Agence Estima inc.

04/24/2024

07/12/2022

TÁC DỤNG TÍCH CỰC CỦA CÁC HỢP ĐỒNG BÁN VÀ MUA NHÀ SAU NGÀY 10/06/2022.


* Tôi thấy một căn Duplex rất vừa ý, tôi gọi cho người Courtier đang cắm bảng nhưng họ đã trả lời với tôi là hãy gọi cho mình một người courtier khác để liên lạc với họ,vì vậy tôi gọi cho anh xin giúp tôi tìm hiểu và làm offer trên căn nhà đó để mua.
- Theo luật mới bắt đầu hôm 10/06/2022 người đi mua nhà cần tìm cho mình một người môi giới để ký với họ một ''Hợp đồng đi mua nhà'', họ đại diện cho mình lo mọi thủ tục mua nhà hợp pháp và họ phải có bổn phận bảo vệ mọi quyền lợi và hướng dẫn bà theo đúng pháp luật quy định khi làm offer mua nhà.
Căn nhà bà đang muốn mua vừa mới đưa lên thị trường cách đây 3 hôm, đây là một căn Duplex nằm trong khu St Leonard , đang kêu giá là 700 000$, theo kinh nghiệm tôi thấy căn nhà kêu giá còn thấp so với một căn Duplex hiện nay ở khu St Léonard, tôi tin là căn nhà sẻ có nhiều người đi xem và sẻ có nhiều offres.

* Hiện nay tồi đang có trong ngân hàng hơn 100 000$ , một người bạn bên Việt Nam sẽ gửi cho tôi 100 000$, nay mai là tôi có đủ trên 200 000$ đề trả trước. Tôi đã có trong tay giấy ngân hàng BMO đồng ý cho vay 500 000$ rồi! Bây giờ tôi muốn đi xem và làm offre cao hơn giá niêm yết để mua cho được căn nhà.
- Trên bảng mô tả căn nhà Centris người chủ nhà đòi hỏi là khi trình offre người mua nhà phải có giấy xác nhận của ngân hàng, bà củng đã có giấy ngân hàng cho mượn 500 000$ tuy nhiên nếu người chủ nhà đồng ý bán cho bà thì sau 14 ngày (do bà đề nghị trên offre) bà phải có giấy xác nhận lần cuối cùng của ngân hàng đồng ý cho mượn tiến.Trường hợp của bà sẻ gặp khó khăn vì số tiền 100 000$ của người bạn gửi qua từ Việt Nam sẻ bị ngân hàng từ chối với 1 trong 2 lý do sau đây:
1- Ngân hàng chỉ chấp nhận nếu số tiền cho để mua nhà phải đến từ tứ thân phụ mẫu (Cha mẹ anh em).
2- Để ngăn ngừa vá tránh việc ''tẩy tiền'' ngân hàng chỉ chấp nhận số tiền cho để mua nhà phải nằm sẵn trong ngân hàng của Quebec.Số tiền 100 000$ do một người bạn từ Việt Nam gữi qua hoàn toàn không hợp pháp và không được nhập vào số tiền bà muốn trả trước do đó bà không mua được căn nhà.

* Người Courtier bên phía người mua nhà phải bảo vệ lợi ích tối đa cho người này như anh nói, anh là Courtier do tôi chọn nhưng anh không bảo vệ cho tôi khi tôi có đủ tiền để mua căn nhà tôi muốn...
- Tôi đang bảo vệ cho bà tránh các kiện tụng của chủ bán nhà và của người Courtier bên bán một khi trong vòng 14 ngày bà chưa có giấy xác nhận của ngân hàng đồng ý cho mượn tiền lần cuối cùng.Số tiền mặt trả trước được bạn của bà gửi từ Việt Nam sang sẻ là một cản trở lớn cho bà khi bà đã hứa là trong vòng 2 tuần ngân hàng sẽ hoàn tất thủ tục cho vay tiền, vì muốn tránh cho bà sẻ bị bên bán nhà thưa kiện thưa việc bà không thực hiện đúng như trong hợp đồng do đó tôi đã khuyên bà nên chờ đủ tiền hợp pháp để sẵn trong ngân hàng rồi mới đi mua nhà, và hiện nay bà nên đi tìm nhà để mua với giá dưới 600 000$ là số tiền mà bà đang có sẵn trong ngân hàng ( 500 000$ ngân hàng cho vay và 100 000$ ).

* Anh không tin tưởng tôi do đó tôi xin hủy hợp đồng.

KHÁCH MUA & BÁN NHÀ ĐƯỢC QUYỀN TỰ Ý ĐƠN PHƯƠNG HỦY BỎ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ
Cũng như các ngành nghề khác phục vụ cho người tiêu thụ, người khách mua bán nhà được quyền hủy bỏ hợp đồng bán hoặc mua nhà trong vòng 3 ngày sau khi ký hợp đồng, người ta gọi đó là Quyền được rút lui (Droit de dédit- Right of withdrawal).
Theo điều 2125 của bộ luật Dân sự Quebec (Code civil du Québec) đã quy định rằng trong các hợp đồng dịch vụ, khách hàng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Trong Luật địa ốc đã được quy định ở khoản 2.1, người mua hoặc bán nhà cũng được quyền hủy bỏ hợp đồng với người môi giới địa ốc mà mình đã ký mà không cần nêu lý do cụ thể. Tuy nhiên nếu trước khi ký hợp đồng hai bên có ký kết việc bồi thường thì điều này cần phải thực hiện trước khi hủy hợp đồng.

CÓ 3 HẠNG NGƯỜI MÔI GIỚI TRONG NGHỀ ĐỊA ỐC MUA BÁN NHÀ ĐỂ Ở (RÉSIDENTIEL)
Trong cuộc sống thường ngày, về việc đi mua hoặc bán nhà người Việt mình thường dùng lẫn lộn tiếng Việt tiếng Anh và tiếng Pháp, trong ngành địa ốc họ thường gọi người môi giới là Courtier bán nhà hoặc Broker bán nhà.
Tôi thành thật xin lỗi vì dùng những từ tiếng Anh và tiếng Pháp trong các bài viết của tôi . Hiện nay chưa có những bản dịch chính thức về tiếng Việt cho các tứ tiếng Pháp và Anh trong ngành địa ốc, do đó tôi xin tạm dùng các chữ bằng tiếng ngoại ngữ .
Thông thường trong ngành địa ốc mua bán nhà để ở (résidentiel) người ta phân biệt rõ có 3 loại Courtiers :

1- Courtier bán nhà ( Courtier du vendeur- Seller's broker):
Đây là người môi giới địa ốc đứng đại diện cho bên bán nhà là người được phép cắm bảng trước căn nhà, họ được chủ nhà ký ''Hợp đồng bán nhà '', giao căn nhà cho họ được quyền liên lạc, giao tiếp với các người môi giới đại diện bên bán.
- Kể từ sau 10/06/2022 nếu họ đại diện cho bên bán nhà thì họ chỉ được gọi là ''Courtier bên bán'' họ không được làm ''đại diện kép'', không được liên lạc với khách mua nhà vì họ không có nhiệm vụ bảo vệ cho khách đi mua nhà.
- Họ không được đưa người khách mua nhà đi với mình đến mua căn nhà mình đại diện đứng bạn nhưng họ phải yêu cầu người mua nhà đi tìm cho mình một người courtier đại diện bên bán.
- Tiền huê hồng trả cho người này sẽ do người bán nhà chịu như trong hợp đồng đã ký kết.

2- Courtier bên đi mua nhà (Courtier de l'acheteur-Buyer's Broker)
- Người đi mua nhà cần phải tìm cho mình một người môi giới, được gọi là Courtier bên đi mua nhà
- Courtier bên bán nhà có bổn phận cung cấp đầy đủ các tin tức chính xác về căn nhà cho người courtier này.
- Họ phải bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách mua nhà. Họ phải hỗ trợ và cố vấn cho bên mua nhà các kiến thức về giá cả thật chính xác để đưa ra một giá mua căn nhà đúng với giá thị trường. Thông thường họ phải đến trình ''giấy hứa mua nhà'' (Promesse d'achat-promise of purchase ) cho chủ nhà và cùng với người Courtier bên bán nhà tranh tụng giá bán nhà và các điều kiện có thuận lợi cho bên mua nhà.
- Courtier bên bán nhà phải chia huê hồng cho Courtier bên đi mua nhà theo số phần trăm niêm yết trên bảng mô tả căn nhà ở Centris.

3- Courtier hỗ trợ người đi mua nhà không có ''hợp đồng bán nhà''.
- Họ không có hợp đồng đi mua nhà với khách hàng, do đó vấn đề bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà không được đặt ra vì chỉ có những Courtier có hợp đồng giao kết đi mua nhà với khách hàng mới có nhiệm vụ bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.
- Vì hai bên không có hợp đồng đi mua nhà nhưng họ phải đối xử công bằng với người mua, tức là cung cấp cho khách đi mua nhà các thông tin khách quan, tất cả các sự kiện liên quan đến giao dịch về căn nhà cũng như về quyền và nghĩa vụ của người Courtier hỗ trợ đối với một khách hàng, đồng thời phải bảo đảm không tiết lộ thông tin bí mật về căn nhà.
- Khi họ phục vụ giúp người đi mua nhà giao dịch mua căn nhà có một Courtier bên bán nhà đại diện, tiền huê hồng của họ sẻ được Courtier bên đứng bán nhà chia trả theo niêm yết trên bảng mô tả Centris.
- Khi họ phục vụ giúp người đi mua nhà giao dịch mua một căn nhà không có Courtier đứng đại diện nhưng do người chủ bán thẳng, như trong trường hợp đi mua căn nhà treo bảng DuProprio, tiền huê hồng hay nói cách khác tiền công giao dịch với chủ nhà sẽ được người đi mua nhà trả cho người Courtier với một số tiền được thỏa thuận trước.


NGÔ BẢO TÍN
Courtier immobilier
514-588-5000

05/20/2022

NHỮNG NGƯỜI ĐI MUA NHÀ HIỆN NAY KHÔNG CÒN CÓ NHỮNG SUY NGHỈ NHƯ LÚC TRƯỚC.

Giá nhà đưa ra bán trên thị trường vẫn gia tăng và cao kỷ lục nhưng ngược lại số lượng nhà được đưa ra bán trên Centris lại thấp kỷ lục, đã khiến quá trình mua nhà trở nên cực kỳ khó khăn.
1- Những năm về trước, mỗi lần làm giấy đề nghị giá để mua nhà quí vị thường hay hỏi '' chủ nhà bán đòi chừng đó, nhưng tôi phải đề nghị giá mua thấp hơn bao nhiêu phần trăm? không lẽ người bán muốn chừng đó tiền mà không bớt chút đỉnh để về mình còn sửa chữa sao!''.
Nhưng hiện nay, một căn nhà vừa đưa ra thị trường thì đã có cả chục khách mua nhà muốn xem. Bảng mô tả căn nhà muốn bán khi đưa lên Centris người môi giới bên bán thường đưa ra một lịch trình cho phép đi xem nhà, sau đó là ngày giờ họ trình giấy đề nghị giá mua nhà của người môi giới bên mua đem đến. Hiện nay muốn mua được căn nhà, người đi mua nhà thường phải trả bằng giá chủ nhà muốn bán hoặc hơn và chỉ còn điều kiện đi kiểm tra căn nhà thì mới có nhiều cơ may mua được căn nhà.
2- Đôi khi chủ nhà đòi thêm một chút giá mua nhà, dù muốn chủ nhà bớt nhưng qua sự phân tích giá cả hiện nay tăng theo hằng tháng của người môi giới do mình chọn, họ đã không ngần ngại đồng ý mua ngay căn nhà.
3-Trước đây quý vị đi mua nhà thường cho rằng một căn nhà kêu giá cao hơn giá thành phố ước định là đắt quá, không thể mua nhà cao hơn định giá của Thành phố, suy nghĩ này nay đã hoàn toàn lỗi thời. Tất cả các căn nhà đưa ra bán hiện nay đều rất cao so với định giá của thành phố, chúng ta không thể tìm ra được một căn nhà đề bảng bán bằng giá ước định.
Hiện nay trong bảng mô tả một căn nhà trên Centris, bên cạnh phần định giá của căn nhà, hệ thống có ghi rõ giá muốn bán bằng tỷ lệ phần trăm gia tăng bao nhiêu so với giá thành phố ước định, ví dụ một căn nhà được rao bán với giá 1 349 000$, cao hơn 180.4% so với 747 500$ là giá thành phố ước định để đóng thuế đất, xin quý vị theo dõi ví dụ sau đây:

ví dụ một căn nhà đưa ra bán với giá:
1 349 000 $
###X Rue Chambord
Montréal (Ahuntsic-Cartierville)
H2C ###
75864bcd-c02b-420f-8fa3-aee80128e168.jpg

Với việc niêm yết tỉ lệ gia tăng này sẽ giúp cho quí vị muốn bán nhà có thể định giá được căn nhà hiện tại của mình hiện nay trị giá bao nhiêu.
4- Quý vị đi mua nhà không nên gọi thẳng cho người môi giới đang cắm bảng bán nhà, nhưng quí vị nên gọi cho mình một người môi giới mua nhà để họ liên lạc với người môi giới bên bán, xin hẹn và lo thủ tục giấy tờ mua nhà cho quí vị.Đừng suy nghĩ là gọi ngay người môi giới bên bán thì quí vị sẽ được họ bớt giá mua vì họ không phải chia tiền huê hồng cho người môi giới bên mua., suy nghĩ như vậy là hoàn toàn sai lầm. Sau 10 tháng 6 -2022 luật 05 của Luật môi giới bất động sản (LCI) sẻ có hiệu lực về việc nghiêm cấm người môi giới ''đại diện vừa bên bán và vừa bên mua'' (gọi là đại diện kép) vì khi đại diện cho bên nào thì người môi giới phải bảo vệ quyền lợi và lợi ích tối đa cho bên mình đã có hợp đồng đại diện, họ phải tôn trọng tiền huê hồng trả cho người môi giới bên bán đã được niêm yết rõ ràng trên hợp đồng ký kết trước khi mua bán , vì vậy họ không được quyền đại diện cho đôi bên được.
Rồi đây người mua nhà sẽ phải ký một ''hợp đồng đi mua nhà'' với người môi giới đi mua nhà cho quí vị , họ được gọi là ''bên mua nhà'' (Courtier-Acheteur- Buyer's broker) và họ có nhiệm vụ phải hỗ trợ mọi vấn đề để tìm hiểu cặn kẽ căn nhà và bảo vệ mọi lợi ích của quí vị khi mua nhà.
Quý vị cũng không cần phải ký hợp đồng đi mua nhà với người môi giới của mình nhưng sự phục vụ của họ cho quí vị sẽ bị giới hạn và họ được gọi là ''người môi giới hợp tác với bên bán nhà''(Courtier collaborateur- collaborating broker).

Ngô Bảo Tín
Môi giới mua bán địa ốc
514-588-5000

05/05/2022

NGHIÊM CẤM NGƯỜI MÔI GIỚI MUA BÁN NHÀ LÀM ''ĐẠI DIỆN KÉP''.

Nhằm bảo vệ quyền lợi và lợi ích tối đa cho người tiêu thụ Bộ trưởng Tài chính của Quebec vừa ban hành một điều luật bổ túc cho ''Đạo luật môi giới bất động sản''(LCI) là nghiêm cấm người môi giới địa ốc (courtier immobilier & real estate broker) vừa đại diện cho bên người bán và vừa đại diện cho bên mua (gọi là double représentation), chúng tôi tạm dịch là ''đại diện kép''. Luật này sẽ có hiệu lực kể từ ngày 10-06-2022 tới đây và chỉ áp dụng cho các người môi giới địa ốc vào trường hợp mua bán nhà để ở ( có từ 2-4plex) và cho thuê nhà, không áp dụng cho các việc mua bán thương mại và đầu tư.

''ĐẠI DIỆN KÉP'' CÓ NGHĨA LÀ GÌ? Nghĩa vụ chính của người môi giới bất động sản là bảo vệ tối đa lợi ích của khách hàng. Người môi giới bên bán nhà phải trung thực với người giao nhà cho mình đứng bán. Anh ta phải bảo đảm là không được tiết lộ các thông tin bí mật về giá cả từ khách hàng của mình, Vì vậy anh ta hoàn toàn đối lập với bên mua nhà và không được phép đại diện cho người đến mua căn nhà do anh ta đại diện đứng bán, anh ta không có trách nhiệm bảo vệ cho người mua nhà. Người chủ nhà được quyền tin tưởng, và đón nhận sự tư vấn trung thực, độc lập của người môi giới bất động sản đại diện cho mình và muốn là người đến mua nhà mình không biết được những tin tức đối lập với họ.

TRONG TRƯỜNG HỢP NÀO GỌI LÀ ĐẠI DIỆN KÉP?

Có 2 trường hợp thông thường để nhận ra người môi giới đang ''đại diện kép'':
1- Khi quý vị đi mua nhà thấy một bảng bán nhà của một người môi giới, quý vị gọi ngay cho người môi giới đó để xin đi xem và mua căn nhà . Nếu người môi giới này có lời mời quý vị đi xem nhà và hứa lo lắng phục vụ cho quý vị mua được căn nhà, như vậy là người môi giới đã vi phạm luật (LCI)''không được đại diện kép''.
Trong trường hợp này người môi giới phải trả lời với người mua nhà khi họ gọi trực tiếp cho mình là yêu cầu họ phải tìm một người môi giới khác , có giấy phép hành nghề địa ốc để người này liên lạc và đại diện cho họ trong công việc đưa đi xem nhà và tiến hành các thủ tục mua nhà.
Người môi giới bên bán nhà phải có thái độ hợp tác với đồng nghiệp bên mua nhà như trong luật môi giới đã qui định và họ bắt buộc phải chia tiền huê hồng cho người môi giới bên bán như đã ký kết trong hợp đồng bán nhà.
2- Khi người môi giới vừa có ''hợp đồng bán nhà'' với người chủ nhà nhưng đồng thời củng có ''hợp đồng đi mua nhà'' với người mua thì rõ ràng đây là một ''đại diện kép''.Trong trường hợp này người môi giới phải thông báo cho đôi bên mua và bán nhà biết rõ là sau ngày 10-06-2022 họ không thể làm như vậy được nữa và họ yêu cầu người mua nhà phải đi tìm một người môi giới riêng cho mình và họ có bổn phận phải hợp tác chặt chẽ với người môi giới bên mua nhà.

SAU 10/06/2022, NGƯỜI MUA NHÀ PHẢI KÝ MỘT ''HỢP ĐỒNG ĐI MUA NHÀ'' VỚI NGƯỜI MÔI GIỚI.
- Khi quý vị đi tìm nhà để mua, thấy một căn nhà đang để bảng bán của một người môi giới, quý vị không nên gọi thẳng cho người môi giới đó, nhưng quý vị phải tìm cho mình một người môi giới khác để đại diện qúy vị liên lạc với người môi giới đang để bảng đứng bán căn nhà.
- Quý vị phải ký với người môi giới đưa quý vị đi xem nhà một ''Hợp Đồng Mua Nhà'' vì qua hợp đồng này họ được xác định rõ vai trò của họ là một người môi giới bất động sản, phải phục vụ tối đa và đem lại lợi ích cho quý vị trong việc đi mua nhà.
- Nếu quý vị liên lạc thẳng với người môi giới đang cắm bảng đại diện cho chủ nhà, họ cũng sẽ phải có bổn phận thông báo cho quý vị biết là nên gọi cho mình một người môi giới khác, đại diện cho quý vị đi mua nhà để họ liên lạc với người môi giới bên bán.
Điều này đã trở thành luật và bắt đầu hiệu lực vào ngày 10-06-2022 .
- Từ trước đến nay khi người môi giới địa ốc đi mua nhà cho khách hàng, hai bên thường thỏa thuận bằng lời nói:'' anh (chị) đưa tôi đi xem và giúp tôi mua căn nhà đó...'', lời nói này sau 10/06/2022 sẽ trở thành vô giá trị nhưng đôi bên phải ký một '' Hợp Đồng Mua Nhà''.
- Hợp đồng này đã có từ trước nhưng rất ít được sử dụng, nay nó được chỉnh sửa lại cho thích hợp với hiện trạng mới và sẻ được các người môi giới thường xuyên ký với người mua nhà trước khi đi xem nhà.
- Người môi giới của người đi mua chỉ đại diện và bảo vệ các quyền lợi cho khách đã chọn họ và đã có ký với nhau một ''hợp đồng đi mua nhà''.

TRƯỜNG HỢP MUA NHÀ ĐỀ BẢNG CỦA ''duPROPRIO''
- Thông thường người bán nhà vì muốn tránh việc trả tiền huê hồng do đó họ đã thuê mướn công ty duProprio đứng ra làm quảng cáo bán căn nhà của họ:
- Có người muốn mua căn nhà đề bảng duProprio nhưng họ thường thắc mắc lo ngại không biết bên bán có thành thực khai báo về căn nhà hay không và nếu khi họ gặp vấn đề thì ai sẻ hướng dẫn nhằm bảo vệ họ? - Người môi giới bất động sản có giấy phép hành nghề hợp pháp sẽ ký với họ một ''hợp đồng mua nhà'' nhằm bảo vệ các quyền lợi cho người mua nhà như trong ''luật địa ốc (LCI) đã qui định. nhưng họ không bảo vệ quyền lợi cho người bán nhà tuy nhiên họ cũng phải cho người bán nhà biết họ phải đối xử công bằng với đôi bên.
- Tiền huê hồng của họ sẽ do bên người mua nhà trả, như đã thỏa thuận trước trong hợp đồng đi mua nhà.

NGƯỜI MUA NHÀ VẪN CỨ MUỐN ĐI THẲNG VỚI NGƯỜI MÔI GIỚI ĐANG ĐỨNG BÁN CĂN NHÀ:
Trong trường hợp này:
- Người môi giới phải xác nhận với người mua nhà họ đã có ''Hợp Đồng Bán Nhà'' với chủ nhà.
- Điều này đã xác nhận rỏ là họ chỉ bảo vệ và tranh đấu cho lợi ích của chủ nhà
- Họ cũng phải xác nhận cho người mua nhà biết là họ không thể bảo vệ và đấu tranh quyền lợi cho người đi mua nhà và yêu cầu người mua này phải đi tìm một người môi giới địa ốc cho họ.
-Khi người đi mua nhà có một người môi giới cho mình thì người môi giới bên bán phải cung cấp thông tin đầy đủ chính xác cho bên mua và họ phải tôn trọng chia tiền huê hồng cho người môi giới bên mua như đã niêm yết trước đó trên tờ thông tin Centris.
Tin tức về Luật nghiêm cấm các nhà môi giới mua bán nhà ''đại diện kép'' sẻ được chúng tôi cập nhật thường xuyên cho đến ngày có hiệu lực , nếu có thắc mắc và cần tìm hiểu thảo luận thêm xin liên lạc với chúng tôi.

Ngô Bảo Tín
Môi giới mua bán địa ốc
514-588-5000

03/09/2021

NHỮNG ÁN LỆNH LIÊN QUAN ĐỊA ỐC
NHỮNG CÂU CHUYỆN CÓ LIÊN HỆ VỀ ĐỊA ỐC SAU ĐÂY ĐÃ XẢY RA VÀ ĐÃ CÓ ÁN LỆNH CỦA TÒA ,
mời quí vị vào facebook Agence ESTIMA inc. để xem chi tiết và sẻ có đưởng link đưa đến án lệnh của tòa quyết định xử phạt nội vụ như thế nào.
-Người đi kiểm tra căn nhà (inspecteur pré-achat) phải trả cho khách hàng của mình 12 000$ vì trong báo cáo kiểm tra căn nhà không nói đến tình trạng kém của tầng hầm thay vào đó ghi là không có khuyết điểm gì lớn .https://www.canlii.org/fr/qc/qccq/doc/2021/2021qccq9/2021qccq9.html
-Vì người coi sóc căn nhà (concierge) tự tiện vào nhà của người mướn nhà mà không báo trước do đó chủ nhà bị người thuê nhà đi kiện và phải trả tiền phạt hơn 1 000$.https://www.canlii.org/fr/qc/qctal/doc/2021/2021qctal263/2021qctal263.html

NGÔ BẢO TÍN Courtier immobilier . D.A
514-588-5000

CanLII interpelle les utilisateurs qui accèdent à ses services à un grand nombre de reprises afin de s’assurer qu’il s’agit bien de personnes et non de programmes agissant sur commande. En effet, les téléchargements massifs sont interdits par les Conditions d'utilisation de CanLII. Il est...