02/01/2024
URBAN VISION | Le chef d’orchestre de l’immobilier et son équipe.
Un objectif multiple : la valorisation
La conception d’une école, d’une église, d’un parc d’attractions ou d’une patinoire, pour vous citer quelques projets actuels d’Urban Project SA, demande un savoir faire stratégique. L’entreprise genevoise réfléchit au positionnement, définit les affectations sur le terrain dans un objectif précis que détaille son dirigeant : « Le développeur a une idée, qu’il conceptualise dans un cadre légal pour viser la meilleure valorisation possible. Il ne faut pas entendre par là une valorisation uniquement financière. Elle doit aussi être pérenne et favoriser la mixité sociale, l’attractivité. Il faut que cela vive. »
Un « monstre généraliste »
Une entreprise de développement telle qu’Urban Project SA conçoit tout autant des habitations que des bureaux, des entrepôts ou encore des parkings. À projet varié, connaissances multiples. « Du trou que l’on va faire au tuyau que l’on va installer, en passant par le pavé, l’arbre et la poubelle. On doit être des monstres généralistes », résume Xavier Jeanneret. Le développeur immobilier est un coordinateur averti. Formé par l’expérience, il a souvent débuté dans le bâtiment dont il connaît les métiers. Planificateur à grande échelle, il sait monter des sociétés, il voit loin et communique aisément avec toutes celles et tous ceux qui gravitent autour du projet. Représentant du ou des maîtres d’ouvrage (RMO) pendant la phase de développement, c’est au constructeur qu’il donne le relai. Sans jamais complètement s’éclipser, puisqu’il reste le garant du respect des lignes engagées auprès des partenaires financiers.
Un projet immobilier de A à Z
De A à Z : la promotion immobilière
‣ De A à M : le développement avec les RMO développeurs
De L à Z : la construction avec les RMO du chantier
À partir de Z : l’exploitation avec la régie
‣ De A à Z + 2 ans : le développeur est présent jusqu’à la fin des levées de réserve
Le challenge du plan de quartier
Concrètement, l’élaboration d’un projet de développement passe par la conception d’un plan de quartier. « À Genève, il s’appelle le PQ. Dans le canton de Vaud, c’est le PA pour Plan d’affectation. Sur Fribourg c’est le PAD pour Plan d’aménagement de détail, à Neuchâtel le PS pour Plan spécial » Xavier Jeanneret énumère les termes par canton. Une illustration des spécificités locales auxquelles doit s’adapter le développeur immobilier. Urban Project SA compte en interne 37 salariés et fait appel à des mandataires spécialisés pour des compétences spécifiques, notamment cantonales. Elle les fait venir pour étayer les dossiers en réunion. Des Workshops animés où, comme le souligne le chef de l’entreprise fondée en 2010, « le rôle du développeur comme chef d’orchestre prend tout son sens ».
Dans la pile des préoccupations d’Urban Project SA, figure en bonne position l’équilibre à trouver entre la densification immobilière, dans sa hauteur et son tapissage, et l’environnement. Des concours d’architectes et de paysagistes sont lancés pour chaque projet. Les lauréats sont engagés « pour contrer le développeur » défie le directeur général qui fait la chasse aux fausses bonnes idées. Workshops, benchmarks, sketchs, synopsis, images de synthèse... Nombreux sont les outils permettant d’assurer la faisabilité d’un projet, d’optimiser l’affectation des espaces. « Dans le jargon, on dit ‘Il faut tester’ », confie encore le spécialiste de l’immobilier, pour juger s’il faut s’engager en construction ou y renoncer.
