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09/11/2023

Rarely found Ravine Lot! Free BBQ! Glen Abbey Encore Detached Townhouse New Release Event

06/13/2022

2022年毀約潮-賣家篇
就這上一篇違約潮來繼續聊近的很多人很恐慌，我之前3月份就提到了，大
家都經歷過17年了，很多人都在搶 offer 的時候都
已經多加小心了。現在的違約狀態可能參雜
一些
抱有僥倖心理的買家。畢竟房價回調不止5%，那
如果談判後扔個 5%然後扭頭買一個回調15%的房
子還落下10%呢。當然這不是我所提倡的，契約
精神是人類社會基本的原則。

下面聊聊遇到這種問題給賣家的幾點建議
首先，賣家們要注意一個很重要的原則就是及時
止損，也就是說當你知道買家已經不能履行合約
時，要採取措施，及時的把損失降到最低。比如當
當買家書面通知不想交接以後，應該採取措施減
少自己和買家的損失，而不是低於市場價賣給自
己朋友然後索取賠償。


1，如果買家明確不交接了，那趕緊聯繫訴訟律
師。不要拖延時間，抓緊時間趕緊上市，因為我
之前文章提到過，今年的二手房，今天的價格絕
D會比明天高一點，這是大勢。

2. 買家要求延期的話，在可以的情況下盡量同意，但是索要額外的定金，因為如果毀約打官司上庭，法官- 一看人家就要延個幾天你都不給，這影響乙終的判罰。而且多要定金的好處是萬一後買家無法close，我們手裡多一點定金，Q保賠付有錢在那裡。


3，盡量不要去％人，見過獅子大開口的和不交
接第二天就把房子低於市場價賣給自己朋友，然
後要求索賠。或者延期交房一周要1萬的。我不
主張買家簽了合約因為市場變了而逃之天天，也
不主張賣家因為毀約而落井下石。總結一句話，買家有困難，我們盡力幫。買家玩套路，找個好的律師明白他

#多倫多地產 #多倫多生活 #多倫多 #多倫多買房

06/10/2022

2017我家後院鄰居的親身經歷分析違約潮
3月份我就發文，提醒大家搶offer時悠著點，3個月過去了，不願見到的事情還是發生，出現了違約的現象。不過跟幾位經常合作的律師瞭解過後，今年的違約潮沒有2017年的那麼猛。通過我家後院鄰居的案例分析一下違約這個事，給準備毀約的買家一些建議。

首先大家要瞭解一下，加拿大是案例法國家，安省高等法院的判決將會對許多類似案例產生影響。2017年賣家D和S把自己的房子掛牌。這座豪宅位乾 Stouffville在3月29日至4月2日期間，18個人看過這幢豪宅，其中3個潛在買家出價，H和D就是其中的。當時他們出價 205萬。


雖然兩人不想捲入競價戰，但是在其他買家的壓力下，他們z終出價 225萬元，獲得賣家的認可。賣家要求他們先付一期訂金3萬元，然後在4月6日付第二期訂金9萬元。交易定在2017年8月 30日完成。
H和D曾要求把第二期訂金交付時間延至 4月10日。與此同時，他們向賣家表示房價太高，此外還恐怕難以獲得貸款。
但是事實上，雙方簽定的買賣協議。

"交易是否完成視乎買家能否取得所需貸款"的條款。4月10日，H和D沒有如期支付訂金。次日，他們對賣家表示不能取得買房所需的貸款。5月2日，律師表示，買家不能完成交易。後來，賣家決定再次掛牌，叫價是225萬。但是，那時候房地產市場已經瞬間降溫。在 2017年

5月1日至5月16日期間，沒有人出offer。
5月17日，賣家將掛牌價將至 199.8萬；
7月28日，賣家將掛牌價將至 179.8萬;
8月9日，賣家以178萬的價格售出：10月3日，完成交易。但是，和2017年3月份的成交價225 萬相比，這個豪宅的身價掉了47萬。賣家將H和D告上法庭。賣家表示，由於Z初的買家毀約，導致他們蒙受了47萬元的損失。對此，法官 Mark Edwards 表示支持，買家被判賠償 47萬差價。

給想毀約的買家幾個建議
1. 和氣生財，種種原因真的交接不了。主動找賣家求放過。z好的結果是本金不要，轉頭走人。

2.其實多倫多沒有貨不下的款，只要首F夠，A類，B類銀H，還有私貨，怎麼也能交接了。我認為咬牙接下來總比違約賠差價好，我鄰居這個房子現在市值至少250比當初 225高。

3.如果買家覺得買貴了想毀約走人，代價請參考案例。

下一期分享賣家篇，敬請關注

06/09/2022

Forest Hill是多倫多著名的豪宅社區，森林山身處鬧市，緊鄰著多倫多市中心Downtown但區內古樹遮天蔽日，綠地公園眾多，環境寧靜高雅，交通便利發達，生活設施齊備，是享受生活的好地方。

该区物业以独立屋为主，动辄400-800甚至上干万。新发售公寓 South Forest Hill较 House 便宜许多，你可以在拥有一套居住舒适公寓在豪宅区的同时，也享有进入上流社交的资格。可以说是近些年来进入森林山的限量门票了。

06/06/2022

世界殿堂級建築設計師，打造多倫多地標地標。



Forma公寓由建築設計大師Frank Gehry設計。
高 73 層和 84 層，將成為弗蘭克·蓋里 (Frank Gehry) 最高的住宅樓。
Forma 呈現無與倫比的建築和室內設計，打造世界級的公寓傑作，提供壯麗的景色、定制的套房裝修、提升的生活方式設施和服務、健康空間、娛樂休息室、創意合作空間 和一個可以稱之為家的戶外露台。



該樓盤位於多倫多娛樂和金融區的交匯處，與安大略藝術設計大學，Ryerson大學、多倫多大學、George Brown學院緊緊相依。也在伊頓大型購物中心附近，臨近時尚區和肯辛頓市場和劇院區，步行數百米既可到Roy Thomson音樂廳和TIFF Bell Lightbox劇院，周邊擁有眾多的景點，包括CN塔、羅傑斯中心、加拿大航空中心、Ripley's 水族館、以及酒吧和餐廳。

位於市中心頂級黃金位置，周邊當然大牌公司林立，Google, Microsoft, Amazon, Yahoo, 多倫多證券交易所，等等……有50多個辦公大樓，各大銀行、保險公司、四大會計師行，有許多IT和創業公司。
步行距離到達擁有超過20萬個工作崗位的市中心金融區。



周邊交通配備便利度極高，公寓距St Andrew地鐵站300米，出門就是有軌電車站，距多倫多聯合車站1公里，沿路24小時街車或駕車出行都極其便利。

步行的範圍之內，帶給您的工作、生活、學習、娛樂觸手可及的便利。

06/01/2022

我想說從業十幾年，我的客人們100%都是A類銀行 （傳統大家說的5大 , BMO , CIBC • TD • RBC • Scotia Bank加上匯豐等）這類的銀行利率低，監管嚴格。當然對客人的要求也會高一些。我對客人一直的建議就是做自己能力範圍的事，尤其是投資房。借私貨投資是我絕對不推薦的。
在加拿大尋求房貸過程中，很多買家不免掉進了一些不明的陷阱，有些是因為自身的知識欠缺，有些是因為遇上了無良的貸款經紀。今天就帶您看看那些房貨中的伏位。
【自身知識欠缺】

獲得理想貸款方案的衡量標準並不只是利率本身，還包括其他貨款條件，例如合同年限，固定利率vs浮動利率，開放vs封閉貸款合同，及提前還款的優惠條件，違犯貸款合同罰款方式，選擇償還貸款的頻率。不少買家在簽訂貸款協議時，也並末仔細衡量違犯貸款合同的罰款計算方式。雖然獲得利率很低的貸款合同，但可能也面臨苛刻的違犯合同的罰款條例。

【固定利息還是浮動利息】
然越是通貨膨脹越不能買固定。若是降息，無法重新享受低利率；若加息時違約，固定利率罰金越狠。就算在加息時多付出點利息，也不要冒險做固定。鎖死了房產的流動性五年固定利率無法賣房變現，如果賣房要面臨大量罰金，也面對無法refinance 的窘境，是無法提前還清的。所以我的建議是近期內不要考慮固定，浮動only!

【無良經紀害人不淺】
為獲得高俑金，良莠不齊的經濟已經嚴重影響了房貸市場的秩序。

以下表現的經紀需要額外小心：

⭐️根本不詳細解釋貸款中合約，隱瞞客戶不能接受的條款，只指明有利於客戶的條款。
⭐️故意答應客戶低利率，申請卻一直拖，力圖拖延到房貸closing 日子前幾天，再告知客戶被拒，但可提供稍高的利率。
⭐️將第1、2、3年利率做的不一樣，第1年的利率特別誘人，然後口頭附加上額外優惠。
⭐️承諾客戶一個較低利率，之後謊稱放貨方會寄支票做補償，來實現對等的低利率，但之後無法兌現

💥💥任何降低到銀行和其他 Lenders 利率之下的費用，都必須由經紀自己承擔。需確保合同上的利率一致，如有出入經紀要出示額外文件，以確保之後能夠拿到 cash rebate。
#多倫多地產 #多倫多生活 #多倫多

05/31/2022

Elektra VVIP early access !!!!!!

05/26/2022

居住區域的界定代表著和身份認同。買豪宅區並不僅僅是買一套房子，而是對一種生活方式、生活模式的選擇，你可以在擁有一套居住舒適的豪宅的同時，也享有進入上流社交、上流社會的資格。



百年來，Forest Hill（森林山）一直是多倫多最富貴社區之一。
Forest Hill 森林山 這個名字可以從1860年說起起當年John Wickson在Eglinton Ave.和Old Forest Hill Rd.的一隅為自己蓋建了避暑山莊。現在的Forest Hill 是一個非常有活力而有富有生活情趣的西人主流高檔社區。

Forest Hill位於多倫多中部的北端在Eglinton以南的中心部分以Avenue Rd.和Bathurst St.為界，南到St.Clair Ave.。在Eglinton以北的部分，西可算到Allen Rd。

現在看起來森林山已經名不符實，因為雖然山丘還在，但是森林早已經被建築叢林取代了。經過近百年的發展，當年別具匠心的建築與園林設計，形成了今天建築與公園交相呼應的無可替代的環境優勢，又是自然的，同時亦居於鬧市。

Forest Hill該社區居住主要為高收入的企業家、商人、銀行家、律師等。Rogers通信公司前總裁Ted Rogrs，Loblaw公司法人，Maple Leaf Sports & Entertainment公司主席都是該社區的居民。

另外值得一提是Forest Hill周圍名校雲集，加拿大最頂級的私校Upper Canada college （男校）和Bishop Strachan School （女校）都位於該社區內。公立小學Forrest Hill Jr & Sr Public School，4至6年級還設有「天才班」，成為許多華人父母爭相入讀的學校。

05/24/2022

多倫多市中心高級公寓
即將發售

#多倫多地產 #多倫多

05/12/2022

加拿大年輕人省錢新方式|合伙買房哪些要注意


現今加拿大在房價飛漲和資金不足的情況下，越來越多的年輕人選擇情侶或朋友合伙買房！根據加拿大公開數據顯示，接受採訪的購房者中超過62%表明是和伴侶一起買房，這樣做的好處是可以大大減少一個人承擔高昂首付的壓力，但與此同時也有很多非常重要的注意事項！


共有方式：

不管是和朋友還是夫妻合伙買房都有兩種不同的方式，一種叫 【Joint Tenancy 共同共有】，一種是 【Tenants in Common按份共有】這兩者有很大的差別



1. 【Joint Tenancy 共同共有】是指不管幾個人合
伙買房，每個持有者對該資產都持有同等份額！
如果兩個人共同持有一方去逝的話，產權自動由
另一方持有，一般夫妻共同持有都選擇這種方

2. 【Tenant in Common 按份持有】顧名思義就是
每個持有者對該資產可擁有同等或者不同等的份額，旦可以將所屬份額轉讓給指定受益人。

注意事項：


1. 重中之重，當雙方或者多方共同出資買房並住一起的時候，建議在律師的幫助下簽署一份【Cohabition Agreement同居協議】來規定各方在購買和居住等方面的權利和義務！

明確分配資產所厲權佔比
明確分配各項相關費用（月供，地稅/管理費等）
明確分配資產售出後的利潤佔比


2.對所購房產，買賣日期達成共識

當其中一方持有者想賣房而另一方不想賣的時候就會比較麻煩，尤其是當關係破裂或有人退出協議時，要指明如何處理，因為另一方不簽字產權就拿不下來！！所以強烈建議共同買房的小夥伴們事先就要對【目標房產】，【資金佔比】（地稅、貸款、水電費賬單、維修、裝修、保險等）都要明確誰承擔多少責任，包括後續的【出租細節】（租金分配，房客監管等），和【賣房細節】(出售時間，利潤分配等)提前做好協議，達成共識


3.信用查詢和貸款

按正常情況，兩人或多人共同買房，如若信用評分都很高，則可以共同貸款到更多的留（因為每人信用評級不同，具體規劃還應該遵循相關人士建議)

當然，如果夫妻兩人如果都是高收入，高淨值，就不建議一起買房。
#多倫多地產 #多倫多生活 #多伦多经纪

05/11/2022

經常被客人問這個問題：要不要開個holding 公司來持有物業。我就會問他們：為什麼要這麼做？

答案基本上都是：避稅！作為一個學會計的地產經紀。我把這個事想得很清楚，CRA每天養著這麼多專業人才，憑我們這點小腦瓜是鬥不過他們的，對於普通丁資客來說開不開公司背著抱著一邊沈，差不多的說實話對於新手投資者，持有些3-4套住宅物業但同時個人年收入在十萬以下，公司持有物業並其實不會讓你更省稅。事實上只會同時會增加公司會計等營運Cost。

簡單來說公司的稅率分為兩部分 主動收入active business income 和被動收入passive income 主動收入就是用時間和努力賺回來，公司收取的主動收入稅率只是 12.2%

被動收入很容易理解是躺平的概念躺著就能賺回來的錢例如：收租，收息，收花紅。多倫多肯定不希望整個城市全是地主，大家每天躺平了吃喝玩。那誰來為社會創造價值？所以主動收入稅率就極其優惠！躺平的話，大家好一人一半。然而公司持有物業的租金等被動入稅率是 50%

這個跟個人持有物業 高收入人群的稅率一樣了，如果低收入的話反而當道個人名下稅更少。當然亦有不少人會用商業物業，租給自己營運的公司，這也是其中一個省稅的方法。

既然如此為什麼有些人依然會選擇以公司持有物業呢？哪就跟稅是沒有直接關係了，我舉一下例子。

1. 公司屬於獨立法人某程度上可以阻隔法律訴訟和追討保護其他人名下的財產被牽連

2. 可以簡單地通過股權轉讓把物業轉移給後代不需要一間一間地轉名繳交士地轉讓稅 而目不受壽命限制容易地跨代傳承。 #多倫多地產

05/10/2022

看到這個新聞很心痛，做了很多思想鬥爭，決定還是寫一篇文章，讓大家唔好中伏。
HCRA指控Markham的開發商Ideal BC Developments Inc. 在沒有許可證的情況下，銷售名為Oak Ridges的townhouse樓盤.

這個開發商曾經有賣出600多個condo樓花和townhouse 取消項目的歷史，其中在Richmond hill開發的樓盤Modern Manors，有96個單元，就被取消。

想當初那個斯里蘭卡人叫我去幫他們賣那個盤，當時他給了個offer，就是如果客人可以多加10萬 deposit，那麼他可以多給10萬的優惠。就是100萬給10萬變90萬給20萬。這麼好的事？一看就是衝著客人們的押金來的，倉皇而逃啦


第二個開發商是華人的，J某開發商，現在項目應該已經黃了。當時帶客人去去售樓處看看。一直忽悠趕緊交定金選lot，可是一問合同都沒有，先交10萬塊錢把lot鎖住有什麼事以後再說，什麼標準都沒有先給錢？ 即刻走佬


第三個S某開發商，當初賣他王府井旁邊的那個房子時，合同恨不得讓經紀幫他們做，然後開發商offer說如果可以給firm deal（買家自己主動放棄冷靜期，等於無法反悔），開發商會送一個免費Finish basement。這個盤到現在的進展貌似有，但是好像又很慢。然後他在14街的項目，據內部知情人透露賣了兩期他的地都還沒有close，還有一個未經證實的就是有人說他們合同上的Tarion number是他們公司的☎️號碼（這點有待證實）
他們現在Newmarket正在開一個項目，建議大家下手要慎重。


第四個開發商也是一個華人開發商我個人覺得要慎重，具體細節個人原因實在無法公開，他們找的contractor都是廉價而且不懂乾活的人，試想如何造出好房子？反正大家買盤小心點就好了


不想得罪人，所以就都不報名字了，沒想針對任何開發商。買樓花尤其lowrise 大家一定要小心，因為定金是直接存到開發商賬戶的，出任何問題的話買家很被動。買房還是應該選擇有誠信的，管理團隊信得過的開發商，今天聊的Lowrise的比較多，今年Highrise的condo收到取消項目或者說讓買家額外加錢的事如果發生，大家也不用覺得奇怪。下期分享Highrise開發商的伏位。

【加拿大都市网】安省一家建筑商因违规操作，被当局取消在烈治文山市两个镇屋发展项目，令大批楼花买家血本无归，其中有人已缴付多达25万元，料难以全数取回预缴款项。