18/03/2019
Bytová jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle občanského zákoníku.
Vlastníte-li, nebo chcete vlastnit bytovou jednotku, nebude pro Vás zřejmě rozhodující, zda tato jednotka byla vymezena dle zákona o vlastnictví bytů, nebo dle občanského zákoníku. Z právního hlediska je však toto odlišení důležité, protože na každou z obou jednotek se bude v určitých otázkách nahlížet z právního pohledu zcela odlišně.
Rozhodujícím okamžikem pro vznik jednotky je zápis prohlášení vlastníka domu, kterým jsou jednotky vymezeny, do katastru nemovitostí. Jestliže bylo prohlášení vloženo do katastru vkladem s účinky do 31.12.2013 půjde o jednotky vymezené dle zákona o vlastnictví bytů, pokud po 1.1.2014, jde již o jednotky vymezené dle občanského zákoníku. To, podle jakého právního předpisu byla jednotka vymezena, zjistíte jednoduše z listu vlastnictví k příslušné bytové jednotce, kde je tato informace vždy uvedena, ale také pouhým nahlédnutím na bytovou jednotku na stránkách katastrálního úřadu (www.cuzk.cz), kde v náhledu hned na druhém místě po čísle jednotky naleznete kolonku „Typ jednotky“.
Jakmile si ověříte dle jakého právního předpisu jednotka vznikla, můžeme pak začít s její další specifikací. Zatímco jednotka vymezená dle zákona o vlastnictví bytů se nachází v budově, jednotka vymezená zákonem občanským je vymezena v pozemku a o budově v její specifikaci není zmínka. Tato specifikace může způsobit drobné nejasnosti, jednotka je přeci v budově a neleží někde na pozemku. Specifikace tímto způsobem však byla zákonodárci zvolena z jednoduchého důvodu. Občanský zákoník zavádí totiž zásadu „stavba je součástí pozemku“ a nepovažuje stavbu za samostatnou nemovitou věc (ve chvíli kdy splyne s pozemkem, do té doby jde o samostatnou nemovitou věc). Z toho důvodu je pak logické, že specifikace bytové jednotky je zvolena prostřednictvím pozemku.
K jednotce vymezené dle zákona o vlastnictví bytů náleží také spoluvlastnický podíl na společných částech domu, případně pozemku pod budovou. Jednotka dle občanského zákoníku, již podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, zahrnuje. To znamená, že dle občanského zákoníku již nemusíte velikost spoluvlastnického podílu ve smlouvách uvádět, ani se o něm vůbec zmiňovat, a tento bude v případě převodu vlastnického práva automaticky s jednotkou převeden na nového vlastníka. Toto by dle zákona o vlastnictví bytů možné nebylo a naopak neuvedení spoluvlastnického podílu by vedlo k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva, protože by smlouva trpěla vadou, když nesplnila požadavky na vymezení jednotky podle zákona o vlastnictví bytů.
Rozdílný postup budou muset zaujmout vlastníci jednotek („SVJ“) také při vzniku společenství vlastníků jednotek. Podle zákona o vlastnictví bytů vzniklo ze zákona SVJ v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí (nově pak vyrozumění o provedeném vkladu práva) poslednímu z těchto vlastníků. Dle občanského zákoníku jsou však vlastníci tří různých jednotek tam, kde je alespoň pět jednotek, povinni SVJ založit, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Pokud tak neučiní, katastr nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce do té doby, kdy vznik SVJ katastrálnímu úřadu neprokáží. SVJ se přitom založí schválením stanov.
