10/08/2026
Les Canadiens ont tourné le dos à l'hypothèque de cinq ans et ça change quelque chose pour tout le monde, même ceux qui n'ont pas d'hypothèque.
Pendant des décennies, le taux fixe de cinq ans a été le réflexe par défaut au pays. On signait, on oubliait ça pendant cinq ans, on recommençait. Les données de la Banque du Canada compilées par nos économistes racontent une autre histoire. En juillet, seulement 8,8 % des nouvelles hypothèques ont été prises à taux fixe de cinq ans ou plus. C'est le plus bas niveau depuis plusieurs années. Autrement dit, plus de 9 emprunteurs sur 10 ont choisi un terme plus court ou un taux variable.
Ce n'est pas un accident de parcours. La part du cinq ans est passée sous 20 % dès 2022 et n'est jamais remontée. En 2023 et 2024, les gens se sont rabattus sur des termes fixes courts, un an, deux ans, trois ans, en se disant que les taux allaient redescendre et qu'ils ne voulaient pas se faire figer en haut du cycle. En 2025 et 2026, c'est le variable qui a pris le relais, parce qu'il est redevenu le choix le moins cher.
Tout ça est logique du point de vue de chaque ménage pris individuellement. Mais mis bout à bout, ça produit un effet que peu de gens voient venir.
Quand tout le monde est sur du cinq ans fixe, une hausse de taux de la Banque du Canada met des années à se faire sentir dans les paiements des gens. Le ménage qui a signé en 2021 ne ressentait rien en 2022. Quand tout le monde est sur du court terme ou du variable, la même décision se transmet en quelques semaines ou quelques mois. La politique monétaire devient plus mordante. Elle frappe plus vite et plus fort.
De plus, le timing est intéressant, parce que les marchés anticipent présentement un resserrement. Si la Banque du Canada remonte ses taux, l'option que les acheteurs ont choisie en masse devient d'un coup la plus exposée. Pour un marché résidentiel qui tourne déjà au ralenti, c'est un frein de plus.
Maintenant, qu'est-ce qu'on fait avec ça concrètement?
Premièrement, sachez ce que vous avez signé. Ça semble évident, mais une majorité de gens ne savent pas si leur variable est à paiement fixe ou à paiement ajustable. La différence est majeure. Avec un paiement fixe, une hausse de taux ne change pas votre mensualité, mais une plus grande partie va aux intérêts et vous remboursez moins de capital. Si les taux montent assez, vous atteignez le taux de déclenchement et le prêteur vous demande d'augmenter le paiement. Avec un paiement ajustable, la mensualité bouge tout de suite. Les deux ont leur place, mais il faut savoir dans lequel on est.
Deuxièmement, faites le calcul avant que la banque le fasse pour vous. Prenez votre solde hypothécaire, ajoutez deux points de pourcentage à votre taux actuel et regardez ce que ça donne comme paiement. Sur un prêt de 500 000 $, deux points de plus, c'est grosso modo 500 à 550 $ de plus par mois. Si ce chiffre vous fait mal mentalement, vous avez votre réponse sur votre tolérance réelle au variable, peu importe ce que vous dit le taux affiché aujourd'hui.
Troisièmement, arrêtez de choisir un terme en fonction de votre prédiction sur les taux. Personne ne sait où seront les taux dans deux ans, pas plus la Banque du Canada que votre beau-frère. Les ménages qui ont pris du court terme en 2023 en pariant sur une baisse rapide ont eu raison pendant un temps, puis les marchés ont changé d'idée. Le choix d'un terme est une décision sur votre capacité à absorber des surprises, pas sur votre talent de prévisionniste. Si un paiement stable vous permet de dormir et de respecter vos autres objectifs financiers, le fixe a une valeur même s'il coûte un peu plus cher. On paie pour l'assurance, pas pour avoir raison. On appelle ça de la gestion de risque.
Quatrièmement, si vous hésitez, rien ne vous oblige à choisir. Plusieurs prêteurs permettent de fractionner l'hypothèque, une portion fixe, une portion variable. Vous diminuez votre exposition sans parier tout d'un bord.
Cinquièmement, si vous êtes sur un terme court, votre renouvellement arrive vite. Commencez à magasiner quatre à six mois avant l'échéance, pas quatre semaines. Les prêteurs peuvent garantir un taux d'avance et le simple fait d'avoir une offre concurrente en main change la conversation avec votre institution.
Sixièmement, profitez du bon côté du variable quand il joue en votre faveur. Si vos paiements sont plus bas qu'avec un fixe, ne dépensez pas la différence. Mettez-la en remboursement anticipé ou gardez-la en coussin. C'est ce coussin qui vous permettra de rester calme le jour où la Banque du Canada bouge dans l'autre sens.
Ce graphique en dit long sur la psychologie des gens. Quand les taux montent, on cherche à se protéger. Quand ils baissent, on cherche à profiter. Le problème, c'est que la majorité fait le même choix en même temps et c'est précisément ce qui rend l'économie entière plus sensible au prochain mouvement de taux. Vous ne contrôlez pas la Banque du Canada. Vous contrôlez votre marge de manœuvre.
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