11/19/2021
Ces investisseurs qui accélèrent l’embourgeoisement :
Au terme d’une campagne électorale municipale où l’épineux enjeu de l’accès à la propriété a occupé une place prédominante, des chercheurs lèvent le voile sur le rôle grandissant qu’occupent les fonds d’investissement dans la construction de tours résidentielles luxueuses dans les arrondissements montréalais du Sud-Ouest et de Ville-Marie, où les familles écopent d’une gentrification accélérée.
C’est un véritable travail de moine qu’ont réalisé trois chercheurs membres du Collectif de recherche et d’action sur l’habitat au cours des dernières années, en analysant l’ensemble des permis de construire délivrés par les arrondissements de Ville-Marie et du Sud-Ouest entre 2000 et 2015, dans le cadre de deux études successives, dont la plus récente a été publiée le mois dernier dans la r***e Recherches sociographiques.
Les experts, qui viennent de l’Université de Montréal (UdeM), de l’Université du Québec à Montréal (UQAM) et du Collège de Maisonneuve, espéraient obtenir ces données pour l’ensemble des 19 arrondissements de la métropole. La lourdeur bureaucratique imposée par certains d’entre eux, qui leur réclamaient dans certains cas plusieurs milliers de dollars pour leur donner accès à ces données, les a toutefois forcés à revoir leurs attentes à la baisse. Les constats finaux des chercheurs, tirés d’autre part d’entretiens avec plusieurs promoteurs immobiliers, n’en sont pas pour le moins éloquents.
Un quasi-monopole :
Dans leur plus récente étude, coiffée du titre « L’action des promoteurs immobiliers dans le processus de gentrification du sud-ouest de Montréal », les trois chercheurs font état de 200 projets résidentiels proposés par plus d’une centaine de promoteurs ayant obtenu des permis de construire du conseil d’arrondissement pendant la période analysée.
Seulement cinq promoteurs sont toutefois à l’origine de plus de 40 % des 9489 unités construites entre 2000 et 2015. Ces géants immobiliers comprennent notamment Devimco, Prével et Mondev, présents tant dans Ville-Marie que dans le Sud-Ouest.
« On a quelques grands promoteurs qui ont un pouvoir de transformation de la ville », illustre ainsi Gabriel Fauveaud, professeur adjoint au Département de géographie de l’Université de Montréal et coauteur de cette étude.
Le rôle des investisseurs :
Les grands projets immobiliers réalisés à Montréal sont en outre de plus en plus soutenus par des fonds d’investissement, dont la présence aurait accéléré la construction d’unités dans la métropole à partir de 2010. En tête, dans les arrondissements ciblés, on retrouve le Fonds immobilier de solidarité FTQ, qui a financé la construction de milliers d’unités dans les dernières années, suivi par Cadillac Fairview et Fiera Capital.
Ces acteurs financiers, qui misent sur des projets immobiliers d’envergure, contribuent d’autre part à créer une certaine homogénéité dans les logements construits au cœur de Montréal, analysent les chercheurs.
« En exigeant des rendements élevés, les fonds d’investissement favorisent de fait la construction de copropriétés, puisque c’est le type d’habitation engendrant le plus de profits », soulignent les chercheurs dans leur étude sur l’arrondissement du Sud-Ouest.
Ainsi, près de 90 % de toute la construction résidentielle neuve pendant la période analysée est constituée de logements en copropriété, au détriment notamment des logements locatifs. Or, ces unités, qui attirent plusieurs jeunes adultes et retraités fortunés, répondent rarement aux besoins des familles, notamment en raison de leur taille réduite.
« C’est sûr que dans un microcondo de 400 pieds carrés, il est difficile d’avoir trois enfants », laisse tomber le professeur Louis Gaudreau, de l’École de travail social de l’UQAM. Le quartier Griffintown, dans le Sud-Ouest, ne compte d’ailleurs toujours pas d’école primaire, malgré le boom immobilier auquel il fait face depuis plusieurs années.
D'après : Zacharie Goudreault
