604地產迷 ‧ 溫哥華地產隨寫

604地產迷 ‧ 溫哥華地產隨寫 我只是一介喜歡投資物業，也喜歡研究城市規劃的草民。十多年溫哥華物業投資經驗，見過各式買家、賣家、租客與經紀。
買樓不只是買一個物業，而是買一個區的交通、街道、社區與生活方式。看懂城市，才看懂樓市。

🟩 Downtown 點解變成咁？從 Expo 86 到 FIFA 2026FIFA 2026 世界盃昨日開幕，早前有傳聞指，溫市政府想用免費車票和少量補貼，叫部分 Downtown 露宿者前往 Chilliwack 或其他城市。政府之後否...
06/12/2026

🟩 Downtown 點解變成咁？從 Expo 86 到 FIFA 2026

FIFA 2026 世界盃昨日開幕，早前有傳聞指，溫市政府想用免費車票和少量補貼，叫部分 Downtown 露宿者前往 Chilliwack 或其他城市。政府之後否認有這個安排，但事件之所以引起反應，是因為每逢大型國際盛事，城市都想展示最乾淨、安全、國際化的一面。

事實上， Downtown Eastside 一帶的露宿者、藥物問題、空置舖和街頭秩序問題，已經累積了很多年。

⭕️Expo 86 是一個重要轉捩點

講 Downtown 今日點解變成這樣，必須要講1986 年 Expo。當年 Vancouver 第一次大規模包裝成國際城市，遊客增加，市中心短租需求急升。

Downtown Eastside 一帶不少 SRO 房間，本來是租給低收入人士長住；但 Expo 來到，部分業主將房間改租給遊客，收取更高租金，原本住客因而被迫離開。

SRO，即「Single Room Occupancy」，簡單講就是「細小單人房」，共用廁所浴室，環境很基本。對普通人來說，這不是理想住所；但對收入很低、沒有家庭支援、又租不起普通單位的人來說，SRO 其實是「露宿之前」最後一級。

Expo 86 不是一手造成今日所有露宿者問題，但它卻無意地引爆了脆弱的低端住房市場。當低收入住客失去 SRO，他們失去的不只是房間，而是一個找工作和申請各項服務都必須的地址、一個最低限度可以落腳的地方。租不起普通單位，又輪不到其他 housing，最後唯有露宿街頭。

⭕️點解到今日仍然集中在 Downtown？

原因很現實：因為配套都在那裏。SRO、庇護中心、派飯、診所、outreach、精神健康服務、成癮支援、非牟利機構，很多都集中在 Downtown Eastside。對沒有固定地址、沒有車、沒有穩定收入的人來說，這些就是每日生存需要用到的東西。

其他區不是完全沒有 low-income housing 或 supportive housing，但通常沒有 Downtown Eastside 那麼密、那麼齊。所以就算有人失去房間，也未必會離開這一區，因為一離開，連支援都可能沒有。

簡單講，Downtown Eastside 不是無端端變成今日這樣，而是幾十年來，最低端住房和社會支援一直集中在同一個地方，最後人亦自然集中在同一個地方。

⭕️SRO 現在還平嗎？未必

Vancouver 市政府資料顯示，2026 年 4 月 SRA-designated units 平均月租大約 $660。和普通租樓相比，當然平；但對沒有穩定收入、靠福利，甚至完全沒有收入的人來說，$660 仍然可以是很大負擔。

而且不要太天真，不是每間 SRO 都是 $660。省府之前亦提過，有些 SRO 已經升到 $800 至 $1,000，甚至有個別接近 $1,950。也就是說，「SRO」 這個名字仍然存在，但未必代表最窮那批人仍然租得起。

溫市其中一招，是 SRO／SRA vacancy control。簡單講，就是限制房間轉租客後一下子大幅加租，減慢低租房間消失。不過，從業主角度，物業有需求、有價值，重新定價也是正常市場行為。這正正是 SRO 最難處理的地方：它是自由物業市場的一部分，但同時又承擔著提供最低端住房的責任。

⭕️未來有沒有得解？有，但不會快

方向其實有幾個：興建更多 social housing、supportive housing，慢慢取代老化 SRO；用 outreach、bridge housing、permanent supportive housing，幫露宿者重新接回住房系統；或者將部分低收入住房和支援服務分散到其他社區，不要全部堆在 Downtown Eastside。

但講就容易，做就很難。控制租金，只能減慢低租房間消失，不會即刻變出大量新單位。重建 SRO 要地、要錢、要時間。supportive housing 放到其他區，又一定會遇到居民擔心治安、社區形象、樓價和生活環境。

所以 Downtown 今日的露宿者問題，不是一句「治安差」或者「樓價貴」就能解釋。它是幾十年低端住房、SRO、社會服務和城市規劃，一直集中在同一區之後，慢慢形成出來的結果。

🟪 604城市冷知識｜Kingsway 為什麼是斜的？如果你曾經開車行過 Kingsway，可能會留意到一件事：有些路口不是一般直角相交，而是斜斜地切入原本整齊的街道。尤其由 Vancouver 一路開向 Burnaby，再延伸至 New ...
05/25/2026

🟪 604城市冷知識｜Kingsway 為什麼是斜的？

如果你曾經開車行過 Kingsway，可能會留意到一件事：有些路口不是一般直角相交，而是斜斜地切入原本整齊的街道。尤其由 Vancouver 一路開向 Burnaby，再延伸至 New Westminster，Kingsway 的走向不像很多街道那樣橫平豎直，而是一路斜向穿過城市。

這種感覺，在地圖上更加明顯。

打開 Vancouver 和 Burnaby 的地圖，會發現不少街道呈現出一種網格狀街道規劃。但 Kingsway 很不一樣。它就像一條斜線，切過後來形成的街道網格。

為什麼會這樣？

原因是 Kingsway 的前身，比許多後來規劃出來的街道更早出現。

它原本是連接 False Creek / Vancouver 一帶與 New Westminster 的早期道路。據 Heritage Burnaby 記錄，False Creek Trail 後來成為 Vancouver Road，也就是今日 Kingsway 的前身，早於 1860 年已用作連接 False Creek 與 New Westminster。

這條路線之所以重要，是因為當時兩端都不是普通地點。

19 世紀中後期，New Westminster 因為靠近 Fraser River，是當時重要的港口、商業和運輸節點。而 Vancouver 一帶，則逐漸因 Burrard Inlet、False Creek、木材業、港口活動，以及後來的鐵路發展而變得重要。

其中 Hastings Mill 是一個很關鍵的例子。Hastings Mill 由 1860 年代起與 Burrard Inlet 一帶的聚落發展密切相關，也反映了 Vancouver 早期經濟活動與木材業、港口運輸之間的關係。

換句話說，Kingsway 的前身不是一條在城市規劃完成後才畫出來的街道，而是一條更早存在、服務實際交通與經濟連接需要的路線。

所以它的走向，並不是跟隨後來整齊的街道網格，而是順應早期交通、地形和實際連接需要而形成，是一條更早存在的歷史交通走廊。

今天我們在地圖上看到的那條斜線，其實是一段城市發展歷史留下來的痕跡。

而大溫類似的歷史道路，不只 Kingsway。Hastings / Barnet Road 一帶，也同樣見證過早期聚落、港口、工業與交通走廊的形成。只是 Kingsway 因為斜斜穿過後來的街道網格，所以特別顯眼。

有時候，看懂一條路的走向，也是在看懂一座城市如何形成。

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#城市規劃

🟧 SkyTrain 迷思 ②｜用 Coquitlam 三個樓盤，睇 SkyTrain 站價值？上一篇提到，在大溫買樓，近 SkyTrain 當然是一項優勢，但未必是唯一答案。真正需要看的，是車站附近是否形成生活圈，以及這個生活圈屬於哪一種...
05/23/2026

🟧 SkyTrain 迷思 ②｜用 Coquitlam 三個樓盤，睇 SkyTrain 站價值？

上一篇提到，在大溫買樓，近 SkyTrain 當然是一項優勢，但未必是唯一答案。真正需要看的，是車站附近是否形成生活圈，以及這個生活圈屬於哪一種類型。Coquitlam 正是一個很有趣的例子。

如果純粹用香港地鐵邏輯來看，Lincoln、Coquitlam Centre、Lafarge Lake 一帶的 condo，理論上應該有很明顯的優勢。因為這一帶確實方便：SkyTrain、巴士總站、Coquitlam Centre、超市、食店、圖書館、社區中心、公園，全部都在附近。

所以問題並不是 Coquitlam Centre 附近沒有生活圈。相反，這裡是一個成熟的交通商業型生活圈。但樓市有趣的地方是：方便，未必是唯一價值。

今次可以抽三個代表性位置來比較：Coquitlam Centre 核心、3080 Lincoln，以及 Windsor Gate。目的不是判斷哪一個一定最好，而是看一件事：距離 SkyTrain 遠近，是否一定與價值有直接關係？

Coquitlam Centre 核心，賣的是方便。最接近 SkyTrain、商場、巴士總站、食店和超市，優勢在於交通、商業配套、人流，以及出租流通性。

3080 Lincoln，賣的是近核心。它仍然很接近 Lincoln Station 和 Coquitlam Centre，但更像典型近核心的單幢式 condo。它享有近站與商業核心的便利，但物業本身的 building reputation、管理、用料、舒適度，以及 strata 狀況，就會變得非常重要。

Windsor Gate，賣的是屋苑式居住感。它距離車站稍遠，但屬於 master-planned community，賣點是屋苑感、amenities、綠化、安靜感、社區完整度，以及居住質感。

換句話說，這幾個地方並不是簡單的「近站 vs 遠站」，而是幾種不同價值：

1. Coquitlam Centre 核心賣方便
2. 3080 Lincoln 一帶賣近核心
3. Windsor Gate 賣屋苑式生活感

這個分別，其實與城市規劃中所講的 walkability 很接近。Metro Vancouver 的 Walkability Index，也不是單純看一個地方是否接近車站，而是包括住宅密度、行人路完整度、土地用途混合、零售面積比例、路口密度等因素。

也就是說，一個區是否好行、好住，本身是由多種城市結構共同形成，而不是單靠一個 SkyTrain 站決定。

Windsor Gate 的 Nakoma Club 亦是一個重點。一般 condo 有健身室、party room 並不出奇，但 Nakoma Club 作為 residents-only clubhouse，配套相對完整，包括戶外泳池、熱水池、乒乓／多用途活動室，以及一個可作籃球、排球、羽毛球用途的 mini gymnasium。

這類設施不只是 amenity list 上好看，而是實際形成一種屋苑式生活感。對自住而言，是生活質素的一部分；對投資而言，亦是租客和轉手買家容易理解的賣點。（新盤其實亦開始銷售這一套概念，例如 SOCO 亦主打大型 indoor / outdoor amenities。分別在於，Windsor Gate 賣的是已經形成的生活圈。）

那麼，價錢上又如何？

如果用公開成交 snapshot 來看，Coquitlam Centre 核心近站高樓，例如 MOne、MThree，大概可以見到約 $780–980/sqft；3080 Lincoln 亦見到約 $830/sqft 左右；而 Windsor Gate / The Windsor / Mantyla 一帶，同樣見到約 $840/sqft，甚至 $900/sqft 以上的例子。

這些並不是完整 MLS 統計，亦不能直接當作估值，因為樓層、view、戶型、parking、裝修、管理費、有沒有冷氣、樓齡和大廈口碑，都會影響成交價。但至少可以說明一點：$/sqft 並不是簡單按「距離 SkyTrain 越近就越高」來排列。

3080 Lincoln 更接近 Lincoln Station，亦享有 Coquitlam Centre 生活圈的便利；但從公開成交來看，Windsor Gate 並沒有因為距離車站稍遠而明顯便宜很多。

這並不代表 Windsor Gate 一定更值錢，而是兩者銷售的是不同價值。

3080 Lincoln 偏向近站便利、商場配套和出租流通性；Windsor Gate 則偏向完整屋苑感、amenities、綠化、安靜感和居住舒適度。

所以市場並不是只為「近站」付錢，也會為屋苑完整度、管理質素、building quality、有沒有冷氣、住感和整體生活圈質素付錢。

至於 3080 Lincoln，我不會說它有明顯問題。公開資料上，3080 Lincoln 是 2016 年由 Onni 建成的 concrete high-rise，位置接近 Coquitlam Centre、Lincoln Station、Lafarge Lake、Douglas College、商店和餐廳，亦有一定 amenities。它並不是一棟沒有賣點的樓。

不過，Onni 這個發展商在本地討論中，口碑相對兩極。網上可以見到一些關於 Onni 項目用料、施工、裂紋、漏水／滲水的投訴，但我暫時未見到可靠公開資料可以直接證明 3080 Lincoln 本身有系統性漏水問題。

所以如果真的研究這類樓，重點不是一句「Onni 好不好」，而是要看實際 strata minutes、depreciation report、insurance claim，以及 water ingress / envelope / plumbing 記錄。

簡單來說，3080 Lincoln 代表的是近站單幢式 condo 價值；Windsor Gate 代表的是屋苑式 community 價值。兩者不是同一種產品。

所以，如果 Windsor Gate 某些成交 $/sqft 高過 3080 Lincoln，未必代表 3080 Lincoln 有問題，而是代表買家願意為另一種生活方式付錢。

這亦正正是 SkyTrain 迷思中最容易被忽略的地方：近 SkyTrain 是優勢，但不是唯一價值。

一個區、一棟樓、一個屋苑最後值多少，是由交通便利、生活配套、屋苑形態、building quality、住感、出租需求和買家偏好共同決定。

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🟧 SkyTrain 迷思 ①｜近 SkyTrain，不如近一個真正生活圈香港人買樓，很自然會先看一件事：是否接近地鐵。在香港，近地鐵幾乎是王道。通勤方便、放租容易、轉手有承接，附近通常亦有商場、食肆、街市、學校，以及大量人流。因此，很多香...
05/21/2026

🟧 SkyTrain 迷思 ①｜近 SkyTrain，不如近一個真正生活圈

香港人買樓，很自然會先看一件事：是否接近地鐵。

在香港，近地鐵幾乎是王道。通勤方便、放租容易、轉手有承接，附近通常亦有商場、食肆、街市、學校，以及大量人流。

因此，很多香港人，甚至不少亞洲買家，來到大溫看樓時，都會自然套用同一套邏輯：近 SkyTrain = 方便 = 保值 = 有前途。

這個想法不算錯，但在大溫，事情未必如此直接。

SkyTrain 當然是一項優勢，尤其對不想每天開車、希望依靠 transit 出入的人而言，近站一定有吸引力。不過，大溫與香港其中一個最大分別是：是否接近鐵路站，只是生活圈的一部分，未必等於全部答案。

在大溫買樓，不應只問：「距離 SkyTrain 幾多分鐘？」更應該問：「這個站附近，究竟是一個交通點，還是一個真正的生活圈？」

同樣是近站，實際差異可以很大。

超市、商場和食店是否真正步行方便？
巴士接駁是容易轉乘，還是只是地圖上看起來接近？
前往車站的路段，是舒服的街道環境，還是需要穿過大馬路與大型停車場？
附近是否有公園、學校及社區設施，還是只有車站與高樓？
人流與車流帶來的是便利，還是噪音與壓迫感？
這個地方是令人想長住，還是只是方便出入？

這些因素，往往才真正影響一個區的住感與長線價值。

所謂「住感」，並不只是主觀感覺。Metro Vancouver 本身亦有 Walkability Index，評估的並不只是是否接近車站，而是包括住宅密度、行人路完整度、土地用途混合、零售比例，以及街道路口密度等因素。

換句話說，一個地方是否「好行、好住」，本身就是由整體城市結構共同形成，而不只是單靠一個 SkyTrain 站決定。

交通當然會影響樓價，但重點亦不只是「近不近站」。有關 Vancouver SkyTrain 的研究亦提到，rapid transit 對房價的影響，背後其實牽涉整個交通網絡如何改變不同 neighbourhood 的相對可達性。

另一方面，近站亦並非無條件 premium。人流、噪音、車站出入口、附近供應量，以及整體居住環境，同樣會影響實際價值。

因此，近 SkyTrain 固然重要，但更重要的，是接近一個真正的生活圈。

這個生活圈，可以是交通商業型，也可以是屋苑社區型。兩者都有價值，只是買家與租客願意付錢的理由不同。

下一篇，我會用 Coquitlam Centre、3080 Lincoln 與 Windsor Gate 作例子，談談為何同樣接近 SkyTrain，不同位置的價值，未必只是單純按距離車站排列。

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停更咗一段時間，最近想重新寫返呢個 page。以前主要寫大溫樓市同物業投資，但後來發覺，樓價升跌每日都有人講；我真正有興趣嘅，其實係樓價背後嘅城市結構。⭐️一個區點解好住，也值得投資？⭐️點解近 SkyTrain 未必一定最值錢？⭐️點解有...
05/21/2026

停更咗一段時間，最近想重新寫返呢個 page。

以前主要寫大溫樓市同物業投資，但後來發覺，樓價升跌每日都有人講；我真正有興趣嘅，其實係樓價背後嘅城市結構。

⭐️一個區點解好住，也值得投資？
⭐️點解近 SkyTrain 未必一定最值錢？
⭐️點解有啲地方離站遠少少，住感更好，投資價值反而更穩？
⭐️點解同樣係大溫，不同社區嘅生活感、流通性同長線價值可以差咁遠？

樓盤係表面，城市結構先係底層邏輯。普通人睇樓多數睇呎價、樓齡、管理費；但一個區嘅路網點樣組織、車流點樣出入、行人點樣行、站點同商場點樣聚人，往往會透過住感、流通性、密度潛力同買家偏好，慢慢反映喺長線價值上。

買樓唔只係買一個物業，而係買一個區嘅交通、街道、配套、發展潛力同生活方式。

之後呢度會繼續分享大溫樓市、物業投資、城市規劃同社區生活觀察。唔係專家分析，只係一個草民喺溫哥華十多年投資物業、睇區、睇樓、睇人之後嘅一些見聞同想法。

看懂城市，才看懂樓市。

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