27/03/2013
Morosidad en el Pago de los Gastos Comunes.
En primer lugar, debemos reconocer que nuestra ley ha innovado de manera sumamente novedosa en esta aspecto. Las legislaciones de la región, como la argentina o la colombiana, no han establecido sanciones de similar entidad dentro de sus disposiciones. Es posible, que el mayor apercibimiento para los copropietarios morosos de gastos comunes (en las legislaciones en comento), sea que los respectivos documentos donde consta el no pago de los mismos, tenga mérito ejecutivo, o en general que pueda ser objeto de un procedimiento contencioso más expedito que el común u ordinario. Lo anterior, también se utiliza en nuestra legislación, toda vez que la Ley otorga mérito ejecutivo al aviso de cobro de dichos gastos comunes firmado por el administrador. No obstante lo anterior, nuestra legislación como se ha venido advirtiendo, posee una satisfactoria sanción como es la suspensión del suministro eléctrico en ciertos supuestos. La experiencia señala que al hacer uso efectivo de esta facultad otorgada por la Ley, generalmente los copropietarios morosos, adoptan una posición activa en cuanto a ponerse al día en el pago de éstos. No obstante la importante innovación que significó la inclusión de la referida norma, debemos señalar que estamos contestes en la necesidad de integrar otro tipo de medidas, no por ello más gravosas, para enfrentar el que calificamos como el mayor problema que sufren hoy en día las comunidades de edificios. Las soluciones que planteamos en orden a lograr una disminución en la morosidad en el pago de los gastos comunes, son las siguientes:
(a) Una primera medida para lo que hemos venido señalado, la enmarcamos dentro de la posibilidad de ejercer medidas de publicidad en contra de aquellos copropietarios morosos. La Ley colombiana sobre Propiedad Horizontal, a pesar de no establecer sanciones como la que se contiene en la Ley chilena, en su artículo 30 sobre el Incumplimiento en el pago de expensas, da un notable antecedente al respecto: «El retardo en el cumplimiento del pago de expensas, causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria […]. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El Acta de la Asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora. PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios...» . Dejando de lado la discusión constitucional que ello pudiera traer, creemos que la solución que entrega la legislación colombiana al respecto es totalmente aplicable en nuestro país. Debemos tener en consideración que el artículo citado, previene ser objeto de cuestionamiento con base constitucional, toda vez que advierte que tales avisos sólo podrán ser colocados en lugares de poco tránsito de personas extrañas al condominio. En términos generales, diremos que en nuestro país es habitual que en algunos condominios sí se utilice dicha práctica como medio de apercibimiento para los copropietarios, sin embargo, a nuestro modo de ver, mientras no exista regulación legal expresa en tal sentido, esa práctica seguirá manteniéndose al límite de la legalidad.
(b) Una segunda solución posible para disminuir la alta tasa de morosidad que generalmente se da entre copropietarios, creemos es la posibilidad que la Ley establezca mayores atribuciones al Comité de administración o propiamente al administrador. Estas atribuciones pueden consistir por ejemplo, en la posibilidad de privar momentáneamente la utilización de espacios comunes a los copropietarios que no paguen los gastos comunes. Esta privación debiera entenderse, a nuestro modo de ver, en el goce por ejemplo de salas de recreación, en el corte de suministro de gas en ciertas horas del día, entre otras.
Finalmente, un problema relacionado con el pago de los gastos comunes en los edificios, y que no tiene otra solución que la modificación del texto legal, dice relación con la inexistente obligación que tienen las inmobiliarias de pagar al menos los dos primeros meses de gastos comunes. Estas expensas le corresponden en virtud de que ellas son dueñas en un primer momento de gran parte de los departamentos. Suele ocurrir que las inmobiliarias no tienen ningún incentivo en pagar dichos primeros meses, toda vez que la Ley no contempla sanción alguna para ellas en ese caso. Es evidente que los primeros pagos de gastos comunes son realmente necesarios para que comience a funcionar un edificio de departamentos, y en ese sentido, también es urgente instar un cambio drástico en la legislación que apunte en esa dirección.
