06/04/2021
LES LOYERS IMPAYES, LE CAUCHEMAR DE TOUS LES PROPRIETAIRES ....
Quand on se lance dans l’investissement locatif, la crainte redoutée est celle de faire face à des ocataires indélicats.
En effet bien vrai qu’il peut avoir un accident (perte d’un emploi, re**rd independant de la volonté du locataire ou accident financier) c’est très inconfortant de faire face à quelqu'un qui est dans l’incapacité de s’acquitter de son loyer, surtout quand on a un crédit à rembourser sur le bien dans lequel vit le locataire.
QUE FAIRE POUR EVITER CES SITUATIONS ?
1- SAVOIR A QUI VOUS AVEZ A FAIRE
Un bon locataire n'est pas seulement un locataire qui paie. Avoir le loyer réglé, chaque mois, en date et en heure, ne vous protège pas d'autres déconvenues telles que des dégradations dans le logement, des nuisances pour les voisins ou le non-respect des parties communes.
Il est difficile de pouvoir anticiper cela. Cependant, vous avez toute la période précédant l'état des lieux pour vous faire un avis et vérifier qui vous avez en face de vous.
C'est pourquoi demander toujours un dossier complet avant la signature du bail pour s'assurer du sérieux et de la solvabilité de votre futur locataire. Le standard a privilegier est de 3 fois le montant du loyer afin d'écarter tout risque, néanmoins vous pouvez accepter des candidats jusqu'a 2.7 fois le loyer. Aussi Privilegier les CDI pour assurer les paiements sans problèmes.
Vous êtes donc en droit de lui demander certains documents :
# Fiche de renseignements ( situation matrimonial, nombre d’occupants, présence; présence d’enfants ou d’animaux, type d’activité exercé etc...);
# La photocopie de la pièce d'identité en cours de validité du locataire (passeport, carte d'identité ou permis de conduire etc…);
# Un justificatif de revenu (les trois dernières fiches de paie);
# Des Quittances de loyers si possibles ;
# Le contrat de travail ;
# Une caution ou dépôt de garantie .
Attention, n'acceptez jamais de signer votre contrat de bail avec un locataire qui vous propose de fournir ses informations plus t**d : de nombreux cas de loyers impayés decoulent de la.
Toutes ces informations vont préciseront le profil de votre futur locataire. Vous pourrez ainsi refuser ou non sa candidature selon le profil.
2- LA BONNE RELATION PROPRIETAIRE –LOCATAIRE
En termes de risque de loyers impayés la relation entre le bailleur et son locataire fait figure de filet de sécurité.
Privilégiez donc une relation de confiance, sereine et apaisée, et ce dès le début. Il faut toujours garder à l'esprit que le rapport de force profite toujours au bailleur jusqu'à la signature du contrat de bail, si vous en abuser il s'inversera lorsque le locataire entrera dans les lieux.
3- SE PROTEGER DES LOYERS IMPAYES
En cas d’erreurs de casting (et oui, le risque zero n’existe pas) il faut:
# Souscrire une Assurance propriétaire
Il existe également des assurances “loyers impayés” vous permettant de vous prémunir contre ce type de risque. Il est possible de la souscrire auprès quelques compagnies d'assurance, mais aussi dans certaines banques. Cette assurance coûte en général entre 3 et 4% du montant annuel des loyers perçus, charges comprises. Précisons que ces assurances ne couvrent les bailleurs que si le locataire répond à certains critères d’éligibilité.
D’autre part, vous pouvez vous mettre d’accord avec votre locataire pour qu’il choisisse une personne pour se porter caution en cas de loyers impayés.
# Comment réagir en cas d’impayés de loyer ?
Dans un premier temps, la meilleure solution reste de discuter avec votre locataire pour tenter de débloquer la situation à l’amiable. Si les choses n’évoluent pas, vous avez des recours possibles :
a) Vous avez souscrit une garantie contre les loyers impayés ? contactez votre assurance.
b) Vous n’avez pas souscrit à une assurance ? contactez la personne qui s’est portée caution pour votre locataire.
c) Si après plusieurs rappels et courriers, la situation ne change pas, envoyez une lettre recommandée avec Accusé de Réception à votre locataire ou à sa caution en expliquant que vous avez entrepris des démarches pour le mettre en demeure de payer sous un délai défini.
Si cette mise en demeure n’aboutit pas, contactez un huissier pour demander un commandement de payer. Une fois celui-ci reçu, le locataire aura entre 2 et 3 mois pour régler son dû.
Après ce délai, vous avez le droit de lancer une procédure d’expulsion en assignant votre locataire par huissier devant le Tribunal d’Instance de votre ville.
