10/05/2020
Saiba o que é portabilidade de financiamento, quais cuidados tomar ao analisar oportunidades e te ajudar!
No Brasil, o termo “refinanciar imóveis” pode significar duas coisas:
Renegociar as taxas de juros de um financiamento imobiliário ativo com seu banco ou com outro, buscando uma portabilidade do financiamento
Um tipo de empréstimo feito com garantia de imóvel (também conhecido como home equity)
Este artigo foca na primeira opção, a renegociação de financiamentos ativos, que vem ganhando cada vez mais popularidade no país.
Isso acontece desde 2019, quando o Conselho Monetário Nacional alterou regras que facilitam a portabilidade – e, como consequência, a vontade dos bancos de negociarem com seus clientes ativos para não perdê-los.
Leia também: Empréstimo com garantia de imóvel (home equity): opção com juros baixos, prazo longo e limite alto
O QUE É REFINANCIAR IMÓVEL?
Como explicado na introdução, este post foca em refinanciar imóveis como opção para tomadores de crédito renegociarem seus financiamentos ativos.
“É para reduzir a sua parcela de financiamento imobiliário. Isso pode acontecer ao reduzir a parcela no banco [em que se está] ou migrar o financiamento para um banco com melhores taxas”, explica Artur Pádua, líder de operações do time de produtos financeiros
Há espaço para negociar o saldo devedor do financiamento ao substituir taxas vigentes na época da assinatura do contrato com taxas atuais.
Um exemplo: imagine que você financiou um imóvel em 2016, quando a Taxa Referencial (TR) – um dos valores que compõem o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário – era 0,2%. Hoje ela está zerada.
A transferência de um banco para outro pode ter custos (como vistoria do imóvel e tarifas de cadastro) ou não, mas o valor do saldo devedor e o prazo do financiamento não podem crescer.
Para evitar esses custos extras, muitos tomadores optam por ficar no banco em que estão ao refinanciar imóvel. Entre janeiro e setembro de 2019, por exemplo, quase 6 mil pedidos de portabilidade foram feitos, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Só um quinto deles foi efetivado. Isso significa que, muito provavelmente, os outros receberam condições favoráveis para ficar onde estavam – e economizar tanto no financiamento quanto em encargos envolvidos na troca.
Leia também: Saiba comparar taxas de financiamento e quais são as atuais do mercado
COMO REFINANCIAR IMÓVEL
Você pode tanto entrar em contato com seu banco para refinanciar imóvel, pedindo para renegociar as taxas de juros do Custo Efetivo Total do financiamento, quanto buscar outras opções no mercado e, em seguida, iniciar um processo de portabilidade.
Não raro, essas opções andam juntas: para não perder o cliente que recebeu boas opções fora dali, o banco decide renegociar a dívida.
AFINAL, O QUE O CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL DECIDIU?
Em novembro de 2019, o Conselho Monetário Nacional ditou novas regras que valem a partir de abril de 2020 para a portabilidade de financiamento imobiliário, ou seja, a transferência de um financiamento de um banco para outro.
Agora, quem contratou um financiamento pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) pode transferi-lo para o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e vice-versa, desde que o imóvel se encaixe nas condições vigentes de cada um, que são bastante dinâmicas.
Na prática? Alguém que adquiriu um imóvel de R$ 1,2 milhão em 2015 estava fora das regras do SFH (que permite o uso de FGTS para pagar financiamentos), que tinha um teto de R$ 950 mil. Em 2020, esse teto já é de R$ 1,5 milhão. Então é possível migrar.
Leia também: Como usar o FGTS para comprar imóveis
O QUE É NECESSÁRIO PARA REFINANCIAR IMÓVEL?
Qualquer pessoa física que já tenha um financiamento imobiliário ativo pode refinanciar o imóvel.
A assessoria de financiamento imobiliário da AM, os profissionais precisam de poucas informações para fazer a avaliação:
– Nome do banco
– Valor do imóvel
– Valor financiado
– Valor da última parcela paga
– Saldo devedor
– Prazo restante
– Taxa de juros efetiva
QUANTO TEMPO LEVA?
Segundo as novas regras, o banco que possui o financiamento não pode se negar a fazer portabilidade e tem 5 dias úteis para avaliar o pedido (e fazer uma contraposta).
Após essa tramitação, tem mais 2 dias úteis para encaminhar a documentação que efetiva a portabilidade para uma nova instituição financeira.
Antes de chegar nesse momento, o tempo pode variar. É possível que baste uma única ligação à central de atendimento (no caso de manter-se no mesmo banco) ou que se torne um processo que leva 30 dias do começo ao fim, da pesquisa à decisão (no caso da portabilidade).
HÁ CUSTOS PARA REFINANCIAR IMÓVEL?
Se você optar pela portabilidade, custos que podem surgir incluem:
Custo de avaliação do imóvel pelo novo banco
Custos cartoriais para atualizar a alienação fiduciária
Tarifas envolvidas em cadastros de novos clientes
O Banco Central recomenda ficar de olho em 3 informações na hora de cogitar refinanciar imóvel:
Taxa de juros nominal e Custo Efetivo Total
Prazo remanescente
Valor da prestação
É nesse meio do caminho que entra, a assessoria de financiamento imobiliário que intermedia as negociações entre clientes e bancos.
“Um cuidado importante para refinanciar imóveis é não se contentar com as negociações do banco e estar o mais próximo possível da taxa mínima de juros de cada um“,
Por fazer isso todos os dias e ter acesso rápido às informações atualizadas, E como chegar nesse ponto sem delongas.
“Nós posicionamos o cliente em relação a onde ele está [no cenário de financiamentos]”, continua. “Fazemos simulações com a menor taxa que os bancos estão exercendo e as usamos para que ele tenha argumentos e evidências.”
São essas simulações que mostram onde o cliente conseguiria economizar mais: ao reduzir a taxa de juros no banco ou procurar outro para portabilidade.
