Mr. BC Real Estate Agent

04/17/2022

Anti-Flipping Tax

지난 2021년 가을 자유당의 주택정책 공약에는 First Home Saving Account 도입, CMHC의 모기지 보험요율의 인하, Blind Bidding 금지, 향후 2년간 외국인의 주택구입금지, 빈집세의 확대, 그리고 Anti-Flipping Tax의 도입 등이 포함되어있었다. 그 중에 오래된 주택을 리노베이션을 하여 단기간에 재판매하거나 지금은 금지되었지만 부동산의 등기 완료 이전에 여러 번 재판매 하는 것을 Flipping이라 하는데 이런 Fipping을 1년 이내에 하게 되면 세금을 부과한다는 것이다. 따라서 신규로 분양을 받던, 리세일로 주택을 구매를 하던, 해당 부동산이 주거주(principal residence) 부동산이라도 1년 이내에 재판매 하게 되면 Filpping으로 간주하여 매매차익에 대하여 100% 사업소득으로 간주하여 Anti-Flipping Tax를 과세하게 된다.
본 세금제도는 2023년 1월 이후에 판매되는 주택부동산에적용될 것이다

03/30/2022

Pre-Sale(사전 분양) 콘도의 단점

광역 밴쿠버에서 사전 분양하는 프리세일 콘도를 구입할 때 잠재적인 부정적인 측면을 간과하기 쉽습니다. 프리세일 콘도를 구매한다는 것은 유형의 부동산을 물리적으로 구매하는 것이 아니라 향후 정해진 시점에 준공된 콘도에 대하여 사전에 정해진 가격을 지불해야 할 의무가 있고 준공된 콘도를 받을 수 있는 권리에 관한 계약을 하는 것입니다. 프리세일의 거래는 주식거래에서 파생상품들 중 하나인 옵션, 특히 콜옵션과 유사하다고 볼 수 있습니다. 한국에서의 아파트 분양권은 정해진 분양가에 기초자산인 아파트를 살 수 있는 권리이므로 일종의 콜옵션이라 볼 수 있습니다. 투자에 있어서 주식투자는 변동성이 큰, 즉 리스크가 큰 투자입니다. 하물며 주식투자의 파생상품인 선물(Futures) 및 옵션(Option)에 투자하는 것과 유사한 사전분양 콘도에 투자하는 것은 기존의 완공된 부동산을 사고 파는 리세일(re-Sale)과 비교하면 적은 금액으로 레버리지효과를 얻을 수 있는 장점들이 있는 한편 더 큰 리스크가 수반될 수도 있음을 인식하여야 합니다.

광역 밴쿠버에서 최근 몇 년간 분양콘도에 대한 투자가 많이 이루어지고 있습니다만 잠재적인 위험과 부정적인 요소들도 존재한다는 것을 인식하여야 합니다.

1. 부가세(GST)와 취득세(PTT)가 부과됩니다.

BC주의 모든 신규부동산에 대하여 5%의 GST(물품 및 서비스세)와 PTT(부동산 양도 취득세, Re-Sale도 해당)를 납부해야 합니다. 이 세금은 프리세일 부동산이 준공될 때 납부합니다. GST와 PTT는 자격에 해당되는 구매자에게는 리베이트가 제공될 수 있습니다.

2. 부동산 시장이 하락하더라도 구매자는 취소(Back Out)할 수 없습니다.

광역밴쿠버의 부동산시장이 하락하여 준공시점에 그 가치가 최초 계약시의 가격보다 낮아지더라도 구매자는 잔금을 납입하여야 합니다. 만약에 구매자가 사전분양콘도를 포기한다면 5%~20% 정도의 예치금의 포기, 변호사 비용이나 법원 비용 등 아주 안좋은 상황이 발생할 수 있습니다.

3. 담보대출(모기지)을 100% 받는다는 보장이 없습니다.

대부분의 경우에는 사전분양콘도에 대한 모기지를 받을 수 있습니다만 장담할 수는 없습니다. 프리세일 콘도를 구입하기 전에 모기지 브로커나 은행 대출 담당자에게 문의 및 확인하시기 바랍니다.

4. 구매자가 지불한 것과 똑 같은 것을 받지 못할 수도 있습니다.

콘도의 개발사가 작성한 사전판매계약은 표준 매매계약서가 아닙니다. 개발사가 작성한 계약은 개발사 자신을 보호하기 위한 내용들을 세부조항(fine print)에 넣기 때문에 반드시 평판이 좋은 개발사의 프리세일 콘도를 구입하고 사전분양계약을 세밀하게 검토해야 하는데 변호사에게 의뢰하는 것도 좋은 방법입니다.

5. 구매자는 인내심을 가져야 합니다.

우리는 즉각적인 만족(instant Gratification)의 시대에 살고 있습니다. 대부분의 경우 프리세일 콘도는 판매 후 적어도 1년 이상 때로는 최대 4~5년 이상까지 건물이 완공되지 않을 수 있습니다. 특히 다른 건물들이 많이 지어지고 있다면 완공이 지연될 수 있습니다. 이런 일상적인 지연이 발생하면 계획을 세우기가 어렵기 때문에 사전에 완공 지연이 발생한다는 가정 하에 대안을 만들어 계획하는 것이 좋습니다

6. 매매차익에 대한 보장은 없습니다.

광역 밴쿠버에서 프리세일 콘도에 투자하여 수익을 얻는 것이 매우 인기가 있었고 실제로 많은 사례에서 투자자들은 프리세일 부동산에 투자하여 상당한 수익을 얻었습니다. 부동산 시장이 상승하는 상황에서 프리세일에 대한 투자는 이익을 만들어 낼 수 있지만 가격이 추가로 오를 것이라는 보장이 없고 만일 시장이 하락하는 경우에도 프리세일 구매자는 등기이전을 마쳐야 하기에 투자 수익에 대한 보장을 그 누구도 할 수 없습니다.

7. 준공 전에 전매(Assignment of Contract)하기가 쉽지 않습니다.

부동산 시장이 급격하게 상승하는 경우가 아니라면 대부분의 겨우 개발사는 프리세일 콘도를 다 팔 때까지는 구매자에게 프리세일의 전매를 허락하지 않는 경우가 있기 때문에 분양받은 프리세일을 다시 판매하는 전매(assignment of contract)가 어렵게 될 수 있습니다. 게다가 개발사는 MLS나 Realtor.ca 와 같은 싸이트에 전매물건을 광고하는 것을 제한하는 일 또한 자주 있습니다.

8. 레버리지 효과는 구매자에게 역으로 나타날 수 있습니다.

부동산의 가격은 상승하지만 하락하기도 합니다. 프리세일의 콘도가격이 분양받을 때보다 낮아지더라도 잔금을 치르고 등기이전 해야 하고 철회할 수 없습니다. 완공되고 있는 프리세일 콘도에 모기지를 받아야 하고 프리세일의 가치가 납부한 금액보다 낮아진다면 프리세일의 계약가격과 completion시의 실제 시장가격과의 차이를 메꿀 수 있는 자금을 구해야만 할 수도 있다. 따라서 프리세일 콘도를 구매할 때는 항상 모기지 브로커나 대출 담당자와 항상 상의해야 합니다.

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03/26/2022

치솟는 기름값에 힘든 마음을 조금이나마 도움이 되게 해 주는 정책인가봅니다.
BC주 정부에서는 ICBC가입자에게 $110를 커머셜운전자 등에게는 $165을 리베이트로 돌려준답니다. 지난 해에도 COVID19의 영향으로 사고가 줄어 보험료를 일부 돌려받았던 기억이 있는데...
반가운 기사입니다.

British Columbians who have been feeling the pinch at the pump will be receiving a one-time relief rebate of $110 meant to ease the financial burden of increased gas prices.

03/03/2022

예상되었던 금리 인상이 이제 시작되었나 봅니다. 어제 수요일 0.25% 올려 기준금리를 0.5%로 인상했습니다.
그 효과를 알아보자면,
현재 모기지를 $500,000 받았다고 가정하고, 현재 변동금리를 1.55% 일 때 모기지 지불금액은 $1,736입니다.
0.25% 올랐으니 새로운 변동금리는 1.80% 가 되고 새로운 모기지 금액은 $1, 796으로 $60 인상되겠네요.
높아진 인플레이션과 우쿠라이나 전쟁에 따른 유가상승 등 대내외적인 요인들로 인하여
팬데믹 이전의 금리까지 올린다면 5~6번 더 올린다고 보면 되겠죠?
저금리에 따른 집값 상승에 어느정도 영향이 미치리라 생각됩니다.
현재의 부동산 시장의 기류가 바뀌는 것 같다는 느낌을 이야기하는 동료 리얼터들도 있습니다.
좋은 하루 되세요 ^^

https://www.cbc.ca/news/business/bank-of-canada-rate-decision-1.6369774?__vfz=medium%3Dsharebar&fbclid=IwAR3VWq_cLn2mFLEB1aBtsw3yobMAaelQnKosKtq-Wc0o-OCGrGzy4W19GnM

The Bank of Canada raised its benchmark interest rate to 0.5 per cent on Wednesday, a move that's expected to be the first of a series of small rate hikes this year in an attempt to tame inflation that has risen to its highest point in decades.

12/29/2021

Curb unproductive foreign ownership

캐나다 연방정부와 BC주정부에서는 주택시장의 과열에 대처하기 위해 그동안 여러가지 정책들을 펼쳤었다. 그 중 한가지가 세금을 중과하는 방법이었다. 외국인들의 투기자본에 대하여 2016년에 15%의 외국인 취득세를 부과하여 일시적인 효과를 보았으나 이후 재차 과열됨에 따라 외국인취득세를 20%로 올려 효과(2018.01 모기지 스트레스테스트의 병행시행)를 보였고 이후 밴쿠버시는 별도로 빈집투기세(SVT; Speculation & Vacancy Tax)를 신설하여 집값상승을 억제하는데 성공한 듯 보였다.

그러나 2019년말 발생한 COVID-19의 전 세계적인 확산으로 인하여 방역에 따른 경기침체를 벗어나고자 막대한 자금들이 지원되었다. 여러가지 원인들로 인하여 밴쿠버 전역의 주택가격은 2018년의 직전고점을 넘어섰고 주도적이었던 프레이져 밸리에서의 단독주택의 가격상승은 현재도 진행중인 상황이다.

캐나다 연방정부의 2022년 여러 주택관련 정책중 하나로 외국인의 주택구입금지를 2년간 한시적으로 제한한다는 것을 1월1일부터 시행한다고 밝혔다. 20%의 추가 취득세를 납부하고 주택을 구입하는 외국인도 있었겠지만 평균가격으로는 아직 손익분기점을 넘지 못한 상황에서 주택가격상승을 크게 억제하지는 못할 것으로 예상한다면 연방정부나 주정부차원에서 조만간 다른 형태의 주택정책들이 제시될 듯한 상황이다.

또한 외국인 신분으로서 접근할 수 있는 부동산들은 외국인취득세가 면제되는 일부 원주민 소유의 토지에서 진행되는 리스홀드의 부동산들이 있고, 영주권취득을 앞두고 2~3년 뒤의 완공을 예상하는 프리세일 등이
가능했었는데 정부의 방침에 따라 이 부분의 접근이 차단된다는 점이 영향을 미치리라 생각됩니다.

https://liberal.ca/housing/curb-unproductive-foreign-ownership/
We will temporarily ban new foreign ownership in Canadian housing to ensure Canadians have more access to purchasing homes. As a temporary measure to help stabilize the housing market coming out of COVID-19, we will ban foreign money from purchasing a non-recreational, residential property in Canada for the next two years, unless this purchase is confirmed to be for future employment or immigration in the next two years. This will also allow us to work with provinces and municipalities to develop a framework to better regulate the role of foreign buyers in the Canadian housing market so that this money does not deter housing from being available for and used by Canadians.

As outlined in Budget 2021, we are implementing, starting January 1, 2022, Canada’s first-ever national tax on non-resident, non-Canadian owners of vacant, underused housing and we will extend this to include foreign-owned vacant land within large urban areas.◆

12/29/2021

Bank of Canada maintains policy rate and forward guidance

캐나다 중앙은행은 기준금리를 0.25%로 유지하는 것으로 발표했다. 금리가 현 상태로 유지되므로 시중은행의 대출금리의 상승우려감이 일시적이나마 줄어들기 때문에 주택시장에서의 가격하락을 예상할 수는 없다. 따라서 프레져벨리를 중심으로 하는 밴쿠버 부동산시장의 상승기대감은 2022년에도 여전히 지속되리라 예상된다

The Bank of Canada today held its target for the overnight rate at the effective lower bound of ¼ percent, with the Bank Rate at ½ percent and the deposit rate at ¼ percent.