08/03/2015
5 TIPŮ, KTERÉ POMOHOU PŘI KOUPI BYTU
Jelikož nákup za milióny neděláte každý den, měli byste na něj být řádně připravení, abyste dobře pořídili a nepřišli o peníze.
Koupě bytu není každodenní záležitost, proto je třeba se řádně připravit. Jak to provést a co mít ujasněné před tím, než začnete jednat s druhou stranou nebo zprostředkovatelem?
Realitní kancelář, její výběr a provize
Pokud nechcete nechávat jednání s prodejci pouze na sobě, je možné si zaplatit zprostředkovatele. Během jednání s realitním makléřem je možné smlouvat. Není proto nutné přistoupit na první navrženou výši provize, můžete se pokusit dostat cenu za služby níž. Stejně tak nemusíte souhlasit se smlouvami, které má realitka předpřipravené. Nezapomínejte, že vy jste zákazník a tak, pokud se vám něco nezdá, můžete trvat na změně.
Před koupí nemovitosti poznejte terén
Pokud nemáte s koupí bytu zkušenosti, pravděpodobně nemáte příliš jasno v tom, jaká by měla být jeho cena. Proto byste měli začít samostudiem ještě před tím, než budete chtít koupi bytu uskutečnit. Abyste byli dobře informovaní o cenách bytů ve městě, kde ho chcete koupit, je třeba začít s bádáním třeba i čtyři měsíce předem. Mnoho majitelů nemovitostí se totiž zprvu snaží prodat své byty či domy za nesmyslné ceny a může jim trvat i dva měsíce, než jim dojde, že je cenu třeba snížit. Ceny, za které se nemovitosti inzerují, se v praxi vlastně většinou ani neprodávají.
Čtyři měsíce by vám měli stačit na to, abyste se zorientovali v tom, za jaké ceny jsou byty na trhu a za jakou cenu se po slevě rezervují. Budete tak informovaní o hodnotách nemovitostí v různých lokalitách (centrum, sídliště, okraj, apod.), o ceně bytů s různými parametry (s balkónem či terasou, počet místností, podlaží atd.), o bytech v různém stavu (nový, před rekonstrukcí, po rekonstrukci apod.) či s různou formou vlastnictví (osobní, družstevní atd.). Takovýmto bádáním můžete narazit na byt, který by vám ve všech směrech vyhovoval. Pokud se vám byt zdá drahý, běžte na prohlídku a ptejte se na možnosti.
Průzkum okolí je také velmi důležitý, všímejte si, jak je zde rušno, kdo jsou vaši potencionální sousedé nebo jak daleko to budete mít do obchodu či na zastávku. Nezapomeňte uvažovat o vzdálenosti školy či školky, pokud máte malé děti.
Zjistěte si, zda je dům opravovaný (nové výtahy, zateplení, střecha, vchod apod.) a jestli se plánují nějaké další investice, které by mohly v budoucnu zvýšit fond oprav (majitel bytu nebo makléř by vám měl ukázat měsíční náklady na vyúčtování).
Pokud se zajímáte o družstevní byt, nezapomeňte se zaměřit na samotné družstvo a hlavně jeho stanovy (převoditelnost bytu do osobního vlastnictví a s tím spojené podmínky, poplatky družstva za převod apod.).
Smlouvejte o ceně vybraného bytu
Neměli byste se stydět vyjednávat o ceně, můžete tak ušetřit dost peněz, samozřejmě jednejte v mezích zdravého rozumu.
Realitní kanceláře prodávají většinu nemovitostí. To pro vás může být výhoda, protože makléř se snaží byt co nejrychleji prodat a tak bude korigovat představy o ceně prodejce. Jsou zde ale i majitelé, kteří na koupi nespěchají, a tak čekají na neznalého kupce, který si za nemovitost klidně připlatí například kvůli lokalitě.
Ve většině případů ale majitel nechce byt prodávat do nekonečna a tak je pravděpodobné, pokud uvidí váš vážný zájem, že na určitou slevu přistoupí. (Pokud se tedy nejedná o cenovou nabídku už tak nízkou, bez prostoru pro slevu. Ale takovou nabídku byste měli díky svému průzkumu poznat.)
Značnou výhodou může být to, že máte v ruce hotovost a průběh prodeje tedy není nejistý tím, že na nemovitost nedostanete hypotéku, tak můžete požadovat větší slevu. Prodej totiž proběhne rychle, bez čekání.
Před podpisem si vezměte na pomoc katastr
Zda smlouvy správně označují nemovitost, kterou kupujete, zkontrolujete buď vy, nebo váš makléř. Do smlouvy nestačí pouze uvést adresu, ale musí zde být uvedeno označení podle údajů v katastru nemovitostí.
K bytu patří i pozemek, na kterém dům stojí, a často tak na majitele bytu připadá i část pozemku kolem domu. Zjistěte si, jaký je váš případ a zaneste zmínku o pozemku i do smlouvy.
Zda na byt nevázne zástavní právo banky, zkontrolujte také v katastru. Pokud ano, je nutné jednat s prodejcem i stranou, která má nemovitost v zástavě. Do smlouvy o prodeji pak uveďte dohodnuté řešení.
Ověřte i to, zda není prodej nemovitosti spojen s určitými podmínkami (břemena).
Velké písmeno „P“ ve výpisu z katastru znamená, že katastr obdržel návrh zápisu na vklad, který upravuje stav nemovitosti. Tady byste měli zpozornět, protože se může v této době měnit majitel nemovitosti a tudíž by kupní smlouva nebyla platná, nebo na byt někdo uvalil exekuci nebo zástavu. Proto je nutné ověřit, co přesně označení z katastru v daném případě znamená a podle toho upravit kupní smlouvu.
Na tom, aby čas mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem vašeho jména do katastru byl co nejkratší, rozhodně trvejte. Kupní smlouvu je nejlepší zanést na katastr společně hned po jejím podpisu.
Opatrnosti není nikdy dost, pokud jde o smlouvu a placení
Měli byste trvat na tom, že vše, co jste ujednali s majitelem bytu, bude ve smlouvě. Kromě ceny a data uvolnění bytu trvejte na prohlášení prodávajícího, že s bytem nejsou spojené žádné závazky, není předmětem zástavy, nevázne na něm žádné břímě a že v době přepisu na vás už zde nebude mít nikdo trvalé bydliště.
Pokud sepisujete smlouvu o smlouvě budoucí, ujednávejte všechny další dohody prostřednictvím jejího dodatku.
Buďte pozorní, aby kupní smlouva nesjednávala, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude nabyvatel – tedy vy (převod družstevního podílu je osvobozen). Převodce je navzdory názvu daně
Sankce ve smlouvě by měli ochraňovat i vás, jako kupce, nejen prodejce (například před situací, kdy prodávající nezaplatil daň z nabytí nemovitých věcí – kdy by zatajil nějaká věcná břemena či zástavbu, nebo pokud není osvobozený).
V rámci kupní smlouvy pak použijte úschovu pro samotnou platbu. Nejjistější je použít notáře či úschovu v bance. Poté, co jste zapsáni do katastru, může tato nezávislá třetí strana uvolnit část kupní ceny po podpisu kupní smlouvy a zbytek. Vše záleží na dohodě s původním majitelem.
I realitní kanceláře ji v různých formách nabízejí, avšak v minulosti se tento postup některým klientům nevyplatil.
