11/03/2026
Forward Deals 2.0: Welche Strukturen Kapital heute akzeptiert – und welche nicht mehr
Wenn heute über Forward Deals gesprochen wird, reden viele noch über die alte Welt – die Zeit vor der Zinswende.
Um zu verstehen, was jetzt funktioniert, muss man kurz zurückspulen:
Forward Deals galten in den letzten Jahren als schwierig, teilweise toxisch.
Zinsvolatilität, unsaubere Risikoallokation und eine pauschale Skepsis gegenüber Entwicklern haben das Instrument in vielen Häusern faktisch lahmgelegt.
2026 sehen wir bei PREA – in den Gesprächen, die unser CEO Gabriel Khodzitski auf der MIPIM führt, und im breiteren Markt – etwas anderes: Forward Deals 2.0 mit klaren Erwartungen an Struktur und Partner.
Was heute funktioniert:
Sauber definierte Forward-Funding-Strukturen
Klare Kapitaltranchierung, nachvollziehbare Meilensteine, transparente Mittelverwendung.
Belastbare Partner mit Eigenkapital-Tiefe
Bauträger, die eigenes Kapital einsetzen, professionelle Governance-Strukturen haben und als Plattform agieren – nicht als Ein-Projekt-Gesellschaft ohne Substanz.
Transparente Risikoaufteilung
Zins-, Bau- und Vermarktungsrisiken werden klar verteilt und nicht einfach beim Kapital „geparkt“.
Was nicht mehr funktioniert:
„Loose“ Forward Deals ohne echte Covenants,
schwache Eigenkapitalbasis, kaschiert durch optimistische Businesspläne,
Konstruktionen, bei denen alle hoffen, dass „der Markt schon mitspielt“.
Kapital nutzt Forward Deals heute als das, was sie immer hätten sein sollen: ein Filter.
Wer Struktur, Governance und Professionalität liefert, bekommt Zugang zu Forward-Kapital. Wer das nicht bietet, bleibt draußen – egal, wie „spannend“ die Story klingt.
Für Bauträger bedeutet das:
Die Opportunitäten in diesem Cycle werden selektiv verteilt.
Forward Deals 2.0 gehen an diejenigen, die ihre Organisation und Projekte auf institutionelle Anforderungen ausgerichtet haben.
Genau dort sehen wir aktuell die Bewegung im Markt – und genau dort werden in den nächsten Jahren die Plattformen entstehen, die nicht nur einzelne Projekte, sondern ganze Entwicklungsstrategien über Forward-Strukturen finanzieren können.
Wenn Sie Ihre Pipeline forward-fähig machen wollen, ist jetzt der Zeitpunkt, Strukturen, Partner und Kapitalzugang neu zu denken – nicht erst, wenn das Fenster für diesen Cycle wieder zugeht.
Auf der MIPIM führen wir dazu zahlreiche spannende Gespräche und freuen uns, im Anschluss auch mit Ihnen über konkrete Projekte und Strukturen zu sprechen – einen Termin können Sie bequem über prea.eu vereinbaren.
