18/07/2019
Blog vom 17.07.2019, 17.00 Uhr
Maik Uwe Hinkel – Living Bauhaus Unternehmensgruppe
Der Berliner Wohnungsmarkt und warum ist und bleibt er immer noch attraktiv für uns ALLE?
Die Vermögensverwalter, Versicherungen, Kassenverwalter von Ärzten, Rechtsanwälte und anderen Gutverdienern scheinen neben den Pensionsfonds die wahren Gewinner am Berliner Wohnungsmarkt zu sein.
Aber machen Sie nicht alle aus der Not eine Tugend? Haben Sie nicht ihren Anlegern, Kleinstsparern und Versicherungsnehmern eine Rendite bei Vertragsabschluss versprochen, die Sie wegen der Nullzinspolitik der EZB und damit der politisch Verantwortlichen in Europa so nicht mehr im Zeichen des eigenen Untergangs halten können? Und mussten diese institutionellen Anleger sich nicht andere Asset Klassen suchen, um ihre Zinszusagen für die Pensionskassen oder Lebensversicherungen usw. überhaupt noch halten zu können?
Die „Deutsche Wohnen“ ist der größte private Wohnungseigentümer in Berlin und gehört z. B. mit knapp 70 % der Aktien Kleinstanlegern, privaten „ Sparfüchsen“, die die Zeichen der Zeit , das heißt der Staaten, die sich über die Nullzinspolitik nicht weiter verschulden wollten, um damit die notwendigen Auflagen der EZB überhaupt einhalten zu können, erkannt haben und somit zumindest eine Rendite über die Asset-Klasse Wohnen von 2-3 % erreichen.
Das liegt knapp über der laufenden Inflationsrate von 1,6 % aus Juni 2019. Im April 2019 lag sie noch bei 2 %.
Und 30 % der Anteile der Deutschen Wohnen sind unter 4 Fonds aus den USA, Norwegen, Kannada aufgeteilt. Darunter auch ein staatlicher Pensionsfonds.
Die Vonovia ist der zweitgrößte Berliner private Wohnungseigentümer, der über Fondsstrukturen geführt wird.
Aber wem gehören diese Fonds und wer verwaltet sie? Einer der größten Fondverwalter in Europa ist „Blackrock“ und dieser Fonds verwaltet auch das Vermögen von Mittelständlern, Beamten , Selbständigen auch von Millionären und dieses Klientel baut sich über diese Fonds-Rücklagen für den Ruhestand oder für größere private Investitionen auf. In Berlin, einer Stadt mit ca. 3,64 Millionen Einwohnern gibt es aber kaum 500 Einkommensmillionäre und man schätzt so mit ca. 200.000 Millionären. Deutschlandweit sind es ca. 1,1 Millionen Menschen, so die letzten Zahlen aus 2014 nach Untersuchungen der Beraterfirma Capgemni.
Also mehr oder weniger sind diese privaten Wohnungseigentümer wie Deutsche Wohnen, Vonovia, TAG Immobilien, Aroundtown, Grand City, Covivio, durch uns ALLE finanziert und gehört über den Streubesitz zu einem großen Teil auch den Sparern, die für ihre Rücklagen nun keine staatlichen Alternativen mehr finden konnten.
Viele Berliner investieren für ihre Altersvorsorge in diese Fonds. Auch die großen Versicherer wie z. B. die Allianz sind mit ihrer Lebensversicherungssparte in diese Fonds investiert. Die Sparkasse macht es über ihre eigenen Dekra Investments-Fonds über Anteile an Vonovia. Aber auch viele Kleinsparer in Berlin legen ihr Geld für die private Altersvorsorge an und investieren so in ihre eigenen Vermieter.
Und warum kann der Staat, vertreten durch den Bund, die Länder und die Kommunen, die doch so wichtige Daseinsvorsorge, das Wohnen nicht mehr seinen Menschen garantieren? Weil er sich schon am 01.01.1990 von dieser Pflichtaufgabe durch die Privatisierung von Wohnraum – wie bereits so von vielen anderen Aufgaben, dem Bahnmonopol, der Deutschen Post, den Energie- und Wasserversorgern bis hin zum Luftverkehr – getrennt hat und meinte, die Gemeinnützigkeit für Wohnungsbaugesellschaften streichen zu müssen.
Ab diesem Zeitpunkt begann der massenhafte Ausverkauf von kommunalen Wohnungen. Private Investoren, institutionelle Anleger aller Asset-Klassen begannen sich für Wohnungen in Berlin zu interessieren und spätestens nach der Finanzkrise 2008 solche einzukaufen. Die europäische Zentralbank senkte die Zinsen und die hinterlegten und angehäuften Gelder – der oben benannten Fonds von der kleinsten Pensionskasse über Versicherungen bis hin zu Berufsgenossenschaften und ihren Rentenfonds – wurden in Berliner Wohnungspakete investiert. Davor wurden die doch so sicheren, aber ohne Rendite ausgelegten Festgeldkonten und Bundesanleihen aufgelöst.
Dazu kommt selbstredend der Standortvorteil , der eben nicht bei den politischen Akteuren oder der immer ausufernden Bürokratie zu suchen ist, sondern im preiswertesten Niveau aller europäischen Hauptstädte und da beziehe ich Moskau, Warschau und Sofia selbstredend mit ein. Auch im stetigen Zuzug in die Stadt liegt ein Standortvorteil. Dabei wuchs die Bevölkerung in 2018 um 31.300 Menschen zu 2017 an, die ausländische Bevölkerung in den letzten 5 Jahren um 37.000 Menschen und die Deutschen verringerten sich um 6 000 Menschen. In den letzten fünf Jahren wuchs Berlin um 47.700 Personen im Jahr. Das Bevölkerungswachstum geht zum einen auf 40.200 Geburten und 35.900 Sterbefällen und zum anderen auf 180.000 Zuzüge und 151.000 Fortzüge zurück. Aber auch der wenige Wohnungsneubau, der nicht zuletzt durch die politischen Verantwortlichen seit 1990 zu verantworten ist, aber auch in der Regulierungswut der Deutschen begründet, und die immer ausufernde Bürokratie schwächt den Berliner Wohnungsmarkt erheblich und stetig.
Und nicht zuletzt die noch oft nicht modernisierten Wohnhäuser und der Wohnungsmangel macht ein ständiges Wachstum an Mieten unausweichlich und diese Chancen nutz die Privatwirtschaft und die Stadt profitiert von den erheblichen Einnahmen an Gewerbe und Körperschaftssteuern.
Nur ein Überangebot an Wohnungen aller Preisklassen wird dauerhaft die Mieten senken und dem nachhaltigen Zuzug in die Stadt gerecht werden können.
Und das alles führt dazu, dass die Spekulation um Wohnbauland und das Wertsteigerungspotential für Investoren Berlin so spannend bleiben lässt. Das Zusammenspiel von Modernisierungsrückstau, niedrigen Zinsen, die Potentiale aus Mangel und Mietzinssteigerung bringen das nun erkannte Problem durch die Politik auf die Straße.
Nur das es eben nicht durch die private Bauwirtschaft noch durch die privaten Wohnungsbesitzer mit ihren Fonds verursacht worden ist. Die SPD führt seit 1990 in Gesamtberlin (Ost und West) die Wohnungswirtschaft in den städtischen Gesellschaften und als Bau- und Stadtentwicklungssenatoren an. Sie hat es versäumt die notwendigen Regelungen zum Schutz der Menschen auf und in ihren Wohnungen und zur Durchsetzung eines Menschenrechtes auf bezahlbaren Wohnraum sicherzustellen.
Die Lage in der Stadt wird sich weiter zuspitzen, da die politischen Verantwortlichen glauben, über Mietpreisbremse, Mietendeckel und Kauf von Bestandswohnungen aus Steuermitteln das Problem zu lösen. Damit wird nicht eine Wohnung und schon gar keine preiswerte Wohnung errichtet.
Es bedarf eines Sofortprogrammes in der Stadt unter Aussetzung von Regelungen und Fristen, die in analoger Anwendung des Flüchtlingsunterbringungsgesetzes vom 26.11.2014 das Regelungswerk des BauGB auf 5 Jahre befristet änderte. Hiermit wurden damals erhebliche und wirksame bauplanungsrechtliche Erleichterungen für den Bau von Wohnunterkünften geschaffen. Das Baugesetzbuch wurde mit Wirkung vom 24.10.2015 befristet bis zum 31.12.2019 für sämtliche Gebietsarten (Bebauungsplangebiete, nicht beplanter Innenbereich, Außenbereich) geändert.
Warum sollten die damaligen Regelungen von Maßnahme Gesetzen, Teilprivilegierungen, Abweichungsbefugnissen und Aufhebungen von Rechtsfolgen nach dem BauGB nicht heute auch für die jetzige Notlage im städtischen Wohnungsbau Anwendung finden können.
Maik Uwe Hinkel
