Laurent Hogue immobilier

10/01/2026

⚖️ INSPECTION PRÉACHAT : Quand protège-t-elle l’acheteur ET quand le condamne-t-elle ?

On le dit : faire inspecter c’est bon pour :
🏚️ repérer les vices apparents
💸 budgéter les travaux
🤝 négocier

Mais que se passe-t-il si l'inspecteur relève des problèmes et que vous, en tant qu’acheteur, vous n'agissez pas ? 🤔

2 jugements récents illustrent bien la frontière entre l'obligation de rigueur de l'acheteur et la mauvaise foi du vendeur👇

[1] Anderson C. Turcotte, 2025

⚖️ Le jugement : L'acheteur négligent perd son recours
📝 Les faits : Les acheteurs font inspecter une autoconstruction. Le rapport mentionne quelques points rouges et des recommandations, mais les acheteurs achètent sans approfondir les vérifications ni contacter l'inspecteur pour des précisions.
💡 La règle : Face à des indices de vices, l'acheteur a l'obligation de pousser ses recherches. Ignorer les avertissements du rapport peut affecter la protection de sa garantie légale.

[2] Kulaveerasingam c. Valicenti, 2026

⚖️ Le jugement : Le mensonge du vendeur sauve l'acheteur
📝 Les faits : L'inspecteur relève des indices d’infiltrations d’eau et recommande un expert. Cependant, le vendeur affirme mensongèrement dans sa déclaration qu'il n'y a jamais eu d'infiltrations et tient des propos rassurants.
💡 La règle (Le Dol - art. 1401 C.c.Q.) : La mauvaise foi du vendeur et ses mensonges créent un « faux sentiment de sécurité » qui transforme un vice autrement apparent en vice juridiquement caché.
Un vendeur malhonnête ne peut PAS reprocher à son acheteur de ne pas avoir suivi son rapport d'inspection.

📊 EN RÉSUMÉ

1️⃣ Un rapport d'inspection, c'est un guide. Ignorer ses recommandations sans mensonge du vendeur = Perte potentielle de votre recours.

2️⃣ Mensonge = Dol : Si le vendeur ment délibérément pour vous rassurer, ses fausses déclarations peuvent neutraliser l'obligation pour l’acheteur d'investiguer plus loin.

3️⃣ Autoconstruction = Maison « à risque » Vigilance double requise !

💬 Et vous, lisez-vous attentivement vos rapports d'inspection ?

09/26/2026

1642 : Ville-Marie
1668 : Pointe-Saint-Charles
1700 : 📈 ~ 1 000 hab.
1800 : 📈 ~ 9 000 hab.
1825 : Canal Lachine
1836 : Premier chemin de fer
1847 : Marché Bonsecours
1847 : Place Jacques-Cartier
1851 : 📈 ~ 58 000 hab.
1859 : Pont Victoria
1878 : Hôtel de ville
1884 - 1918 : Funiculaire du Mont-Royal
1892 - 1959 : Tramways
1901 : 📈 ~ 268 000 hab.
1918 : Tunnel du Mont-Royal
1930 : Pont Jacques-Cartier
1933 : Marché Atwater
1948 : Enseigne Five Roses
1951 : 📈 ~ 1 020 000 hab.
1954 : 👔 Jean Drapeau
1957 - 1960 : Autoroute Métropolitaine (40)
1962 : Place Ville-Marie
1963 : Place des Arts
1965 - 1967 : Autoroute Décarie (15)
1966 : Métro de Montréal
1970 - 1974 : Autoroute Ville-Marie (720)
1973 - 1976 : Stade olympique
1976 : Jeux olympiques
1986 : 👔 Jean Doré
1994 : 👔 Pierre Bourque

2002 : 👔 Gérald Tremblay
2013 : 👔 Denis Coderre
2017 : 👔 Valérie Plante
2001 : 📈 ~ 1 580 000 hab.
2026 : 📈 ~ 1 900 000 hab.

09/15/2026

Pourquoi les taux hypothécaires fixes augmentent-ils soudainement ? 📈🏠

Si vous avez surveillé le marché immobilier cette semaine, vous avez sûrement remarqué que la plupart des banques ont augmenté leurs taux fixes de 10 à 20 points de base.

Que se passe-t-il ?

💥 La reprise des tensions entre les États-Unis et l'Iran a perturbé le transport du pétrole dans le détroit d'Ormuz. Conséquence : hausse des coûts de l'énergie et flambée des rendements des obligations du gouvernement du Canada à 5 ans (+0,25 % cette semaine). Or, ces rendements affectent les taux fixes.

📊 Aux USA, l'IPC a grimpé de 0,4 % en août, maintenant l'inflation annuelle à 3,4 % (bien au-dessus de la cible de 2 %). Les marchés évaluent désormais à 85 % la probabilité d'une hausse de taux par la Réserve fédérale lors de sa prochaine réunion.

🇨🇦 Et du côté de la Banque du Canada ? Même si la Banque Centrale a récemment maintenu son taux directeur (un statu quo aussi attendu pour octobre), des hausses futures ne sont pas exclues si les prix de l'énergie restent élevés.

⚠️ Fixe vs Variable : l'erreur à éviter ? Fixer son taux juste après une hausse provoquée par une crise géopolitique comporte un risque. Si la situation au Moyen-Orient se stabilise, les taux obligataires pourraient redescendre, mais vous resteriez bloqué avec votre taux fixe sur 5 ans.

💡 Le chiffre à retenir Aujourd'hui, l'écart entre les taux fixes à 5 ans et les taux variables atteint environ 1 % en faveur du variable. Il faudrait donc 2-3 hausses du taux directeur pour annuler cet avantage. Si votre budget le permet et que vous tolérez les variations, le taux variable mérite d'être envisagé !

09/15/2026

Une promesse d’achat acceptée, ça ne s’annule pas sur un coup de tête ! 🛑

Signer une promesse d’achat (PA), ce n’est pas juste une formalité : dès qu’elle est acceptée par le vendeur, elle lie les partie (art. 1396 C.c.Q.).

Voici ce qu’il faut savoir sur les recours en cas de non-respect 👇

🔻LE VENDEUR REFUSE DE VENDRE ?
Si le vendeur tente de faire marche arrière après avoir accepté la PA, l’acheteur peut forcer la vente en justice grâce à l’action en passation de titre (art. 1712 C.c.Q.).

5 critères retenus par les tribunaux (St-Laurent c. De Chanteloup, 2018 QCCS 2816) :
1️⃣ Une PA valide et exécutoire
2️⃣ Une mise en demeure transmise
3️⃣ Un acte de vente conforme à la PA
4️⃣ L’offre et la consignation du prix d’achat
5️⃣ Un recours intenté dans un délai raisonnable

💡 Bonne nouvelle pour les acheteurs : La jurisprudence récente (Satys Aerospace c. IMP Group Limited, 2026 QCCA 1140) offre plus de flexibilité. Si vos garanties financières au jour du recours ne sont pas jugées parfaites par exemple, le tribunal pourrait vous accorder un délai pour consigner le prix avant de finaliser le transfert.

🔻LE VENDEUR VEND À QUELQU’UN D’AUTRE ?
• Si la vente est déjà conclue : Impossible de faire annuler la transaction avec le nouvel acheteur. L’acheteur lésé doit se tourner vers une demande en dommages-intérêts.
• Si la vente n’est PAS encore faite : L’acheteur peut faire bloquer la transaction en demandant en urgence une injonction provisoire 🚫.

🔻L’ACHETEUR REFUSE D’ACHETER ?
La passation de titre est très rare et difficile à obtenir pour un vendeur (De Chanteloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90).

Elle pourrait être accordée, mais dans de rarissimes cas, par exemple si l’argent de l’acheteur est déjà entièrement consigné en fidéicommis (ex. chez le notaire).

En pratique, le vendeur privilégiera presque toujours le recours en dommages-intérêts pour réclamer la différence entre le prix convenu et le prix finalement vendu.

📌 En résumé : Une promesse d’achat acceptée engage formellement les 2 parties. Avant d'y faire faux bond, mesurez bien les conséquences juridiques !

09/07/2026

Grosse rénovation à Montréal sur la montagne.

09/02/2026

Une promesse d’achat acceptée, ça ne s’annule pas sur un coup de tête ! 🛑

Signer une promesse d’achat (PA), ce n’est pas juste une formalité : dès qu’elle est acceptée par le vendeur, elle lie les partie (art. 1396 C.c.Q.).

Voici ce qu’il faut savoir sur les recours en cas de non-respect 👇

🔻LE VENDEUR REFUSE DE VENDRE ?
Si le vendeur tente de faire marche arrière après avoir accepté la PA, l’acheteur peut forcer la vente en justice grâce à l’action en passation de titre (art. 1712 C.c.Q.).

5 critères retenus par les tribunaux (St-Laurent c. De Chanteloup, 2018 QCCS 2816) :
1️⃣ Une PA valide et exécutoire
2️⃣ Une mise en demeure transmise
3️⃣ Un acte de vente conforme à la PA
4️⃣ L’offre et la consignation du prix d’achat
5️⃣ Un recours intenté dans un délai raisonnable

💡 Bonne nouvelle pour les acheteurs : La jurisprudence récente (Satys Aerospace c. IMP Group Limited, 2026 QCCA 1140) offre plus de flexibilité. Si vos garanties financières au jour du recours ne sont pas jugées parfaites par exemple, le tribunal pourrait vous accorder un délai pour consigner le prix avant de finaliser le transfert.

🔻LE VENDEUR VEND À QUELQU’UN D’AUTRE ?
• Si la vente est déjà conclue : Impossible de faire annuler la transaction avec le nouvel acheteur. L’acheteur lésé doit se tourner vers une demande en dommages-intérêts.
• Si la vente n’est PAS encore faite : L’acheteur peut faire bloquer la transaction en demandant en urgence une injonction provisoire 🚫.

🔻L’ACHETEUR REFUSE D’ACHETER ?
La passation de titre est très rare et difficile à obtenir pour un vendeur (De Chanteloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90).

Elle pourrait être accordée, mais dans de rarissimes cas, par exemple si l’argent de l’acheteur est déjà entièrement consigné en fidéicommis (ex. chez le notaire).

En pratique, le vendeur privilégiera presque toujours le recours en dommages-intérêts pour réclamer la différence entre le prix convenu et le prix finalement vendu.

📌 En résumé : Une promesse d’achat acceptée engage formellement les 2 parties. Avant d'y faire faux bond, mesurez bien les conséquences juridiques !

Source : infolettre de Mē Manuel St-Aubin, associé principal chez St-Aubin avocats.

Quelles sont les conséquences juridiques du non-respect d'une promesse d'achat ?

09/01/2026

🏠 Le marché locatif montréalais pourrait vivre un phénomène inédit depuis 30 ans.

Selon la SCHL, le taux d’inoccupation des logements locatifs dans le Grand Montréal pourrait atteindre 4,8 % en 2028.

👉 Pour mettre ce chiffre en perspective : le niveau d’équilibre du marché locatif se situe autour de 3 %.

Alors, comment pourrait-on passer à un taux aussi élevé ? 🤔

📈 Dans le Grand Montréal, 30 000 appartements locatifs actuellement en construction devraient être livrés d’ici 2 ans.

Et le changement dans le type de construction est majeur : en 2023, 64 % des nouvelles habitations construites dans le Grand Montréal étaient destinées à la location, contre seulement 12 % en 2012.

Pendant la même période :
🏢 Les copropriétés sont passées de 56 % à 25 % des nouvelles constructions.

Et la tendance ne concerne pas uniquement Montréal : 56 000 appartements locatifs sont actuellement en construction au Québec, comparativement à seulement 13 000 en 2016.

👥 Mais la demande ralentit.
La population du Grand Montréal stagne ou décline et c’est la même chose au Québec.

Le Québec avait accueilli 175 000 immigrants en 2023 et 140 000 en 2024, en tenant compte des arrivées et des départs.
En 2025, seulement 465 personnes auraient immigré au Québec.

⚖️ Pourquoi le taux d’inoccupation est-il si important ?
Quand le taux d’inoccupation est < 3 %, les loyers ont tendance à augmenter plus rapidement que l’inflation.
À l’inverse, quand le taux d’inoccupation dépasse ce niveau, la croissance des loyers tend à ralentir.

📉 C’est donc potentiellement un changement important pour les locataires.

🏗️ Selon les développeurs sondés par la SCHL, un essoufflement des mises en chantier locatives est anticipé à mesure que les logements se vident et que la démographie ralentit.

Un facteur pourrait changer la donne : l’élection provinciale d’octobre et les décisions qui suivront concernant l’immigration et la réglementation.

08/06/2026

[BAIN HOGAN] Loft de 680 pi² situé au RDC, en plein coeur de Pointe-Saint-Charles.

Comprend les 5 électroménagers ainsi qu’1 espace de rangement commun au sous-sol.

Son atout majeur : 1 superbe cour privée exclusive.

L’emplacement est imbattable, directement en face du parc Marguerite-Bourgeoys, à 700 m du Maxi et à 950 m du métro Lasalle (ligne verte).

Le centre-ville est accessible en seulement 10-15 minutes de voiture.

Disponible dès maintenant pour occupation immédiate.

No Centris 13805446

514.242.8147

08/05/2026

Réclamer 1 M$ pour rehausser sa maison de 80 cm ? Demande rejetée à 100 % ! 🏗️⚖️

📌 LES FAITS
• 2013 : Construction d'une maison unifamiliale
• Problème : Humidité élevée dès 2013 (60 % RDC, 80 % sous-sol en 2018), efflorescence sur la dalle, suintement aux vitres.
• 2021-2022 : Remplacement du drain flexible + ajout d'un bassin de captation.
• Poursuite : Réclamation de 949 172,46 $ pour rehausser la maison de 80cm, prétextant une construction sous la nappe phréatique et un colmatage par l'ocre ferreuse.

⚖️ 1. PRESCRIPTION (art. 2925 & 2926 C.c.Q.)
❌ Action déposée hors délai (3 ans dépassé)
• Départ du délai : 9 avril 2021 (constat visuel de l'eau accumulée lors des travaux de drainage).
• Dépôt du recours : 17 avril 2024 (> 3 ans).
• Règle retenue : Ignorer le problème pendant des années n'est pas le comportement d'une personne raisonnablement prudente et avertie (Dupuy c. Leblanc).

🛠️ 2. AUCUNE FAUTE DU CONSTRUCTEUR (art. 1458 & 2803 C.c.Q.)
❌ Aucun manquement aux règles de l'art ni au Code du bâtiment
• Implantation : Enfoncement à 1,8 m de profondeur conforme au CNB 2005 (protection contre le gel).
• 0 infiltration en 13 ans (2013-2026).
• Ocre ferreuse : Risque de colmatage évalué NUL à FAIBLE (inspection caméra sept. 2025 + tests d'eau 2023/2025). Sans risque probable de colmatage, il n'y a pas de vice (3223701 Canada inc. c. Darkallah).
• Solution disproportionnée : Le rehaussement de 80cm recommandé par l'expert des acheteurs a été jugé injustifié.

📖 3. DÉFAUT D'ENTRETIEN DES PROPRIÉTAIRES
• Guide remis en 2013 par l’entrepreneur recommandant un rinçage sous pression du drain aux 2 ans.
• Négligence : Guide jamais consulté ni appliqué avant 2022.

💡 3 LEÇONS À RETENIR
1️⃣ Prescription (3 ans) : Agissez dès les premiers constats matériels.
2️⃣ Infiltration vs Humidité : L'absence d'eau dans la maison invalide souvent le vice.
3️⃣ Preuve écrite : Le guide d'entretien remis par le constructeur peut faire basculer le procès.

08/03/2026

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