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Davidimmo Consultant en Immobilier

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Davidimmo Consultant en Immobilier

Je m'appel David Padilla est je suis agent immobilier depuis 15 ans, j'aide les acquéreurs et les p Un bien qui traine sur internet se dévalorise….

https://allianceimmo.ch/

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier, que ce soit un terrain, une maison, un appartement ou un immeuble. Peu importe le bien… la règle est de ne pas faire d’erreur dès le départ. Des années d’expérience nous ont montré qu’avec internet tout se sait…

L’erreur de base est d’afficher un bien sans avoir fait une estimation correcte, ce qui peut bloquer la vente futur

e de votre bien durant des mois. Dans un marché où tout se voit, des prix fantaisistes qui font perdre leur temps aux propriétaires et aux clients. IL Y A DE QUOI NE PAS SAVOIR PAR OU COMMENCER…

Notre expérience a montré qu’un BIEN surévalué perd de son crédit aux yeux des acheteurs et ne permet pas d’obtenir des visites alors qu’un prix

trop bas vous fera perdre de l’argent. C’est pour cela que nous avons opté pour les meilleurs outils d’estimations du marché.

61% du temps passé sur internet par les futurs acheteurs l’est sur les images et avec un océan de bien en vente seul ceux qui sortent du lot se font remarquer. Alors ne noyer pas votre bien dans la masse, VALORISE les avec les meilleurs outils du marché. L’image d’une entreprise, d’une personne, de votre bien est essentielle et la première impression qu’elle nous donne nous fait déjà avoir une opinion. Si la qualité de présentation et les images de votre bien ne sont pas à la hauteur, pensez-vous que les acheteurs viendront ? Un fichier client de plus de 6000 acheteurs potentiel dans votre région, une valorisation de qualité, une estimation professionnelle et notre savoir-faire sur le terrain sont la clef pour une vente au meilleur prix, et ce dans les meilleures conditions. C’est pour cela que nous vous offrons une consultation gratuite chez vous pour étudier votre bien et vous montrer les outils qui nous permettront ensemble de faire un travail de qualité. Pour toute question, contactez: [email protected]

ALLIANCE IMMOBILIER
CP 13
1454 L’Auberson
Tel. +41 24 454 10 84
[email protected]

12/08/2026

Tu fais 20 visites. Zéro offre. Et tu ne sais pas pourquoi.

C'est là que ça fait mal : quand tu travailles beaucoup mais que tu ne sais pas où ça bloque.

4 indicateurs à mesurer dès maintenant pour en finir avec cette incertitude.

Premier indicateur : le nombre de nouveaux contacts par semaine.
C'est la base de ton pipeline. Si tu n'alimentes pas le haut de l'entonnoir, tout le reste s'effondre. Note-les, classe-les, distingue les contacts qualifiés des curieux.

Deuxième indicateur : le nombre de visites générées.
Une visite, c'est un signal d'intérêt réel. Mais si tu couris après les visites sans les convertir, il y a un problème en amont - généralement l'estimation ou la qualité du contact.

Troisième indicateur : le nombre d'offres reçues.
C'est ici que l'agent moyen perd la partie. Trop de visites sans offre = bien mal positionné ou prospects mal qualifiés. Ce chiffre seul te dira si ton estimation est juste.

Quatrième indicateur : ton taux de transformation.
Divise tes offres par tes visites. Si tu es en dessous de 20%, il y a un levier immédiat à actionner. C'est le KPI le plus brutal et le plus honnête que tu auras jamais.

Tu n'as pas besoin d'un logiciel. Un tableau Excel suffit.

Mais sans ces 4 chiffres, tu navigues à l'aveugle.

Dis-moi en commentaire lequel tu ne mesures pas encore 👇📈

11/08/2026

❌ Plusieurs agences = moins d'argent ! La vérité que personne ne vous dit sur la vente 🏠💸

10/08/2026

Tu ouvres Immoscout24, tu regardes les annonces du quartier, et tu te dis : "Mon bien vaut au moins ça."

L'erreur, c'est exactement ça.

Comparer ton bien à des annonces en ligne, c'est comparer ton salaire à ce que les autres demandent... pas à ce qu'ils touchent vraiment.

Ces prix affichés ? Ce sont des intentions. Des rêves de vendeurs. Pas des ventes.

La réalité, c'est que l'écart entre le prix affiché et le prix réellement signé chez le notaire tourne souvent entre 5 et 10 % en Suisse. Sur un bien à 1,2 million, ça fait 60 000 à 120 000 CHF de différence.

Et ce n'est pas tout.

Les acheteurs aujourd'hui utilisent des outils qui tracent l'historique de tes baisses de prix en temps réel. Ils savent exactement depuis combien de jours ton bien est en ligne. Ils savent que tu as baissé deux fois. Ils savent que tu es sous pression.

Un bien affiché trop cher pendant 90 jours, c'est un bien "grillé". Les meilleures offres, tu les reçois dans les 3 premières semaines. Après, tu négocies depuis une position de faiblesse.

La seule base fiable pour estimer correctement, ce sont les transactions réelles, les comparables notariés, les ventes effectivement conclues dans ton secteur.

C'est ce que j'analyse depuis 2004 pour chaque estimation.

Tu veux savoir ce que ton bien vaut vraiment ? Pas ce que tu espères. Ce que le marché paie. 👇

08/08/2026

😔 Le pire ennemi d'un vendeur ? Ses propres souvenirs ! La valeur sentimentale ne vaut rien pour l'acheteur 🏡

07/08/2026

Un mauvais CECB ou une installation électrique non conforme, ça ne plombe pas forcément ton prix.

Ce qui plombe ton prix, c'est de ne pas le savoir AVANT les visites.

Voici 5 astuces concrètes pour garder la main.

1. Anticipe le contrôle électrique (OIBT)
Fais-le avant la mise en vente, même si c'est le propriétaire suivant qui devrait le faire. Si des non-conformités existent, obtiens un devis de mise aux normes. Tu présentes des chiffres réels, pas des estimations floues que l'acheteur va gonfler à son avantage.

2. Commande ton CECB même si ce n'est pas obligatoire
Un audit énergétique coûte environ 670 CHF à 900.- pour une villa jumelle normale, choisi bien ton ingénieur. Sans lui, l'acheteur imagine le pire. Avec lui, il a des faits. Et les faits, c'est toujours plus rassurant que le vide.

3. Priorise les petits travaux à fort impact
Étanchéité des fenêtres, isolation des combles, chauffe-eau obsolète... Quelques milliers de francs investis au bon endroit peuvent changer la classe énergétique et changer la négociation.

4. Cible les bons acheteurs
Un bien énergivore intéresse les investisseurs qui cherchent une décote, rénovent et créent de la valeur. Ce n'est pas le bon acheteur pour une famille primo-accédante. Ce n'est pas le même pitch.

5. Prépare une fiche des subventions cantonales 😎
C'est le truc que personne ne fait, et qui change tout. Montre à l'acheteur comment financer les travaux via les aides disponibles. Tu transformes un frein en opportunité.

Le manque d'information, c'est ce qui fait baisser le prix. Pas le défaut lui-même.

Tu vends un bien en Suisse romande et tu veux pas laisser de l'argent sur la table ? Écris-moi, on en parle. 🤝

06/08/2026

Un bien qui ne se vend pas ? Souvent c'est l'ego du proprio 😅 Voici comment j'ai sauvé cette vente ! 🏡✅

05/08/2026

Un acheteur te dit "c'est trop cher"...

Et tu sens le sol se dérober sous tes pieds. 😒

Voici 5 réflexes à appliquer immédiatement pour tenir ta position sans perdre la vente.

1 - Fais une pause.
Pas de réponse immédiate. Respire. Ce réflexe seul change tout : tu sors du mode "défense" et tu reprends le contrôle de l'échange.

2 - Laisse l'acheteur déballer.
"Qu'est-ce qui te fait dire ça ?" Une question ouverte. Souvent, l'objection cache une peur de payer trop cher, pas un vrai refus. Comprends ce qui se passe avant de répondre.

3 - Valide sans t'excuser.
"C'est une question légitime." Ni fuite, ni capitulation. Valider ne veut pas dire céder - ça veut dire que tu écoutes. La nuance est énorme.

4 - Prouve avec des faits.
Sors ton book : 3 comparables de ventes réelles dans le quartier. Un chiffre bat n'importe quel argument oral. L'acheteur ne négocie plus avec toi - il négocie avec le marché.

5 - Rappelle-lui ce que défendre le prix lui rapporte.
Acheter au juste prix, c'est aussi le protéger lui. Un bien surpayé, c'est une perte de valeur à la revente. Ton rôle n'est pas de vendre à tout prix - c'est de garantir une transaction solide.

Défendre la valeur d'un bien, c'est le coeur du métier. 🤝

Tu veux qu'on approfondisse l'une de ces étapes ? Dis-le en commentaire. 👇

04/08/2026

🏠 Comment choisir le BON agent immo ? Évitez le piège du prix trop haut ! 🚨

03/08/2026

20% d'apport... et le notaire te bloque quand même. 😒

20% de fonds propres VS les liquidités réellement nécessaires. On compare.

D'un côté, ce que la banque exige : 20% du prix du bien. Pour un appartement à 1 000 000 CHF, c'est 200 000 CHF. Dossier accepté, financement validé, tu te félicites.

De l'autre côté, ce que l'achat coûte vraiment : les 200 000 CHF de la banque + les frais d'acquisition que personne ne t'a mentionnés. Notaire, droits de mutation, registre foncier... En Suisse romande, ça représente entre 3% et 5% du prix de vente. Sur 1 million, c'est jusqu'à 50 000 CHF à sortir CASH, le jour de la signature.

Ces frais ne sont pas finançables par l'hypothèque.

Concrètement : tu arrives chez le notaire avec tes 200 000 CHF, ton financement en poche, ton sourire. Et là, on te demande 38 000 CHF supplémentaires. Que tu n'as pas. Transaction bloquée.

C'est le scénario que je vois encore trop souvent après 20 ans dans le métier.

La vraie différence entre les deux cas ? Ce n'est pas la banque. C'est la préparation.

Avant de visiter le premier bien, calcule ton budget RÉEL : 20% + 5% de réserve pour les frais. C'est 25% minimum à avoir disponibles. 🏡

Tu es en train de préparer ton projet d'achat ? Dis-moi en commentaire à quelle étape tu en es. 👍

01/08/2026

4% de rendement brut. Ca sonne bien, non ? 😎

Rendement brut vs rendement net : voilà le vrai match.

D'un côté, le rendement brut. Séduisant, simple, affiché partout. Tu prends le loyer annuel, tu divises par le prix d'achat. Beau chiffre. Bonne humeur.

De l'autre, le rendement net. Celui qui survit au contact de la réalité. On y soustrait les charges PPE, les frais de gérance, l'entretien, la vacance locative, et les impôts qui peuvent grimper entre 35% et 48% selon ton profil fiscal.

Résultat concret : un studio à 500'000 CHF affiché à 4% brut peut tomber sous les 2% net. La moitié. Evaporée.

C'est exactement là que beaucoup d'investisseurs déchantent. Ils ont acheté sur le chiffre vendeur, pas sur la réalité des flux.

Le brut, c'est le trailer du film. Le net, c'est le film entier.

Ce qui compte vraiment : ton cash-flow réel après hypothèque, ton rendement sur fonds propres (l'apport de 20% que tu as mis), et ta capacité à absorber un mois de vacance sans paniquer.

Avant d'investir, pose-toi une seule question : est-ce que ce bien me rapporte vraiment quelque chose, ou est-ce que je finance surtout l'illusion ?

Tu veux qu'on décortique les chiffres ensemble sur ton projet ? Ecris-moi en DM 🤝

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