighi, que considerou que a conduta negligente no controle de acesso ao edifício contribuiu para a ocorrência do crime.

Em instância anterior, o condomínio foi condenado ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em razão de falha no controle de acesso e na segurança do edifício.

Ao analisar o recurso, Nancy destacou que a jurisprudência do STJ estabelece, como regra, que o condomínio não é responsável por impedir furtos em suas dependências, ainda que disponha de mecanismos de segurança, como vigilância, grades e portaria.

Segundo a ministra, o furto praticado por terceiro normalmente afasta a responsabilidade do condomínio e, consequentemente, o dever de ressarcir o morador prejudicado.

A relatora ponderou, porém, que a situação é diferente quando uma conduta comissiva ou omissiva, negligente ou imprudente, de funcionário responsável pela segurança contribui para a consumação do crime.

Nessa hipótese, segundo Nancy, pode ficar caracterizado ato ilícito nos termos do art. 186 do Código Civil, com possibilidade de responsabilização do condomínio.

Nancy ressaltou que cabe ao funcionário da portaria controlar o acesso ao edifício, verificar a identidade de quem pretende entrar e confirmar a liberação do ingresso com os moradores. A análise da conduta, contudo, deve levar em consideração as particularidades de cada condomínio.

No caso concreto, a ministra considerou que houve falha na verificação da identidade dos criminosos, que tiveram o acesso ao edifício liberado sem autorização dos moradores.

Para a relatora, diante da movimentação existente no condomínio, a conduta foi negligente e contribuiu para os danos sofridos pelos moradores, conforme já havia concluído o TJ/RJ.

Nancy também afastou a alegação de cerceamento de defesa, destacando que a conclusão pela responsabilidade do condomínio foi baseada nas provas documentais produzidas no processo.

Processo: REsp 2.264.505

Fonte: Migalhas

09/09/2026

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, decidiu que a proteção legal do bem de família não pode ser afastada em razão do alto valor de mercado do imóvel. Segundo o colegiado, as hipóteses de exceção à impenhorabilidade previstas no artigo 3º da Lei 8.009/1990 são taxativas e devem ser interpretadas restritivamente, não sendo possível ao Poder Judiciário criar exceções com base no valor, no padrão ou em outras características do imóvel.

O caso teve origem em cumprimento de sentença no qual o credor requereu a penhora de um imóvel utilizado como residência pelos devedores.

O relator do caso, ministro Moura Ribeiro, comentou que a Lei 8.009/1990 tem como finalidade assegurar o direito fundamental à moradia e proteger a dignidade da pessoa humana, garantindo à família um patrimônio mínimo indispensável à sua subsistência. O artigo 1º da lei — prosseguiu — estabelece a impenhorabilidade do imóvel residencial da entidade familiar, enquanto as exceções previstas no artigo 3º devem ser interpretadas de forma restritiva.

O ministro ressaltou que a legislação não determina limite de valor nem distingue localização ou padrão do imóvel para a incidência da proteção. Assim, conforme explicou, o julgador não pode criar uma exceção à impenhorabilidade com base no fato de o imóvel ser luxuoso ou de alto valor, sob pena de introduzir um critério subjetivo e gerar insegurança jurídica.

Segundo o relator, a solução adotada pelo tribunal de origem, que permitiria a venda do imóvel com reserva de recursos para a compra de outra residência, não tem previsão legal e contraria a jurisprudência consolidada do STJ: “A tese de que imóveis de alto padrão ou de luxo estariam excluídos da proteção legal não encontra nenhum amparo no texto da lei. O legislador, se assim o quisesse, teria estabelecido critérios de valor, localização ou suntuosidade para modular a garantia, o que não o fez”. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

AREsp 2.791.033

Fonte: Conjur

07/09/2026

Para que ocorra a incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), é necessária que a movimentação dos bens gere algum fato oneroso. No âmbito das incorporações de pessoas jurídicas, a transmissão da posse do imóvel não acarreta onerosidade, o que impede a cobrança do imposto, mesmo quando a empresa incorporadora atua preponderantemente na atividade imobiliária.

A controvérsia teve início com a incorporação total de duas empresas pela autora, o que levou à transferência de imóveis para a imobiliária. Ocorre que, diante dessa movimentação, o município de Araçatuba (SP) cobrou da empresa ITBI sobre os bens, afirmando que sua atividade preponderante era do ramo imobiliário, o que faria jus ao imposto.

A empresa então ajuizou a ação requerendo o reconhecimento de não incidência do imposto sobre a transferência. Ela alegou que conforme o artigo 37, parágrafo 4º, do Código Tributário Nacional, o ITBI não incide sobre a movimentação de imóveis mesmo de imobiliárias quando essa alienação ocorre por incorporação total da outra pessoa jurídica. Além disso, a autora sustentou que a transferência não constituiu fato oneroso, o que impediria a cobrança do tributo.

Ao avaliar o caso, o desembargador Henrique Harris Júnior, relator do processo, explicou que para ocorrer a incidência do ITBI são necessários dois fatos: a transmissão do imóvel ou de seus direitos entre vivos e, como destacou, o caráter oneroso da movimentação. No entanto, ao observar os autos, o magistrado considerou que a incorporação total das duas empresas pela imobiliária constituiu apenas reestruturação patrimonial, sem onerosidade.

Para ele, a sentença falhou ao afastar o artigo 37, parágrafo 4º, do CTN. Conforme esclareceu, a própria Constituição reservou à lei complementar o poder de legislar a matéria tributária, como definir os fatos geradores de impostos e regulamentar as limitações constitucionais.

Com isso, o TJ-SP anulou a cobrança de R$ 515.421,43 — sendo R$ 304.007,54 de ITBI e o restante de multa e demais encargos legais.

Processo 1012551-25.2025.8.26.0032

Fonte: Conjur

04/09/2026

Nos contratos bilaterais, nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação, da outra antes de atender a sua própria, segundo o artigo 476 do Código Civil.

Nesses casos, é aplicado o princípio da exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido) — em acordos bilaterais, uma parte pode suspender o cumprimento de sua obrigação se a outra não tiver cumprido a sua.

Com esse entendimento, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou o pedido de compradores de um imóvel para receber uma indenização por atraso na entrega por parte da incorporadora.

Os autores alegaram que a empresa não entregou a unidade no prazo, e que por isso eles permaneceram em outro imóvel locado, arcando com o valor do aluguel. Sustentaram ainda que houve cobrança da taxa de condomínio, mesmo sem estarem na posse da unidade, e que houve cobrança da taxa de matrícula do imóvel.

O relator, desembargador Vito José Guglielmi, reforçou que o prazo para a entrega das obras, previsto para 31 de dezembro de 2024, tinha uma tolerância de 180 dias e que, a partir do registro de matrícula do imóvel, os contratantes teriam 90 dias para liquidar o saldo devedor.

O magistrado sublinhou a cláusula do termo firmado, que aponta que “caso o pagamento do aludido valor ocorra após o prazo pactuado de 90 (noventa) dias acima, o mesmo continuará sendo corrigido pelo índice aqui pactuado e acrescido das penalidades previstas neste contrato”.

Reforçou ainda que, com base no Código de Defesa do Consumidor, é permitida a previsão expressa de um prazo certo e usual de tolerância para a entrega das obras.

O relator enfatizou o artigo 476 do CC e o princípio da exceptio non adimpleti contractus para negar o pedido de indenização por danos morais.

O colegiado rejeitou o pedido de restituição das taxas, por estar determinada no pacto a responsabilidade dos compradores de arcar com as despesas decorrentes dele.

Processo 4004347-74.2025.8.26.0602

Fonte: Conjur

02/09/2026

A transferência da integralidade de um imóvel pertencente a um espólio não pode ser feita sem a participação de todos os sucessores e sem autorização judicial.

Com esse entendimento, a 1ª Vara da Comarca de Araquari (SC) declarou nulo o compromisso de compra e venda firmado entre uma empresa do ramo imobiliário e parte dos herdeiros de um imóvel pertencente a um espólio.

A juíza Isabela Ferreira Sauer concluiu que a negociação envolveu a totalidade do bem sem a participação de todos os sucessores, sem autorização do juízo responsável pelo arrolamento judicial e sem observância da forma legal exigida para esse tipo de negócio jurídico.

A ação foi proposta por uma mulher que afirmou integrar a cadeia sucessória dos proprietários originais do imóvel.

A magistrada reconheceu que a autora poderia questionar a negociação, por também integrar a sucessão.

Ela explicou que, enquanto a partilha não é concluída, nenhum herdeiro é titular exclusivo de um imóvel específico pertencente ao espólio. Considerou ainda que a própria narrativa apresentada pela empresa demonstrou que a negociação inicial ocorreu apenas com parte dos herdeiros.

Para a juíza, por atuar no ramo imobiliário a empresa deveria ter adotado as cautelas necessárias para verificar a situação sucessória do imóvel e a existência de autorização judicial antes de fazer a aquisição da totalidade do bem.

A sentença concluiu que a alegação de boa-fé não é suficiente para validar a negociação, pois a ausência de autorização judicial e a falta de participação de todos os sucessores impedem a transferência da integralidade do imóvel pertencente ao espólio.

A magistrada destacou ainda que eventual alienação futura poderá ocorrer desde que observadas as exigências legais, com a participação dos interessados e a fiscalização do juízo do arrolamento.

Com esse entendimento, a sentença julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do compromisso de compra e venda, reconhecer a ineficácia dos atos decorrentes da negociação em relação à autora e ao espólio e determinar que eventual venda do imóvel seja submetida ao juízo responsável pelo arrolamento judicial.

Processo 5003296-83.2020.8.24.0103

Fonte: Conjur

31/08/2026

Por maioria, a 3ª turma do STJ decidiu manter leilão judicial ao concluir que falha na republicação do edital não justificava a anulação do ato.

Prevaleceu a divergência aberta pelo ministro Moura Ribeiro, segundo o qual eventual intercorrência na republicação, sem observância do prazo mínimo de cinco dias de antecedência, não causou prejuízo concreto.

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ficou vencido. Para ele, a falha na publicidade comprometia a validade da hasta pública.

Segundo o ministro, a publicidade constitui elemento essencial para a validade da hasta pública, por assegurar a ciência de todos os interessados. Para ele, a inobservância das formalidades do edital configurou violação ao art. 887, §1º, do CPC.

Cueva também considerou as circunstâncias relacionadas à recuperação judicial da recorrente, cujo processamento foi deferido às vésperas da arrematação.

O relator ponderou que, salvo circunstâncias excepcionais, o prejuízo pode ser caracterizado quando a arrematação não alcança ao menos metade do valor de avaliação do imóvel. No caso analisado, porém, os bens foram arrematados por valores superiores ao mínimo legal.

Ainda assim, diante da irregularidade relacionada à publicidade, votou pelo parcial provimento do recurso para anular o leilão.

Ao divergir, Moura Ribeiro destacou que o Tribunal de origem reconheceu que pode ter ocorrido uma intercorrência na republicação do edital, após retificação destinada a informar sobre as características de arrendamento existente no imóvel arrematado.

Segundo o ministro, contudo, não foi identificado vício capaz de justificar a anulação do leilão, nos termos do art. 282 do CPC.

O ministro observou que a própria arrendatária se manifestou nos autos após a arrematação e não alegou a existência de vício nem demonstrou interesse em exercer eventual direito de preferência.

Assim, votou por conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. Ministras Nancy Andrighi, Daniela Teixeira e ministro Humberto Martins acompanahram a divergência.

Processo: REsp 2.241.787

Fonte: Migalhas