Cenová mapa

28/07/2026

Jak bude? To už je tady.

Český realitní trh se v příštích letech nebude měnit jen cenami nemovitostí a dostupností hypoték. Umělá inteligence, automatizace, dostupná realitní data a rostoucí síla osobních značek mohou zásadně proměnit také způsob, jakým makléři pracují, získávají klienty a roz...

27/07/2026

🏙️ Pražský nájemní trh se mění. Růst cen vystřídala stabilizace.

Praha představuje přibližně třetinu všech pronájmů bytů v České republice, a proto její vývoj často předznamenává změny na celém trhu.

Moje analýza ukazuje, že trh vstoupil do nové fáze.

📊 Co ukazují data?

✔️ Pronajímatelé nadále zvyšují vstupní ceny i ceny uváděné v inzerátech.
✔️ Skutečně realizované nájemné se však ve většině segmentů v posledních měsících pohybuje na relativně stabilní úrovni.
✔️ Rozdíly mezi jednotlivými velikostmi bytů jsou stále výraznější.

Byty do 44 m²
Počet aktivních nabídek meziročně vzrostl přibližně o 15 %. Vyšší nabídka vytváří větší konkurenční prostředí a omezuje prostor pro další růst realizovaného nájemného.

Byty 44–63 m²
Největší a nejlikvidnější segment trhu. Po dosažení cenového vrcholu zde jako u jediného segmentu došlo ke krátkodobému poklesu realizovaného nájemného, následovanému stabilizací. Právě zde dnes trh nejlépe odráží rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou.

Byty nad 63 m²
Nejzajímavější vývoj. Přestože meziročně ubylo aktivních nabídek, realizované nájemné již dále neroste. Důvodem není nabídka, ale stále vyšší celkové měsíční nájemné, které omezuje okruh zájemců.

Největší rozdíl dnes není mezi jednotlivými částmi Prahy, ale mezi očekáváním pronajímatelů a tím, co je trh skutečně ochoten zaplatit.

Právě proto nestačí sledovat pouze ceny v inzerátech. Skutečný obraz trhu poskytují až data o posledních nabídkových a realizovaných nájemních cenách.

📈 Pokud se podobný vývoj udrží i v dalších měsících, může Praha opět potvrdit svou roli předstihového indikátoru pro vývoj nájemního bydlení v celé České republice.

by Iztok Toplak & toplak.pro

27/07/2026

✔️ Středně velké byty potvrzují:
-> růst nájmů už není samozřejmostí.

Byty o velikosti 44–63 m² představují přibližně třetinu pražského trhu nájemního bydlení. Právě tento segment dnes nejlépe ukazuje, jak se trh postupně vrací do rovnováhy.

📊 Data ukazují zajímavý vývoj:

✔️ vstupní ceny i aktuální ceny v inzerátech dále rostou,
✔️ po dosažení cenového vrcholu došlo jako u jediného segmentu ke krátkodobému poklesu realizovaného i posledního nabídkového nájemného,
✔️ v posledních měsících se ceny opět stabilizovaly,
✔️ rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou zůstává nejmenší ze všech sledovaných segmentů.

Právě středně velké byty nejrychleji reagují na změny nabídky i poptávky. Díky vysokému počtu transakcí zde trh našel novou cenovou rovnováhu dříve než u ostatních segmentů.

Pro vlastníky je to důležitá informace. Správně naceněný byt se stále pronajímá relativně rychle, ale prostor pro další výrazný růst nájemného je podstatně menší než v předchozích letech.

📈 Data potvrzují, že pražský nájemní trh již není ve fázi dynamického růstu, ale postupně přechází do období cenové stability.

by Iztok Toplak

27/07/2026

📊 Malé byty v Praze: více nabídek, nájemné už neroste.

Segment bytů do 44 m² prošel během posledního roku výraznou změnou. Počet aktivních nabídek meziročně vzrostl přibližně o 15 %, což znamená podstatně širší výběr pro zájemce o bydlení.

Přestože pronajímatelé nadále zvyšují vstupní ceny i ceny uváděné v inzerátech, skutečně sjednané nájemné zůstává v posledních měsících poměrně stabilní.

📊 Co z toho vyplývá?

• Na trh přichází více malých bytů.
• Pronajímatelé mají vyšší cenová očekávání.
• Nájemci však nejsou ochotni akceptovat další růst nájemného.

Výsledkem je situace, kdy se rozdíl mezi požadovaným a skutečně sjednaným nájemným postupně zvětšuje. Trh tak vysílá jasný signál – cenový růst se zastavil.

Pro pronajímatele je to důležitá informace. Správně nastavená nabídková cena dnes rozhoduje mnohem více než před rokem. Příliš vysoká očekávání mohou znamenat delší dobu hledání nájemce i následné snižování ceny.

Data opět potvrzují, že samotné sledování cen v inzerátech nestačí. Rozhodující je, za jaké nájemné se byty skutečně pronajímají.

by Iztok Toplak

27/07/2026

❌ Praha narazila na cenový strop.
Pronajímatelé chtějí více, trh ale říká dost.

📊 U bytů nad 63 m² meziročně poklesl počet aktivních nabídek:

✔️ pronajímatelé dále zvyšují vstupní ceny,
✔️ rostou i aktuální ceny v inzerátech,
❌ skutečně realizované nájemné však už téměř rok stagnuje.

Co z toho vyplývá?

Problém není v nabídce. Trh naráží na hranici ochoty nájemců platit stále vyšší měsíční nájem.

U větších bytů totiž nerozhoduje cena za metr čtvereční, ale především celková měsíční částka. Každé další zvýšení nájmu znamená pro domácnosti tisíce korun navíc, a okruh zájemců se rychle zužuje.

To je důvod, proč se právě tento segment stal prvním, kde se jasně projevuje cenový strop trhu.

📈 Graf zároveň ukazuje zajímavý paradox: očekávání pronajímatelů stále rostou, ale tržní realita už nikoli.

Právě proto považuji sledování rozdílu mezi vstupní cenou, aktuální nabídkovou cenou, poslední nabídkovou cenou a skutečně realizovaným nájemným za mnohem důležitější než samotný vývoj inzerovaných cen.

Jak tuto situaci vnímáte vy? Je trh s většími byty na svém cenovém maximu, nebo ještě existuje prostor pro další růst?

BY Iztok Toplak

16/07/2026

Pražské nájemné přestává růst.

Data za první pololetí 2026 ukazují, že po několika letech výrazného zdražování se nájemní trh stabilizuje. V některých lokalitách i segmentech bytů je dokonce patrný mírný pokles nájemného.

Nejvýraznější korekce je patrná u bytů v méně atraktivních obcích v okolí Prahy, zatímco centrum Prahy zůstává prakticky beze změny.

Po období, kdy se pronajalo téměř vše, bude nyní stále důležitější správně nastavit výši nájmu.

13/07/2026

Regionální rozdíly

Jednotný český nájemní trh ve skutečnosti neexistuje. Jednotlivé regiony se nacházejí v odlišných fázích tržního cyklu.

Praha byla prvním trhem, na kterém se po pandemii projevil prudký růst nájemného, a současně je prvním trhem, který nyní dosáhl fáze cenové stabilizace. Vysoká cenová hladina zde přirozeně omezuje prostor pro další růst.

Brno se nachází v odlišné situaci. Nadále zde působí silná poptávka vytvářená univerzitami, technologickými firmami a rostoucím počtem vysoce kvalifikovaných pracovních míst.

Krajská města vykazují značnou různorodost. V některých regionech pokračuje růst nájemného díky nižší výchozí cenové úrovni a rostoucí ekonomické aktivitě. Jinde se trh stabilizuje rychleji v důsledku slabší poptávky nebo vyšší nabídky.

by toplak.pro

13/07/2026

Delší doba pronájmu je prvním signálem změny tržního cyklu

Vedle růstu nabídky představuje druhý nejvýznamnější ukazatel současného trhu prodlužování doby pronájmu.

Medián doby, po kterou jsou byty nabízeny, se během posledních čtvrtletí zvýšil přibližně na 25 dní. Na první pohled může tento údaj působit jako známka oslabující poptávky. Ve skutečnosti však vyžaduje podstatně hlubší interpretaci.

by toplak.pro

13/07/2026

Praha pravděpodobně dosáhla krátkodobého cenového stropu.

Je to začátek poklesu, nebo pouze návrat k rovnováze?
Po více než dvou letech růstu se průměrné nájemné v Praze prakticky zastavilo. Ceny za m² i průměrné nájemné za byt se již několik měsíců pohybují na obdobných hodnotách. Nejde zatím o pokles trhu, ale o první známku cenové stabilizace.

by toplak.pro
Za: