14/07/2021
Vyplatí se kupovat ještě teď byt na investici?
Neboli ta otázka vlastně zní: Nejsou ceny nemovitostí už moc vysoko a nejsou hypotéky moc drahé, aby byla investice do nemovitostí výnosná? Ceny nemovitostí v uplynulém období vesele rostly a připsaly si za rok v některých lokalitách klidně i pár desítek procent. Svádí to tak k myšlence, že ceny nemovitostí jsou na svém vrcholu a že už se rozhodně nevyplatí je kupovat. Je tomu opravdu tak?
Co je to nemovitost pro investici?
Nemovitosti kupujeme většinou ze dvou důvodů. Prvním je potřeba vlastního bydlení. Nebo případně potřeba bydlení někoho jiného, například dětí či rodičů. Tou druhou motivací je pak uložení peněz a jejich případné zhodnocení. Neboli pořízení nemovitosti na investici.
Výhodou investic do nemovitostí je to, že poskytují nejen trvalý růst hodnoty, ale také pravidelný příjem z pronájmu. Sice příjem z pronájmu není úplně pasivním příjmem a občas vyžaduje nějakou tu práci navíc, například když hledáte nového najemníka. Ale i tak je to celkem stabilní příjem, který nabízí příjemný výnos z investice do nemovitosti.
Jak rostou ceny nemovitostí
Ceny nemovitostí v posledních letech nabyly takového tempa růstu, že se najednou investice do nemovitosti jevila jako velmi lákavá příležitost. Kdo koupil nemovitost před pár lety, mohl klidně dosáhnout i dvouciferného zhodnocení. Tomu ostatně odpovídá současná situace na realitním trhu. Nemovitosti se v nabídce často neohřejou ani pár dní a už mají nového majitele.
Investoři se k nemovitostem uchýlili nejen díky rapidnímu růstu cen, ale také z důvodů nedostatku jiných alternativ pro konzervativní investory. Jasně nemovitosti nejsou konzervativní investice, ale kam jinam obrátit své peníze, když inflace roste a dluhopisy, běžné a spořicí účty nebo stavební spoření nenabízí dostatečné zhodnocení i jen pro ochranu proti růstu cen? Akcie jsou složité, kryptoměny hazardní a víno nebo veteráni zas jen pro opravdové odborníky.
Investiční poptávka po nemovitostech tak v posledním roce vyhnala ceny do takových výšin, že je na pořadu dne otázka: opravdu se ještě stále vyplatí kupovat nemovitost na investici? Však ceny už určitě dále neporostou. Nemovitosti dosáhly svého cenového vrcholu, a proto se nevyplatí do nich investovat. Nebo že by to bylo jinak?
Ceny nájmů klesají
Dalším aspektem, který mluví proti nákupu investiční nemovitosti, představují klesající ceny nájmů. Díky tomu, že na trh nájmů přišlo v uplynulém roce mnoho nabídek z Airbnb, ceny nájmů klesly. Pravidelný příjem z nemovitosti z pronájmu tak čekejte nižší, když budete nemovitost pronajímat nyní, než když jste ji pronajímali před rokem a půl. Částečně se tak snižuje celková rentabilita investiční nemovitosti.
Hypoteční úroky začaly růst
Proti nákupu investičních nemovitostí mluví také hypoteční trh. Přece jen málokdo kupuje nemovitosti za hotové, navíc výnosnost nemovitosti může být díky pákovému efektu mnohem zajímavější, pokud si pořídíte hypotéku.
Hypoteční sazby se ovšem právě teď odráží od svého dna a začínají růst. Hypotéky se brzy začnou prodražovat a počítejme s tím, že se zvýší náklady na nákup investiční nemovitosti. Je ovšem nutno říct, že se nepředpokládá, že by hypoteční sazby rostly zásadním tempem. Konkurence mezi bankami to zatím nedovolí. Peníze na mezibankovním trhu ale dále zdražují, ke zvýšení sazeb přistoupila i ČNB, takže růst hypotečních sazeb se dá určitě čekat.
Koupit, nebo nekoupit
I tak ale nejspíše nemovitosti stále zůstávají alternativní investicí, která se vyplatí. Oproti kryptotrhu nabízí stabilitu a udržitelnost. ČNB sice odhaduje, že jsou ceny nemovitostí na českém trhu mírně nadsazené, na druhou stranu je ale finanční zdraví českého bankovního sektoru vysoké a prasknutí bubliny hned tak nehrozí. Naopak je více než pravděpodobné, že přetrvávající silná poptávka po nemovitostech bude dále přihřívat růst cen.
Pokud tedy plánujete ukládat peníze do nemovitostí a chcete v dohledné době nakupovat, tak při nákupu moc nečekejte. Výhodnější podmínky pro hypotéky v dohledné době určitě nebudou. A levnější ta nemovitost taky nebude.
Snad tento článek Hany Bartuškové zveřejněný na Hypoindexu pomůže při rozhodování o investicích.
