Arion_realestae

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09/11/2026

Buyers aren’t gone. They’re just not in a rush.

That’s probably the biggest change I’m seeing in today’s Greater Vancouver market.

More inventory means more selection.
A softer job market creates more caution.
And inflation, energy prices and economic uncertainty mean the rate outlook isn’t as simple as “just wait for another cut.”

For sellers, the question is:

What gives a buyer a reason to act today?

For buyers, I’m looking at three things:

The right property.
The right value.
A motivated seller.

Sometimes the opportunity to negotiate today matters more than waiting for the next 0.25% move in rates.

One property need your attention is:

909–3533 Ross Drive | UBC
Offered at $1,190,000
Assessed at approximately $1.446M ( listed by Arion Xiao 😆)

Assessed value ≠ market value, but meaningful price adjustments are worth paying attention to in a market where buyers finally have choices.

Sellers need Motivation.
Buyers have Selection.

Arion Xiao PREC
1NE Collective Realty Inc.

09/10/2026

What can around $550K buy you in Burnaby?

Probably more than you might expect.

This 23rd-floor one-bedroom at 2301–7388 Kingsway offers 589 sq.ft. of well-used space, open views, a bright living area, and one of the features Cressey is well known for — the kitchen.

Full-size appliances, gas cooking, generous storage, a large island, and even a w**e cooler give this home a level of functionality you don’t always see in a one-bedroom.

And the amenities are actually useful: gym, indoor basketball court, outdoor spaces and more.

Currently offered at $549,900.

For me, the question isn’t whether 589 sq.ft. is “big.”

It’s how much lifestyle and functionality you’re getting for the budget.

📍2301–7388 Kingsway, Burnaby
💰$549,900
🛏 1 Bed
📐 589 sq.ft.
🚗 1 Parking

09/09/2026

住在UBC，真正贵的不是房子，是孩子每天的生活环境
住在UBC，真正贵的不是房子，是孩子每天的生活环境

很多人看UBC的房子，第一反应都是学校。

但真正住进来以后，你会发现，这里的优势其实不只是“离大学近”。

这套位于 3533 Ross Drive 的两房，在我看来最吸引人的地方，是它把教育、自然和日常生活，放在了一个非常小的生活半径里。

对有孩子的家庭来说，这里的教育资源非常集中。
从幼儿阶段，到中小学，再到大学，整个成长路径都可以在UBC这个社区里完成。学校离家近，日常接送会轻松很多，孩子每天接触到的，也不只是课堂，而是一个完整的校园和学习环境。

而这套房本身在 9楼，窗外能看到大片森林景观，也能带到一点远处的海。

它不是那种完全无遮挡、纯海景的房子，但我反而觉得这种景观很符合UBC本身的感觉。

每天回到家，看到的是绿色、天空、树林和远处一点海，而不是密密麻麻的楼。

这种居住感，在温哥华其实并不容易复制。

周边本身就有大量绿地、森林、公园和步道，平时散步、跑步、带孩子出去活动，都非常方便。再加上校园本身的氛围，整个社区会给人一种很安静、很有秩序、也很适合长期生活的感觉。

生活配套其实也很完整。

咖啡、超市、餐厅、学校、校园、户外空间，都在附近。很多日常需求，不需要跑很远就能解决。

所以我一直觉得，UBC真正吸引人的地方，不是某一个单独的卖点，而是：

教育资源很集中，
自然环境很难复制，
生活半径很小，
但生活内容非常丰富。

再说回房子本身。

这是一套 2房2卫，约1081呎 的户型。
现在新公寓里，能做到这样的两房面积已经比较少见，客厅、餐厅、卧室的尺度都会更舒服，也更适合家庭长期居住。

目前挂牌价是 $1.19M，
BC政府估价是 $1.446M。

当然，买房不能单纯用政府估价来判断市场价值，但从价格、面积、楼层、景观，再结合UBC本身的教

09/08/2026

在高贵林，这个窗边让我想多坐一会儿☕️

看房时，我常常会留意：这个家里，有没有一个地方，会让人愿意放下手机，待一会儿？

这套房子里，吸引我的是窗边的餐桌。

两侧的大面积玻璃，把远处的山、树和城市街景带进视线。可以想象，周末在这里吃早餐，或者下午喝杯茶，普通的日常也会多一点滋味。

两房两卫的配置，也给生活留了一些选择：第二间房可以作为卧室，也可以根据需要安排成书房。大楼还有室外泳池和健身房，喜欢运动的人应该会留意这些配套。

当然，照片记录的是一个明亮的瞬间。真正看房时，我也会建议留意不同时间的光线、与邻楼的距离，以及站在窗边时的隐私感。好看的窗景之外，住得舒服同样重要。

📍2301–2955 Atlantic Ave，Coquitlam
两房两卫｜挂牌价 $599,000 CAD

你更喜欢窗边放一张餐桌，还是留一个阅读的位置？📖

09/06/2026

很多卖家都会问我一句：

“我们先挂高一点试试看，不行再降，不可以吗？”

当然可以。

但问题是，在现在的大温市场，这个“试试看”有时候是有成本的。

一套房刚刚上市的时候，往往是它在整个销售周期里关注度最高的阶段。

因为真正正在找这类房子的买家，通常已经在市场上了。

新房源一出来，他们和他们的经纪很快就会看到、比较，然后决定：

要不要预约？
要不要出Offer？
还是直接跳过？

所以房子上市后的前两周，其实非常重要。

如果价格在合理范围内，买家会觉得：

“这套值得去看。”

看的人多了，才有机会形成竞争和更好的谈判位置。

但如果一开始明显高于市场，很多卖家会以为买家会来砍价。

现实往往不是这样。

买家可能根本不出Offer，直接去看下一套。

等到两三个星期以后开始降价，房子的身份已经发生变化：

从 New Listing

慢慢变成了：

“为什么这套还没卖？”

然后买家的心理也会开始变化：

“是不是房子有什么问题？”
“卖家是不是开始着急了？”
“既然已经降过一次，会不会还会再降？”

这时候，即使价格终于回到合理区间，你的谈判位置也可能已经没有刚上市的时候那么好了。

所以我一直认为：

好的定价，不等于卖便宜。

真正好的定价，是在市场对你的房子最有兴趣的时候，把真正有购买能力的买家吸引进来，然后让市场帮助你创造更好的结果。

尤其现在大温库存仍然偏高、买家选择很多。

卖房最贵的错误，有时候真的不是少卖几万块。

而是为了试一个市场不接受的价格，

错过了最有价值的前两周。

如果是你卖房，你会选择：

A：先挂高一点，留足谈判空间
还是
B：一开始就贴近市场，争取更多买家进场？
#

09/04/2026

温哥华经纪假报自住房，被罚10万
温哥华最近有一个很值得地产投资者注意的税务案例。

一名地产从业者，把实际上由租客居住的物业申报为 Principal Residence，也就是主要自住房。

最后的结果是：

被认定逃税，罚款超过10万加元。

很多人对 Principal Residence 有一个误区：

觉得只要把驾照、银行账单、信件地址改过去，就可以算“自住房”。

但 CRA 真正看的，不只是你写了什么地址，而是：

你到底有没有真实居住。

如果一套房长期出租，但你又把它当成自住房去申报免税，风险会非常高。

这也是为什么我一直觉得，地产里最危险的一句话就是：

“别人都这么做。”

税务最终看的还是事实、证据和真实用途。

尤其是下面这些情况，更应该提前咨询专业人士：

出租房转自住
自住房转出租
部分出租
长期出租后出售
夫妻名下多套房
Principal Residence designation

地产经纪可以提醒风险，但真正涉及税务判断，最好还是交给 accountant 或 tax lawyer。

买房和卖房，很多时候真正贵的，不是价格判断错了，而是税务结构一开始就没弄清楚。

09/02/2026

《别再只等降息了，买房真正该看的是这3件事》
明天加拿大央行又要议息了。

很多准备买房的人，现在最关心的问题只有一个：

“还会不会继续降息？”

但我觉得，这次真正值得关注的，其实不只是央行降不降。

因为现在加拿大经济并没有大家想象中那么弱，通胀压力也还没有完全消失。对央行来说，继续快速降息的空间，其实没有那么大。

更重要的一点是：

央行降息 ≠ 固定房贷利率马上下降。

很多人会忽略，固定按揭利率更多受到加拿大债券收益率影响。

所以即使未来央行继续降息，5年固定利率也不一定会同步快速往下走。

这也是为什么，如果你现在一直在等：

“再降两次我再买。”

其实你赌的不只是利率。

你等待的同时，房价、库存、卖家的心态，还有你现在能拿到的议价空间，都可能一起发生变化。

如果是真正准备买房，我更建议看三个问题：

1. 现在的月供，你能不能舒服地承担？
2. 这套房现在有没有明显的议价空间？
3. 这是不是一套你愿意长期持有的房子？

利率当然重要。

但买房从来都不是只看一个利率数字。

有时候，真正好的机会，反而出现在市场还没有形成一致预期的时候。

你觉得现在买房，最应该等的是“利率”，还是“价格”？

08/31/2026

住Richmond这么久，你可能都低估了这里
很多人对 Richmond Centre 的印象，可能还停留在：
逛街、吃饭、坐天车。

但这几年如果你经常经过这里，会发现它正在发生很大的变化。

围绕 CF Richmond Centre，新的住宅、商业、公共空间和生活配套正在逐渐形成。它已经不只是一个传统购物中心，而是在往一个真正的 城市核心生活圈发展。

这里最大的优势，其实就是两个字：方便。

下楼可以购物、吃饭，步行连接 Canada Line，周边还有市政府、图书馆、学校和各种生活配套。对于喜欢城市生活、又不想每天开车的人来说，这种规划方式会越来越有吸引力。

而从地产的角度，我觉得更值得观察的是：

当住宅、商业、交通和人口密度不断集中到同一个区域，一个城市真正的“中心”也会慢慢发生变化。

Richmond未来几年会怎么发展？
Richmond Centre在整个城市里的地位又会怎么变化？

这期视频，我带大家从地产经纪的视角，重新认识一下 CF Richmond Centre。

不是推荐大家买什么，
单纯聊聊这个正在改变 Richmond 城市面貌的大型社区。

你觉得未来 Richmond 最有潜力的区域，会是哪里？

08/21/2026

65亿加元，温哥华的第二个downtown
温哥华这一座城市，北面是北岸群山，西面和南面是海。市中心那块半岛早就插满了高楼，没有一寸地能再摊开。

所以这座城市只剩一个解法——在自己内部，再长出一个中心。

📍 Cambie & 41st
从拥挤的市中心往南拉一条直线，落点正好是温哥华的地理正中心。而这块地，过去七十年只是一座郊区式购物中心，外加一大片露天停车场。

现在它叫 Oakridge Park，65 亿加元。这是温哥华历史上第一次，把”市级市镇中心“这个规划身份，给了传统 downtown 以外的地方。

🚇 交通：三条主动脉在这里交汇
· 加拿大线往北 15 分钟到市中心
· 往南 15 分钟到 YVR 机场
· R4 快线 20 分钟直达 UBC

🎓 教育
兰加拉学院就在旁边，Annie B. Jamieson 小学有中英双语项目，Fairleigh Dickinson 大学干脆把校区搬进了综合体里面。

🌳 生活
20 英亩沥青地，变成了 9 英亩屋顶公园。Time Out Market 美食广场、Goh Ballet 旗舰训练基地、温哥华第二大的公共图书馆分馆，全在这里。住房、就业、餐饮、休闲，全部步行可达——教科书级的”15 分钟城市“。碳排放还比传统方案低 70%。

💡 说说我的判断
温哥华的重心正在往南移。步行 10 分钟范围内的房子，性质已经变了——它不再只是”住的地方“，而是紧挨着一个世界级城市核心的稀缺资产。

这种量级的城市改造，一座城市几十年才碰上一次。而看懂它的窗口期，通常比它建成的时间短得多。

08/09/2026

加拿大移民新政，华人家庭要注意了！

📊 永久居民配额：未来三年降至每年38万（今年近40万）
📊 经济类移民占比：升至64%以上
📊 家庭团聚类：占比从24%降到21%
📊 留学生签证：从30.6万暴跌至15万
📊 外国劳工：从36.8万锐减至23万

对华人意味着什么：

1️⃣ 留学转永居的路径变窄，竞争更激烈
2️⃣ 经济类移民（技术、投资）反而是重点扶持方向
3️⃣ 家庭团聚（配偶/父母）申请周期可能拉长
4️⃣ 非永久居民占比目标压到总人口5%以下，工签学签审核更严

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