18/06/2026
𝗗𝗶𝗲 𝗚𝗿𝘂𝗻𝗱𝘀𝘁𝗲𝘂𝗲𝗿
ist auch in den Jahren 2025 und 2026 ein besonders wichtiges Thema, weil seit dem 1. Januar 2025 die reformierte Grundsteuer in Deutschland angewendet wird.
Sie betrifft Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien sowie land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Die Steuer wird von den Gemeinden erhoben und gehört zu deren wichtigsten Einnahmequellen.
Mit diesen Einnahmen finanzieren Kommunen unter anderem Straßen, Schulen, Kindergärten, Grünflächen, Verwaltung, öffentliche Einrichtungen und weitere kommunale Aufgaben. Obwohl die Grundsteuer rechtlich zunächst die Eigentümer trifft, kann sie bei vermieteten Immobilien in der Regel als Teil der Betriebskosten auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Die Reform wurde notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht die frühere Berechnungsgrundlage der Grundsteuer im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Der Grund dafür war, dass die alten Einheitswerte völlig veraltet waren: In Westdeutschland stammten sie aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935.
Dadurch wurden vergleichbare Grundstücke teilweise unterschiedlich behandelt, was gegen den Gleichheitsgrundsatz verstieß. Bis Ende 2024 durfte die alte Regelung noch übergangsweise angewendet werden; ab 2025 gilt nun die neue Grundsteuerberechnung.
𝗗𝗶𝗲 𝗚𝗿𝘂𝗻𝗱𝘀𝘁𝗲𝘂𝗲𝗿 𝘄𝗶𝗿𝗱 𝘄𝗲𝗶𝘁𝗲𝗿𝗵𝗶𝗻 𝗶𝗻 𝗱𝗿𝗲𝗶 𝗦𝗰𝗵𝗿𝗶𝘁𝘁𝗲𝗻 𝗯𝗲𝗿𝗲𝗰𝗵𝗻𝗲𝘁.
Zunächst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert beziehungsweise den nach Landesrecht maßgeblichen Wert fest. Danach wird daraus mithilfe einer Steuermesszahl der sogenannte Grundsteuermessbetrag berechnet. Im letzten Schritt multipliziert die Gemeinde diesen Messbetrag mit ihrem jeweiligen Hebesatz. Die vereinfachte Formel lautet also: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer. Besonders entscheidend ist dabei der Hebesatz, weil jede Gemeinde diesen selbst festlegt. Deshalb kann die Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke je nach Ort sehr unterschiedlich ausfallen.
Für das Jahr 2025 war vor allem relevant, dass viele Eigentümer erstmals neue Grundsteuerbescheide auf Basis der Reform erhalten haben.
Die neuen Werte beruhen grundsätzlich auf der Hauptfeststellung zum Stichtag 1. Januar 2022. Die tatsächliche Zahlungspflicht ergibt sich aber erst aus dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
Viele Eigentümer haben dabei festgestellt, dass ihre Belastung steigt, sinkt oder sich nur leicht verändert. Die Reform sollte insgesamt zwar möglichst aufkommensneutral sein, also den Kommunen nicht automatisch deutlich mehr Geld einbringen. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede einzelne Immobilie gleich belastet bleibt. Innerhalb einer Gemeinde kann es deutliche Verschiebungen geben: Manche Grundstücke werden günstiger, andere teurer.
Im Jahr 2026 bleibt die Grundsteuer weiterhin aktuell, weil viele Auswirkungen der Reform nun erst richtig sichtbar werden. Eigentümer zahlen bereits nach den neuen Bescheiden, und Mieterinnen und Mieter können die Folgen häufig erstmals über die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 spüren.
Wenn Vermieter die Grundsteuer laut Mietvertrag als Betriebskosten umlegen dürfen, kann eine höhere Grundsteuer also zu höheren Nebenkosten führen. Umgekehrt müssen sinkende Kosten ebenfalls korrekt in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden.
Man unterscheidet weiterhin zwischen mehreren Arten der Grundsteuer. Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen. Die Grundsteuer B betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke des Grundvermögens, also zum Beispiel Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbegrundstücke oder Baugrundstücke.
Zusätzlich können Gemeinden seit 2025 eine Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke erheben. Diese soll verhindern, dass baureife Grundstücke aus Spekulationsgründen unbebaut bleiben, obwohl Wohnraum oder Gewerbeflächen benötigt werden. Ob eine Kommune die Grundsteuer C tatsächlich nutzt, entscheidet sie selbst.
Ein wichtiger Punkt ist, dass die Grundsteuer seit der Reform nicht überall nach demselben Modell berechnet wird. Viele Bundesländer nutzen das sogenannte Bundesmodell. Dabei spielen unter anderem Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr und statistische Nettokaltmieten eine Rolle. Einige Bundesländer haben jedoch eigene Modelle eingeführt. Bayern arbeitet beispielsweise stärker mit einem Flächenmodell, Baden-Württemberg mit einem modifizierten Bodenwertmodell, und auch Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen abweichende Landesmodelle. Deshalb hängt die konkrete Berechnung stark davon ab, in welchem Bundesland und in welcher Gemeinde sich das Grundstück befindet.
Im Bundesmodell wurden die Steuermesszahlen deutlich abgesenkt, damit die stark gestiegenen Grundstückswerte nicht automatisch zu einer massiven Mehrbelastung führen. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums beträgt die Steuermesszahl im Bundesmodell beispielsweise 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke.
Entscheidend bleibt aber, welchen Hebesatz die jeweilige Gemeinde festlegt. Selbst wenn der Grundsteuermessbetrag vom Finanzamt gleich bleibt, kann sich die endgültige Steuer durch eine Änderung des kommunalen Hebesatzes verändern.
𝗔𝘂𝗰𝗵 𝗿𝗲𝗰𝗵𝘁𝗹𝗶𝗰𝗵 𝗶𝘀𝘁 𝗱𝗶𝗲 𝗚𝗿𝘂𝗻𝗱𝘀𝘁𝗲𝘂𝗲𝗿 𝗻𝗼𝗰𝗵 𝗻𝗶𝗰𝗵𝘁 𝘃𝗼𝗹𝗹𝘀𝘁𝗮̈𝗻𝗱𝗶𝗴 𝘇𝘂𝗿 𝗥𝘂𝗵𝗲 𝗴𝗲𝗸𝗼𝗺𝗺𝗲𝗻.
Viele Eigentümer haben gegen Grundsteuerwertbescheide oder Messbescheide Einspruch eingelegt. Beim Bundesfinanzhof sind auch im Jahr 2026 Verfahren zur Grundsteuer anhängig, unter anderem zu Fragen des Bundesmodells und einzelner Landesmodelle. Der Bundesfinanzhof führt hierzu eine eigene Übersicht zu laufenden Verfahren mit Stand Juni 2026. Das zeigt, dass die Reform zwar praktisch umgesetzt ist, aber rechtlich weiterhin diskutiert wird.
Für Eigentümer ist es deshalb wichtig, die erhaltenen Bescheide sorgfältig zu prüfen. Besonders relevant sind die Angaben zur Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzungsart, zum Bodenrichtwert, zur Gebäudeart und zum Baujahr. Fehler in diesen Daten können sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirken. Wer einen Bescheid für falsch hält, muss die jeweilige Einspruchsfrist beachten.
Dabei ist zu unterscheiden zwischen dem Bescheid des Finanzamts, also Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid, und dem späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Fehler in der Bewertung müssen in der Regel gegenüber dem Finanzamt angegriffen werden, während Fehler beim Hebesatz oder bei der Anwendung des Messbetrags eher die Gemeinde betreffen.
Zusammengefasst ist die Grundsteuer in den Jahren 2025 und 2026 vor allem durch die neue Berechnungsgrundlage geprägt. Seit 2025 wird nicht mehr nach den alten Einheitswerten gerechnet, sondern nach neuen Bewertungsmodellen. Für Eigentümer bedeutet das neue Bescheide und teilweise veränderte Steuerbeträge.
Für Mieter kann sich die Reform zeitversetzt über die Nebenkosten bemerkbar machen. Die endgültige Höhe der Grundsteuer hängt immer vom jeweiligen Grundstück, vom Bundesland, vom Grundsteuermessbetrag und vom kommunalen Hebesatz ab. Auch 2026 bleibt das Thema bedeutsam, weil Bescheide geprüft, Einsprüche bearbeitet, Hebesätze angepasst und rechtliche Fragen weiter geklärt werden.
𝗪𝗶𝗿 𝘀𝗶𝗻𝗱 𝗴𝗲𝗿𝗻𝗲 𝗳𝘂̈𝗿 𝗦𝗶𝗲 𝗱𝗮!
𝗩𝗜𝗩𝗔𝗧 𝗜𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗶𝗲𝗻
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