06/03/2021
Pozor na kupní smlouvy nových bytů s developery!
Dnes se zaměříme na jeden konkrétní případ z praxe – byl jsem investory vyzván ke kontrole dokončené nové bytové jednotky, stavěné developerem. Od developera jsem obdržel výkres dané bytové jednotky, dále se mnou zástupci developera víceméně odmítali komunikovat. Proto jsem si od investorů vyžádal kupní smlouvu, abych ji mohl nastudovat a v komunikaci s developerem se odkázat na body ze smlouvy.
Po přečtení smlouvy jsem se zděsil – investoři měli ve smlouvě definovány v podstatě pouze povinnosti, jejich jediným právem byla možnost odstoupit od smlouvy v případě prodlení dokončení stavby. Jinak měl developer smlouvu zpracovanou naprosto precizně ve svůj prospěch.
Zde vypisuji největší „špeky“ smlouvy, ke kterým se podpisem této smlouvy investor zavázal.
1. Bytová jednotka je definována velikostí bytu 51,8m2 vč.příček. Takže investor platí i za plochu, která není obytná – instalační šachta, příčky. Prodávající navíc definuje toto:
a. uvedené rozměry v PD jsou pouze informativní
b. budoucí kupující souhlasí s tím, že odchylka od velikosti bytu ±3% je zahrnuta v ceně.
c. uvedené rozměry (kóty) v PD jsou provedeny na zdivo bez povrchových úprav.
Z tohoto vyplývá:
• Velikost bytu dle smlouvy 51,8m2
• velikost bytu po odečtení odchylky 50,25m2 (odchylka činí 1,554 m2, což činí 124.320 Kč)
• Obytná velikost bytu dle rozměrů v PD bez povrchových úprav omítek a obkladů činí 49,87m2, velikost balkónu činí cca 1,4 m2
• Skutečná obytná velikost bytu po započtení povrchových úprav stěn cca 49 m2, velikost balkónu 1,4m2.
• V případě odečtení tolerance může být skutečná plocha bytu 47,5m2 + 1,4 m2 balkón.
Znamená to tedy, že při ceně cca 80.000,- Kč/m2 při extrémním případě odpočtu tolerance investor zaplatí za 2,9 m2, který ve skutečnosti nebude mít k dispozici. Takže zaplatí 232.000,- Kč za plochu, kterou ve skutečnosti nemusí mít k dispozici!
2. Přejímka bytu: V případě, že developer vyzve investora k přejímce bytu, jejím výstupem je Předávací protokol s vypsanými vadami a nedodělky. Jakmile jej investor podepíše – dle smlouvy nemá jinou možnost, pakliže se nebude jednat o vady a nedodělky bránící užívání – což je naprosté promile vad na celé stavbě. Každopádně podpisem tohoto protokolu přechází nebezpečí škody na bytě kompletně na investora. Znamená to tedy, že investor by si v podstatě měl vzít klíče od jednotky a měl by v případě dokončování oprav a nedodělků v bytě jít do bytu a kontrolovat, co se opravuje a zda se při tom nic neponičí. Jinak hrozí, že veškerá poškození bytu, které by při opravě řemeslníci způsobili, si bude muset investor platit, protože již nebudou uznány jako vady.
3. A řešení, že investor nedoplatí zbytek kupní ceny do odstranění vad a nedodělků také není možné, protože developer má ve smlouvě úhradu doplatku kupní ceny do 30ti dnů od vydání kolaudačního souhlasu. Předpřejímku bytu developer neumožnil. V případě neuhrazení hrozí smluvní pokuta v řádu statisíců Kč a developer může po investorech vymáhat škody, které mu tímto vznikly.
Chápu, že v dnešní době jsou investoři těmi, kdo drží budoucí investory (kupující) v hrsti, protože nedostatek bytů znamená větší poptávku než nabídku, ale je dobré se před podpisem smlouvy smlouvou opravdu důkladně seznámit a snažit se alespoň některé body ve smlouvě upravit tak, aby byla smlouva vyrovnaná na obě strany. Minimálně co se přejímky bytu týká…
Pokud se tedy chystáte koupit byt od developera – nekupujete přece věc za pár korun, ale nemovitost, na kterou si většinou berete hypotéku na desítky let – vyplatí se provést důkladnou kontrolu smluv, definovat si eventuelně vlastní stavební dozor do smlouvy a mít dobře ošetřeny přejímky bytu, financování, atd. Věnujte tedy čas a energii k vyjednávání s developerem – určitě se Vám to vyplatí!
