14/08/2026
⚖️ GUÍA JURÍDICA PARA PERSONAS AFECTADAS POR EL SISMO EN CALI
Si su vivienda sufrió daños, fue evacuada o existe riesgo estructural, las primeras 24–72 horas son claves.
El terremoto puede constituir fuerza mayor, pero eso no significa que automáticamente desaparezcan todas las obligaciones. Dependiendo del caso pueden existir derechos frente al propietario, la aseguradora, el banco, la copropiedad, el constructor o el vendedor.
PRIMERA REGLA: NO DESTRUYA LA PRUEBA
Antes de reparar, demoler, retirar escombros o permitir intervenciones —salvo las indispensables para proteger vidas— documente todo.
Durante las primeras 24–72 horas procure conservar:
• fotografías y videos generales y detallados;
• fecha y hora aproximada de aparición de los daños;
• dirección exacta y apartamento;
• fotografías anteriores al terremoto, si existen;
• comunicaciones de administración, arrendador, constructora o banco;
• orden o recomendación de evacuación;
• informe de Bomberos, Gestión del Riesgo o autoridad que haya inspeccionado;
• evaluación de ingeniero estructural cuando sea posible;
• nombres de vecinos o personas que puedan acreditar lo sucedido;
• facturas, escrituras, contratos y pólizas.
Una fotografía demuestra un daño. Un informe técnico ayuda a establecer qué lo produjo y qué tan grave es.
1. 🏠 SI USTED ES ARRENDATARIO
Si la vivienda quedó destruida, materialmente inhabitable o existe una orden técnica que impide utilizarla, no debe asumirse simplemente que el contrato continúa como si nada hubiera ocurrido.
El arrendamiento supone que una parte proporciona el goce del inmueble y la otra paga por ese goce. El Código Civil contempla consecuencias cuando se impide completamente ese disfrute y también establece la terminación del arrendamiento por destrucción total de la cosa arrendada.
¿Qué debe hacer?
No se limite a dejar de pagar sin comunicar nada. Envíe inmediatamente comunicación escrita al propietario o inmobiliaria informando:
El inmueble se encuentra evacuado/inhabitable como consecuencia de los daños ocasionados con ocasión del sismo. Solicito que se determine formalmente la situación del contrato y, según corresponda, la suspensión del cobro mientras subsista la imposibilidad total de uso o su terminación sin penalización.
Adjunte fotografías y cualquier orden o concepto técnico existente.
Atención No es lo mismo:
evacuación preventiva de unas horas o días
que inhabitabilidad comprobada
que
amenaza de colapso o destrucción definitiva.
Por eso no puede afirmarse que todo arrendatario afectado quede automáticamente liberado del contrato.
2. 🏡 SI USTED ES PROPIETARIO
No permita que el problema sea reducido a:
“Eso fue el terremoto y nadie responde”.
Puede haber varias fuentes de reparación económica simultáneamente.
Revise inmediatamente:
su póliza individual + póliza de la copropiedad + crédito hipotecario + edad del inmueble + constructor y vendedor.
Guarde:
escritura, certificado de tradición, promesa o contrato de compraventa, fecha de entrega del inmueble, licencia de construcción si la tiene, manual del propietario, garantías y comunicaciones previas sobre grietas, humedades, asentamientos o problemas estructurales.
Si el edificio es relativamente reciente, la fecha de licencia y entrega puede resultar decisiva para determinar el régimen de responsabilidad aplicable.
3. 🏦 SI TIENE CRÉDITO HIPOTECARIO
Este es uno de los puntos donde más cuidado debe existir.
Los inmuebles hipotecados a favor de entidades financieras deben estar asegurados, durante la vigencia del crédito, frente a riesgos de incendio y terremoto. La Superintendencia Financiera lo ha explicado expresamente.
Pero atención:
Seguro contra terremoto NO significa automáticamente que la aseguradora pagará las cuotas mensuales del crédito.
Ese seguro ampara fundamentalmente el inmueble frente al daño cubierto. Una cobertura que pague cuotas por desempleo, incapacidad u otras circunstancias es diferente.
Qué hacer durante las próximas 24–72 horas
Comuníquese simultáneamente con el banco y la aseguradora y solicite por escrito:
1. copia completa de la póliza vigente;
2. certificado individual de seguro;
3. número de póliza;
4. compañía aseguradora;
5. valor asegurado;
6. coberturas de incendio y terremoto;
7. deducible;
8. exclusiones;
9. procedimiento para reclamar;
10. identificación del beneficiario de la indemnización;
11. tratamiento que recibirá el crédito mientras se determina la pérdida;
12. información sobre alternativas temporales de pago, período de gracia, modificación o reestructuración, si están disponibles.
MUY IMPORTANTE
No suspenda unilateralmente las cuotas hipotecarias pensando que el terremoto eliminó la deuda.
La destrucción o inhabitabilidad del inmueble no extingue por sí sola el préstamo. Debe establecerse cómo opera la póliza y cómo será aplicada la eventual indemnización.
4. 🏢 SI TIENE LEASING HABITACIONAL
El leasing habitacional también debe contar, como mínimo, con seguro que ampare el inmueble frente a incendio y terremoto.
Pero nuevamente:
seguro del inmueble ≠ seguro automático de las mensualidades.
Y el leasing habitacional tampoco puede tratarse jurídicamente como si fuera exactamente igual a un arrendamiento residencial ordinario.
Solicite inmediatamente a la entidad financiera:
• contrato completo de leasing;
• póliza vigente;
• certificado individual;
• valor asegurado;
• deducible;
• coberturas;
• exclusiones;
• procedimiento de reclamación;
• destino de la indemnización;
• tratamiento de los cánones durante la inhabitabilidad;
• alternativas de suspensión, modificación o terminación contractual que resulten aplicables.
No suspenda unilateralmente el pago sin obtener respuesta o asesoría jurídica individual.
5. 🏙️ SI VIVE EN UN EDIFICIO O CONJUNTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Aquí hay una obligación especialmente importante.
La Ley 675 de 2001 regula los seguros de propiedad horizontal y establece el aseguramiento frente a incendio y terremoto de los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, con reglas además sobre la destinación de las indemnizaciones para la reconstrucción.
La administración debería entregar a los propietarios:
• copia completa de la póliza vigente;
• certificado de vigencia;
• compañía aseguradora;
• número de póliza;
• valor asegurado;
• relación de bienes comunes asegurados;
• deducibles;
• coberturas;
• exclusiones;
• fecha de inicio y terminación;
• constancia de pago de la prima;
• reclamación presentada a la aseguradora;
• número del siniestro;
• informes de inspección;
• evaluación estructural;
• actas extraordinarias del consejo o asamblea relacionadas con la emergencia.
Un punto fundamental
La póliza de la copropiedad normalmente se refiere a bienes comunes.
No debe confundirse automáticamente con el seguro de:
• contenidos del apartamento;
• muebles y electrodomésticos;
• mejoras privadas;
• crédito hipotecario;
• responsabilidad civil individual.
Puede haber varias pólizas involucradas en el mismo edificio.
6. 🛡️ SI HAY SEGURO
La prioridad es presentar y documentar la reclamación cuanto antes.
El Código de Comercio establece que corresponde al asegurado demostrar la ocurrencia del siniestro y, cuando sea necesario, la cuantía de la pérdida; a la aseguradora corresponde demostrar los hechos o circunstancias que excluyan su responsabilidad.
Para reclamar reúna:
• póliza y certificado;
• identificación del asegurado;
• dirección del inmueble;
• fotografías y videos;
• informe técnico;
• orden de evacuación, cuando exista;
• inventario de daños;
• facturas o documentos que acrediten los bienes;
• presupuestos de reparación;
• informes de administración;
• certificado de tradición, si procede;
• contrato hipotecario o leasing, cuando corresponda.
Solicite siempre número de radicación y número de siniestro.
No acepte solamente respuestas telefónicas
Si la aseguradora afirma:
“Eso no está cubierto”
pida que lo responda por escrito, identificando específicamente la cláusula, exclusión o condición contractual invocada.
El asegurador tiene obligaciones temporales una vez el asegurado ha acreditado debidamente su derecho conforme al régimen de los artículos 1077 y 1080 del Código de Comercio.
7. 🏗️ ¿PUEDE RESPONDER EL CONSTRUCTOR?
Sí, puede, pero no automáticamente porque haya ocurrido un terremoto.
El Código Civil establece responsabilidad cuando dentro de los diez años siguientes a la entrega un edificio perece o amenaza ruina por determinados vicios de construcción, materiales o suelo. La Ley 1796 de 2016, además, fortaleció las medidas de protección del comprador de vivienda y de seguridad de las edificaciones.
Por eso resulta fundamental establecer:
¿cuándo se construyó?
¿cuándo fue entregado?
¿qué norma sismorresistente debía cumplir?
¿qué daño apareció?
¿el daño provino exclusivamente de la demanda sísmica o existía una deficiencia constructiva previa?
Un terremoto puede ser la causa del daño, pero también puede poner en evidencia una falla constructiva que ya existía.
Eso solo puede determinarse seriamente mediante estudios técnicos.
Si sospecha problemas constructivos, solicite o conserve:
• licencia de construcción;
• planos estructurales;
• estudio de suelos;
• diseñador estructural;
• constructor;
• enajenador;
• supervisor técnico;
• fecha de radicación de la licencia;
• certificado técnico de ocupación, cuando legalmente resulte exigible;
• modificaciones de licencia;
• acta o documento de entrega;
• garantías;
• antecedentes de reparaciones estructurales;
• reclamaciones anteriores de residentes.
Para determinados proyectos cuya licencia fue radicada desde julio de 2017 y que cumplen los presupuestos normativos, el Certificado Técnico de Ocupación adquiere especial relevancia.
🚨 LAS PRIMERAS 24 HORAS
Prioridad absoluta:
vida y seguridad antes que propiedad.
No ingrese a una estructura evacuada únicamente para recuperar documentos o tomar fotografías.
Desde el punto de vista jurídico:
documente → informe → radique → conserve.
Tome fotografías desde lugares seguros, recopile documentos digitales y comunique por escrito el siniestro a quien corresponda.
⏱️ ENTRE 24 Y 48 HORAS
Empiece a construir una carpeta física o digital llamada:
“SISMO – INMUEBLE – [dirección]”
Guarde allí absolutamente todo:
fotos + videos + contratos + pólizas + correos + WhatsApp + informes + radicados + presupuestos + facturas + actas.
Presente reclamaciones a:
aseguradora, si existe póliza;
banco, si existe crédito;
entidad financiera, si existe leasing;
administración, si es propiedad horizontal;
arrendador/inmobiliaria, si vive en arriendo;
constructor/enajenador, cuando exista una posible reclamación por estabilidad o calidad.
⏱️ ENTRE 48 Y 72 HORAS
Busque obtener el documento que puede definir buena parte del caso:
INFORME O CONCEPTO TÉCNICO SOBRE LA EDIFICACIÓN.
Es necesario diferenciar:
daño no estructural
de
daño estructural;
evacuación preventiva
de
inhabitabilidad;
inhabitabilidad temporal
de
amenaza de ruina.
No publique como certeza que un edificio “se va a caer” solamente porque tiene grietas.
Pero tampoco permita que alguien reduzca daños importantes a “fisuras normales” sin una evaluación técnica competente.
❗ DIEZ COSAS QUE NO DEBE HACER
1. No deje de pagar automáticamente hipoteca o leasing sin analizar su contrato y póliza.
2. No firme paz y salvos, transacciones, desistimientos o renuncias sin entender sus efectos.
3. No acepte verbalmente que “el seguro no cubre”.
4. No permita reparaciones que eliminen pruebas importantes sin documentarlas primero, cuando sea seguro hacerlo.
5. No confunda la póliza de la copropiedad con su seguro individual.
6. No confunda seguro contra terremoto con seguro para pagar cuotas.
7. No asuma que porque hubo terremoto el constructor queda automáticamente exonerado.
8. Tampoco asuma que todo daño obliga automáticamente al constructor.
9. No bote contratos, recibos, facturas o fotografías antiguas.
10. No firme documentos que atribuyan definitivamente el daño al terremoto o exoneren responsables sin contar con soporte técnico.
📌 CUATRO DOCUMENTOS PUEDEN VALER ORO DESPUÉS DE LA EMERGENCIA
1. El informe técnico estructural.
2. La póliza completa, no solamente el recibo del seguro.
3. La comunicación oficial de evacuación o inhabitabilidad.
4. Las fotografías y videos tomados inmediatamente después del sismo.
⚖️ MENSAJE FINAL
Que haya ocurrido un terremoto no significa que “nadie responda”.
Dependiendo del caso puede haber derechos frente a:
arrendador • aseguradora • banco • entidad de leasing • copropiedad • constructor • vendedor/enajenador.
Pero tampoco debe difundirse que el terremoto automáticamente:
elimina el arriendo, borra la hipoteca, suspende el leasing o hace responsable al constructor.
Cada situación necesita establecer tres cosas:
¿QUÉ SE DAÑÓ?
¿POR QUÉ SE DAÑÓ?
¿QUIÉN HABÍA ASUMIDO ESE RIESGO?
La documentación que las familias recopilen hoy puede determinar sus posibilidades de reclamar mañana.
Conserve pruebas. Exija documentos. Radique por escrito. No renuncie apresuradamente a sus derechos.
BASE JURÍDICA
Código Civil — régimen del arrendamiento y responsabilidad por estabilidad de edificaciones; Código de Comercio — arts. 1053, 1077, 1080 y 1081, entre otros; Ley 675 de 2001 — propiedad horizontal y seguros; Ley 1796 de 2016 — protección al comprador y seguridad de edificaciones; régimen financiero aplicable a seguros vinculados a créditos hipotecarios y leasing habitacional. Las fuentes oficiales consultadas corresponden principalmente a la Secretaría Jurídica del Senado, Ministerio de Vivienda y Superintendencia Financiera.
Nota: esta guía brinda orientación jurídica general y no reemplaza el estudio particular del contrato, póliza, estado estructural y documentación de cada inmueble.
