Zástupce kupujících - Jitka Čermáková

16/01/2026

REALITA O REALITÁCH
O vyhledávání nového bydlení

Na internetu to vypadá jednoduše.
Ve skutečnosti ne.

Fotka neukáže:
– technický stav
– právní rizika
– budoucí náklady

Inzerát má jediný cíl:
přivést vás na prohlídku.

Po pár zklamáních z prohlídek přichází únava.
A únava vede ke špatným kompromisům.

Makléř hájí zájmy prodávajícího.
A kdo stojí za vámi?

Zástupce kupujícího vidí víc než inzerát.

📌 Více o tom, co internet neukáže, píšu na blogu:
www.zastupce-kupujicich.cz/blog/

15/01/2026

14/01/2026

REALITA O REALITÁCH

Když obvod budovy neodpovídá skutečnosti ⚠️

Žhavé téma z roku 2023, které je stále aktuální i dnes.

Navazujeme na téma černých staveb.
Tentokrát ale ještě nenápadnější problém.

⚠️ Nesoulady jsou díky leteckému snímkování a digitalizaci
mnohem snadněji odhalitelné než dříve.
Na papíře dům vypadá jinak než ve skutečnosti.
📐 Obvod budovy v dokumentaci neodpovídá tomu, co skutečně stojí na pozemku.

Nejde o domy postavené „načerno“.
Velmi často jde o:
➖ přístavby
➖ rozšíření místností
➖ změny tvaru stavby
které vznikly v průběhu let a nikdy se nepropsaly do dokumentace.

Na první pohled nic nepoznáte.
Dům stojí, funguje, bydlí se v něm.

❗ Problém se ukáže až ve chvíli, kdy se začne řešit:
– prodej
– hypotéka
– rekonstrukce
– nebo sousedský spor

Pro kupujícího to může znamenat:
❌ banka odmítne financování, protože stavba neodpovídá podkladům
❌ nutnost dodatečného řešení se stavebním úřadem
❌ omezení budoucích úprav
❌ právní nejistotu, kterou nelze „odmáznout smlouvou“

To, že je dům dlouhodobě užívaný,
neznamená, že je v této podobě úředně v pořádku.

Tohle nejsou výjimečné případy.
Tohle jsou tiché nesoulady, které se při koupi běžně přehlížejí.

A právě o nich je realita o realitách.
O věcech, které nejsou vidět – ale rozhodují.

14/01/2026

Pomáhám kupujícím při koupi rodinného domu, bytu či pozemku. Prověřím právní stav, odhalím rizika a zajistím férové podmínky obchodu.

14/01/2026

13/01/2026

REALITA O REALITÁCH

Jaká je skutečná cena nemovitosti?

Je to staré jako obchod sám.
Prodávající chce dostat co nejvíc.
Kupující chce zaplatit co nejmíň.
Mezi těmito dvěma póly vzniká kupní cena.

Ale pozor – kupní cena ≠ skutečná hodnota nemovitosti.

📊 Jak se cena stanovuje

Jednou z nejčastějších metod je porovnávací (tržní) metoda.
Ta vychází z cen skutečně prodaných podobných nemovitostí v okolí.
Ne z cen, které visí v inzerci.

⚠️ V praxi se ale velmi často porovnává právě s inzercí.
A ta je ovlivněná přáním prodávajících – prodat co nejdráže.

Kupující bez odborné pomoci dělá totéž. Dívá se kolem sebe a říká si:
„Když ostatní chtějí tolik, tak to asi odpovídá realitě.“

NEMUSÍ.

Každá cena má své rozpětí
Každá nemovitost má cenové pásmo – od spodní hranice až po pomyslný vrchol.
A právě v tomto rozpětí se často pohybují statisíce korun.

Příklad z praxe:
• Reálná hodnota nemovitosti: 3 500 000 Kč
• Inzerovaná cena: 4 200 000 Kč
• Kupující nabídne: 3 500 000 Kč
• Prodávající sníží na: 3 900 000 Kč
• Dohoda uzavřena.

❓ Kdo vyhrál?
Kupující má dobrý pocit – „ušetřil“ 300 tisíc.
Navíc viděl jinou nemovitost za 4,4 mil., takže má pocit ještě větší výhry.
Prodávající je spokojený –
dostal o 400 tisíc víc, než odpovídá reálné hodnotě.

Na první pohled ideální obchod.
Dokud do hry nevstoupí banka.

Hypotéka mění pravidla
Bankovní odhad se zpravidla pohybuje kolem reálné ceny,
v našem případě kolem 3,5 mil. Kč.

Při běžném LTV 75 %:
• kupní cena: 3,9 mil. Kč
• úvěr z odhadu: cca 2,6 mil. Kč
• vlastní zdroje: 975 000 Kč
A tady často vzniká problém.
💥 Kupujícímu mohou chybět peníze.
Právě těch 400 tisíc, které zaplatil „navíc“,
protože kupní cena neodpovídá hodnotě.

✅ Doporučení na závěr
Pokud plánujete financovat koupi nemovitosti hypotékou:
: vyřešte si předschválení úvěru ještě před hledáním samotné nemovitosti
: budete mít jasnou představu, s jakou částkou můžete reálně disponovat
: vyhnete se falešnému pocitu „výhodné koupě“
: a nepřekvapí vás rozdíl mezi kupní cenou a bankovním odhadem.

A zvažte ještě jednu zásadní věc:
Mějte na své straně zástupce kupujícího.
Ne někoho, kdo prodává.
Ale někoho, kdo hájí výhradně vaše zájmy
a o všechno se postará.
Skutečná cena nemovitosti se nepozná podle inzerátu.
Pozná se až ve chvíli, kdy se propojí data, zkušenost a kontext.

A právě o tom je realita o realitách.
O věcech, které nejsou slyšet nejvíc –
ale rozhodují nejvíc.

13/01/2026

REALITA O REALITÁCH

Kupujete dům, nebo budoucí pokutu v řádech statisíců?

Většina lidí při koupi nemovitosti neudělá chybu.
Udělá jich hned několik. Jen o nich neví.

A ta na fotce je jednou z nejčastějších.

Mluvíme o černých stavbách. ⚠️

V České republice existují tisíce staveb – garáže, kůlny, přístavby –
o kterých majitelé ani netuší, že jsou „černé“.

Často nejde o úmysl, ale o přehlédnutí pravidel, která se v čase měnila.

Od roku 2026 však platí přísnější pravidla nového stavebního zákona
a úřady už chyby automaticky neodpouštějí.

Dodatečná legalizace je složitá – a někdy nemožná.

Co to může znamenat pro kupujícího:
❌ stavební úřad může nařídit odstranění stavby na vaše náklady
❌ za užívání hrozí pokuty v řádech statisíců
❌ banka může odmítnout financování – černá stavba je pro ni právní vada, nikoli bonus
(jedna nelegální kůlna tak může zablokovat prodej celého domu)

Tohle nejsou výjimečné případy.
To jsou věci, které se na trhu běžně přehlížejí – ale rozhodují o vašich penězích i klidu.

O těchto tématech budu psát.
O věcech, které nejsou na první pohled vidět – ale rozhodují.