06/25/2026
Bon texte👍
André Boulais CPA auditeur, CGA, D.Fisc. est membre de l’Ordre des CPA du Québec, chargé de cours en fiscalité à HEC-Montréal et ESG-UQÀM. Il est associé à un cabinet d’expert-comptable en Montérégie. Il offre des conseils en fiscalité de particuliers, sociétés privées et certains organismes corporatifs contre des honoraires.
Dépenses de nature courante :
Les dépenses de nature courante permettent de réduire vos revenus de l’année courante. Elles ont une incidence sur le revenu locatif imposable. Elles sont susceptibles d’être répétées régulièrement. Parmi ces dépenses, on retrouve:
► Les taxes scolaires et municipales sauf le droit de mutation (taxe de bienvenue) lors de l’acquisition de l’immeuble;
► Les assurances;
► Les intérêts sur l’hypothèque ou autre prêt ayant servi à l’achat ou les rénovations de l’immeuble;
► La publicité (annonce pour loyer l’immeuble);
► Entretien et réparation (déneigement, pelouse, peinture, etc.).
Dépenses en capital :
La deuxième catégorie de dépenses effectuées procure un avantage de longue durée. Ainsi, on retrouve dans cette catégorie le coût du terrain, de l’immeuble et des meubles. De plus, si l’on doit faire des travaux majeurs qui consistent à ajouter un nouveau bien ou d’améliorer un bien déjà existant, elles seront ajoutées au coût du terrain ou de l’immeuble. Ainsi, si vous ajouter des foyers à vos appartements, ceci consistera une dépense en capital, le remplacement d’un réfrigérateur est aussi considéré comme une dépense de nature capitale. Lorsque vous faites des travaux plus importants, ils pourront être considérés comme une dépense courante s’ils sont faits afin de remettre le bien à son état normal. De cette façon, si vous remplacez les fenêtres de votre immeuble locatif, car elles sont usées par des nouvelles fenêtres d’une catégorie similaire, celles-ci seront considérées comme une dépense déductible dans l’année du changement.
La loi de l’impôt permet de déduire un amortissement fiscal basé sur le coût de l’immeuble, sauf le terrain, ainsi que sur les meubles si vous louez vos appartements meublés. Cette déduction d’amortissement est possible seulement si votre revenu locatif après avoir déduit les dépenses courantes est positif. Vous pourriez déduire une dépense d’amortissement équivalente au bénéfice que vous réalisez. Ainsi, il n’est pas permis de créer de perte locative en utilisant la déduction pour amortissement. Vous devez être conscient que lors de la vente de l’immeuble, il est probable que vous ayez à vous imposer sur le total des déductions que vous avez réclamées au cours des années. Ce principe s’apparente à celui du REER qui vous permet une réduction d’impôt lorsqu’il est réclamé, mais engendre un impôt lors de l’année de la disposition.
Dépenses ayant un traitement particulier :
Cette catégorie de dépenses sera déductible sur une période d’amortissement de cinq ans. Elles sont liées aux dépenses de financement pour obtenir un prêt hypothécaire ou autre en vue d’acheter ou d’améliorer son bien locatif. Les frais d’emprunt comprennent:
► Les frais du notaire pour l’acte d’hypothèque. Les frais pour le contrat d’achat doivent être ajoutés au coût du terrain et de l’immeuble.
► Les frais de courtage hypothécaire et les honoraires de démarcheur hypothécaire;
► Les frais de garantie hypothécaire;
► Les frais liés à la demande, à l’évaluation, au traitement et à l’assurance d’une hypothèque (frais payé à la SCHL).
