13/07/2026
🏡 Pronajímáte byt? Nájemní smlouva je teprve začátek.
Pronájem může být stabilním příjmem, ale pouze tehdy, když je správně připravený už od inzerce až po vrácení klíčů.
Na co by si měl dát pronajímatel pozor?
1️⃣ Smlouva a PENB
Ještě před zveřejněním inzerátu je potřeba řešit energetickou náročnost nemovitosti. Při inzerci pronájmu se uvádí energetická třída. Pokud realitní zprostředkovatel nedostane grafickou část průkazu energetické náročnosti budovy (PENB), musí v inzerci uvést třídu G.
Pronajímatel je povinen před uzavřením nájemní smlouvy předložit nájemci průkaz energetické náročnosti budovy nebo jeho vybranou část a po uzavření smlouvy mu jej (nebo jeho vybranou část) předat.
Nájemní smlouva má být písemná a měla by jasně upravit:
✅ přesné označení bytu
✅ dobu nájmu
✅ výši nájemného a jeho splatnost
✅ zálohy na služby
✅ způsob zvyšování nájemného
✅ počet osob v bytě
✅ pravidla předání a ukončení nájmu
Pozor na ustanovení, která zkracují zákonná práva nájemce nebo mu ukládají zjevně nepřiměřené povinnosti. K takovým ujednáním se nepřihlíží.
2️⃣ Prověření nájemce a předávací protokol
Před podpisem doporučuji přiměřeně prověřit totožnost, lustraci, schopnost dlouhodobě hradit nájemné a služby, zaměstnání nebo jiný zdroj příjmů, reference a také počet osob, které budou byt skutečně užívat.
Samotná smlouva ale nestačí.
Při předání bytu by měl vzniknout podrobný předávací protokol obsahující:
📸 fotografie stavu bytu
🔑 počet předaných klíčů
📊 stavy elektroměru, plynoměru a vodoměrů
🛋️ seznam zařízení a vybavení
⚠️ existující vady a poškození
Bez kvalitního protokolu se později velmi obtížně prokazuje, zda poškození vzniklo během nájmu, nebo existovalo už při předání.
3️⃣ Kauce, nájemné a služby
Peněžitá jistota neboli kauce není automatická – musí být sjednána ve smlouvě.
Kauce a případné právo na smluvní pokutu nesmějí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Zálohy na služby se do tohoto limitu nezapočítávají.
Po skončení nájmu pronajímatel jistotu vrací, přičemž si může započíst své oprávněné pohledávky. Nájemce má zároveň ze zákona právo na úroky z jistoty.
Ve smlouvě je důležité jasně oddělit:
👉 samotné nájemné
👉 zálohy na služby
👉 energie jestli jsou převáděné přímo na nájemce
Vyúčtování služeb musí být nájemci doručeno nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
Finanční vypořádání musí proběhnout nejpozději do dalších 4 měsíců od doručení vyúčtování.
Nájemce má také zákonné lhůty pro vyžádání podkladů a podání námitek.
4️⃣ Opravy, počet osob a podnájem
Nájemce hradí běžnou údržbu a drobné opravy.
Od 1. 1. 2026 platí u dalších výslovně nevyjmenovaných oprav hranice 1 500 Kč za jednu opravu.
Celkový roční limit drobných oprav činí 150 Kč za každý m² podlahové plochy bytu.
Po překročení tohoto limitu už další opravy v daném roce nejsou považovány za drobné opravy hrazené nájemcem.
Podnájem je potřeba řešit přesně.
Pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí, může bez souhlasu pronajímatele podnajmout část bytu.
Pokud v bytě trvale nebydlí, potřebuje k podnájmu písemný souhlas pronajímatele.
Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti do jednoho měsíce, má se za to, že souhlas byl udělen, pokud jsou splněny zákonné podmínky.
5️⃣ Doba nájmu, zvyšování nájemného a skončení nájmu
Než uzavřete nájemní smlouvu, dobře zvažte, zda sjednat nájem na dobu určitou, nebo neurčitou.
Nájem na dobu určitou dává pronajímateli větší flexibilitu. Po uplynutí sjednané doby se může podle zkušeností s nájemcem rozhodnout, zda nájem prodlouží, nebo uzavře smlouvu s někým jiným.
Pozor ale na automatické obnovení nájmu. Jestliže nájemce po skončení smlouvy byt dále užívá alespoň 3 měsíce a pronajímatel ho v této době písemně nevyzve k opuštění bytu, může se nájem obnovit za stejných podmínek na stejnou dobu, nejvýše však na 2 roky, pokud si strany nesjednaly něco jiného.
Nájem na dobu neurčitou může být vhodný pro dlouhodobé nájemní vztahy, pronajímatel by si ale měl uvědomit, že jej nemůže ukončit jen proto, že chce byt pronajmout někomu jinému nebo zvýšit nájemné.
Výpověď ze strany pronajímatele je možná pouze ze zákonných důvodů uvedených v občanském zákoníku, například při závažném porušování povinností nájemcem, pokud pronajímatel nebo jeho blízká osoba potřebuje byt k bydlení nebo v dalších zákonem stanovených případech. Pokud žádný zákonný důvod neexistuje, může nájem skončit pouze dohodou obou stran, což může být problematické a doporučuje se sjednat na dobu určitou.
Nejjednodušší je sjednat mechanismus pravidelného zvyšování nájemného přímo v nájemní smlouvě.
Pokud sjednaný není, může pronajímatel za zákonných podmínek navrhnout zvýšení až do výše srovnatelného nájemného v místě.
Součet zvýšení nesmí překročit 20 % během posledních 3 let a nový návrh nelze účinně podat dříve než po 12 měsících, během nichž nájemné zvýšeno nebylo.
Pronajímatel nemůže nájem vypovědět libovolně.
Výpověď musí být písemná, řádně doručená, musí obsahovat zákonný důvod a poučení nájemce o možnosti obrátit se na soud.
U výpovědi bez výpovědní doby musí pronajímatel přesně popsat zvlášť závažné porušení povinností a zpravidla nájemce nejprve vyzvat k nápravě.
Za zvlášť závažné porušení povinností se považuje například prodlení s úhradou nájemného a nákladů na služby alespoň po dobu 3 měsíců.
🆕 Novinka od roku 2026: rozkaz k vyklizení
Pokud nájem skončil a bývalý nájemce odmítá byt opustit, může pronajímatel od roku 2026 využít nový institut rozkazu k vyklizení.
Soud jej může za splnění zákonných podmínek vydat bez nařízení jednání.
Pronajímatel však musí mimo jiné doložit skončení nájmu a písemnou výzvu k vyklizení, kterou nájemci zaslal nejméně 14 dnů před podáním žaloby.
Nájemce má po doručení rozkazu 15 dnů na vyklizení nebo podání odporu.
Podá-li nájemce včas odpor, pokračuje řízení standardním soudním postupem.
Nejde tedy o automatickou záruku rychlého vystěhování, ale o nový procesní nástroj pro jednoznačné případy skončeného nájmu.
⚠️ Nejčastější chyby pronajímatelů
❌ chybějící kvalitní předávací protokol
❌ neprověřený nájemce
❌ špatně nastavené služby a vyúčtování
❌ smlouva stažená zdarma z internetu bez úprav
❌ neřešené zvyšování nájemného
Bezpečný pronájem nestojí jen na důvěře. Stojí na správně připravené smlouvě, kvalitních důkazech, jasně nastavených platbách a dodržení zákonného postupu.
Pokud řešíte pronájem bytu, domu nebo jiné nemovitosti v Prostějově a okolí, rád vám pomohu s nastavením ceny, prezentací, výběrem nájemce, smluvním procesem i bezpečným předáním nemovitosti. 🤝
Josef Bystroň
M&M Reality Prostějov
📞 725 860 000
✉️ [email protected]
🌐 www.prostejovreality.cz
