15/03/2026
⚖️ IMMATRICULATION DIRECTE AU CAMEROUN : UNE ERREUR QUI PEUT VOUS FAIRE PERDRE VOTRE TERRAIN
Dans la pratique foncière au Cameroun, beaucoup de personnes commettent une erreur juridique très grave après avoir obtenu son titre foncier à la suite d'une procédure d’immatriculation directe.
En effet, la réglementation exige que les bénéficiaires de cette procédure dite immatriculation directe soient des personnes qui exploitent ou occupent des parcelles mise en valeurs avant 1974. Pour contourner cette exigence, plusieurs personnes ont introduit leurs dossiers au nom d’un parent ou d’un tiers qui remplissait cette condition liée vraisemblablement à l'âge.
À première vue, cette solution semble pratique… mais juridiquement, elle n’est pas sans conséquences.
📌 Ce qu’il faut comprendre
Lorsque la procédure aboutit et que le titre foncier est établi, celui-ci sort généralement au nom des personnes mentionnées dans la procédure, c’est-à-dire :
- La personne qui peut justifier la mise en valeur, l'occupation ou l'exploitation avant Août 1974 ;
- Et la personne qui détient réellement un droit sur ce terrain.
Autrement dit, le droit de propriété est juridiquement partagé entre ces deux personnes.
⚠️ Le danger que beaucoup ignorent
Si vous laissez la situation en l’état sans régulariser la situation juridique :
- Le parent ou le tiers devient juridiquement copropriétaire du terrain ;
- Et en cas de décès de celui-ci, le bien entre dans sa succession.
Conséquence :
➡️ il faudra ouvrir une procédure successorale
➡️ procéder à la Déclaration de succession ;
➡️ procéder à une mutation par décès
➡️ et les héritiers du défunt pourront légalement revendiquer des droits sur le terrain.
Un terrain que vous considériez comme le vôtre peut donc se retrouver juridiquement partagé avec une autre famille.
📌 La solution juridique est pourtant simple.
Dès la sortie du titre foncier, il est fortement recommandé de saisir un notaire afin de procéder à une mutation régulière du droit de propriété, permettant d’établir le titre foncier au seul nom du véritable propriétaire.
⚠️ Attention à une pratique irrégulière qui se développe.
Certaines personnes tentent d’éviter cette étape en sollicitant directement le conservateur foncier pour qu’il mute le titre foncier à leur seul nom, en présentant un désistement signé par le parent ou le tiers.
Cette pratique est juridiquement contestable et contraire aux principes du droit foncier.
En droit, nul ne peut céder un droit réel qu’il n’a pas encore acquis.
Avant l’établissement du titre foncier, aucun droit de propriété définitif n’existe encore, et il ne peut donc faire l’objet d’une cession valable.
Les conservateurs fonciers devraient d’ailleurs se montrer particulièrement vigilants face à ce type de demandes.
✅ La seule procédure juridiquement sécurisée est la suivante :
1️⃣ Attendre l’établissement du titre foncier ;
2️⃣ Constater juridiquement la propriété telle qu’elle ressort du titre ;
3️⃣ Procéder ensuite à une mutation régulière devant notaire.
En matière foncière, les raccourcis administratifs finissent presque toujours par créer des contentieux, des conflits successoraux et des procédures judiciaires longues et coûteuses.
La sécurité juridique passe par le respect de la procédure et l’intervention du notaire.
cordialement.
Mamoud Farouk, Clerc de Notaire.
6 99 38 35 20
