25/07/2016
Las razones tras el encarecimiento del suelo en Santiago
Buscar un terreno para levantar un desarrollo inmobiliario en Santiago se hace cada vez más difícil. Los altos precios del metro cuadrado (m2) en algunas zonas de la capital han ido frenando la proliferación de nuevos proyectos comerciales o residenciales. Caso emblemático de aquello es la alta valorización que alcanzó el paño de 3.580 m2 de propiedad de la familia Budnik, ubicado en Presidente Riesco casi al llegar a Avenida Manquehue, en Las Condes. Este fue valorizado en 180 UF por m2, unos US$ 24 millones por el terreno total, según datos de la consultora Arenas y Cayo.
Aunque a mediados de mayo pasado Desarrollo Inmobiliario Napoleón y el fondo Greystar, los interesados en el paño, retiraron la oferta, los números en juego marcaron un hito en el precio del suelo metropolitano y subieron el umbral para otros operadores con apuestas inmobiliarias en la zona. Así, en los últimos meses se han constatado revalorizaciones similares, como las extensiones ubicadas en Tobalaba con Apoquindo, cotizadas en 175 UF por m2, o la superficie en Presidente Riesco con Rosario Norte, avaluada en 160 UF por m2, aseguran en Arenas y Cayo. Con esos datos, dicen en la consultora, 'no es fantasioso proyectar precios superiores a 200 UF por m2 en los próximos años en comunas como Las Condes y Vitacura', ya que la madurez del mercado inmobiliario en el sector complica la viabilidad de los proyectos por la escasez de terrenos.
'Dada la contingencia, sumado al aumento de la vacancia de espacios de oficinas y retail, la situación de precios tan altos se podría dar en el mediano y largo plazo, especialmente en el sector oriente de Santiago. Podríamos llegar a ver terrenos en 200 UF por m2 o más, según las comodidades que ofrece la zona', estima Felipe Acevedo, director asociado de JLL. Si el fin es comercial… Expertos, inmobiliarias y constructoras prevén un alza gradual del valor del suelo capitalino en las próximas mediciones.
También que esa tendencia no será sólo en la zona oriente, pues hay terrenos en otras comunas con un proceso similar de valorización. Reinaldo Gleisner, consultor del área de brokerage de Colliers International, explica que el encarecimiento en otras zonas de Santiago no sólo se debe a la ubicación geográfica y ventajas del entorno, sino también a que el propio proyecto tiene o muestra capacidad de resistir precios mayores.
'Los sectores consolidados y los que siguen ese camino exhiben esa tendencia. Por ejemplo, el triángulo del mall Plaza Vespucio genera un aumento constante de precios por terrenos en la zona, ya que la demanda es más predecible y tiene múltiples oportunidades para potenciales proyectos', dice. El valor del suelo está determinado por la apertura de centros comerciales, la llegada del Metro, el acceso a la zona codiciada y la carencia de nuevos terrenos o falta de zonas para construir. También influyen la tendencia más restrictiva en los planos reguladores comunales y la desaceleración.
'Algunas comunas con normas de edificación más favorables que otras abren el apetito de operadores inmobiliarios por su suelo y eleva los precios, a lo que suma la plusvalía adicional por las nuevas líneas del Metro en construcción', añade el gerente de planificación y gestión de Inmobiliaria Fundamenta, Francisco Blanco.
Si es para vivir
Tras el boom de ventas de viviendas en el Gran Santiago en 2015, que alcanzó a 43.994 unidades (9.369 casas y 34.625 departamentos), un 27% más que en 2014, este año las cosas cambiaron. Según la Cámara Chilena de la Construcción, en el primer trimestre de 2016 se vendieron 5.015 viviendas en la capital, un 41% menos que en igual período anterior. La colocación de casas cayó 32% en 12 meses y la de departamentos, 44%. El declive de las ventas inmobiliarias responde a que desde este año la franquicia que permite descontar el pago de IVA beneficiará a los proyectos habitacionales que tengan un valor de construcción de hasta 2.000 UF. Sobre ese nivel, deberán pagar la tasa de 19%.
El precio del suelo residencial, sin embargo, también va en ascenso por escasez de los terrenos y por las condiciones de financiamiento más restrictivas, en que se piden garantías que rondan el 20%. El sector oriente de la capital lidera el mayor valor del suelo residencial, con una plusvalía que ya bordea las 100 UF por m2 y que refleja ventajas comparativas como, por ejemplo, la cercanía con grandes comercios, centros laborales y recintos recreativos, aseveran en Portalinmobiliario.com.
'La mayoría de los sitios más cotizados se ubican en Vitacura, en barrios como el Sport Francés, con un valor de 104 UF por m2; La Dehesa, de 100 UF por m2, y Parque Bicentenario, 98 UF por m2, entre otros', detalla el subgerente de la compañía, Nicolás Izquierdo. Felipe Vargas, cofundador de Goplaceit.com, agrega que el encarecimiento del suelo en la Región Metropolitana es un fenómeno transversal para varias comunas en el último año.
'Desde inicios de 2015 a la fecha, la gran mayoría de las comunas muestra un aumento de precios por m2. Comunas como La Granja, Lo Prado, Renca y San Ramón, que anotaron un alza sobre 20% en precios de venta ofertados para departamentos y casas. La mayor demanda aumentó la disposición a pagar más por vivir ahí', dice. Blanco añade que por la escasez de suelos otras comunas podrían consolidar su oferta residencial, como Independencia o Recoleta. Su pronóstico es que el principal desarrollo seguirá en torno a los nuevos ejes del Metro, ya que la conectividad es clave para los consumidores.
