Zdeněk Koliandr, právní vady nemovitosti

30/07/2026

DÍL 2
Lze zrušit věcné břemeno, které vzniklo DŘÍVE než samotný dluh? ⚖️🔍
Včera jsme si řekli, že exekutor může podle § 336a odst. 2 o. s. ř. zrušit tzv. excesivní závadu.
Většina lidí z oboru to spojuje jen s břemeny, která dlužník nasekal účelově až po zástavě, aby srazil cenu. Co když ale břemeno vzniklo dřív než dluh — věřitel o něm věděl a přesto půjčil?
Nejvyšší soud potvrdil, že ani to zrušení nevylučuje. V usnesení sp. zn. 20 Cdo 780/2020 uvedl, že zrušení břemene bez náhrady „není vyloučeno ani tehdy, když bylo založeno ještě před vznikem exekvovaného dluhu povinného".
Ale pozor — a tady je ta část, kterou většina citací utne. Soud to řekl pro konkrétní situaci: břemeno zřídil dlužník ve prospěch osoby, se kterou je personálně a majetkově propojen, a celé to souviselo s dluhem, který fakticky existoval už před vznikem břemene. Jinými slovy — šlo o účelový přesun užívání mezi spřízněnými subjekty.
Co si z toho vzít:
✅ Účelové břemeno mezi propojenými osobami → soud ho zruší, i když je „starší" než dluh.
🛡️ Poctivá rodinná výhrada bydlení (třeba rodič, který si ji vymínil při darování domu dětem) → tady soudy oprávněného chrání a spíš zvažují náhradu, protože chybí ta účelovost.
A náhrada? I když náleží, vyplácí se z rozvrhu výtěžku — tedy až z toho, co zbude po uspokojení zástavního věřitele. Není to tedy jistota plné částky.
📣 Otázka na lidi z terénu — exekutory, advokáty, insolvenční správce, makléře:
Jak často reálně vidíte zrušení excesivního břemene vzniklého ještě před dluhem? A kde vedete hranici mezi „účelovou" závadou a poctivě zřízeným břemenem, které je potřeba chránit? Napište zkušenosti do komentářů. 👇
(Informační shrnutí, nenahrazuje právní posouzení konkrétní věci.)

29/07/2026

DÍL 1
🏚️ Věcné břemeno „na doživotí" = neprodejná nemovitost v dražbě? Ne tak zhurta. ⚖️
Panuje rozšířený mýtus, že jakmile na nemovitosti vázne doživotní užívání, je v dražbě nedotknutelná a prakticky neprodejná.
Právní realita je ale zajímavější.
Při soudním prodeji zástavy a exekuční dražbě může exekutor/soud podle § 336a odst. 2 o. s. ř. rozhodnout o zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni — jde o tzv. excesivní závadu. Tedy o břemeno, které je zcela nepřiměřené výhodě oprávněného a zároveň fakticky znemožňuje prodej.
Jak to funguje v praxi?
1️⃣ Znalec ocení nemovitost dvěma cenami — s břemenem a bez něj (rozdíl bývá i v desítkách procent).
2️⃣ Exekutor může rozhodnout o zániku břemene — platí pro exekuční režim, ne pro dobrovolné dražby podle dražebního zákona.
3️⃣ Podle okolností se pak rozhoduje, zda oprávněnému za zaniklé břemeno náleží náhrada, nebo zaniká bez náhrady — a případná náhrada se vyplácí z výtěžku dražby.
Břemeno, které mělo být „jistotou na doživotí", tak dražbu nemusí přežít.
Má to ale jedno velké ALE… 🛑 Co když věcné břemeno vzniklo ještě PŘEDTÍM, než vznikl dluh nebo zástavní právo? Dá se zrušit i takové starší břemeno?
👉 Odpověď dal až Nejvyšší soud — a je méně přímočará, než to vypadá. Rozebereme zítra ve 2. díle.
Sleduj profil, ať ti pokračování neuteče. 🔔
(Informační shrnutí, nenahrazuje právní posouzení konkrétní věci.)

15/06/2026

Musí být v kupní smlouvě na nemovitost uvedena cena?
Většina lidí automaticky odpoví:
👉 Samozřejmě že ano.
Jenže Nejvyšší soud (NS 24 Cdo 81/2026) teď řešil případ, který ukázal něco úplně jiného.
Kupní smlouva na nemovitost totiž nemusí vždy obsahovat konkrétní kupní cenu. Ano, čtete správně. Některé smlouvy mohou být platné i bez přesně uvedené částky.
To ale neznamená, že si můžete cenu „doplnit později“ nebo že na ceně nezáleží.
Rozhodující je, zda je ze smlouvy jasné, že šlo o úplatný převod a zda lze cenu určit způsobem, který připouští zákon.
Proč je to důležité?
Protože kolem kupních smluv koluje spousta zažitých mýtů.
A právě ty často vedou k drahým chybám:
❌ špatně napsaná smlouva
❌ neplatný převod
❌ problémy s katastrem
❌ zbytečné soudní spory
V praxi se navíc setkávám s lidmi, kteří podepisují smlouvy v časovém stresu, při exekuci nebo pod tlakem finanční situace.
A tehdy bývá každá chyba násobně dražší.
Proto vždy říkám:
Nejdražší chyba na nemovitosti často nevznikne při podpisu.
Vznikne tím, že si člověk myslí, že všechno ví.
Znáte někoho, kdo by byl překvapený, že kupní smlouva může být platná i bez uvedené ceny?
Napište ANO nebo NE do komentáře. 👇

26/05/2026

Nejhorší je, že podobné chyby často nevznikají kvůli zlému úmyslu.
Vznikají kvůli důvěře.
Rodině.
A větě: „tohle mezi sebou přece řešit nemusíme.“
Jenže právě u rodiny bývají spory o bydlení často nejtvrdší.

„Vždyť je to naše dcera…“
Přesně touhle větou začíná spousta příběhů,
které pak končí u právníků.
Nebo u soudu.
Manželé přepsali byt na děti.
Chtěli to udělat správně.
Za života.
V klidu.
Bez budoucích sporů.
A mysleli si, že mají jistotu dožití.
Jenže udělali jednu chybu.
Věcné břemeno nebylo správně zapsané v katastru.
A právě tady začíná problém,
o kterém většina lidí vůbec netuší.
Protože spousta rodin žije v domnění,
že: „když je něco napsané ve smlouvě, stačí to.“

Nestačí.

Pokud není právo správně zapsané,
může být v praxi extrémně složité ho vymáhat.

A teď si představte ten moment:
Sedíte celý život ve svém bytě.
Platili jste hypotéku.
Vychovali děti.
Všechno jste jim chtěli jednou nechat.
A najednou vám někdo řekne,
že v tom bytě vlastně už právně skoro nejste.
Nejhorší na tom?
Tyhle chyby často vznikají úplně běžně:
špatně napsaná smlouva,
chybějící zápis,
špatná formulace,
důvěra „ono se to nějak udělá“.

Jenže nemovitosti nejsou rodinná dohoda u kávy.

Jsou to právní dokumenty, které rozhodují o tom,
jestli člověk v 75 letech skončí v bezpečí…
nebo v existenčním stresu.

A není to jen o dětech.
Co když: dcera zemře, přijde rozvod, exekuce, prodej bytu, nový partner, dluhy?
Právě tehdy se ukáže, jestli bylo věcné břemeno udělané správně.

Největší chyba lidí?

Řeší emoce.
Neřeší právní ochranu.

A pak bývá pozdě.
Kolik lidí podle vás vůbec netuší,
že samotná smlouva bez správného zápisu nemusí stačit?

Napište svůj názor do komentáře.
Nebo pošlete DM, pokud řešíte převod nemovitosti, dožití nebo věcné břemeno.

25/05/2026

„Tohle ještě nějak dopadne…“
Přesně to si většina lidí říká ve chvíli,
kdy přijde první exekuční návrh.
Jenže problém je, že právě tehdy už většinou běží čas proti vám.
A hodně rychle.
Lidé často netuší, jak exekuce skutečně probíhá.
Myslí si, že:
→ “dokud nikdo nezvoní, je klid”
→ “nějak se to odloží”
→ “nemůžou mě jen tak vystěhovat”
Jenže realita bývá tvrdší.
Exekuce vyklizením je jedna z nejagresivnějších forem exekuce.
Ve chvíli, kdy je pravomocně nařízená,
už se často řeší konkrétní termín.
A pak přijde den, kdy před domem stojí:
exekutor,
zámečník,
stěhovací služba,
někdy i policie.
A nejhorší na tom?
Spousta lidí měla šanci situaci řešit mnohem dřív.
Jen nevěděli jak.
Nebo se báli ozvat.
Denně vidíme případy, kdy lidé čekají do posledního týdne.
Někdy do posledního dne.
Přitom existují možnosti:
✔ dohoda s věřitelem
✔ odklad
✔ právní obrana
✔ řešení přes prodej nemovitosti
✔ pomoc s oddlužením
✔ vyjednávání
Ale čím později se začne, tím méně možností zbývá.
A hlavně: nejhorší rozhodnutí je nedělat nic.
Zajímá mě:
Myslíte si, že lidé v exekuci mají dost informací o tom, co je reálně čeká?
Napište svůj názor do komentáře.
Nebo pošlete DM, pokud řešíte podobnou situaci a nevíte, co dělat dál.

12/05/2026

🏠 Placení daně z nemovitosti se blíží. A spolu s tím i podvody.
Finanční správa letos znovu varuje před falešnými SMS a e-maily, které se tváří jako výzva k zaplacení daně z nemovitých věcí.
👉 Nejčastěji obsahují odkaz na „rychlou platbu“.
👉 Problém je, že vede podvodníkům.
📅 Kdy se daň platí?
Standardní termín je do 31. května.
Pokud je daň vyšší než 5 000 Kč, lze ji rozdělit do dvou splátek. (financnisprava.gov.cz)
📩 Nepřišla složenka?
To ještě neznamená problém.
Dnes už mnoho lidí dostává informace:
✔ do datové schránky
✔ e-mailem
✔ přes DIS+ portál finanční správy
A pokud nepřijde nic?
👉 částku lze ověřit online nebo přímo na finančním úřadě.
⚠️ Na co si dát pozor
Podvodné zprávy často:
❌ vytváří časový tlak
❌ obsahují zkrácené odkazy
❌ chtějí okamžitou platbu kartou
Finanční správa upozorňuje, že odkazy v SMS a e-mailech je potřeba vždy kontrolovat. (novinky.cz)
🧠 A proč to řeším i já?
Protože kolem nemovitostí často nevznikají problémy jen technické nebo právní.
Ale i:
👉 administrativní
👉 daňové
👉 procesní
A právě v těchto detailech lidé často ztrácí peníze úplně zbytečně.
📌 Jak zjistit správnou částku
✔ portál MOJE daně / DIS+
✔ finanční úřad
✔ datová schránka
✔ oficiální informace finanční správy
Nikdy ne přes náhodný odkaz v SMS.
💬 Už vám letos přišla informace k dani z nemovitosti?
ANO / NE 👇
📚 Zdroje:
Seznam Zprávy
Finanční správa ČR

04/05/2026

⚖️ Advokát pochybil. Klient přišel o 150 000 Kč.
A teď ta nepříjemná realita:
👉 nárok nezanikl
👉 ale už ho nelze soudně vymoci
📉 Co se stalo
Advokát podal žalobu pozdě.
Nárok byl promlčený.
Soud ho zamítl.
Klient tak přišel o reálnou možnost získat své peníze.
⏳ Proč je to zásadní
Promlčení není detail.
👉 je to konec vyjednávací pozice
Jakmile druhá strana namítne promlčení:
👉 soud už právo nepřizná
A to i když máš „pravdu“.
⚠️ Kde je odpovědnost
Advokát má povinnost:
✔ hlídat lhůty
✔ jednat v zájmu klienta
✔ postupovat s odbornou péčí
Zmeškání lhůty je jedno z nejzávažnějších pochybení.
V tomhle případě dostal advokát pokutu.
Klient ale přišel o 150 000 Kč.
💰 A teď to důležité
Tohle není jen právní problém.
👉 je to finanční ztráta
👉 ztracená vyjednávací pozice
👉 konec možnosti tlačit na protistranu
🧠 Jak k tomu přistupovat strategicky
Pokud jsi na straně klienta:
✔ kontroluj postup (ne slepá důvěra)
✔ ptej se na lhůty
✔ chtěj jasný plán
Pokud jsi na druhé straně (investor):
👉 promlčení = extrémně silná pozice
Najednou:
✔ protistrana ztrácí páku
✔ tlak na dohodu roste
✔ cena se láme
🎯 Realita trhu (tohle se děje častěji, než si myslíš)
Nejčastější chyby:
❌ zmeškané lhůty
❌ špatná komunikace
❌ kroky bez pokynu klienta
⚖️ Moje rovina (a proč je to důležité)
Právní vady nejsou jen:
👉 exekuce
👉 břemena
Ale i:
👉 procesní chyby
👉 ztracené nároky
👉 špatně vedené spory
A právě tam vzniká prostor pro vyjednávání.
📌 Shrnutí
👉 právo bez času neexistuje
👉 chyba advokáta může stát statisíce
👉 kdo chápe právní stav, určuje cenu
💬 Otázka pro vás
Věříte advokátovi bez kontroly?
ANO / NE 👇
📚 Zdroj
Česká justice – Advokát podal žalobu pozdě

22/04/2026

20/04/2026

V sobotu jsem měl možnost vystoupit jako speaker na konferenci od 🏠
Díky za pozvání – celý program byl skvěle poskládaný, měl energii a hlavně to, co dnes není samozřejmost: silnou komunitu lidí, kteří si mezi sebou reálně předávají zkušenosti 🤝
Velký respekt patří celému týmu pořadatelek – bylo vidět, kolik práce za tím je. Atmosféra, organizace i skladba lidí dávaly fakt smysl 👏
Potěšilo mě, kolik známých tváří jsem potkal , a zároveň kolik nových kontaktů to přineslo .adamek.reality . Přesně ten typ akcí, kde to není jen o přednáškách, ale hlavně o lidech.
Ve své části jsem mluvil o nemovitostech, které většina investorů automaticky odmítne – exekuce, zástavy, plomby nebo probíhající spory.
👉 Pro někoho stopka
👉 Pro jiného příležitost
Rozdíl je v tom, jestli umíte rozlišit řízené riziko od problému, který vám zablokuje kapitál na roky 📊
Podle reakcí a následných dotazů tohle téma rezonovalo víc, než jsem čekal – a za to díky.
Pokud jste se nestihli zeptat nebo to chcete probrat víc do hloubky, klidně se ozvěte. Rád navážu.
Těším se na další setkání 🔥

15/04/2026

❗ Kde se dnes opravdu vyplatí investovat do nemovitostí?
Většina lidí řekne:
👉 Praha
👉 Brno
Ale data z roku 2026 ukazují něco jiného.
📊 Co říkají aktuální data
Podle Indexu prosperity regionů:
👉 nejlépe se v Česku žije v menších městech
např. Turnov, Luhačovice, Žamberk
Naopak:
👉 velká města jako Praha končí až níž
hlavně kvůli cenám bydlení
🧠 Co to znamená pro investora
Tohle je zásadní:
👉 kvalita života ≠ cena nemovitosti
A právě tenhle rozdíl vytváří příležitost.
⚖️ Realita trhu
Velká města:
✔ vysoká poptávka
❌ vysoké ceny
❌ nižší výnos
Menší města:
✔ lepší poměr cena / kvalita života
✔ potenciál růstu
✔ menší konkurence
📉 Kde je naopak problém
Data ukazují dlouhodobě slabší regiony:
👉 Ústecký kraj
👉 Karlovarský kraj
Důvody:
❌ vyšší exekuce
❌ horší demografie
❌ nižší kupní síla
🎯 Jak nad tím přemýšlet (to je pointa)
Nejde o to koupit:
👉 „nejhezčí byt“
👉 „nejdražší lokalitu“
Ale:
👉 nejlepší poměr riziko / výnos / budoucnost
🧠 Investorský přístup
Sleduj:
✔ migraci obyvatel
✔ dostupnost práce
✔ infrastrukturu
✔ kvalitu života
Protože:
👉 tam, kde chtějí lidé žít
👉 tam poroste hodnota
💰 Vyjednávací rovina
A teď to hlavní:
👉 menší trhy = větší prostor pro vyjednávání
✔ méně kupujících
✔ více individuálních situací
✔ častěji právní vady
= lepší vstupní cena
⚠️ Největší chyba investorů
❌ slepě jít po „výnosu“
❌ ignorovat regionální realitu
🎯 Shrnutí
✔ nejlepší investice nejsou vždy v Praze
✔ kvalita života je klíčový faktor
✔ regiony mohou mít větší potenciál

💬 Otázka pro vás
Kde byste dnes investovali?
👉 velké město
👉 menší region
Napište 👇

📚 Zdroje
Seznam Zprávy – Index prosperity regionů 2026
Evropa v datech / Česká spořitelna