06/23/2026
La semaine de la Saint-Jean commence à se faire sentir.
Le marché ralentit un peu, les nouvelles sorties sont moins nombreuses, et honnêtement, ce n’est pas le moment de forcer une liste juste pour publier.
Quand rien ne mérite vraiment de sortir du lot, je préfère resserrer le filtre.
Aujourd’hui, j’ai donc retenu quatre dossiers qui ne se lisent pas tous de la même façon : un petit actif montréalais, un dossier à Québec et deux immeubles voisins à Daveluyville.
Petite précision importante : veuillez prendre note que je ne suis plus affilié au Groupe Mackay depuis le 2 juin. Je suis maintenant affilié à Royal LePage Du Quartier.
Aussi, les normalisations SCHL utilisées dans ces analyses sont celles d’avant le changement effectif du 8 juin. Les chiffres doivent donc être interprétés dans ce contexte.
Des ajustements progressifs seront apportés aux rapports au cours des prochaines semaines : mise à jour du format des présentations selon les standards de Royal LePage, actualisation de mes coordonnées et intégration des nouvelles normalisations de la SCHL.
Même analyse, même logique, mais une présentation qui va évoluer.
Dans le carrousel, je présente les rendements selon différents scénarios de financement, avant et après optimisation, en comparaison avec d’autres types de placements.
Les rendements présentés sont après impôt, selon les hypothèses retenues dans l’analyse.
2386-2396 rue St-Zotique E., Montréal
Un 5 logements dans Rosemont / La Petite-Patrie, affiché à 1 075 000 $, avec un revenu net normalisé d’environ 51 798 $.
Ce dossier a une qualité importante : il n’essaie pas d’être spectaculaire.
On parle d’un petit multilogement montréalais dans un secteur locatif solide, avec un prix d’entrée encore lisible pour Montréal.
Le financement n’est pas parfait, mais il n’est pas complètement cassé non plus. Dans l’analyse, le scénario SCHL standard ressort avec un cash-flow annuel positif d’environ 1 985 $, le conventionnel 30 ans demeure positif à environ 1 550 $, et le conventionnel 25 ans est presque à l’équilibre.
La valeur projetée à 5 ans passe d’environ 1,35 M$ sans projet à environ 1,74 M$ après optimisation.
Ce n’est pas le dossier qui va faire tomber quelqu’un de sa chaise.
Mais c’est parfois ce genre d’actif qui mérite une vraie lecture : secteur établi, potentiel raisonnable, et une structure qui peut encore se défendre.
2504-2508 avenue De La Ronde, Québec
Un 5 logements dans La Cité-Limoilou, affiché à 975 000 $, avec un revenu net normalisé d’environ 44 414 $.
Ici, on est dans une lecture plus prudente.
Le scénario SCHL standard donne un cash-flow annuel positif d’environ 1 575 $, mais les scénarios conventionnels ressortent négatifs.
La valeur projetée à 5 ans passe d’environ 1,11 M$ à environ 1,30 M$ après optimisation.
Donc, ce n’est pas un dossier à vendre comme une grande opération de création de valeur.
C’est plutôt un immeuble à analyser pour ce qu’il est : un 5 logements à Québec, dans un secteur urbain, avec un potentiel modéré et une stratégie qui doit probablement être plus patiente que flamboyante.
Il y a des immeubles qu’on achète pour transformer rapidement.
Et il y en a d’autres qu’on achète parce qu’ils peuvent s’intégrer dans une stratégie de détention plus calme.
Celui-ci semble davantage dans la deuxième catégorie.
195 et 196 12e Avenue, Daveluyville
Ici, la discussion devient plus intéressante.
Pas parce que les chiffres actuels sont extraordinaires.
Ils ne le sont pas.
Mais parce que les deux immeubles sont voisins.
On parle de deux 8 logements, chacun affiché à 860 000 $, dans le Centre-du-Québec.
Le 196 12e Avenue présente un revenu net normalisé d’environ 34 156 $.
Le 195 12e Avenue ressort à environ 33 222 $.
Pris isolément, chaque dossier demande de la prudence. Les scénarios SCHL standards sont positifs, avec environ 6 279 $ de cash-flow annuel pour le 196 et environ 6 108 $ pour le 195, mais les scénarios conventionnels deviennent négatifs.
Donc, ce n’est pas un achat qui se règle avec une simple règle de trois sur le prix par porte.
Par contre, le potentiel projeté ressort fortement.
Le 196 passe d’environ 887 000 $ à environ 1,63 M$ après optimisation.
Le 195 passe d’environ 863 000 $ à environ 1,63 M$ après optimisation.
La vraie question n’est donc pas seulement : est-ce que chaque immeuble est intéressant seul?
La vraie question est plutôt : qu’est-ce que ça donne quand on regarde les deux comme un mini-portefeuille?
Deux immeubles voisins peuvent permettre une gestion plus efficace, une présence plus forte dans le marché local, une meilleure logique opérationnelle et une stratégie de repositionnement plus cohérente.
Mais il faut être lucide.
Daveluyville n’est pas Montréal.
Le bassin locatif, la liquidité de revente, la gestion terrain et la profondeur du marché doivent être validés sérieusement.
C’est un dossier pour quelqu’un qui comprend le régional.
Pas pour quelqu’un qui achète uniquement parce que le prix par porte semble plus bas.
En résumé :
St-Zotique : petit actif montréalais, potentiel raisonnable, financement à structurer proprement.
De La Ronde : 5 logements à Québec, lecture plus tranquille, potentiel plus limité.
Daveluyville : deux 8 logements voisins, chiffres actuels serrés, mais logique de portefeuille et potentiel d’optimisation à regarder sérieusement.
Aujourd’hui, ce n’est pas une publication de “wow”.
C’est une publication de tri.
Et en investissement immobilier, le tri est souvent plus important que l’excitation.
Comme toujours, teaser complet disponible sur demande.
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Pour recevoir les chiffres ou discuter d’une opportunité, écrivez-moi directement.
Pierre-Marc Choinière, MBA
Courtier immobilier commercial
Affilié à Royal LePage Du Quartier
