20/02/2019
Que es un estudio de título?
Al momento de comprar o vender una propiedad, nos vemos enfrentados a una serie de situaciones nuevas que pueden complicarnos llevar a cabo esta operación. Muchas veces se piensa que basta con entregar la cantidad de dinero acordada por parte del comprador y entregar la propiedad por parte del vendedor, ir al notario y vendimos nuestra propiedad, sin embargo esto no es así de sencillo. La compraventa de un inmueble lleva aparejado una serie de trámites legales que necesariamente y para seguridad de los participantes en el negocio, debiesen ser siempre realizados por abogados con conocimiento en el área inmobiliaria.
En este artículo trataremos de explicar con la mayor claridad posible que es y para qué sirve un estudio de títulos, y por qué siempre debiese realizarse por un abogado especializado.
El estudio de títulos es una investigación acabada y minuciosa respecto de todos los antecedentes de una propiedad, durante un periodo de a lo menos 10 años. En términos simples, es una revisión de la historia del bien raíz.
¿Por qué 10 años?
El lapso de tiempo de 10 años no es para nada antojadizo ya que transcurrido este tiempo, cualquier persona que tenga o diga tener derechos sobre el bien raíz, ya no podrá ejercerlos, puesto que ha pasado su plazo máximo para ejercer alguna acción, quedando así asegurada la propiedad. A esto se le llama “PRESCRIPCIÓN”.
Luego, la gran importancia de este estudio es darle plena seguridad y respaldo al comprador de que realizada la compraventa de la propiedad, no tendrá ningún problema legal a futuro, apoyándose en el informe que va firmado por el abogado quien realizó este estudio de títulos. El objetivo, entonces, es brindar certeza al comprador de que el bien inmueble adquirido, no será objeto de acciones legales posteriores, evitando conflictos con terceros que pudiesen alegar tener derechos sobre los mismos.
De lo anterior dependerá si al comprador le conviene comprar o no la propiedad, es determinante y el trabajo que involucra el estudio de títulos, que necesariamente debe ser llevado a cabo por un abogado, es una labor profesional de carácter preparatorio y preventivo:
Es preparatorio ya que se debe efectuar antes de celebración de la escritura de compraventa o hipoteca, en su caso. Normalmente se realiza antes de la compraventa, pero con posterioridad a la promesa de compraventa. En este último contrato se establecerá que el negocio queda sujeto a la condición que los títulos del inmueble se encuentren conforme a Derecho a juicio del abogado del comprador o del departamento legal del banco que financie la operación, según se trate de una compraventa al contado o con crédito hipotecario.
Es preventivo, ya que se efectúa sin que exista ningún juicio o conflicto en contra del actual propietario o de sus antecesores. Por el contrario, lo que con el estudio de títulos se pretende es descartar que un tercero pueda disputar fundadamente el derecho de dominio que tiene el actual propietario y que como consecuencia de ello también pueda llegar, en el futuro, a impugnar los derechos del nuevo adquirente.
¿En que se fija un abogado al momento de realizar un estudio de títulos?
Principalmente en que la propiedad no tenga prohibiciones, litigios pendientes, hipotecas o gravámenes.
El estudio de títulos es un trabajo de investigación previa. En tal sentido, se busca asegurar que los títulos de una propiedad se encuentren en regla, antes de celebrar un contrato. En efecto, la finalidad preparatoria se manifiesta en la válida celebración de un contrato futuro.
La importancia de un estudio de títulos resulta evidente, ya que en último término con él se persigue proteger la inversión realizada en actos ejecutados sobre un bien raíz.
El tratar de ahorrarse un poco de dinero para no hacer un estudio de títulos o para hacerlo más barato con las personas que no tienen los conocimientos o especializaciones para ello, le puede significar en el mediano plazo tener que desembolsar sumas importantes de dinero para defenderse en juicio y todo lo que ello implica, inclusive, perder la propiedad.
¿Qué documentos necesito para un estudio de títulos?
Para realizar el estudio de títulos los documentos necesarios son:
1) Solicitud de Copia de la Inscripción de Registro de la propiedad, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces.
2) Certificado de gravámenes, y prohibiciones de la propiedad inscrita, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces.
3) Copia de la escritura pública de compraventa o de otro título, como, por ejemplo, cesión, adjudicación, etc, que permita acreditar la adquisición del inmueble a favor de su actual propietario.
4) Certificado de no expropiación otorgado por la municipalidad que corresponda al domicilio del inmueble. También es posible conseguirlo en el Servicio de Vivienda y Urbanismo (SERVIU).
5) El último pago de contribuciones de la Tesorería General de la República. Si la propiedad estuviera exenta de pago de contribuciones, entonces debe presentarse el certificado de exención que otorga el Servicio de Impuestos Internos.
6) Certificado de deuda por contribuciones otorgado por Tesorería General de la República.
7) Certificado de recepción final de las construcciones existentes en el inmueble.
😎 Certificado que apruebe la venta por pisos y departamentos o que la propiedad está acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria.
9) Si la propiedad está sujeta al régimen de copropiedad inmobiliaria certificado del administrador del condominio acreditando que la propiedad no registra deudas de gastos comunes.
10) Antecedentes especiales que sean pertinentes al caso.
En Propiedades Extremadura, contamos con un departamento jurídico exclusivo y especializado, integrado por abogados expertos, quienes realizan los estudios de títulos revisando y analizando minuciosamente cada documento y antecedente legal de la propiedad, asegurando la tranquilidad de ambas partes en este proceso, tanto del comprador como del vendedor.
