06/08/2026
Dům stojí na cizím pozemku.
To je informace, která dokáže kupující pořádně znejistit. Mnozí si v tu chvíli představí nejhorší možný scénář. Může vlastník pozemku chtít nájem? Může zabránit opravě domu? Může vlastníky bytů donutit pozemek odkoupit? A nebude kvůli tomu problém s hypotékou?
Není divu, že tato informace v kupujících vyvolává nejistotu. Ve skutečnosti ale sama o sobě ještě neříká, jestli jde o skutečný problém. Je potřeba vědět, co vlastně znamená a jaké důsledky může mít v konkrétním případě.
Zejména u starších bytových domů není tento stav ničím výjimečným. Nejčastěji jde o důsledek dřívějších převodů majetku nebo privatizace, kdy se změnil vlastník domu, ale pozemek zůstal někomu jinému. Přestože od roku 2014 občanský zákoník vychází z principu, že stavba a pozemek mají tvořit jeden celek, u starších domů zůstaly původní vlastnické vztahy zachovány. Proto se s podobnými případy setkáváme dodnes.
Někdy je vlastníkem pozemku obec, jindy soukromá osoba. Existují ale i domy, které stojí na několika pozemcích s různými vlastníky. To samo o sobě ale neznamená, že je vlastnictví bytů ohrožené.
Lidé si často myslí, že vlastník pozemku může vlastníkům bytů jednoduše zakázat dům užívat nebo je dokonce vystěhovat. Tak to ale nefunguje. Stejně jako nelze přehlížet vlastnické právo k pozemku, nelze přehlížet ani existenci domu, který na něm stojí, často už desítky let. Právo proto hledá rovnováhu mezi oběma stranami a chrání jak vlastníka pozemku, tak vlastníky domu.
V některých domech se za užívání pozemku platí nájemné nebo jiná náhrada, jinde se neplatí nic. Pokud pro užívání pozemku neexistuje právní důvod, může za určitých okolností vzniknout vlastníkovi pozemku nárok na přiměřenou náhradu. Stejně tak se mohou vést jednání o odkoupení pozemků, která někdy trvají pár týdnů, jindy řadu let, protože jejich vlastníci nemají zájem je prodat.
Proto nestačí přečíst jednu větu na listu vlastnictví a udělat závěr, že je koupě riziková.
Když podobnou nemovitost prověřuji, nikdy nekončím u informace, že dům stojí na cizím pozemku. Zajímá mě, kdo pozemek vlastní, jaké jsou mezi stranami vztahy, zda existují uzavřené dohody, jak se situace řešila v minulosti a jestli má reálný dopad na běžné užívání domu.
Teprve když si všechny tyto informace dám do souvislostí, dokážu posoudit, jestli jde o skutečný problém, nebo jen o historickou okolnost, která vlastníky bytů v praxi nijak zásadně neomezuje.
Pokud prodáváte nebo kupujete byt v domě s podobnými vlastnickými vztahy k pozemkům a nejste si jistí, co tato skutečnost znamená právě pro vaši nemovitost, ozvěte se mi. Pomohu vám vyhodnotit, jaký význam má tato okolnost ve vašem konkrétním případě.
~~~~~
Od roku 2010 pomáhám klientům dělat rozhodnutí, která dávají smysl. Nemovitost je jen prostředkem, jak vyřešit jejich životní situaci.
📞 +420 603 447 441 | ✉️ [email protected]
