Ján Říha - Property Consultant & Estate Agent

02/02/2026

Did you acquire a property in 2025? Did you transfer ownership or make changes that affect the real estate tax? If so, you are required to file a tax return by today, February 2, 2026 (the deadline is set for the end of January, but is postponed to the nearest working day).

What changes affect the amount of tax (and therefore the obligation to file a return)? These include, for example, an extension, an addition, the removal of part of a building, the issuance of a new building permit, or a change in the purpose of use of a building or land.

If you are unable to file your real estate tax return today, you can avoid penalties for another 5 days. For the sixth and each additional day of delay, you will pay 0.05% of the assessed tax, provided the total penalty exceeds CZK 1,000. If you wait for a reminder from the authorities before filing your return, you will have to pay at least CZK 500, but theoretically up to 5% of the assessed tax.

The most convenient way to file your return is through the mojedane.cz portal. To access the portal, you will need a bank ID, a data box, or access data assigned by the Financial Administration. Should you need any advice, do not hesitate to contact me.

---

Nabyli jste v roce 2025 nemovitost? Převedli jste vlastnictví či provedli změny, jež mají vliv na výši daně z nemovitých věcí. Pak se na Vás vztahuje povinnost podat přiznání k dani, a to právě do dnešního dne, tj. 2. února 2026 (termín je stanoven na konec ledna, ale posouvá se na nejbližší pracovní den).

Jaké změny mají vliv na výši daně (a tedy povinnost podat přiznání)? Jsou to např. přístavba, nástavba, odstranění části stavby, vydání nového stavebního povolení, nebo změna účelu užívání stavby či pozemku.

Pokud dnes přiznání k dani z nemovitých věcí podat nestihnete, ještě dalších 5 dní se můžete vyhnout sankci. Za 6. a každý další den zpoždění zaplatíte 0,05 % z vyměřené daně, přesáhne-li celková pokuta 1000 Kč. Pokud s přiznáním počkáte až na výzvu úřadu, budete muset uhradit nejméně 500 Kč, teoreticky ale až 5 % z vyměřené daně.

Nejpohodlněji přiznání podáte prostřednictvím portálu mojedane.cz. K přístupu do portálu budete potřebovat bankovní identitu, datovou schránku nebo přístupové údaje přidělené Finanční správou. Pokud byste potřebovali s čímkoli poradit, neváhejte se na mne obrátit.

---
Sources/Zdroje:
• https://www.seznamzpravy.cz/clanek/radce-dan-z-nemovitosti-kdy-jak-zaplatit-kolik-termin-297527
• https://www.e15.cz/finexpert/danove-priznani/dnes-je-posledni-den-pro-podani-priznani-k-dani-z-nemovitosti-koho-se-povinnost-tyka-1430593
• https://www.expats.cz/czech-news/article/don-t-miss-czechia-s-property-tax-deadline-what-you-need-to-know
• https://portal.gov.cz/en/sluzby-vs/real-estate-tax-return-S4206

28/11/2025

Slyšeli jste o podpojištění nemovitosti? Je to rozdíl mezi výší pojistné částky a reprodukční hodnotou nemovitosti, tj. náklady, které je třeba vynaložit na její plnou obnovu v aktuálních cenách. Reprodukční hodnota může být v některých případech i vyšší než tržní cena nemovitosti.

V ČR je až 70 % nemovitostí pojištěno na částku nižší než je jejich reprodukční hodnota. Jsou tudíž podpojištěny. V případě plnění pak vyplacená částka pokrývá jen zlomek nákladů na obnovu. Týká se to zejména kraje Středočeského, Moravskoslezského a Vysočiny.

Pojistnou částku pochopitelně není vždy možné jednoduše navýšit tak, aby odpovídala reprodukční ceně. Přijatelnou alternativou může být postupné dorovnání rozložené do více let. První krokem je vždy stanovení reprodukční hodnoty.

Chcete znát reproduční hodnotu své nemovitosti a ověřit, zda nejste podpojištěni? Ozvěte se a společně najdeme na uvedené otázky odpověď.

---

Have you heard of property underinsurance? It is the difference between the sum insured and the replacement value of the property, i.e. the costs that would be incurred to fully restore it at current prices. In some cases, the replacement value may even exceed the market price of the property.

In the Czech Republic, up to 70% of properties are insured for less than their replacement value. They are therefore underinsured. In the event of a claim, the amount paid out covers only a fraction of the restoration costs. This applies in particular to the Central Bohemian, Moravian-Silesian, and Vysočina regions.

Of course, it is not always possible to simply increase the insured amount to match the replacement cost. A gradual adjustment spread over several years may be an acceptable alternative. The first step is always to determine the replacement value.

Would you like to know the replacement value of your property and check whether you are underinsured? Contact us and we will find the answer to these questions together.

---
Zdroj/Source: https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-b2b-co-stalo-milion-stoji-dnes-dva-jen-pojistka-je-casto-porad-stejna-292440

30/09/2025

Slyšeli jste o Metroindexu?

• Podle dat za 1. pol. 2025 se nejvíce bytů prodalo v dosahu stanic Kolbenova (>370) a Stodůlky (>270).
• Prodeje starších bytů v cihlových domech se koncentrovaly zejména v dosahu stanic Muzeum, Náměstí Míru a Jiřího z Poděbrad (>100).
• Vzrostla cena bytů v okolí budoucí linky metra D (>120 tis. Kč / m2).
• Nejdražšími nadále zůstávají byty podél linky metra A (zejm. stanice Staroměstská, Můstek, Malostranská, Muzeum).

---

Have you heard of Metroindex?

• According to data for the first half of 2025, most apartments were sold within reach of the Kolbenova (>370) and Stodůlky (>270) stations.
• Sales of older apartments in brick buildings were concentrated mainly within reach of the Muzeum, Náměstí Míru, and Jiřího z Poděbrad stations (>100).
• The price of apartments in the vicinity of the future metro line D has increased (>120,000 CZK/m2).
• Apartments along the metro line A (especially Staroměstská, Můstek, Malostranská, and Muzeum stations) remain the most expensive.

---

Zdroj / Source: https://hypox.cz/blog/novinky/metroindex-h1-2025

20/09/2025

Je-li problém primárně na straně nabídky, podpora poptávky situaci skutečně zlepší jen těžko...

If the problem lies primarily on the supply side, stimulating demand will hardly improve the situation...

Zdroj / Source:

Favorité voleb slibují zlevněné hypotéky, státní garance i masivní výstavbu. Odborníci varují, že podpora poptávky krizi nevyřeší. Je třeba víc stavět – i s tím strany v programech počítají, ale efekt by se projevil až po letech.

02/09/2025

"Praha je letos třetím nejméně dostupným velkým městem pro koupi nového bytu v Evropě. Na jeho pořízení lidé průměrně potřebují 15 hrubých ročních mezd, což je o skoro dvě mzdy horší než v předchozím roce. Hůře jsou na tom pouze Amsterdam a Atény. V Praze navíc dále enormně rostou ceny nájmů."

---

"Prague is the third least affordable large city for buying a new apartment in Europe this year. On average, people need 15 gross annual salaries to buy a new home, which is almost two salaries worse than in the previous year. Only Amsterdam and Athens are worse off. In Prague, rent prices continue to rise enormously."

---

Zdroj / Source [in CZ]:

Většina stran chce zlepšit dostupnost bydlení například zvýhodněnými půjčkami či podporou hypoték. Podle analytika Klusáčka to ale nepomůže lidem ve velkých městech, kde je bytů málo a jsou nejdražší.

19/08/2025

Ochrana osobní údajů poskytovalům služeb zvyšuje administrativní zátěž a náklady. Případy z praxe nicméně prokazují její důležitost. Solidní realitní kanceláře se řídí etickým kodexem CEPI, který je zavazuje k tomu, aby dbali "na zacházení se soukromými daty v rámci nejstriktnějších pravidel své země".

---

The protection of personal data increases the administrative burden and costs for service providers. However, practical examples demonstrate its importance. Reputable real estate agencies adhere to the CEPI code of conduct, which obliges them to comply with "the strictest terms under the data protection regulations of their country."

---

Velká realitní kancelář M&M reality musela zaplatit pokutu 3,2 milionu korun kvůli zpřístupnění osobních údajů svých klientů obchodníkům s investičními produkty skupiny Arca Capital. Realitka napadla verdikt u soudu.

19/08/2025

Zpráva ČNB o měnové politice, léto 2025:

"Ceny nemovitostí v posledním roce výrazně rostou a skrze imputované nájemné se promítají do celkové inflace. Index cen bytových nemovitostí v prvním čtvrtletí 2025 meziročně vzrostl o 10 %, u nových bytů byl růst na úrovni 13 % a u starších bytů ve výši 9,3 %."

"Celkově lze shrnout, že ceny rezidenčních nemovitostí se nacházejí ve vzestupné fázi cyklu. Jejich svižný růst odráží zvyšující se poptávku po nemovitostech doprovázenou relativně strnulou nabídkovou stranou. Ceny nemovitostí z hlediska načasování spíše předbíhají mezeru výstupu a do jisté míry tak naznačují, že se ekonomika může nacházet ve fázi konjunktury."

Zdroj: https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/zpravy-o-menove-politice/boxy-a-clanky/Realitni-trh-v-Ceske-republice-ve-vzestupne-fazi-cyklu/

---

CNB's Monetary Policy Report, Summer 2025:

"House prices have risen sharply over the past year and are feeding into headline inflation via imputed rent. The residential property price index rose by 10% year on year in 2025 Q1, with prices of new apartments increasing by 13% and older ones by 9.3%."

"Overall, residential property prices are currently in the upward phase of the cycle. Their brisk growth reflects rising demand for housing accompanied by a relatively rigid supply side. In terms of timing, house prices tend to lead the output gap, so to some extent they are now indicating that the economy may be in an expansionary phase."

Source: https://www.cnb.cz/en/monetary-policy/monetary-policy-reports/boxes-and-articles/The-Czech-housing-market-in-the-upward-phase-of-the-cycle/

The housing market plays an important role in the economy. Monetary policy influences house prices primarily through the cost of debt financing,[1] which reflects both the current and expected future levels of the CNB’s key interest rates.

15/08/2025

Z posledního ČBA Hypomonitoru (data za červenec 2025):

• od začátku roku 2025 poskytnuty hypotéky za 180 mld. korun (meziroční nárůst o 60 miliard), z toho v červenci 30 mld.
• počet nových hypoték se blíží 7 tis., průměrná velikost nově poskytnuté hypotéky stoupla na 4,28 mil. korun
• klíčové faktory: pokles hypoteční sazby na 4,53 %, obavy z jejího možného budoucího růstu
• prognóza pro rok 2025: 297 mld. Kč, tzn. meziročně +30 %

---

From the latest CBA Hypomonitor (data for July 2025):

• Since the beginning of 2025, mortgages worth CZK 180 billion have been granted (a year-on-year increase of CZK 60 billion), of which CZK 30 billion was granted in July.
• The number of new mortgages is approaching 7,000, with the average size of a newly granted mortgage rising to CZK 4.28 million.
• Key factors: a drop in mortgage rates to 4.53%, concerns about their possible future growth
• Forecast for 2025: CZK 297 billion, i.e. +30% year-on-year

---

Zdroj / Source:

ČBA Hypomonitor: Červenec překvapil silnými objemy, ale i počty nových hypoték

14/08/2025

In Allrisk, we keep training in order to always provide an exceptional service. No matter the waters. / V Allrisku neustále trénujeme, abychom vždy poskytovali výjimečné služby. V kterýchkoli vodách.

14/08/2025

With Valuo cz – Just got recognised as one of their rising fans! 🎉