18/07/2023
Obvyklé nesnáze bytových domů v režimu SVJ
Zajímalo nás, co řeší bytové domy v režimu SVJ a proto jsme v regionech, kde působíme, provedli průzkum na desítkách domů o různém počtu bytových jednotek a v obcích různých velikostí, od krajských měst až po města o několika tisících obyvatel. Žebříček nejčastějších nesnází, které tyto domy a jejich obyvatele řeší bychom díky dlouholetým zkušenostem mohli sestavit i od stolu. Výsledky průzkumu se totiž od našeho původního odhadu vůbec nelišily.
Zde je TOP 5 nesnází, se kterými se SVJ potýkají:
Nekvalitní správa - míněno administrativou a účetnictvím, v mnoha případech poskytovaných bytovým družstvem, z něhož se SVJ privatizací svého domu vyčlenilo. Tato družstva jsou zpravidla pohrobky bytových družstev z doby plánovaného hospodářství a během posledních tří dekád úspěšně odolávaly inovacím a aplikacím nových nástrojů pro efektivnější správu. Velmi často se stává, že SVJ od svého správce nemá včas doručená vyúčtování, případně nejsou dodržovány jiné zákonem vyžadované lhůty týkající se například bezpečného provozu výtahů nebo rozvodů elektřiny ve společných prostorách.
Špatný technický stav domu a problémy s bezpečností - důvodem těchto nesnází může být, že není domovník, který by dům pravidelně kontroloval a zajišťoval drobné opravy. Může jít ale i o zásadnější věc spočívající v absenci strategie údržby domu a zajištění dostatečných fondů na jeho údržbu nebo instalaci bezpečnostních prvků jako jsou elektronické přístupové systémy nebo kamerové systémy se záznamem.
Nesoulad SVJ se zákony a stanovami - mnohá SVJ mají potíže s dodržováním zákonů a vyhlášek, dokonce i pravidel stanovených ve vlastních stanovách. Pokud nedodržují legislativu, vystavují se riziku právních postihů a sankcí, které mohou být i v řádu desítek tisíc korun. Je také málo známo, že odpovědnost za tyto prohřešky jde přímo za statutárním orgánem - předsedou SVJ, resp. za výborem SVJ.
Nedostatečný zájem vlastníků - o účast na rozhodování a činnostech spojených se společenstvím, často i problém najít zájemce o funkci předsedy, který mimo nutnosti aktivního zapojení nese veškerou odpovědnost. To může vést ke snížení bezpečnosti v domě, k jeho nadměrnému chátrání a v konečném důsledku ke snížení atraktivity domu a snížení hodnoty jednotlivých bytů v něm.
Neshody mezi vlastníky - různé názory a priority vlastníků jednotek mohou vést k rozporům a konfliktům ve společenství. Obvykle vznikají kvůli rozdílným názorům na řízení SVJ, financování provozu, rozvojových projektů, údržby nebo pravidel společenství. Dlouhodobá patová situace s sebou zpravidla přináší zanedbání údržby, chátrání a snížení komfortu bydlení v domě. Toto může jednoduše vyřešit zapojení nestranného profesionála s dlouholetými zkušenostmi s řízením společenství a pečlivé správy bytového domu.
Věřím, že nejsem daleko od pravdy, když si tipnu, že jste alespoň u tří z pěti podvědomě kývali hlavou na souhlas. Je určitě dobré si uvědomovat, jak na tom vaše SVJ je. Mnohem důležitější je, jak s tím uvědoměním naložíte, jaké budou kroky k nápravě a jak rychle je uvedete do praxe.
Vemte budoucnost do svých rukou! Vykročte pravou a pojďme se potkat.
