06/09/2012
¿Burbuja inmobiliaria o alza justificada en el valor de las propiedades?
Cuando hablamos de este fenómeno nos referimos al escenario en el cual el valor de las propiedades se incrementa sin fundamentos y de manera artificial (no natural). Cuando decimos que no los hay, nos referimos a que las condiciones del país son relativamente constantes: los sueldos de las personas son los mismos, la economía se encuentra en condiciones relativamente normales, entre variados otros factores.
Mucho se ha hablado en el último tiempo, respecto a que el valor de las propiedades. Citaremos como ejemplo a Santiago y en específico en el sector oriente de la capital (Providencia, Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, Ñuñoa y La Reina) que ha subido sostenidamente.
Esto lo podemos apreciar en el precio de las ventas y arriendos, tanto para propiedades residenciales como oficinas. El alza es real y no ficción.
Cuando hablamos de burbuja inmobiliaria, nos referimos al escenario en el cual el valor de las propiedades se incrementa sin fundamentos y de manera artificial (no natural). Cuando decimos que no hay fundamentos, nos referimos a que las condiciones del país son relativamente constantes: los sueldos de las personas son los mismos, la economía se encuentra en condiciones relativamente normales, entre variados otros factores. El problema más delicado se produce cuando la burbuja explota, se acaba este escenario ficticio, los precios bajan y los compradores se encuentran con deudas más elevadas que el valor real de las propiedades, transformándose, en algunos casos, en deudas que finalmente no se pagan en algunos casos. En resumen, burbuja inmobiliaria = especulación.
Ahora bien, si hemos definido lo que es una burbuja inmobiliaria y de momento podemos concluir que esto no está ocurriendo en Chile, cómo podemos explicar el alza en los valores de las propiedades.
Muy simple: Por la escasez de suelo. Al existir menos terrenos disponibles para la construcción de proyectos inmobiliarios, los precios suben.
Planos reguladores que restringen la posibilidad de construcción de nuevos proyectos inmobiliarios, los cuales aumentarían la oferta y harían bajar los precios.
Por la escasez de mano de obra calificada: si es reducida, lógicamente su costo aumenta. Esto se debe a que esta mano de obra, se ha desplazado a trabajar a otras industrias, como la minería. Finalmente el aumento de este ítem, se traspasa y se suma al costo final de la propiedad. Lo mismo sucede con los insumos y materiales para la construcción, los cuales también han experimentado alzas.
Cambios al DFL2.
Los precios de las propiedades estuvieron un buen tiempo estancados. Con la crisis económica nacional, las empresas inmobiliarias congelaron los márgenes de utilidad. Hay algunos que sostienen que esos márgenes están siendo recuperados el día de hoy.
Otros aspectos
Hoy en día, las condiciones –en general– para pedir un crédito hipotecario son muy favorables: La tasa de interés está relativamente baja y estable. Esto podemos sumarlo a que el día de hoy, el sistema financiero es más accesible, por lo que hoy han ingresado personas que antes no tenían posibilidades de hacerlo.
Por lo anterior, las personas buscan invertir en bienes durables. Al buscar invertir en propiedades, la demanda por éstas aumenta (no olvidando que la oferta está escaseando). Por último, no debemos olvidar la alta volatilidad que han tenido otras formas de inversión, situación que no hace más aumentar aún más la demanda.
Juzgue usted
