Zdeněk Koliandr, právní vady nemovitosti

26/05/2026

Nejhorší je, že podobné chyby často nevznikají kvůli zlému úmyslu.
Vznikají kvůli důvěře.
Rodině.
A větě: „tohle mezi sebou přece řešit nemusíme.“
Jenže právě u rodiny bývají spory o bydlení často nejtvrdší.

„Vždyť je to naše dcera…“
Přesně touhle větou začíná spousta příběhů,
které pak končí u právníků.
Nebo u soudu.
Manželé přepsali byt na děti.
Chtěli to udělat správně.
Za života.
V klidu.
Bez budoucích sporů.
A mysleli si, že mají jistotu dožití.
Jenže udělali jednu chybu.
Věcné břemeno nebylo správně zapsané v katastru.
A právě tady začíná problém,
o kterém většina lidí vůbec netuší.
Protože spousta rodin žije v domnění,
že: „když je něco napsané ve smlouvě, stačí to.“

Nestačí.

Pokud není právo správně zapsané,
může být v praxi extrémně složité ho vymáhat.

A teď si představte ten moment:
Sedíte celý život ve svém bytě.
Platili jste hypotéku.
Vychovali děti.
Všechno jste jim chtěli jednou nechat.
A najednou vám někdo řekne,
že v tom bytě vlastně už právně skoro nejste.
Nejhorší na tom?
Tyhle chyby často vznikají úplně běžně:
špatně napsaná smlouva,
chybějící zápis,
špatná formulace,
důvěra „ono se to nějak udělá“.

Jenže nemovitosti nejsou rodinná dohoda u kávy.

Jsou to právní dokumenty, které rozhodují o tom,
jestli člověk v 75 letech skončí v bezpečí…
nebo v existenčním stresu.

A není to jen o dětech.
Co když: dcera zemře, přijde rozvod, exekuce, prodej bytu, nový partner, dluhy?
Právě tehdy se ukáže, jestli bylo věcné břemeno udělané správně.

Největší chyba lidí?

Řeší emoce.
Neřeší právní ochranu.

A pak bývá pozdě.
Kolik lidí podle vás vůbec netuší,
že samotná smlouva bez správného zápisu nemusí stačit?

Napište svůj názor do komentáře.
Nebo pošlete DM, pokud řešíte převod nemovitosti, dožití nebo věcné břemeno.

25/05/2026

„Tohle ještě nějak dopadne…“
Přesně to si většina lidí říká ve chvíli,
kdy přijde první exekuční návrh.
Jenže problém je, že právě tehdy už většinou běží čas proti vám.
A hodně rychle.
Lidé často netuší, jak exekuce skutečně probíhá.
Myslí si, že:
→ “dokud nikdo nezvoní, je klid”
→ “nějak se to odloží”
→ “nemůžou mě jen tak vystěhovat”
Jenže realita bývá tvrdší.
Exekuce vyklizením je jedna z nejagresivnějších forem exekuce.
Ve chvíli, kdy je pravomocně nařízená,
už se často řeší konkrétní termín.
A pak přijde den, kdy před domem stojí:
exekutor,
zámečník,
stěhovací služba,
někdy i policie.
A nejhorší na tom?
Spousta lidí měla šanci situaci řešit mnohem dřív.
Jen nevěděli jak.
Nebo se báli ozvat.
Denně vidíme případy, kdy lidé čekají do posledního týdne.
Někdy do posledního dne.
Přitom existují možnosti:
✔ dohoda s věřitelem
✔ odklad
✔ právní obrana
✔ řešení přes prodej nemovitosti
✔ pomoc s oddlužením
✔ vyjednávání
Ale čím později se začne, tím méně možností zbývá.
A hlavně: nejhorší rozhodnutí je nedělat nic.
Zajímá mě:
Myslíte si, že lidé v exekuci mají dost informací o tom, co je reálně čeká?
Napište svůj názor do komentáře.
Nebo pošlete DM, pokud řešíte podobnou situaci a nevíte, co dělat dál.

12/05/2026

🏠 Placení daně z nemovitosti se blíží. A spolu s tím i podvody.
Finanční správa letos znovu varuje před falešnými SMS a e-maily, které se tváří jako výzva k zaplacení daně z nemovitých věcí.
👉 Nejčastěji obsahují odkaz na „rychlou platbu“.
👉 Problém je, že vede podvodníkům.
📅 Kdy se daň platí?
Standardní termín je do 31. května.
Pokud je daň vyšší než 5 000 Kč, lze ji rozdělit do dvou splátek. (financnisprava.gov.cz)
📩 Nepřišla složenka?
To ještě neznamená problém.
Dnes už mnoho lidí dostává informace:
✔ do datové schránky
✔ e-mailem
✔ přes DIS+ portál finanční správy
A pokud nepřijde nic?
👉 částku lze ověřit online nebo přímo na finančním úřadě.
⚠️ Na co si dát pozor
Podvodné zprávy často:
❌ vytváří časový tlak
❌ obsahují zkrácené odkazy
❌ chtějí okamžitou platbu kartou
Finanční správa upozorňuje, že odkazy v SMS a e-mailech je potřeba vždy kontrolovat. (novinky.cz)
🧠 A proč to řeším i já?
Protože kolem nemovitostí často nevznikají problémy jen technické nebo právní.
Ale i:
👉 administrativní
👉 daňové
👉 procesní
A právě v těchto detailech lidé často ztrácí peníze úplně zbytečně.
📌 Jak zjistit správnou částku
✔ portál MOJE daně / DIS+
✔ finanční úřad
✔ datová schránka
✔ oficiální informace finanční správy
Nikdy ne přes náhodný odkaz v SMS.
💬 Už vám letos přišla informace k dani z nemovitosti?
ANO / NE 👇
📚 Zdroje:
Seznam Zprávy
Finanční správa ČR

04/05/2026

⚖️ Advokát pochybil. Klient přišel o 150 000 Kč.
A teď ta nepříjemná realita:
👉 nárok nezanikl
👉 ale už ho nelze soudně vymoci
📉 Co se stalo
Advokát podal žalobu pozdě.
Nárok byl promlčený.
Soud ho zamítl.
Klient tak přišel o reálnou možnost získat své peníze.
⏳ Proč je to zásadní
Promlčení není detail.
👉 je to konec vyjednávací pozice
Jakmile druhá strana namítne promlčení:
👉 soud už právo nepřizná
A to i když máš „pravdu“.
⚠️ Kde je odpovědnost
Advokát má povinnost:
✔ hlídat lhůty
✔ jednat v zájmu klienta
✔ postupovat s odbornou péčí
Zmeškání lhůty je jedno z nejzávažnějších pochybení.
V tomhle případě dostal advokát pokutu.
Klient ale přišel o 150 000 Kč.
💰 A teď to důležité
Tohle není jen právní problém.
👉 je to finanční ztráta
👉 ztracená vyjednávací pozice
👉 konec možnosti tlačit na protistranu
🧠 Jak k tomu přistupovat strategicky
Pokud jsi na straně klienta:
✔ kontroluj postup (ne slepá důvěra)
✔ ptej se na lhůty
✔ chtěj jasný plán
Pokud jsi na druhé straně (investor):
👉 promlčení = extrémně silná pozice
Najednou:
✔ protistrana ztrácí páku
✔ tlak na dohodu roste
✔ cena se láme
🎯 Realita trhu (tohle se děje častěji, než si myslíš)
Nejčastější chyby:
❌ zmeškané lhůty
❌ špatná komunikace
❌ kroky bez pokynu klienta
⚖️ Moje rovina (a proč je to důležité)
Právní vady nejsou jen:
👉 exekuce
👉 břemena
Ale i:
👉 procesní chyby
👉 ztracené nároky
👉 špatně vedené spory
A právě tam vzniká prostor pro vyjednávání.
📌 Shrnutí
👉 právo bez času neexistuje
👉 chyba advokáta může stát statisíce
👉 kdo chápe právní stav, určuje cenu
💬 Otázka pro vás
Věříte advokátovi bez kontroly?
ANO / NE 👇
📚 Zdroj
Česká justice – Advokát podal žalobu pozdě

22/04/2026

20/04/2026

V sobotu jsem měl možnost vystoupit jako speaker na konferenci od 🏠
Díky za pozvání – celý program byl skvěle poskládaný, měl energii a hlavně to, co dnes není samozřejmost: silnou komunitu lidí, kteří si mezi sebou reálně předávají zkušenosti 🤝
Velký respekt patří celému týmu pořadatelek – bylo vidět, kolik práce za tím je. Atmosféra, organizace i skladba lidí dávaly fakt smysl 👏
Potěšilo mě, kolik známých tváří jsem potkal , a zároveň kolik nových kontaktů to přineslo .adamek.reality . Přesně ten typ akcí, kde to není jen o přednáškách, ale hlavně o lidech.
Ve své části jsem mluvil o nemovitostech, které většina investorů automaticky odmítne – exekuce, zástavy, plomby nebo probíhající spory.
👉 Pro někoho stopka
👉 Pro jiného příležitost
Rozdíl je v tom, jestli umíte rozlišit řízené riziko od problému, který vám zablokuje kapitál na roky 📊
Podle reakcí a následných dotazů tohle téma rezonovalo víc, než jsem čekal – a za to díky.
Pokud jste se nestihli zeptat nebo to chcete probrat víc do hloubky, klidně se ozvěte. Rád navážu.
Těším se na další setkání 🔥

15/04/2026

❗ Kde se dnes opravdu vyplatí investovat do nemovitostí?
Většina lidí řekne:
👉 Praha
👉 Brno
Ale data z roku 2026 ukazují něco jiného.
📊 Co říkají aktuální data
Podle Indexu prosperity regionů:
👉 nejlépe se v Česku žije v menších městech
např. Turnov, Luhačovice, Žamberk
Naopak:
👉 velká města jako Praha končí až níž
hlavně kvůli cenám bydlení
🧠 Co to znamená pro investora
Tohle je zásadní:
👉 kvalita života ≠ cena nemovitosti
A právě tenhle rozdíl vytváří příležitost.
⚖️ Realita trhu
Velká města:
✔ vysoká poptávka
❌ vysoké ceny
❌ nižší výnos
Menší města:
✔ lepší poměr cena / kvalita života
✔ potenciál růstu
✔ menší konkurence
📉 Kde je naopak problém
Data ukazují dlouhodobě slabší regiony:
👉 Ústecký kraj
👉 Karlovarský kraj
Důvody:
❌ vyšší exekuce
❌ horší demografie
❌ nižší kupní síla
🎯 Jak nad tím přemýšlet (to je pointa)
Nejde o to koupit:
👉 „nejhezčí byt“
👉 „nejdražší lokalitu“
Ale:
👉 nejlepší poměr riziko / výnos / budoucnost
🧠 Investorský přístup
Sleduj:
✔ migraci obyvatel
✔ dostupnost práce
✔ infrastrukturu
✔ kvalitu života
Protože:
👉 tam, kde chtějí lidé žít
👉 tam poroste hodnota
💰 Vyjednávací rovina
A teď to hlavní:
👉 menší trhy = větší prostor pro vyjednávání
✔ méně kupujících
✔ více individuálních situací
✔ častěji právní vady
= lepší vstupní cena
⚠️ Největší chyba investorů
❌ slepě jít po „výnosu“
❌ ignorovat regionální realitu
🎯 Shrnutí
✔ nejlepší investice nejsou vždy v Praze
✔ kvalita života je klíčový faktor
✔ regiony mohou mít větší potenciál

💬 Otázka pro vás
Kde byste dnes investovali?
👉 velké město
👉 menší region
Napište 👇

📚 Zdroje
Seznam Zprávy – Index prosperity regionů 2026
Evropa v datech / Česká spořitelna

14/04/2026

❗ Dědictví je v Česku bez daně. Ale rozhodně není „zadarmo“.
Tohle je jedna z největších iluzí.
🧠 Co platí dnes
👉 dědická daň se v ČR neplatí
👉 dědictví je osvobozeno i od daně z příjmů
To zní dobře.
Ale tím to končí.
⚖️ Co už lidé neřeší
Dědické řízení má reálné náklady:
📌 Notář
Odměna není náhodná.
Je daná vyhláškou a počítá se z hodnoty majetku:
👉 např. u nemovitosti kolem 3 mil. Kč cca 25 000 Kč + DPH
A tomu se nevyhneš.
Notář je povinný.
📌 Další náklady
✔ odhad nemovitosti
✔ výpisy, dokumenty
✔ právní služby
📌 Finanční úřad (tady přichází problém)
👉 pokud zdědíš majetek nad 5 mil. Kč
👉 musíš ho oznámit finančnímu úřadu
Neuděláš to?
👉 hrozí sankce
⚠️ Největší chyba
Lidé řeší:
❌ „neplatím daň → nic neřeším“
Ale realita:
👉 povinnosti zůstávají
👉 a jejich ignorování bolí
🎯 Jak k tomu přistupovat strategicky
Tohle není jen administrace.
👉 je to rozhodování o majetku
📌 Co řešit předem
✔ reálnou hodnotu dědictví
✔ náklady vs. přínos
✔ právní stav (dluhy, břemena, spory)
💰 Vyjednávací / investiční rovina
Dědictví často znamená:
👉 časový tlak
👉 nejasný stav
👉 více dědiců
= ideální prostředí pro vyjednávání
🧠 Princip
Neřešíš „že je to zdarma“.
Řešíš:
👉 kolik to stojí
👉 jaké jsou závazky
👉 jaká je reálná hodnota
🎯 Shrnutí
✔ daň z dědictví = 0 %
✔ náklady = reálné
✔ povinnosti vůči úřadům = zásadní
💬 Otázka pro vás
Mysleli jste si, že dědictví je úplně zdarma?

ANO / NE 👇

13/04/2026

❗ Můžeš odmítnout dědictví, když máš exekuci? Ano. Ale…
Tohle je přesně situace, kde právo a realita nejdou úplně ruku v ruce.
⚖️ Základní pravidlo
Každý dědic má právo dědictví odmítnout.
👉 Musí to ale udělat do 1 měsíce od vyrozumění soudem / notářem.
Odmítnutím se na tebe hledí,
👉 jako bys dědictví nikdy nezískal.
🧠 Kde je problém
Pokud jsi v exekuci, situace se zásadně mění.
👉 Věřitel (exekutor) může napadnout odmítnutí dědictví
👉 a tvrdit, že jsi tím zkrátil jeho právo na uspokojení
V praxi:
👉 soud může prohlásit odmítnutí za neúčinné vůči věřiteli
👉 a exekutor si na majetek stejně „sáhne“
⚠️ Jinými slovy
👉 odmítneš dědictví
👉 ale pro exekutora to nemusí nic znamenat
A může:
👉 vymáhat hodnotu tvého podílu
👉 i když ho formálně nemáš
🧠 Co si lidé myslí (a proč je to špatně)
❌ „Odmítnu dědictví → zachráním majetek“
Realita:
👉 může to být považováno za krácení věřitele
👉 a někdy i právní problém
🎯 Jak k tomu přistupovat strategicky
Tady se láme rozdíl mezi emocí a strategií.
📌 Možnosti, které dávají smysl
✔ analyzovat hodnotu dědictví vs. dluhy
✔ řešit vypořádání dědictví (ne automaticky odmítnout)
✔ komunikovat s věřiteli
✔ pracovat s variantou likvidace dědictví
👉 často existují lepší cesty než „rychlé odmítnutí“
💰 Investiční / vyjednávací rovina
Tohle je přesně moment, kde vzniká příležitost:
👉 dědictví zatížené exekucí
👉 právní nejistota
👉 tlak na rychlé řešení
= prostor pro vyjednání ceny
🧠 Princip
Neřešíš emoce.
Řešíš:
👉 právní stav
👉 riziko
👉 čas
A z toho vzniká hodnota.
🎯 Shrnutí
✔ odmítnout dědictví můžeš
✔ ale v exekuci to nemusí fungovat
✔ věřitel může tvůj krok „obejít“
💬 Otázka pro vás
Myslíte si, že odmítnutí dědictví vás ochrání před exekucí?

ANO / NE 👇

07/04/2026

❗ Úschova peněz: advokát, notář, nebo banka?
Tohle je moment, kdy rozhoduješ o milionech.
A kolem toho koluje spousta mýtů.
🧠 Největší omyl
👉 „Notářská úschova je bezpečnější než advokátní.“
Realita?
➡️ Princip je prakticky stejný.
Peníze jsou uložené na zvláštním účtu
a vyplatí se až po splnění podmínek (typicky po přepisu na katastru).
Rozdíl je hlavně v tom, kdo úschovu spravuje.
⚖️ Advokát vs. notář
✔ oba mají povinné profesní pojištění
✔ oba podléhají profesní komoře
✔ oba odpovídají za svěřené peníze
👉 notářská úschova je často dražší (tarif)
👉 advokátní je flexibilnější a často součástí právního servisu
💡 důležité:
Notářská úschova není krytá státem (častý mýtus).
🏦 Bankovní úschova
Funguje jinak:
👉 peníze drží banka (instituce)
👉 probíhá přes tzv. vázaný / jistotní účet
Výhoda:
✔ silná instituce, vysoká kontrola
Nevýhoda:
❌ menší flexibilita
❌ pomalejší změny
❌ často složitější proces
🎯 Co je ve skutečnosti klíčové
Nejde primárně o to, kde peníze jsou.
Ale:
👉 jak je nastavená smlouva o úschově
📑 Co řešit (tohle rozhoduje)
✔ podmínky výplaty (vklad na katastru?)
✔ kontrola dokumentů
✔ vazba na kupní smlouvu
✔ kdo zastupuje tvoje zájmy
🧠 Investorský pohled
Úschova není jen „bezpečnost“.
👉 je to nástroj kontroly obchodu
Správně nastavená úschova:
✔ drží peníze
✔ hlídá podmínky
✔ eliminuje rizika
⚠️ Realita
Lidé řeší:
👉 „advokát vs. notář“
Ale měli by řešit:
👉 „jak je nastavený celý obchod“
🎯 Shrnutí
✔ advokátní a notářská úschova jsou si principem velmi podobné
✔ bankovní úschova je jiný model (instituce vs. osoba)
✔ rozhodující je nastavení podmínek

💬 Otázka pro vás
Kam byste dali peníze vy?
ADVOKÁT / NOTÁŘ / BANKA 👇