11/10/2018
Expertos en el tema consideran que el momento actual para invertir en propiedades es el ideal, pues hay fenómenos c***o la migración a las ciudades que harán que luego haya menos paños disponibles y sean más caros.
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Las colocaciones hipotecarias de la banca han aumentado considerablemente en las últimas tres décadas, con tasas de crecimiento que promedian más de 10% real anual. Así, el mercado hipotecario ha logrado un importante grado de desarrollo comparado a nivel internacional, según un informe de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif).
De acuerdo al análisis, estudios internacionales señalan que las características del crédito hipotecario varían ampliamente a través de países. En este sentido, y en base a información del Fondo Monetario Internacional, las tasas de la banca chilena se comparan favorablemente a nivel internacional. El diferencial entre la tasa hipotecaria y la tasa de bonos de gobierno a 10 años promedió 1,9% durante el año pasado, alcanzando niveles similares a Suiza (2,1%), Nueva Zelandia (2,0%), EE.UU. (1,6%) y Australia (1,5%).
En Chile, el plazo más frecuente para créditos hipotecarios es a 20 años, similar al contexto internacional. En efecto, 17 países, de una muestra de 54 economías emergentes y desarrolladas, reportan un plazo promedio de 20 años, destacando en un extremo Suecia con créditos a 45 años versus plazos más cortos de 7,5 años en Turquía.
TODO DEPENDE
Al respecto, Cristián Lecaros, CEO de Portalinversionista.com, afirmó que el plazo de pago va a depender de la situación crediticia de cada cliente, y mientras más plazo tenga el crédito, más intereses va a pagar en la cuota, y mientras más corto sea, menos intereses se pagan.
“Por ende, lo que uno debe buscar es el plazo en el cual uno pueda pagar sin complicar el presupuesto mensual, cosa que pueda cumplir con mis otros gastos y obligaciones financieras, por lo que el dividendo no debería ser más allá del 30% de mis ingresos totales personales, y si es familiar, no llegar más allá del 15% o 20%, y en base a eso uno debe tomar la decisión del plazo del dividendo. Siempre a menor plazo se van a pagar menos intereses, por lo que desde ese punto de vista es más conveniente”, explicó.
A su juicio, hoy las tasas de interés están en niveles extraordinariamente bajos, lo que cree se mantendrá en el corto plazo, dado que la Reserva Federal subirá las tasas en Estados Unidos y eso empezará a afectar al resto del mundo, por lo que las tasas deberían a comenzar a aumentar en el mediano plazo, por lo que es un excelente momento para refinanciar un crédito o para comprar una vivienda nueva.
Jaime Sarrà, director general de la consultora inmobiliaria Nai Sarrà, también cree que este sí es un buen momento para invertir, debido a que las tasas se encuentran bajas y Chile se caracteriza por ser uno de los pocos países con tasa de interés simple, por lo que ésta se va a mantener constante por el periodo que dure el crédito.
Agregó que las tasas de interés en Chile presentan condiciones muy ventajosas para la inversión, que se debe en gran medida a la proyección de estabilidad de los índices macroeconómicos en el mediano y largo plazo y a indicadores como la diferencia entre la tasa hipotecaria y la tasa de bono del gobierno a 10 años promedió está por debajo de muchos países desarrollados.
“Por otro lado, en promedio la rentabilidad de arrendar un departamento en la actualidad es de UF + 5% y los créditos hipotecarios tienen un costo cercano a UF + 3%, por lo que existe una diferencia favorable de un 2%. Es por esto que hoy en día está aumentando la gente que toma la decisión de invertir en la compra de departamentos e inmuebles”, analizó.
Lecaros sumó que hoy ya existen los créditos hipotecarios a 30 años, en algunas mutuarias y bancos. Ahora, si le conviene o no a los bancos, va a depender de los perfiles de riesgo, por lo que si el cliente tiene problemas de flujo y no le da el dividendo porque le queda muy alto, el banco le da la posibilidad de entregárselo a 30 años porque le queda un dividendo más bajo, pero el interés que termina pagando es el mayor de todos los tramos, el más alto. Uno cuando está complicado financieramente podría pedir crédito a 30 años, pero cuando ya se está mejor económicamente y más ordenado se debe refinanciar y rebajarlo a 20 o 15 años.
Estimó que en el fondo, la realidad es que siempre será un buen momento para comprar, especialmente en las grandes capitales, ya que el flujo de migración de regiones a ciudad seguirá aumentando, pues la tendencia mundial es que las personas continuarán emigrando a las grandes zonas urbanas por la demanda de integración de servicios que ofrecen las principales ciudades, lo que también significa que la tierra será cada vez más escasa dada las restricciones existentes.
“Hoy en día los planos reguladores y de desarrollos inmobiliarios son cada vez más restrictivos, lo que hace que el costo UF por m2 de la tierra sea cada vez mayor, por lo que las propiedades deberían seguir teniendo una gran plusvalía y creciendo en el tiempo”, consideró.
Sarrà piensa que el plazo de 20 años para un hipotecario es adecuado, pero depende de la edad y en el ciclo de vida en que se encuentre el cliente. Ante ese escenario, remarcó que las tasas en Chile están muy buenas y asequibles, y se deben aprovechar “creo que no van a estar vigentes por mucho tiempo, debido a que el Banco Central no subió la tasa de política monetaria, buscando así incentivar a la economía”
Fuente: Nai Sarrà
