Quel est le site Web ?

http://Www.conseilsjuridique.org/

Conseils juridiques, Mamoudfarouk7@gmail. com, Garoua (2026)

05/07/2026

SUCCESSION : PEUT-ON VENDRE LE TERRAIN D'UN PARENT DÉCÉDÉ ?

La réponse est NON, du moins pas immédiatement.

Au Cameroun, beaucoup de familles pensent qu'après le décès d'un père, d'une mère ou de tout autre proche, les héritiers peuvent directement vendre le terrain ou la maison laissés par le défunt. C'est une pratique très répandue, mais elle est juridiquement incorrecte et peut avoir de lourdes conséquences.

En effet, le décès du propriétaire ne transfère pas automatiquement le titre foncier au nom des héritiers. Même si ceux-ci sont les véritables ayants droit, le bien demeure juridiquement immatriculé au nom de la personne décédée tant que les formalités successorales n'ont pas été accomplies.

Par conséquent, les héritiers ne peuvent pas valablement vendre un bien immobilier dont le titre foncier est encore au nom du défunt.

Avant toute vente, la loi impose une étape essentielle : la mutation par décès.

Cette mutation permet de transférer officiellement la propriété du bien aux héritiers. Elle constitue une garantie aussi bien pour les héritiers que pour les futurs acquéreurs.

En pratique, cette procédure se déroule en trois grandes étapes :

* Le jugement d'hérédité

Les héritiers doivent d'abord saisir le Tribunal compétent afin d'obtenir un jugement d'hérédité. Cette décision identifie officiellement les personnes ayant qualité d'héritiers.

* La déclaration de succession

Munis du jugement d'hérédité, les héritiers doivent accomplir les formalités fiscales en déposant une déclaration de succession auprès de l'administration fiscale et s'acquitter, le cas échéant, des droits exigibles.

* La mutation par décès

Enfin, le dossier est transmis à la Conservation foncière afin que le titre foncier soit muté au nom des héritiers. Ce n'est qu'à partir de ce moment que ceux-ci deviennent officiellement propriétaires aux yeux de la loi et peuvent disposer librement du bien, notamment en le vendant.

Acheter un terrain dont le propriétaire figurant sur le titre foncier est décédé, sans que la mutation par décès ait été effectuée, expose l'acquéreur à d'importants risques juridiques. Une telle opération peut entraîner des contestations entre héritiers, des difficultés d'immatriculation ou même l'annulation de la transaction.

Avant d'acheter un terrain ou une maison provenant d'une succession, exigez toujours que la mutation par décès ait été régulièrement réalisée. Cela vous évitera de nombreuses difficultés et garantira la sécurité de votre investissement.

Le droit protège ceux qui respectent les formalités. Ne vous contentez jamais d'un simple accord familial lorsque la loi exige une procédure précise.

Cordialement.

Mamoud Farouk, Clerc de Notaire.

Whatsapp : 6 99 38 35 20.

29/05/2026

SUCCESSION : L'ADMINISTRATEUR DES BIENS PEUT-IL VENDRE SEUL UN IMMEUBLE DE LA SUCCESSION ?

La réponse est généralement NON.

Prenons un exemple pratique.

Après le décès de M. Hamadou Abba, sa famille ouvre une procédure successorale. Au cours de cette procédure, M. Hamadou Moussa est désigné comme administrateur des biens de la succession.

Quelques mois plus t**d, il rencontre M. Ndzié Martin et lui propose la vente d'un terrain appartenant au défunt.

Pour rassurer l'acheteur, il lui déclare :

« Je suis l'administrateur des biens de la succession. C'est moi qui gère tout. Je peux donc vendre le terrain. »

Erreur !

L'administrateur des biens a pour mission principale de conserver, gérer et administrer les biens de la succession dans l'intérêt de tous les héritiers.

Il n'est pas propriétaire des biens successoraux.

Il ne peut pas décider seul de vendre un immeuble appartenant à la succession simplement parce qu'il en assure l'administration.

Une telle opération nécessite généralement l'accord des personnes concernées et le respect des règles légales applicables à la succession.

Avant d'acheter un bien appartenant à une succession, assurez-vous notamment :

- Que tous les héritiers concernés ont donné leur accord lorsque celui-ci est requis ;

- Que les formalités successorales nécessaires ont été respectées ;

- Que la qualité de chaque intervenant est clairement établie ;

- Que la vente est encadrée par un professionnel du droit.

Ne confondez jamais administration et propriété.

L'administrateur des biens gère la succession ; il n'en devient pas le propriétaire.

Avant toute acquisition d'un bien successoral, prenez le temps de vérifier qui a réellement le pouvoir de vendre.

Une vérification préalable peut vous éviter plusieurs années de contentieux.

Cordialement.

Mamoud Farouk
Clerc de Notaire.
6 99 38 35 20

15/03/2026

⚖️ IMMATRICULATION DIRECTE AU CAMEROUN : UNE ERREUR QUI PEUT VOUS FAIRE PERDRE VOTRE TERRAIN

Dans la pratique foncière au Cameroun, beaucoup de personnes commettent une erreur juridique très grave après avoir obtenu son titre foncier à la suite d'une procédure d’immatriculation directe.

En effet, la réglementation exige que les bénéficiaires de cette procédure dite immatriculation directe soient des personnes qui exploitent ou occupent des parcelles mise en valeurs avant 1974. Pour contourner cette exigence, plusieurs personnes ont introduit leurs dossiers au nom d’un parent ou d’un tiers qui remplissait cette condition liée vraisemblablement à l'âge.

À première vue, cette solution semble pratique… mais juridiquement, elle n’est pas sans conséquences.

📌 Ce qu’il faut comprendre

Lorsque la procédure aboutit et que le titre foncier est établi, celui-ci sort généralement au nom des personnes mentionnées dans la procédure, c’est-à-dire :

- La personne qui peut justifier la mise en valeur, l'occupation ou l'exploitation avant Août 1974 ;
- Et la personne qui détient réellement un droit sur ce terrain.

Autrement dit, le droit de propriété est juridiquement partagé entre ces deux personnes.

⚠️ Le danger que beaucoup ignorent

Si vous laissez la situation en l’état sans régulariser la situation juridique :

- Le parent ou le tiers devient juridiquement copropriétaire du terrain ;
- Et en cas de décès de celui-ci, le bien entre dans sa succession.

Conséquence :

➡️ il faudra ouvrir une procédure successorale
➡️ procéder à la Déclaration de succession ;
➡️ procéder à une mutation par décès
➡️ et les héritiers du défunt pourront légalement revendiquer des droits sur le terrain.

Un terrain que vous considériez comme le vôtre peut donc se retrouver juridiquement partagé avec une autre famille.

📌 La solution juridique est pourtant simple.

Dès la sortie du titre foncier, il est fortement recommandé de saisir un notaire afin de procéder à une mutation régulière du droit de propriété, permettant d’établir le titre foncier au seul nom du véritable propriétaire.

⚠️ Attention à une pratique irrégulière qui se développe.

Certaines personnes tentent d’éviter cette étape en sollicitant directement le conservateur foncier pour qu’il mute le titre foncier à leur seul nom, en présentant un désistement signé par le parent ou le tiers.

Cette pratique est juridiquement contestable et contraire aux principes du droit foncier.

En droit, nul ne peut céder un droit réel qu’il n’a pas encore acquis.
Avant l’établissement du titre foncier, aucun droit de propriété définitif n’existe encore, et il ne peut donc faire l’objet d’une cession valable.

Les conservateurs fonciers devraient d’ailleurs se montrer particulièrement vigilants face à ce type de demandes.

✅ La seule procédure juridiquement sécurisée est la suivante :

1️⃣ Attendre l’établissement du titre foncier ;
2️⃣ Constater juridiquement la propriété telle qu’elle ressort du titre ;
3️⃣ Procéder ensuite à une mutation régulière devant notaire.

En matière foncière, les raccourcis administratifs finissent presque toujours par créer des contentieux, des conflits successoraux et des procédures judiciaires longues et coûteuses.

La sécurité juridique passe par le respect de la procédure et l’intervention du notaire.

cordialement.

Mamoud Farouk, Clerc de Notaire.

6 99 38 35 20

11/03/2026

Foncier au Cameroun : deux nouvelles attestations pour encadrer l’occupation des terres.

Une lettre-circulaire N°0001 du 20 février 2026 du Ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières introduit deux nouveaux documents dans la gestion des terres au Cameroun.
L’objectif est de mieux reconnaître les droits coutumiers et l’occupation paisible des terrains, dans un contexte où de nombreux litiges fonciers naissent justement de l’absence de formalisation.

Deux attestations sont désormais prévues :

1️⃣ L’Attestation de Reconnaissance des Droits Fonciers Coutumiers (ARDFC)
Elle concerne principalement les familles, communautés et collectivités coutumières.
Son rôle est de reconnaître officiellement l’existence des droits coutumiers exercés sur une terre.

2️⃣ L’Attestation de Jouissance Paisible des Terres (AJPTER)
Elle est destinée aux personnes physiques camerounaises qui occupent et exploitent un terrain de manière paisible et continue depuis au moins 5 ans.

Comment ces attestations sont délivrées ?

- La procédure implique le chef traditionnel du lieu où se trouve la parcelle.
- Une commission locale effectue une descente sur le terrain pour vérifier l’occupation réelle et identifier la parcelle.
- Après vérification, l’attestation peut être délivrée dans un délai d’environ 15 jours, gratuitement.

Attention : ces attestations ne sont pas un titre foncier
Elles ne confèrent pas la propriété du terrain et ne permettent pas de vendre la parcelle.
Elles servent plutôt à constater une situation foncière et à sécuriser l’occupation ou les droits coutumiers.

L’AJPTER est valable 5 ans et peut être renouvelée.

Pourquoi cette réforme ?
Elle vise à réduire les conflits fonciers, mieux reconnaître les réalités coutumières et préparer progressivement la formalisation des droits fonciers, notamment vers l’obtention d’un titre foncier.

Mon analyse personnelle :
Cette initiative apparaît salutaire, car elle participe à la sécurisation du foncier et à la reconnaissance des réalités coutumières, qui constituent une part importante de la gestion des terres au Cameroun.

Cependant, sur le plan strictement juridique, une interrogation demeure.
En effet, la procédure d’obtention du titre foncier au Cameroun est encadrée par un décret. Par conséquent, l’introduction de nouvelles pièces ou attestations dans cette procédure aurait logiquement dû intervenir par un acte de même nature, c’est-à-dire un décret, et non par une simple circulaire administrative.

Cette situation soulève donc la question du respect de la hiérarchie des normes et du rôle du législateur ou du pouvoir réglementaire compétent dans l’organisation de la procédure foncière.

Le débat juridique reste donc ouvert :
👉 mesure pragmatique pour sécuriser le foncier ou entorse à la technique normative ?

Cordialement

Mamoud Farouk, Clerc de Notaire.

6 99 38 35 20

02/01/2026

Bonne et heureuse année à tous nos abonnés

08/12/2025

LE SAVIEZ-VOUS !

L’INUTILITÉ DE LA DÉCLARATION SUR LA GESTION DE LA COMMUNAUTÉ LORS DE LA CÉLÉBRATION DU MARIAGE AU CAMEROUN

Au Cameroun, beaucoup d’époux découvrent le jour de leur mariage civil que certains maires leur demandent de préciser « vous Choisissez quel régime juridique » ou « comment gérer les biens du couple ».
Bien que cette pratique soit devenue courante dans certaines mairies, elle n’a aucune valeur juridique. Elle résulte essentiellement d’une méconnaissance des règles du régime matrimonial prévues par la loi camerounaise.

Il est donc important d’expliquer aux citoyens que seul un contrat de mariage signé devant notaire peut opérer le choix de la gestion des biens des époux. En son absence, la loi impose automatiquement un régime précis : la communauté légale des meubles et acquêts.

I. Le régime matrimonial légal au Cameroun

1. Le principe : le régime de la communauté légale réduite meubles et acquêts

Selon l’Ordonnance n°81-02 du 29 juin 1981 portant organisation de l’état civil au Cameroun et le Code civil applicable, lorsqu’un couple ne signe pas un contrat de mariage chez un notaire, il tombe automatiquement dans le régime dit :

👉 Communauté légale réduite des meubles et acquêts

Cela signifie que :

Tous les biens immeubles acquis pendant le mariage appartiennent aux deux époux, sauf exceptions prévues par la loi.

Les biens personnels acquis avant le mariage restent la propriété exclusive de celui qui les détenait.

La gestion de ces biens suit les règles prévues par la loi, indépendamment de ce que les époux déclarent à la mairie.

Ce régime s’applique de plein droit, sans aucune formalité.

2. La possibilité de choisir un autre régime

Les époux peuvent adopter :

la séparation de biens

la communauté universelle

Mais uniquement par un contrat de mariage notarié, signé avant la célébration du mariage civil.

Sans ce contrat, aucun document, aucune déclaration, aucune parole prononcée à la mairie ne peut modifier le régime.

II. La pratique de certaines mairies : une erreur sans effet juridique.

1. Pourquoi certains maires posent cette question ?

Beaucoup de maires, par méconnaissance du droit, demandent :

qui sera le gestionnaire des biens du couple,

comment les époux souhaitent organiser la communauté,

ou encore quel régime ils choisissent verbalement.

Cette pratique n’a aucune base légale.
Elle constitue simplement une confusion entre :

la compétence du maire (célébration du mariage civil),

et celle du notaire (établissement du contrat de mariage).

2. Pourquoi cette question est-elle sans effet ?

Parce que la loi est claire :

✔️ Sans contrat de mariage notarié, vous êtes automatiquement soumis à la communauté légale.

✔️ Aucune déclaration à la mairie ne peut changer cela.

✔️ Même si le maire écrit quelque chose dans l’acte de mariage, cela n’a aucune valeur.

L’acte de mariage ne peut pas ne permet pas aux époux de décider de la gestion de leurs biens.
Seul un acte notarié le peut.

III. Conséquences pratiques pour les couples camerounais

1. Votre régime matrimonial ne dépend pas de ce que dit le maire

Quoi que le maire vous demande ou vous fasse signer :

votre régime n’est pas "personnalisé" à la mairie,

votre régime n’est pas "modulable" verbalement,

votre régime dépend UNIQUEMENT de l’existence ou non d’un contrat de mariage notarié.

En résumé :

Lorsqu’un couple se marie sans contrat notarié, il tombe automatiquement dans la communauté légale réduite aux acquêts.

Les questions posées lors de la célébration sont donc sans effet juridique, car seules les dispositions de la loi ou un contrat notarié peuvent définir le régime matrimonial.

Il est donc essentiel que les Camerounais sachent que l’organisation juridique de leurs biens dépend uniquement de la loi et de l’intervention d’un notaire, et non des déclarations faites à la mairie.

Cordialement.

Mamoud Farouk , Clerc de Notaire.
6 99 38 35 20

07/12/2025

Communauté légale au Cameroun :

Comment sont gérés les meubles et les immeubles dans le mariage ?

Dans la communauté légale réduite aux acquêts, la question de la propriété des meubles et des immeubles est essentielle. Beaucoup de couples ignorent leurs droits, ce qui crée des conflits lors d’un divorce, d’un achat ou d’une succession. Voici ce qu’il faut absolument comprendre.

1️⃣ Les biens immeubles : maison, terrain, appartement…

📍 A. Immeubles communs

Sont considérés comme biens communs :

Toute maison, terrain ou immeuble acheté pendant le mariage,

Même si l'acte est établi au nom d’un seul époux,

Et même si un seul époux a payé.

👉 Dès que l’argent utilisé provient du ménage, l’immeuble appartient aux deux.

📍 B. Immeubles propres

L’immeuble reste personnel lorsqu’il :

A été acquis avant le mariage,

A été reçu par donation,

A été hérité (succession),

A été acquis avec des fonds strictement personnels (preuve obligatoire).

⚠️ Attention : sans preuve écrite que les fonds sont propres, l’immeuble est présumé commun.

2️⃣ Les biens meubles : véhicules, équipements, meubles de maison, comptes bancaires…

📍 A. Meubles communs

Sont communs :

Les meubles achetés avant et pendant le mariage (salon, lits, frigo, télé…),

Les véhicules acquis durant la vie conjugale,

Les comptes bancaires alimentés par les revenus du couple,

Les matériaux, machines ou équipements achetés avec l’argent commun.

👉 Tous ces biens sont automatiquement partagés en cas de séparation.

📍 B. Meubles propres

Restent personnels :

Les objets strictement individuels (téléphone personnel, vêtements, outils personnels…),

Les dons et héritages reçus par un seul époux.

⚠️ Les meubles peuvent facilement se mélanger.
Sans facture ou preuve claire, ils sont souvent considérés comme communs.

3️⃣ Pourquoi la distinction entre meubles et immeubles est importante ?

✔ Lors d’un divorce

Le partage dépend de la nature du bien :

Immeubles communs = partage en deux

Immeubles propres = restent au propriétaire

✔ Lors du décès d’un des époux

La succession ne porte que sur :

La moitié des biens communs du couple

Les biens propres du défunt

✔ Pour les achats immobiliers

Le notaire doit identifier l’origine des fonds :

Fonds communs → bien commun

Fonds propres → bien propre (si preuve disponible)

4️⃣ Rôle du notaire dans la gestion des meubles et immeubles

Le notaire :

Analyse l’origine des fonds d’achat

Clarifie les biens propres et communs

Rédige les actes pour éviter les litiges

Conseille le couple avant l’achat ou la vente

Protège les intérêts des deux époux en cas de divorce.

📌 Conclusion

Comprendre la différence entre meubles et immeubles dans la communauté légale est essentiel pour protéger son patrimoine.
Un couple informé évite les conflits, les malentendus et les pertes financières.

Cordialement.

Mamoud Farouk
6 99 38 35 20

07/12/2025

🏡 ACHAT DE TERRAIN AU CAMEROUN : Les erreurs fréquentes à éviter absolument !

Acheter un terrain est un projet important… mais beaucoup de personnes tombent encore dans des pièges évitables. Voici les erreurs les plus courantes et comment vous protéger 👇

✅ 1. Acheter sans vérifier le statut juridique du terrain

Ne vous contentez pas d’une parole ou d’un papier non authentifié.

Avant tout achat :

Vérifiez l’existence du Titre foncier (ou les documents intermédiaires comme le PV de conciliation ou l’attestation coutumière).

Assurez-vous que le vendeur est le véritable propriétaire.

✅ 2. Ne pas consulter le Cadastre et la Conservation foncière

Ce sont les seuls services capables de confirmer :

Si le terrain existe réellement.

S’il n’est pas déjà vendu ou grevé d’hypothèque.

S’il ne fait pas l’objet d’un litige.

✅ 3. Baser l’achat uniquement sur une attestation coutumière

L’attestation coutumière ne transfère pas la propriété.
Ce document doit toujours être suivi d’une procédure légale vers l’obtention du titre foncier.

✅ 4. Signer un simple acte sous seing privé

Un acte signé entre particuliers n’a pas la même force probante qu’un acte notarié.
📌 Pour sécuriser votre transaction, passez toujours chez un notaire.

✅ 5. Ne pas demander un Certificat d’urbanisme

Ce document vous renseigne sur :

Si le terrain est constructible ou non.

Les réserves administratives.

Les projets d’aménagement futurs.

Il évite d’acheter un terrain dans une zone à risque ou interdite.

📝 Conclusion

L’achat d’un terrain doit toujours être une opération sécurisée, réalisée après des vérifications légales précises.

Un petit conseil :

➡️ Avant de payer, prenez toujours l’avis d’un professionnel du droit ou d’un notaire.

Cordialement.

Mamoud Farouk , Clerc de Notaire.
6 99 38 35 20

17/09/2025

Le Titre Foncier au Cameroun.

Au Cameroun, le titre foncier est la preuve légale officielle de la propriété d'un bien immobilier, délivrée par le Conservateur Foncier après une procédure d'immatriculation et de bornage.

Obtenir un titre foncier sécurise l'investissement et permet des transactions comme la vente ou l'hypothèque, mais la procédure est complexe, pouvant durer des années et être sujette à des fraudes.

Le processus implique de déposer une demande auprès de la sous-préfecture de la situation géographique de la parcelle objet d'immatriculation, qui sera transmise par la suite aux services du Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires foncières (MINDCAF), la publication d'avis, la descente d'une commission pour le bornage, et l'inscription finale au livre foncier.

1 - Rôle et Importance du Titre Foncier.

* Sécurité juridique :
Le titre foncier est la seule preuve légale de propriété, protégeant contre la contestation ou la spoliation.

* Passeport économique :
Il est indispensable pour vendre, louer, ou hypothéquer un bien.

* Tranquillité d'esprit : Il garantit la régularité du bien, évitant les litiges liés à la propriété.

2 - Procédure d'Obtention du titre foncier.

La procédure peut prendre de nombreux mois, voire des années, et implique les étapes suivantes :

• Dépôt de la demande : Remplir et déposer la demande à la sous-préfecture.

• Réception du récépissé : Vous recevez un récépissé attestant du dépôt de votre demande.

• Publication de l'extrait :
Le chef de service départemental des affaires foncières publie un extrait de votre demande.

• Descente de la commission de bornage :
La commission constate la mise en valeur du terrain et procède au bornage.

• Paiement des frais de bornage : Vous payez les frais auprès du receveur des domaines contre quittance.

• Inscription au registre régional : Le dossier est transmis pour inscription dans le registre régional.

• Publication de l'avis de clôture de bornage :
Une fois publié, et en l'absence d'opposition, l'immatriculation a lieu.

• Délivrance de la copie du titre foncier :
Après paiement des redevances et timbres, le Conservateur Foncier vous délivre une copie du titre foncier.

Points de vigilance
Complexité et fraude :
La procédure est complexe et de nombreux cas de falsification, de double vente et d'arnaques sont recensés.

Mamoud Farouk , Clerc de Notaire, 6 99 38 35 20

07/01/2025

Un grand merci à mes nouveaux followers ! Harouna Dit Rouni Ouedraogo, Søn Øffïciël Ötantïč, Mã Lunäh

Conseils juridiques

05/07/2026

29/05/2026

15/03/2026

11/03/2026

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07/12/2025

07/12/2025

17/09/2025

07/01/2025

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