03/07/2026
Me ROMÉO N'CHO ,EXPERT Judiciaire Immobilier Diplômé (Paris),près les Cours et Tribunaux de Côte d’ivoire.
✳️ PEUT-ON VENDRE UN BIEN IMMOBILIER SANS L'ACCORD DE TOUS LES HÉRITIERS EN DROIT IVOIRIEN ?
✅️ INTRODUCTION
L'indivision successorale est une situation qui peut devenir source de blocage lorsque les héritiers ne parviennent pas à s'entendre sur le sort du bien. Le droit ivoirien prévoit des mécanismes permettant de mettre fin à cette situation, tout en garantissant les droits de chaque indivisaire et le respect du principe du contradictoire.
✅️ I - LE PRINCIPE : NUL NE PEUT ÊTRE CONTRAINT DE DEMEURER DANS L'INDIVISION.
En droit ivoirien, nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. Lorsqu'un bien indivis ne peut être partagé en nature, le juge peut ordonner sa vente et procéder à la répartition du prix entre les indivisaires, chacun recevant sa quote-part conformément à ses droits.
✅️ II - LE RÔLE DU JUGE ET LE RESPECT DU CONTRADICTOIRE.
Dans le cadre de cette procédure, il appartient au juge de convoquer l'ensemble des héritiers ou indivisaires afin de recueillir leurs observations et d'assurer le respect du principe du contradictoire. Toutefois, si leur audition est une exigence procédurale, leur accord unanime n'est pas une condition indispensable à la décision judiciaire.
✅ ️III - LE POUVOIR D'APPRÉCIATION RECONNU AU JUGE.
En effet, l'évolution du droit positif ivoirien confère au juge un pouvoir d'appréciation lui permettant, dans certaines circonstances, d'ordonner la vente d'un bien indivis malgré l'opposition de certains indivisaires. Cette prérogative, bien que parfois critiquée, se justifie notamment lorsque le maintien de l'indivision est de nature à compromettre la conservation ou la valeur du patrimoine.
✅️ IV- LES SITUATIONS POUVANT JUSTIFIER UNE VENTE JUDICIAIRE.
Il en est ainsi lorsque le bien est exposé à d'importants redressements fiscaux, supporte des passifs particulièrement onéreux, ou subit une dégradation progressive résultant d'une vacance prolongée, susceptible d'engendrer des dommages dont le coût excéderait, à terme, la valeur vénale du bien lui-même. Dans de telles circonstances, le juge peut estimer que la préservation des intérêts patrimoniaux de l'ensemble des indivisaires commande la réalisation du bien, sans attendre l'accord unanime des héritiers.
✅ V - L'OBJECTIF DE LA VENTE JUDICIAIRE.
La vente judiciaire permet alors d'éviter une dépréciation accrue du patrimoine indivis et d'assurer une répartition équitable du produit de la vente entre les indivisaires, chacun percevant la quote-part correspondant à ses droits successoraux
✅️ CONCLUSION
L'article 82 de la Loi n° 2019-573 du 26 juin 2019 relative aux successions consacre le principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. Il dispose à cet effet que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut être toujours provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires. Toutefois, l'on peut convenir de suspendre le partage pendant un temps limité. » Il résulte de cette disposition que, lorsque le partage en nature s'avère matériellement impossible ou de nature à porter atteinte aux intérêts des indivisaires, le juge est fondé à ordonner la vente judiciaire du bien indivis. Celle-ci constitue, en effet, une modalité du partage destinée à mettre fin à l'indivision tout en assurant une répartition équitable du produit de la vente entre les coïndivisaires, proportionnellement à leurs droits respectifs.
A bientôt, si Dieu le veut.
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Maître ROMÉO N'CHO
-MASTER en droit privé.
-DESS en droit de l'urbanisme et régimes fonciers Africains.
-MASTER 2 Professionnel en sciences et techniques du bâtiment .
-Ingénieur-Diagnostiqueur en gestion technique immobilière agréé ,( France) .
- Administrateur de biens diplômé.
-Gestionnaire de patrimoine immobilier.
-Expert Judiciaire immobilier Diplômé (France), ASSERMENTÉ près les Cours et les Tribunaux de Côte d’ivoire.
-Juriste d'Affaires Judiciaires N°124/MJDH/DSJRH du 14 mars 2024, près les Cours et Tribunaux de Côte d’ivoire.
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-Conférencier en droit des affaires et de l’immobilier.
- Conférencier en droit du foncier.
- Expert Évaluateur de biens immobiliers d'habitation, de biens particuliers, commerciaux et industriels.
-Manager senior et formateur des entreprises immobilières performantes.
-Coach en intelligence immobilière.
Tel : +225 07 57 57 84 86 (sms uniquement).
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