Dryout

19/08/2026

Dávejte bacha. ⚠️

Ozvala se mi rodina s dětmi, která se chtěla přestěhovat do většího. Přes inzerát našli dům po kompletní rekonstrukci. Krásná vila v hodnotě 30 milionů, akorát se jim něco nezdálo.

Tak jsme se na to mrkli společně a chyby se hned začaly ukazovat:
✔️ Nemovitost měla přes 20 let a velká část prvků byla na konci své životnosti.
✔️ Celý dům byl mokrý (vzlínající vlhkost).
✔️ Střecha byla udělaná neodborně, kvůli čemuž umožňovala zatékání do střešního pláště.
✔️ Všude byly výrazné tepelné mosty.
✔️ Interiér měl toho viditelně za sebou dost – odřeniny a škrábance na zdech i podlahách.
✔️ A dokonce černé stavby na pozemku, které nikdo nenahlásil do katastru.

Odhadem to bylo na další investici alespoň 5–8 milionů, počítám-li kompletní rekonstrukci včetně střechy.

Jenže zrovna tady nebyla největším problémem rekonstrukce, ale právě zmíněné černé stavby.

Protože zařídit proces legalizace nebo odstranění není vůbec snadné. A i v případě, že se to podaří, stále nad vámi visí možnost pokuty za nenahlášení nové stavby na vašem pozemku. 👉 Ve chvíli, kdy koupíte, je prostě nemovitost vaše se vším všudy.

Jak asi víte, doporučil jsem nekupovat.

A sice jsem trochu překazil radost a nadšení manželky klienta, myslím, že v závěru jsou oba rádi, že do toho nešli.

14/08/2026

Podcast s Michalem Filičkem je venku a dozvíte se v něm třeba:

~ Proč mají de facto všechny nemovitosti vady?
~ Proč řešit technický stav ještě před podpisem rezervační smlouvy?
~ Které vady jsou nejdražší a co vás čeká, když je přehlédnete?
~ K čemu je odhadce banky – a řeší opravdu technický stav?
~ Co jsou tepelné mosty, kondenzace a proč opakovaně vzniká plíseň?
~ Jak se liší kontrola developerského projektu a rodinného domu?

Díl si můžete poslechnout, nebo si ho užít i s obrazem na YouTube 👉 www.youtube.com/watch?v=5Ofz4r9ls7g

Michale, děkuju za pozvání! 🤝

Víte, co si kupujete, když podepíšete smlouvu na novou nemovitost? ...

13/08/2026

Ještě stále se s tímto názorem setkávám, a to často právě od realitních makléřů. Myslí si, že audit technického stavu v tomto případě nemá smysl.
Ale ono to tak není.

Jasně, není to dům a problematických částí je o něco méně – neřešíte velkou zahradu, další stavby na pozemku, vždy ani střechu nebo sklep.

Jenže byty, a zejména ty nové, mají často největší problém s izolací, což vytváří ideální podmínky pro vznik problémů s vlhkostí. Rozsah i konkrétní slabá místa se mění nemovitost od nemovitosti, ale problémy se opakují stále dokola.

Mezi nejčastější patří:
- tepelné mosty kolem oken a v rozích,
- zatékání z terasy nebo ploché střechy,
- vzlínající vlhkost u sklepních prostor a bytů v přízemí.

Takže dávejte pozor obzvlášť u bytů v přízemí, pod střechou nebo pod terasou souseda.

Ať prodáváte, nebo kupujete, je dobré zajímat se i o to, s kým a s čím sdílíte zdi. V minulosti jsem tady například sdílel případ obří zatajené kotelny, která nadělala spoustu problémů v bytě pod ní. A není to ojedinělý případ – k těmto, často i neúmyslně zatajeným informacím, dochází poměrně často.

No a platí tady stále to samé: čím méně informací o technickém stavu máte teď, tím větší je prostor pro chyby, které vám unikly. A tím dražší to ve výsledku může být.

Z právního hlediska navíc platí: neznalost neomlouvá.
A co jednou koupíte, je vaše se vším všudy.

Tak na to myslete, ať už kupujete byt, dům nebo rekreační objekt. 💡

30/07/2026

Moje oblíbená metafora, protože funguje.

Auto i nemovitost kupujete na řadu let a u domu je to většinou na celý život.

Zákon ale technickou inspekci při prodeji nepožaduje, proto ji většina lidí neřeší.

A přitom vám může ušetřit spoustu starostí i statisíce korun.

Nemovitost může skrývat problémy, jako jsou:
▪️nadměrná vlhkost ve vzduchu nebo ve zdivu, která má svou příčinu
▪️nesoulad s oficiální dokumentací
▪️chybně provedené technické detaily
▪️špatně provedená hydroizolace nebo průnik vody střechou

Možná se zdá, že o nic nejde. Jenže:

▪️nadměrná vlhkost může vést ke vzniku plísní
▪️chyba v dokumentaci vás může dohnat třeba až k soudu
▪️nedokonalosti v detailech mohou způsobit průsak vody nebo narušit tepelnou izolaci

Zákon sice kontrolu technického stavu nemovitosti nevyžaduje, ale to neznamená, že by vás neměla zajímat. Právě naopak.

Řešte ji a budete přesně vědět, kolik vás bude nemovitost stát – a jestli je to pro vás to správné místo.

27/07/2026

Dlouho nebyl podcast, ale to se teď změní. 💪

Minulý týden jsem byl pozván do podcastu Michala Filička ze společnosti Bidli. A bavili jsme se hlavně o tom, jak technický stav může zamávat s financemi i finální částkou za vysněnou nemovitost. Jednoduše, dáváme technický stav do čísel, abychom ukázali, jak se reálně přepíše do vašeho rozpočtu.

Pro mě zážitek, protože jsem poprvé vyzkoušel opravdu pořádné podcastové studio se vším všudy. Dávám palec nahoru a doufám, že i Doktor nemovitostí brzy dostane upgrade, nad kterým už pár měsíců přemýšlím.

Děkuju, tohle jsem si fakt užil. S Michalem jsme na jedné vlně a na věci se díváme stejně, což si vážím. 🙌

PS: Epizoda zatím venku není, ale dám vědět hned, jak ji Michal zveřejní.

10/06/2026

Tak jsou ty stěny vlhké, nebo ne? 👉 S tímhle měřičem vlhkosti to zjistíme.

Většinou měřím neinvazivně ve 3 výškových bodech, díky čemuž můžu určit, odkud vlhkost přichází. Následně lze sledovat i to, jestli a jak po sanaci hodnoty klesají. 🙌

03/06/2026

Prosím vás, fakt ne! Tohle netvrdí ani oficiální výrobci. Nopová fólie se používá jako ochranná a drenážní vrstva, ale hydroizolaci sama o sobě nikdy nenahradí. ❌

27/05/2026

A v létě se vyhněte velkému větrání – to akorát pustí teplý vzduch dovnitř a vlhkost vám na studených zdech rychleji zkondenzuje. Což je přesně problém, který vede k ještě vlhčím stěnám a tvorbě plísní. 🙅‍♂️