604地產迷｜加拿大溫哥華地產隨寫

07/15/2024

點解我會諗咗其他嘢？係咪我個腦有事🥲

WOW 🙂 😍

07/13/2024

🙈減了息，房價升，銷售卻不以預期

皇家地產（Royal LePage）發表2024年第二季度報告，大溫哥華地區的房屋綜合價（aggregate price）比去年同期升3.9%，達到$1,251,200；對比上季則升了1.0%。預計今年將上升9%。

可是，他們的GM說，溫哥華的房地產市場近期處於停滯狀態，活動量低於十年平均水平。加拿大央行6月份備受期待的降息並未帶來顯著增多的買家回到市場。

其實，買家和賣家，都會對減息有憧憬，只是大家的利益是逆向的：當買家認為減息可以減少供樓負擔時，賣家卻認為減息會多人買樓，簡直是千載難逢的加價機會。於是，買賣雙方再次unmatched。

就講我住的community，上兩個月有一個unit兩個星期內順利賣出（成交日剛好係減息前一日！），跟手就有另外兩個unit放售，可能受到減息的刺激，開價明顯十分極度進取，結果放了個多月，都還未放售。

其實投資世界就是這樣，大家都是買（炒）預期的。當還未減息時，價錢上大家都已經為減息作好準備；當真的減息的，如跟預期一樣，價錢便會平穏；除非減得多個預期，才會有另一次上升。

話說小弟去2023年10月左右買了一個condo unit，當時從打聽回來的消息，得悉業主都幾心急，所以經紀提議我出皇牌—— unconditional offer，即是簽了約就不能以任何理由（包括做不到按揭）來推翻合約，即是說了算！結果，成交價回到2021年。然後，今年4月，還未減息，樓價已升了差不多14%；6月減息後，還在此水平，無升無跌。

當然，投資市場哪有咁簡單，除了本身的供求之外，外資流入更為重要。有機會再講。

說回Royal LePage，他們早前做了一個調查，指出只有一成受訪者表示，只要減息0.25厘就足以讓他們重返市場，18%的人表示利率需要下降0.5厘至1.0厘才會進入市場，23%的人希望減息超過1.0厘。

我想講，其實這些數據睇吓就算，不能作指標。做問卷調查時，如果條題目根本係會對受訪者有利益上的引導性，點做都不會準確。例如我現在開份問卷，訪問全加拿大人，現在稅項是否太高？減幾多%稅項你才滿意？你估我會得到個什麼調查結果？應該會是免稅。

#溫哥華地產 #溫哥華生活 #溫哥華香港人 #加拿大地產 #加拿大生活 #加拿大香港人

07/11/2024

📍Burquitlam $38萬新盤
最近在Burquitlam有一個地點不是很觸目、但價錢卻十分觸目的apartment項目，名為【level】（600 Shaw Ave, Coquitlam）。最大賣點，就是371呎studio flat最低只售$30萬尾，近500呎的一房單位都最低只是$40萬尾。這個價錢，尋遍Burnaby、Coquitlam以至Port Coquitlam，只能在後者的Kelly Ave才能找到，還不是全新物業。

這個樓盤預計2027年春季入伙，首期只需10%。其實這類要等三、四年才建成的細價樓花，都幾受初階投資者歡迎，畢竟第一年只需付大約10-15%首期，老實說，區區幾萬元，就算儲蓄不夠，加上personal credit line都一定夠，極容易入手；待建期三年，足夠你去儲錢、升職、賺多些錢……到時夠錢就做按揭，最終按揭額不夠就賣樓花咯（但首先要問清楚發展商有關限制，怹們不會想在滯銷時，你加隻腳來沽貨）。

關於這樓盤，我沒有什麼comment，畢竟什麼價錢就買什麼地段、什麼類型的物業；但以新盤而言，他們開價合理。其實新盤一般只會有market price & over price，係99%沒可能出現under price的。

至於這個樓盤，位置OK，純住宅區，環境清靜。去skytrain、shopping mall，以至超市，都係大約十幾分鐘腳程，不算近在咫尺，但亦係可接受範圍。世界就是這樣，你要方便就不會靜，你要靜又不可能十級方便。管理費大約為$0.57/呎，即最便宜的studio，其管理費大約是$211.47，OK水平，不便宜也不太貴（有些新apartment可達$0.7/呎）。

#溫哥華地產 #溫哥華香港人 #溫哥華生活 #加拿大地產 #加拿大香港人 #加拿大生活

07/07/2024

聽講呢間士多個老闆好臭寸😾
（多年前香港絕版模型，上星期喺間溫哥華搬遷舖度搵到✌️）
#溫哥華地產 #溫哥華香港人 #溫哥華生活 #加拿大地產 #加拿大香港人 #加拿大生活

07/06/2024

BC 省長尹 Sir 喺今年 4 月時放過風，話要修訂本省租務條例，聲稱「希望更好地保護租客及業主，防止不公平的租金上漲和惡意驅逐。」好喇，今個星期政府終於公布細節，全部係關於業主以「自住」為由收回出租單位的，並於 2024 年 7 月 18 日起執行：

1. 業主要上指定網頁處理「終止租約通知書」，填晒所有入住人姓名
2. 向租戶提供四個月的終止租約通知（原本是２個月）
3. 租客有 30 日提出上訴（原本是 15 日）
4. 如事後發現業主係「惡意」驅逐租客，可判罰 12 個月租金

一連串修訂，潛台詞就係：「唔好諗住用自住理由收返間屋，再抬價租畀第二個呀！」

其實如果業主係有得合理地按照市場／通脹率嚟加租，呢 D 事又會唔會發生呢？愈嚟愈嚴嘅法規，只係政府將房屋問題同成本轉嫁畀業主，順手做好人攞選票。

雖然我唔信會因此而少咗人買樓做投資物，但面對綁手綁腳嘅租務條例，業主會唔會喺開初揀選租客時更為揀擇，傾向短租人士，大家庭免問，免得自己十年都加唔到租？呀唔係，今年係可加3.5%🥲

#溫哥華地產 #溫哥華香港人 #溫哥華生活 #加拿大地產 #加拿大香港人 #加拿大生活