24/07/2025
Družstevní bydlení není žádnou neobvyklou záležitostí ani novinkou. Ještě před Sametovou revolucí šlo o velmi rozšířený způsob, jak získat nemovitost. V současnosti se však tento model bydlení opět dostává do popředí zájmu.
Jedná se o specifickou formu bydlení, která není ani klasickým vlastnictvím, ani běžným nájmem. Lze ji považovat za něco mezi těmito dvěma možnostmi, přičemž nabízí řadu výhod, ale také určitá omezení.
Družstvo jako právnická osoba 🧐
V tomto případě se zaměřujeme na družstva spojená s bydlením. Zájemce o družstevní byt se stává členem družstva a hradí členský podíl. Tento podíl bývá zpravidla relativně nízký v dnešních „moderních družstvech“ se pohybuje přibližně kolem 20% hodnoty bytu. Samotnou výstavbu bytového domu financuje družstvo prostřednictvím úvěru. Po dokončení stavby získává družstevník právo užívat konkrétní bytovou jednotku a postupně splácí její cenu spolu s dalšími poplatky družstvu.
Ačkoliv se družstvo může na první pohled jevit podobně jako společenství vlastníků jednotek, právně i prakticky jde o odlišné uspořádání. Družstevník vlastní podíl v družstvu, zatímco člen společenství vlastníků je majitelem konkrétní nemovitosti. V obou případech je však nutné počítat s nutností spolupráce a jednání s ostatními členy družstva nebo spoluvlastníky, což může být někdy jednoduché, ale jindy značně komplikované.
Levnější družstevní byty v nabídkách na realitních portálech?
V nabídce second handových nemovitostí se častěji setkáte s prodejem družstevního bytu než s možností vstoupit do družstva a podílet se na výstavbě nové nemovitosti.
Existuje však i nabídka družstevních bytů od významných developerských společností. Družstevní byty bývají často cenově atraktivní, což je dáno hned několika faktory:
Pojem „prodej družstevního bytu“ je ve skutečnosti nepřesný. Ve skutečnosti se jedná o převod družstevního podílu, který zahrnuje právo užívat konkrétní bytovou jednotku. Ceny družstevních bytů jsou nižší, protože nekupujete samotný byt, ale pouze podíl v družstvu, což s sebou přináší určitá specifika.
Bez možnosti hypotéky?
Jedním z hlavních omezení je nemožnost financovat družstevní byt standardním hypotečním úvěrem. Kupující musí disponovat vlastními finančními prostředky, což si ne každý může dovolit. Hypotéku lze využít pouze tehdy, pokud máte možnost ručit jinou nemovitostí. Tento fakt omezuje počet zájemců o družstevní byty, což v konečném důsledku způsobuje jejich nižší ceny. Připomeňme však, že nekupujete byt jako takový, ale pouze podíl v družstvu.
Dalším aspektem je, že pokud byt není zcela splacen, přebírá nový družstevník závazek splácet zbývající částku, tz. anuitu. To znamená, že původně nízká cena může představovat pouze část celkových nákladů, přičemž zbylou částku rozloženou do anuitních splátek na dalších x let bude nutné doplatit. Na druhou stranu, na tuto částku není nutné čerpat hypotéku, což může být výhodné, zejména u bytů s vysokou anuitou.
Podmínky převodu
Před koupí družstevního podílu je nezbytné ověřit, zda družstvo převod schvaluje. Stanovy družstva mohou obsahovat různé omezující podmínky, například že podíly lze převádět pouze mezi členy družstva. Převod podílu může také podléhat schválení družstvem, což může trvat delší dobu. Důkladné prostudování stanov družstva je proto klíčové.
Z těchto důvodů je vhodné při koupi družstevního bytu využít služeb zkušené realitní či advokátní kanceláře, která má s převody družstevních bytů zkušenosti a pomůže vám předejít komplikacím a lépe se orientovat v pravidlech konkrétního družstva.
Další specifika - Co když budu chtít byt někomu pronajmout?
Je třeba počítat i s dalšími případnými omezeními. Pokud byste chtěli byt pronajmout, resp. správně podnajmout je nutné získat souhlas družstva. Některá družstva podnájem zcela zakazují, jiná jej schvalují pouze za určitých podmínek. Porušení stanov může vést až ke ztrátě členství v družstvu, což znamená, že přijdete o právo užívat byt.
Podobně je nutné získat souhlas družstva při větších rekonstrukcích nebo opravách, což může být časově i administrativně náročné.
Důležité je také zjistit, co se stane po splacení anuity. V některých případech dochází k automatickému převodu bytu do osobního vlastnictví, jindy družstvo pokračuje ve své činnosti a vy zůstáváte vlastníkem pouze členského podílu.
Závěrem lze říci, že družstevní bydlení představuje zajímavou alternativu s řadou výhod i nevýhod. Vzhledem k možným komplikacím a specifikům tohoto typu bydlení je vhodné obrátit se na odborníky, kteří vám pomohou se v této problematice zorientovat.
