https://www.realitylezakovi.cz/

Reality Ležákovi, Holesov (2026)

17/02/2026

Tato chatka se zahradou si svou novou majitelku hledala déle než bývá u nás zvykem, nicméně věřím, že teď si to opravdu sedlo. 🤗

Rezervace dnes podepsána a již i uhrazena, takže jdeme připravovat kupní smlouvy a vše co je třeba k úspěšnému dokončení prodeje. Vzhůru do práce! 💪

13/02/2026

DEN 10: Konec? Ne. Uzavření.
(katastr, předání a skutečné dokončení prodeje)

Když banka uvolní peníze do úschovy a podá se návrh na vklad na katastr, přichází poslední fáze.
Čekání na zápis.

Katastr běží v zákonných lhůtách.
Až po povolení vkladu může být uvolněna kupní cena.

Teprve potom přichází:
- předávací protokol (předání projektové dokumentace, en. štítku apod.)
- odečet energií,
- předání klíčů,
a přepis služeb i bydliště.

A až ve chvíli, kdy jsou peníze na účtu, nemovitost je oficiálně přepsaná a nový majitel si přebírá klíče, je prodej skutečně uzavřen.

Kolik si tedy opravdu ušetříte, když si prodáte nemovitost sami?
Když sečteme jen přímé náklady, dostaneme se přibližně na:

👉 55 000 – 100 000 Kč
(bez započítání vlastního času)

K tomu si připočtěme 40–80 hodin práce.

Otázka tedy není: „Zvládnu to sám?“
Ale otázkou je: „Kolik mě bude stát, když něco přehlédnu a mám na to vše kapacitu?“

Ne každý potřebuje realitního makléře a to je v pořádku. Ale každý by měl vědět, co všechno na sebe bere.

A to byl důvod celé této série. Mějte krásný pátek!

12/02/2026

DEN 9: Financování a čekání (nejvíc stresu, nejméně viditelné práce)

Ve chvíli, kdy je podepsaná rezervační smlouva, má mnoho prodávajících pocit, že už je vlastně hotovo.

Jenže právě teď začíná období, které bývá psychicky nejnáročnější, zvláště pokud kupující financuje nákup hypotékou a vstupuje do hry banka. To znamená:
- odhad nemovitosti (pro banku - může být i nižší než odhad tržní a pak vstupuje do obchodu více vlastních zdrojů nebo další zástava),
- schvalování úvěru,
- dokládání dokumentů,
a hlavně hlídání termínů.
- dále podpis úvěrové smlouvy,
- zástavní smlouvy, vklad zástavy na katastru
a až poté čerpání peněz.

Prodávající v této fázi nemá ještě peníze ani nemá úplnou jistotu, ale už často plánuje další krok svého života.

Stačí jedna chyba v dokumentech, zpoždění v bance nebo změna situace kupujícího – a celý proces se může vrátit o několik kroků zpět.

Tady se ukazuje, jak důležité je rozumět procesu financování, komunikovat otevřeně a mít i plán B (někdy i C, D... až H).

👉 Náklady: čas, energie, často opakovaná komunikace a u nás v RK i psychická podpora obou stran
👉 Čas: i týdny
👉 Riziko: střední až vysoké (zrušení úvěru, nedodržení lhůt)

Velká část práce v této fázi není vidět, ale právě tady se láme důvěra mezi stranami.

11/02/2026

DEN 8: Kupní smlouvy a úschova (kde se nevyplácí šetřit)

Jakmile je jasno, že se pokračuje, přichází další právní část.

Zásadní pravidla (jak jsme naznačili již včera):
- žádné smlouvy stažené z internetu,
- žádné peníze „z ruky do ruky“,
- vždy bezpečná úschova (advokátní, notářská, bankovní).

Správně připravené smlouvy:
- chrání prodávajícího i kupujícího,
- řeší všechny scénáře (odstoupení, termíny, sankce),
a musí odpovídat konkrétní nemovitosti i způsobu financování. U financování na hypotéku se také řeší součinnost s podpisem zástavních smluv a návrh na vklad zástavy do katastru nemovitostí.

👉 Náklady: právní služby, úschova (od 25tis.+), správní poplatek na katastr si řeší zpravidla kupující
👉 Čas: několik dní
👉 Riziko: vysoké, pokud se tento krok podcení

10/02/2026

DEN 7: Když už máte zájemce
(rezervace - i u samoprodeje, vyjednávání, realita emocí)

Ve chvíli, kdy se objeví vážný zájemce, prodej teprve začíná nabírat na intenzitě.
Často panuje představa, že „už je skoro hotovo“, ale není.

V této fázi obvykle přichází:
- rezervační dohoda a složení zálohy. Ty slouží k potvrzení zájmu a ověření bonity zájemce. Je to fér pro obě strany tak, že si kupující může v klidu vyřizovat financování aniž by mu prodávající prodal nemovitost za zády a prodávající, že má "jistého" kupujícího. Lze řešit i smlouvou o smlouvě budoucí kupní a advokátní úschovou.
- vyjednávání o ceně, termínech, vybavení, příprava kupních smluv advokátem. Nikdy si nestahujte vzory z internetu. Často bývají staré, obsahují neplatná ustanovení nebo neobsahují vše, co potřebujete přímo k vaší nemovitosti.
- řešení situace, kdy si jedna ze stran potřebuje „všechno ještě rozmyslet“.

Dnes je důležité vědět, že:
- rezervační záloha je v případě prodeje přes RK ze zákona vratná, v případě samoprodeje záleží na smlouvě, kterou jste uzavřeli. Prosím, vždy čtěte a pokud smlouvě nerozumíte nechte si ji vysvětlit!
- podmínky musí být jasně, srozumitelně a v případě sankcí/pokut i vyrovnaně nastavené - tzn. smlouva nesmí upřednostňovat jednu či druhou stranu,
- emoce hrají velkou roli – na obou stranách.

👉 Náklady: čas strávený komunikací, konzultace, případné úpravy podmínek, doporučím i v tomto kroku konzultaci s advokátem (hodinová sazba od cca 2000Kč). Vytvoření smluv advokátem i advokátní úschovy dnes stojí od 25tis.+.
👉 Čas: dny až týdny
👉 Riziko: střední – špatně nastavená dohoda = návrat na začátek aneb není nic horšího, než když čekáte i několik týdnů na zájemce a on pak řekne, že si to rozmyslel, nevyšla mu hypotéka... a pro špatně uzavřenou smlouvu s tím nic neuděláte. Proto jsou zálohy, jasné termíny i správně nastavené smlouvy tolik důležité.

09/02/2026

DEN 6: Kolik stojí čas při prodeji nemovitosti (a proč na něj často zapomínáme)

V předchozích dnech jsme prošli přípravu nemovitosti, cenu a odhady, focení, inzerci a prohlídky.

Každý z těchto kroků má své viditelné náklady – faktury, poplatky, služby (příp. si to člověk řeší sám, má-li k tomu znalosti, techniku i možnosti).
Ale je tu ještě jedna položka, která se na žádném dokladu neobjeví.

ČAS.

Čas se špatně počítá, protože nemá cenovku, je rozdrobený do celých dnů a často si ho „neúčtujeme“.

Jenže při prodeji nemovitosti čas není vedlejší náklad, ale součást ceny, kterou platíme.

Čas nejsou jen:
- prohlídky,
- focení,
- podpisy.

Čas je i domlouvání termínů,
- odpovídání na dotazy,
- čekání na reakce (myšleno např. při živém chatování),
- opakovaná příprava nemovitosti,
- přemýšlení, jestli to děláme správně,
a nejistota, když se věci nehýbou.

Jedna prohlídka tak velmi často neznamená jednu hodinu času,
ale několik hodin rozložených do celého dne i týdne.

A když se tyto hodiny nasčítají, dostáváme se ne k jednotkám, ale k desítkám hodin.

Pokud si položíme jednoduchou otázku:
„Kolik má hodnota jedné mé hodiny?“
… dostaneme se k částkám, které už nejsou zanedbatelné. Jen pro příklad si vemte svou hodinovou sazbu v zaměstnání a vynásobte si počtem hodin, které vám doposud vyšly.

Ne proto, aby se někdo děsil.
Ale proto, aby bylo zřejmé, že prodej nemovitosti není jen o penězích, ale i o kapacitě.

A právě tady se většinou láme rozhodování:
- zda mám prostor to celé řešit sám,
- zda chci věnovat energii dalším krokům,
a zda je pro mě tato cesta dlouhodobě udržitelná.

Od teď už se totiž budeme bavit o:
- rezervačních zálohách,
- smlouvách,
- financování,
a termínech, které nás vedou k úspěšnému prodeji.

Kolik hodin byste byli ochotni věnovat prodeji své nemovitosti – a kdy už je to příliš? Napište nám to do komentářů.👇

06/02/2026

DEN 5: Prohlídky – co všechno rozhoduje

V tuto chvíli už je nemovitost vidět v inzerci a ozývají se zájemci. Přichází moment, který většina prodávajících podceňuje – prohlídky.

Prohlídka není „jen otevřít dveře“ nebo uklidit.
Je to místní šetření v praxi, při kterém si zájemce:
- ověřuje informace z inzerátu,
- vytváří si vztah k místu,
a často se rozhoduje, jestli vůbec chce pokračovat.

Je dobré být připravený nejen na technické otázky (stav domu, rozvody, stáří střechy, náklady), ale i na ty „mezi řádky“, např.:
- jací a kdo jsou sousedé,
- jak se tu žije,
- proč se nemovitost prodává,
- co je potřeba opravit a co je naopak v pořádku.

Velmi často se ukáže, že má zájemce úplně jiná očekávání, než jaká si vytvořil z fotek nebo že informace, které považujeme za nepodstatné, jsou pro něj klíčové.

Každá prohlídka by měla mít:
- jasný časový rámec,
- připravené informace a být připraven na odpovědi,
a základní přehled o nemovitosti i okolí.

Zapomíná se také na to, že:
- prohlídky berou čas i energii,
- je potřeba nemovitost opakovaně chystat,
a po každé z nich přijde fáze čekání, vyhodnocování a navazující komunikace.

A právě tady často dochází k vyčerpání prodávajícího –
hlavně pokud se prohlídky opakují, ale zatím nikam nevedou.

👉 Náklady: příprava nemovitosti (čas, úklid, případně drobné úpravy)
👉 Čas: hodiny až celé dny v součtu
👉 Riziko: střední – špatně vedená prohlídka může zbytečně zhatit zájem

Prohlídky jsou často místem, kde se láme celý prodej – i když to tak na první pohled nevypadá.

V příštím kroku se podíváme na to, co se děje, když už zájemce máme – rezervační záloha, vyjednávání podmínek a první právní závazky. Teď už si ale odpočiňte a užijte víkend!

05/02/2026

DEN 4: Inzerce – kde nemovitost nabízet a kolik to skutečně stojí

V tuto chvíli už máme:
- prověřenou nemovitost po právní stránce,
- realisticky nastavenou cenu,
a fotky, které odpovídají realitě.

Teď přichází krok, který většina lidí vnímá jako „hlavní“ – inzerce.
Ve skutečnosti je to ale jen jeden ze článků celého procesu.

Inzerce není jen o tom:
- kam nemovitost vystavím, a ne, opravdu není třeba obepisovat všechny servery, které se mi nabízí,
- ale jak, s jakým textem a s jakými očekáváními.

V praxi dnes nejčastěji řešíme:
- realitní portály (placené i neplacené - v zásadě stačí 3 - sreality.cz, reality.idnes.cz a bazos.cz)
- vlastní web a sociální sítě,
- sdílení v uzavřených skupinách na Facebooku,
a přímé odpovědi na poptávky.

Každý kanál má:
- jiný typ publika,
- jinou kvalitu zájemců,
- jinou časovou i psychickou náročnost.

Často se zapomíná na to, že inzerce není jednorázový úkon, ale živý proces.

Znamená to totiž:
- pružně reagovat na dotazy (často opakující se),
- odpovídat i lidem, kteří nemají reálný zájem,
- filtrovat „čumily“,
a zároveň se bránit nevyžádaným nabídkám jiných realitních kanceláří.

Velmi časté překvapení pro prodávající je, že zájem na první pohled vypadá velký, ale ve skutečnosti často chybí ten skutečný – který vede k prohlídce a rozhodnutí.

Text inzerátu přitom není o superlativech. Je o:
- správně zvolených informacích,
- otevřenosti k tomu, co nemovitost je (a není),
a nastavení realistického očekávání.

Dobře nastavená inzerce:
- snižuje počet zbytečných kontaktů,
- přivádí relevantní zájemce,
a připravuje půdu pro smysluplné prohlídky.

👉 Náklady: inzerce na portálech (řádově i tisíce Kč/měsíčně), případně zvýraznění nabídky
👉 Čas: průběžně – denně desítky minut až hodiny
👉 Riziko: střední – špatně zvolený kanál nebo text znamená zbytečně ztracený čas a energii

Zítra se podíváme na prohlídky – co všechno je dobré vědět dřív, než pustíte cizí lidi do svého domu. Přes jaký inzertní portál nejčastěji vyhledáváte nemovitosti vy? Napište nám to. 👇

04/02/2026

DEN 3: Fotky nemovitosti – když obrázek pomáhá… a kdy škodí

Fotky nejsou jen hezký doplněk inzerátu.
Jsou prvním filtrem zájemců a velmi často rozhodují o tom:
- kdo se ozve,
- s jakým očekáváním,
a kolik času vás celý proces bude stát.

Dobré fotky:
- nastavují realistická očekávání,
- přitahují relevantní zájemce,
- šetří čas při prohlídkách.

Špatné fotky:
- mohou odradit dříve než ukážete potenciál nemovitosti
- přitahují „čumily“,
- zvyšují počet dotazů bez reálného zájmu,
a často prodlužují celý prodej.

Nejde jen o to, jestli je nemovitost pěkná, ale:
- odkud je focená,
- v jakém stavu je zachycená,
- co fotka zdůrazňuje,
a co naopak zamlčuje.

Fotky navíc nezačínají samotným focením – velkou roli hraje i to, v jakém stavu je nemovitost na focení připravená, aby snímky odpovídaly realitě a zbytečně ji nepoškozovaly.

V praxi často vídáme:
- fotky pořízené mobilem bez přípravy,
- širokoúhlé záběry zkreslující skutečnost,
- snahu „schovat“ problematická místa,
nebo naopak zbytečné detaily, které odvádějí pozornost.

Výsledkem pak bývají prohlídky, které končí větou:
„Na fotkách to vypadalo jinak.“

A to není dobrá situace ani pro prodávajícího, ani pro kupujícího.

Fotky by neměly realitu přikrášlovat ani zhoršovat.
Měly by ji pravdivě představit.

Správně zvolené fotografie:
- snižují počet zbytečných prohlídek,
- zvyšují kvalitu zájemců,
a pomáhají hladšímu vyjednávání o ceně.

👉 Náklady: profesionální focení (3–8 000 Kč dle rozsahu), případně home staging
👉 Čas: příprava nemovitosti + focení (několik hodin)
👉 Riziko: střední až vysoké – špatné fotky ovlivní celý další průběh prodeje

Stalo se vám někdy, že realita na prohlídce neodpovídala fotkám? Napište mi 👇

03/02/2026

DEN 2: Odhad nemovitosti – proč cena není pocit

Jedna z nejčastějších chyb při prodeji nemovitosti je špatně nastavená cena.
A nemyslím tím jen „příliš vysoká“ nebo „příliš nízká“.

Cena nemovitosti dnes není:
- částka, kterou bych za to chtěl/a,
- cena sousedova domu,
- ani cena z inzerátu, který visí půl roku na internetu.

V praxi se setkáváme hned s několika typy cen:
- orientační cena – pro základní představu majitele,
- tržní cena – za kolik je nemovitost reálně prodejná v daném místě a čase,
- cena akceptovatelná bankou – klíčová při financování kupujícího,
- nabídková cena – ta, kterou vidí zájemci v inzerci.

A tyto ceny spolu nemusí být totožné.

Špatně nastavená cena může znamenat:
- dlouhý a vyčerpávající prodej,
- postupné slevování a ztrátu vyjednávací pozice,
- nebo naopak rychlý prodej, ale s pocitem, že „to šlo prodat lépe“.

Velmi častý scénář v praxi:
nemovitost je nadhodnocená → nepřichází relevantní zájemci → inzerát „zestárne“ → následuje sleva, která je už veřejná a viditelná.

Stejně rizikové je ale i podhodnocení, které může přitáhnout spekulanty, vytvořit zbytečný tlak na rychlé rozhodování nebo připravit prodávajícího o statisíce.

Proto má smysl se ptát:
Jaká cena dává smysl dnes, ne před rokem?
Kdo je můj typický kupující a jak bude financovat?
Jaký mám časový horizont a vyjednávací prostor?

👉 Náklady: orientační odhad (0–5 000 Kč), znalecký posudek (5–15 000 Kč dle typu nemovitosti a regionu)
👉 Čas: jednotky hodin až několik dní
👉 Riziko: vysoké – špatně nastavená cena ovlivní celý další průběh prodeje

Nejčastější otázka, kterou dostáváme, je: „A za kolik si myslíte, že se to dá prodat?“
Zítra se podíváme na to, jak do toho vstupují fotky.

02/02/2026

JAK SI DNES PRODAT NEMOVITOST SÁM
(a co všechno to skutečně obnáší)

Realitní trh se mění. Co platilo loni, nemusí již platit letos.

Ještě relativně nedávno často stačilo (hodně zjednodušeně řečeno):
- nafotit nemovitost,
- napsat inzerát,
- podepsat smlouvy
a zajít na katastr.

Dnes je ale prodej nemovitosti komplexní právní a obchodní proces, který má dopad na obě strany – finančně, časově i lidsky. V tomto mini-seriálu se podíváme krok za krokem na to:
- co všechno je dnes potřeba ohlídat,
- kolik jednotlivé kroky stojí,
- kolik času zaberou,
a kde vznikají nejčastější chyby.

Ne proto, abych strašila, ale proto, aby bylo jasné, co dnes prodej nemovitosti skutečně obnáší.

DEN 1: Rozhodnutí nemovitost prodat: Co si nachystat před prodejem

Prodej nemovitosti nezačíná inzerátem - začíná rozhodnutím a kontrolou reality na papíře.
Je potřeba si hned na začátku ujasnit:
- kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti (najdete na výpisu z katastru nemovitostí)
- zda souhlasí všichni vlastníci (je možný prodat i jen svůj podíl, a to má svá specifika),
a zda je vůbec možné nemovitost bez problémů převést.
- u domů nalézt projektovou dokumentaci (když není doma ani v archivu na stavebním úřadě, vyhotoví se tzv. pasport)
a nechat vyhotovit energetický štítek (u bytů lze nahradit posledními 3 ročními vyúčtováními).

V praxi to znamená:
- kontrolu listu vlastnictví,
- zjištění věcných břemen (doživotní užívání, cesty, sítě),
- zástavních práv (hypotéky, exekuce),
- poznámek na katastru (probíhající řízení, spory),
- zajistit aktuální projektovou dokumentaci (aby odpovídala skutečnému stavu)
- oslovit firmu, která energetický štítek vyhotoví.

Velmi často se právě tady objeví první překvapení, které prodej mohou zpomalit nebo i znemožnit.

👉 Náklady: výpisy z katastru (100Kč/výpis), případně právní konzultace (od 2000Kč/hod), opis dokumentace z archivu (od 150Kč/kopie/list nebo pasport stavby (10 - 25000Kč dle náročnosti, závisí na ceníku dané projektové kanceláře), energetický štítek budovy (5 - 15000Kč dle náročnosti a opět závisí na ceníku dané kanceláře).
👉 Čas: několik hodin až dní podle složitosti
👉 Riziko: vysoké, pokud se tento krok podcení

Co z toho vás překvapilo nejvíc? Napište mi do komentářů nebo klidně i do zpráv 👇

02/02/2026

Jsou Hromnice.
Dny se prodlužují a pomalu přichází ten zvláštní pocit, kdy si člověk začne říkat:
„Letos bych to chtěl udělat jinak.“

Někdo chce začít se zahradou.
Někdo s rekonstrukcí.
Někdo s hospodářstvím, půdou a vlastním prostorem.

Tenhle a příští týden je proto Rosťa na několika místech osobně.
Bez nátlaku. Bez aukcí. Jen otevřené dveře a čas se podívat, jestli to s tebou souzní.

🌱 Malenovice u Zlína – zahrada s chatkou
📍 středa 4. 2. a čtvrtek 12. 2.
Pokud chceš, aby už letos mělo smysl připravit záhony, potřebuješ místo dřív než na jaře.

🐄 Zděchov – rodinný dům + louky
📍 úterý 10. 2.
Místo pro ty, kteří chtějí hospodařit, mít prostor, půdu a klid. Začni budovat na svém.

🏠 Želatovice – dům k rekonstrukci / demolici
📍 středa 11. 2.
Rekonstrukce není zdržení. Je to možnost postavit si domov od základu – podle sebe.

Rosťa bude vždy na místě.
Když budeš chtít, můžeš se přidat na prohlídku a projít si to v klidu, vlastním tempem.

📩 Napiš nám zprávu a domluvíme konkrétní čas.
Neprodáváme rychlost. Dáváme prostor.

Reality Ležákovi

17/02/2026

13/02/2026

12/02/2026

11/02/2026

10/02/2026

09/02/2026

06/02/2026

05/02/2026

04/02/2026

03/02/2026

02/02/2026

02/02/2026

Adresa

Telefon

Internetová stránka

Upozornění

Kontaktujte Společnost

Odkazy

Sdílet

Kategorie