Marek Cifr - Nákupčí nemovitostí

27/06/2025

Vážení přátelé,

v rámci společenské odpovědnosti nabízím absolventům kurzů „Za vaše poslední peníze vám ukážu, jak koupit nemovitost bez peněz“ navazující studium zdarma.

Na víkendovém semináři probereme tři základní okruhy:

1.) Oddlužení a insolvence pro začátečníky
2.) Šťastný a naplněný život s nezabavitelným minimem
3.) Pohádky vaší babičky aneb za co má význam skutečně platit

Pro ty nejsnaživější pak nabízím pěti letý mentoring na téma „Selský rozum a risk management“.

Lekce budou probíhat pouze offline na stavbě pod vedením našeho Ferka. Vedoucího míchacího zařízení a ředitele oddělení lopat a cementu.

Nabídka platí pouze pro prvních 900 z vás.
Vyhrazuju si právo všechny odmítnout.

04/11/2024

Je to zhruba rok, co jsem se začal veřejně projevovat. A krom potřeby vyjádřit se ke stavu mého oboru jsem od toho upřímně moc nečekal 🙂

Nicméně na vlnách vaší pozornosti jsem mimo jiné dosurfoval až do momentu, kdy s nehtama zarytýma v prd*eli potím vtip o sloníkovi před Martinem Veselovským v DVTV 😀

Záživný rok pro týpka, který nejraději lítá pod radarem a v klidu si čochtá svoje.

Samozřejmě si to vybralo i svou daň.

Zjistil jsem, co znamená pojem inpostor syndrom, jak rychle se dá kalendář zaplnit nepodstatnými věcmi a že ne všichni jsou rovní hráči.

Ale i přes to upřímné díky vám všem. Potkal jsem díky vám opravdu mnoho zajímavých lidí, klientů, přátel a budoucích kolegů v našich projektech 🙂🙏

Když se ohlédnu za tím, co se nám v pozadí toho všeho povedlo, cítím neskutečnou radost, vděčnost a především hrdost.

Posun v tom co děláme je zásadní a dává mi pevnou půdu pod nohama v tom, co přijde dál.

V posledních týdnech jsem se tak odmlčel a přemýšlel. Občasná kritika věcí v mém oboru a vtipné textíky jsou sice fajn, ale nic zásadního nezmění.

K tomu je nutný jiný přístup. V první řadě je potřeba zapracovat na sobě, na našich procesech, na celém týmu a potom jít příkladem. Nahlas a neustále.

A to je můj cíl. Komunikovat více koncepčně, předávat větší hodnotu a zapojovat stejně smýšlející, se kterými uděláme tlustou čáru za tím bordelem, který tady v developmentu a realitním oboru pořád panuje.

Ještě jednou tak upřímně děkuju všem, kteří toho byli, jsou nebo teprve budou součástí. Pevně věřím, že po nás zůstane svět o trochu lepší a ještě se u toho dobře pobavíme 🙂👊

Díky!

08/03/2024

Nemovitosti a demografie

Nové trendy téma, které není od věci brát do úvahy. Někde v budoucnu je totiž bod, ve kterém se růstový trend ceny nemovitostí zlomí a nemálo „investorům“ zůstane v ruce černý Petr na pár dekád.

Nicméně jako vždy. Ve skutečnosti nikdo neví, kdy tento zlom přijde a co bude rozbuška. Jediné co můžete udělat je ošetření bazálních rizik při akvizici.

S klienty tak při nákupu investiční nemovitosti zvažujeme několik faktorů. Ovšem vždy s přihlédnutím k jejich investičnímu horizontu.

Proto rovnou můžu říct, že položku „demografický vývoj“ s velkou částí klientů vůbec neřešíme. Jejich investiční horizont končí vyčerpáním zrychlených odpisů a spíše tak probíráme jejich odolnost vůči stresovým situacím.

Tz. kapitálovou přiměřenost, finanční rezervu a diversifikaci v rámci portfolia.

Ve výsledku demografii neřešíme ani se zbytkem klientů, kteří chtějí nemovitosti předávat dalším generacím. Vyřešili jsme to za ně už předem.

Nakupujeme primárně ve městech, která lákají mladé mozky na skvělé vysoké školy a kurýr vám přiveze teplé Pho Bo až ke dveřím do 30 minut.

Nemovitosti tak nakupujeme a spravujeme primárně v Praze, Brně a Olomouci. Pokud šáhneme jinam, musíme mít konkrétní důvod a často tím sledujeme jiný konkrétní záměr (skladba portfolia, synergie apod.)

U akvizice v menších okresních městech je potřeba pracovat s více faktory. Dostupnost do krajských měst, podnikatelské příležitosti, kondice lokálních stakeholderů v rámci trhu práce a za mě osobně i politické preference v lokalitě.

Nemálo okresních měst zároveň čekají výzvy, se kterými si pravděpodobně nedokáží poradit a životní úroveň tam bude klesat. Je proto potřeba pečlivě zvažovat, do čeho se pustíte.

U vesnic musíte do ještě většího detailu. Nicméně ve zkratce můžu říct, že část venkova nutně čeká transformace do rekreačních zón.

Část podrží dostupnější služby a technologie.

Určité procento se vylidní a zaroste trávou. Ale nebude to tak horké a i s tím se dá pracovat :)

Bohužel toto není platforma, kde by se to dalo rozebrat s patřičnou péčí a zároveň je to téma, které pro většinu investorů nemá cenu řešit. Jejich investiční horizont je relativně krátký.

Nicméně i tak kolem sebe vidím blázny, kteří páchají investiční sebevraždu. Většinou jde o "flipery developesrkých projektů", kteří se vrhli na projekty v okresních městech a nezkušené investory, kteří lpí na svém rodišti.

Ale o tom zase jindy.

Stojím na straně realitních investorů a zájemců o kvalitní bydlení.

24/02/2024

V další dekádě bude nájemníků násobně více. A je potřeba jim zajistit adekvátní podmínky k životu tak, aby to společnosti vraceli na dětech, na útratě a na čemkoliv co vás napadne.

Místo rozumné debaty se nám tady hádají salonní komunisti zobající zlatou lžící z cizího a slumlordi bouchající kvartální podnájemní smlouvy jednu za druhou.

V další dekádě bude nájemníků řádově více. A je potřeba jim zajistit adekvátní podmínky k životu tak, aby to společnosti vraceli na dětech, na útratě a na čemkoliv co vás napadne. Místo rozumné debaty se nám tady hádají salonní komunisti zobající zlatou lžící z cizí...

07/02/2024

Noční můry při koupi nemovitosti 🙄🙏

Mladý pár si mě poptal na inspekci nemovitosti při koupi. Dům už jednou viděli a líbil se jim. Jen si chtěli být jisti, že nekoupí nějakou past. Překvapení... byla to past.

Makléř měl jako vždy odpověď na všechno. Kolem těch střešních oken nám trošku teče co? Ale kdepak, to jen paní domací jednou zapomněla zavřít okna když pršelo. To že oplechování oken vzal čas, nebo spoluobčani v tísni ho netrápilo.

Co ta půdní vestavba? Kdo jí dělal? Odborná firma mladý pane, ta tady dělala každý druhý dům. Sádroše šly šejdrem, ale to mě netrápilo. Slzu jsem uronil když jsem vylezl na terasu a otevřel si střechu. Původní krokve, laťování prohnuté jak luk, žádná pojistná izolace…

Prasárna. Očistěná a přeskládaná taška na krovu za hranou své životnosti. To mělo jít dole. Majitel to ale potřeboval co nejrychleji otočit, tak zbastlil půdní vestavbu ať se to líbí. Můj odhad - do dvou tří neobyvatelné.

Mladí lidé kupují domy typicky proto, že chtějí založit rodinu. Často moc úspor nemají a jdou při koupi nemovitosti na hranu. Situace, kdy jim začne padat dům na hlavu, ale domácnost má nižší příjem skrze mateřskou a vyšší výdaje skrze potomstvo je noční můra.

Chápu makléře, kteří chtějí prodat sloníka. Ale za mě to má svůj limit. Taková situace totiž rozvrací rodiny a ničí životy. Důsledek, který jim často nedochází …..

Nakonec jsme vybrali jiný dům a právě finalizujeme transakci. Tento skvost v inzerci pořád visí včetně poznámky, že je ve výtečném technickém stavu a ideální k nastěhování. Makléř samozřejmě doporučuje prohlídku ❤️

Stojím na straně realitních investorů a zájemců o kvalitní bydlení.

26/10/2023

Pojďme diskutovat. Zde je má nejoblíbenější polopravda realitních expertů a jsem zvědav na váš názor:

„Staví se málo. Proto budou nemovitosti drahé. Ihned kupujte, než bude pozdě!“

Je to pravda? Tak na půl. Je to tak horké? Vůbec.

Tyto nemovitosti nám budou chybět až v příští konjuktuře. A od té jsme opravdu, ale opravdu daleko. Nebojím se říct, že takový šrumec jako v roce 2021 už nezažijeme.

Ale i kdyby. Do té doby nás čeká ještě pár překvapení, ekonomických propadů a nehezkých chvilek. Články a výzkumné práce predikující růst cen nemovitostí přes 10 % už v příštím roce jsou mimo realitu. Respektive zjevně vznikají v blázincích, když se pacienti dostanou k internetu.

Co si z toho vzít? To je individuální. Hodně záleží, jak si proti trhu stojíte vy sami. Ale odkládání koupě nemovitosti je v obecné rovině sázka na to, že vaše příjmy porostou rychleji než trh 🙂

My už s klienty a investory nakupujeme. Zejména protože máme v mandátu nemalé prostředky, které jsme se zavázali v nejbližších kvartálech rozumně zainvestovat.

Ale že bychom spěchali a tlačili na pilu? To vůbec. Ty nejlepší příležitosti jsou teprve před námi a my si na ně rádi počkáme.

P.s. O tom, že v Praze a v Brně jsou téměř hotová stavebka na celé městské části a všichni musí řešit etapizaci tak, aby se na trh nenahrnulo všechno najednou.... si povíme jindy 🤫

A teď mě opravdu zajímají vaše názory a strategie na další období 😊

19/10/2023

Investice do developů 🟢🔴

V minulém týdnu jsem měl 2 velmi podobné telefonáty. Oba dlouhé, oba o aktuálních možnostech investic v mém oboru.

Oba volající měli shodou okolností ekonomické vzdělání a řešili stejné dilema. Na stole byla nabídka dluhopisů developerů, ale z dostupných podkladů nebyli schopni udělat kvalifikovaný závěr. Proč?

Posouzení kondice developera 🧠

Vycházeli ze svého standardu - dali bokem marketingové plky a pustili se do studia účetní uzávěrky a výkazů. A nic nevykoumali.

Nositelem projektů je totiž většinou účelová společnost, která po dobu výstavby točí obrat a vrší závazky. Až do momentu kdy je hotovo a prodáno. Pak se vše zúčtuje a zisk se pošle mateřské společnosti.

V číslech to rozhodně není nic, do čeho byste chtěli poslat svoje peníze. Což si vyvodili i oba pánové 🙃

Pokud chcete dělat klasickou analýzu, musíte mít v ruce konsolidovanou účetní uzávěrku celého holdingu developera. Ale i tak budete z rychlíku hledět na zastávku, kterou jste projeli před rokem.

Jednak je hodnota nemovitostí v účetnictví a na reálném trhu často výrazně odlišná (a to pozitivně i negativně ), druhak chlapy na stavbě hází cement do míchačky rychleji, než účetní datlí čísla do počítače 👨‍🏭

Krom poměru celkového zadlužení skupiny a vlastního kapitálu zde nic zas tak důležitého nevyčtete. Myšleno vzhledem k aktuálnosti dat.

O co se opravdu zajímat 📒

Long story short - o ekonomiku aktuálních projektů, jejich status na aktuálním realitním trhu, celkovou strukturu financování a kredibilitu developera.

Pokud někdo chce vaše peníze a odmítá vám sdělit jaký má ROIC na projektu, vemte ho cihlou po hlavě. Ideálně Porothermem.

Stejně tak pokud vám není schopný předložit předprodanost, stav stavebního řízení či prodejní strategii.

To samé v rámci financování. Jede čistě banku a dluhopisy? Nebo jinou formu mezaninu? Kolik si plánuje celkem půjčit? Není totiž moc příjemné, když svěříte své prostředky někomu, kdo se následně předluží 💩

Na výše zmíněném při zvažování investice vždy trvejte 👆. A pokud se někdo vymlouvá, že tyto informace nesděluje kvůli konkurenci, bodněte ho do stehna propiskou a utečte.

Všichni v oboru totiž moc dobře víme, jak na tom ostatní jsou 🙃

11/10/2023

Zaraženě sedíte u televize, kde uplakaná Lucka Borhyová ve večerních zprávách hlásí třetí kvartál záporného růstu ekonomiky 🔥

Podniky krachují, jiné hromadně propouštějí a Rey Koranteg se taky netváří, že si je svou prací zrovna jistý. Takto vypadá začátek recese, při které se hroutí realitní trh dámy a pánové... Ale to jste přece chtěli. Nebo ne? 🙂

Ruku na srdce.

Opravdu v tu chvíli vyskočíte štěstím z gauče a vyrazíte na nákupy? Většina lidí ne. Nakupovat, když padá trh se lehce řekne, ale těžko udělá. Zejména když se bojíte o práci, ze které byste tu levnější hypotéku platili.

A pokud máte našetřeno, nebo pracujete v rezistentním oboru, budete bojovat s hlavou. Hodně. Kolem vás bude spousta neveselých příběhů, negativismů a něco uvnitř vám bude říkat, že je lepší být opatrný. Nebo že není kam spěchat, protože cena přece musí ještě níž.

Pokud se chystáte na nákup krizovém období, potřebujete strategii. Strategii, kterou máte připravenou a budete se jí držet. Jak se k ní dopracovat?

1) Zhodnoťte vaši koupěschopnost v krizovém období (fin. rezerva, udržitelnost práce/podnikání)

2) Ujasněte si co hledáte a jaká je akceptovatelná cena

3) Nabruste si lokty, supů bude kroužit hodně

4) Držte se plánu, nebo si najděte někoho, kdo vás ve správnou chvíli podrží

Stojím na straně realitních investorů a zájemců o kvalitní bydlení.

24/09/2023

Proč dělám inspekce nemovitostí? 🏡

Živí mě především práce s investory, akvizice developerských projektů a jejich financování 💰. Ovšem inspekce nemovitostí jsou můj stálý kontakt s klienty, kteří hledají své bydlení. A to mě sakra baví ✅

Poznávám tak spoustu mladých lidí, kteří jsou na prahu velkého životního rozhodnutí a hledají oporu 👥. Často jsou totiž pod tlakem realitních a hypotečních makléřů, kteří jsou odměněni za prodej. A to není špatně. Jen to občas není v zájmu kupujících 🚫.

Do těchto situací přicházím jako nestranný člověk, který se nebojí říct NE pokud je na místě☝️. Můj úkol je s odstupem posoudit situaci z technického i právního hlediska a vyjednat adekvátní podmínky. Občas je to jednoduchá práce, občas to pěkně skřípe 🙂.

Ale i přes to skřípání už mám na mapě desítky teček označující místa, kde se můžu s úsměvem stavit na kafe. Jsou to domovy klientů, kde vše klaplo na jedničku. A to mi dělá sakra radost ❤️

https://www.nakupcinemovitosti.cz/sluzby/inspekce/

14/09/2023

Jsou paneláky pořád dobrá investice? 📊

Odpovídám - další hotová akvizice ✅
Ostrava, výnos 6,8% p.a. ✅
Panelák po komplet reko ✅
Super nízké náklady ✅
Na konci životního cyklu uděláme z 1+1 hezké 2kk a prodáme ✅

ROI bude okolo 90% za 6 let

22/06/2023

Prašivé investice do nemovitostí 🙄 Než kývnete na "unikátní nabídku s garantovaným výnosem 12% ročně" přečtěte si těchto pár řádků. Pravděpodobně si ušetříte trochu starostí a hodně peněz ✌️

Tento článek je o dluhopisech a hned na začátek prohlašuji, že můj obor jsou nemovitosti a realitní development. Proto se vůbec nepouštím do spekulací nad tím, jak dopadnou