Immofranch24

10/09/2026

Fast jedes dritte angebotene Haus in Deutschland liegt in Effizienzklasse G oder H.

Das ist keine Randerscheinung, sondern der Normalfall im Bestand. Und es verändert die Art, wie Käufer und Banken rechnen.

Was ich bei Ortsterminen beobachte: Kaufinteressenten rechnen inzwischen rückwärts. Sie nehmen ihr Budget, ziehen die absehbaren Sanierungskosten ab — Heizung, Fenster, Dach, Dämmung — und was übrig bleibt, ist ihr Kaufpreis. Die Bank macht im Grunde dasselbe, nur mit anderen Vorzeichen: Sie fragt, ob das Objekt in zehn Jahren noch das besichert, was heute finanziert wird.

In der Wertermittlung landet der energetische Zustand nicht als Bauchgefühl, sondern an klar definierten Stellen:

▪️ Im Sachwertverfahren über den Modernisierungsgrad, der die Restnutzungsdauer verlängert oder verkürzt
▪️ Im Ertragswertverfahren über die Bewirtschaftungskosten und das Risiko künftiger Instandhaltung
▪️ Im Vergleichswertverfahren über Zu- und Abschläge gegenüber Objekten anderer Effizienzklassen
▪️ Als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal, wenn ein konkreter Instandhaltungsrückstand beziffert werden kann

Ein häufiges Missverständnis: Ein schlechter Energieausweis senkt nicht automatisch den Wert um einen festen Prozentsatz. Entscheidend ist, was die Ertüchtigung an diesem konkreten Objekt kostet — und ob der Markt in dieser Lage bereit ist, das mitzutragen.

Umgekehrt gilt genauso: Eine teure Sanierung erhöht den Wert nicht automatisch um die investierte Summe. Zwischen Kosten und Wertzuwachs liegt oft eine Lücke.

Wer wissen will, wo sein Haus in dieser Rechnung steht, braucht keine Schätzung, sondern eine nachvollziehbare Aufstellung.

Dies ist keine Anlage- oder Kaufempfehlung, sondern eine fachliche Markteinschätzung. Fragen zu Förderung und Steuer gehören zu Energieberater und Steuerberater.

Grundlagen: Immobilienwertermittlungsverordnung, Gebäudeenergiegesetz
Bild: KI-generiert

09/09/2026

Zwölf Prozent mehr Kaufverträge — und trotzdem kein Boom.

Der Gutachterausschuss im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder) hat seinen 35. Grundstücksmarktbericht vorgelegt. Für bebaute Grundstücke, also Häuser und Wohnungen mit Gebäude, zeigt er ein Bild, das ich sortieren möchte:

▪️ Die Zahl der Verträge ist um 12 % gestiegen
▪️ Der Flächenumsatz blieb konstant
▪️ Der Geldumsatz legte um 6 % zu

Diese drei Zahlen zusammen sind interessanter als jede einzelne. Mehr Verträge bei gleicher Fläche heißt: Es wurden mehr, aber im Schnitt kleinere Objekte gehandelt. Und dass der Geldumsatz nur um 6 % zulegte, während die Vertragszahl um 12 % stieg, spricht gegen einen breiten Preissprung. Der Markt ist beweglicher geworden, nicht teurer.

Wie wichtig dieses Segment für den Kreis ist, zeigt die Gewichtung: Bebaute Grundstücke machen 45,2 % der ausgewerteten Kaufverträge aus — aber 70,5 % des gesamten Geldumsatzes.

Was das für Sie bedeutet, hängt vom Ort ab. Oder-Spree reicht von der östlichen Berliner Stadtgrenze bis zur Oder. Ein Haus in Erkner und ein Haus im ländlichen Osten des Kreises liegen im selben Bericht und in völlig verschiedenen Teilmärkten. Der Kreisdurchschnitt beschreibt keinen davon.

Deshalb schaue ich für ein Gutachten nie nur auf die Kreiszahl, sondern auf den Teilmarkt, die Bodenrichtwertzone und die vergleichbaren Abschlüsse in der Umgebung.

Dies ist keine Anlage- oder Kaufempfehlung, sondern eine fachliche Markteinschätzung.

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder)
Bild: KI-generiert

08/09/2026

„Das Nachbarhaus steht für 640.000 Euro drin."

Diesen Satz höre ich oft. Und er ist ein guter Einstieg ins Gespräch — nur eben keine Bewertungsgrundlage.

Was in einem Portal steht, ist ein Angebotspreis. Also die Erwartung eines Verkäufers zu einem bestimmten Zeitpunkt. Was am Ende beim Notar beurkundet wird, ist der Kaufpreis. Zwischen beiden liegen Verhandlung, Standzeit und manchmal eine deutliche Korrektur nach unten.

Das Portal zeigt Ihnen nur die eine Seite:

▪️ Objekte, die zu teuer inseriert waren und nie verkauft wurden, bleiben in der Statistik
▪️ Objekte, die still und ohne Inserat verkauft wurden, tauchen nie auf
▪️ Ob der Preis nach acht Monaten dreimal gesenkt wurde, sehen Sie nicht
▪️ Ausstattung, Zustand und Grundstückszuschnitt des Nachbarhauses kennen Sie nicht

Als Sachverständiger arbeite ich deshalb mit der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Dort stehen tatsächlich beurkundete Verträge — nicht Wünsche, sondern Abschlüsse. Diese Daten sind die gesetzliche Grundlage der Wertermittlung und der Grund, warum ein Gutachten gegenüber Finanzamt, Bank und Gericht standhält.

Angebotspreise beobachten ist sinnvoll. Sich darauf verlassen nicht.

Dies ist keine Anlage- oder Kaufempfehlung, sondern eine fachliche Markteinschätzung.

Quelle: Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
Bild: KI-generiert

07/09/2026

Der Zollstock ist das ehrlichste Werkzeug in meinem Koffer.

Wenn ich zu einem Ortstermin komme, steht in den Unterlagen fast immer eine Wohnfläche. Im Exposé, in der Bauzeichnung, in der Teilungserklärung. Und in vielen Fällen stehen dort drei verschiedene Zahlen.

Das ist kein Vorwurf an die Eigentümer. Es liegt daran, dass „Wohnfläche" kein Gefühl ist, sondern eine Rechenregel. Die Wohnflächenverordnung sagt genau, was zählt und was nicht:

▪️ Räume unter Dachschrägen zählen zwischen einem und zwei Metern Höhe nur zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht
▪️ Ein Balkon oder eine Terrasse geht in der Regel nur mit einem Viertel ein
▪️ Der Heizungskeller ist Nutzfläche, keine Wohnfläche
▪️ Ein Wintergarten wird unterschiedlich behandelt, je nachdem ob er beheizt ist

Warum ich darauf bestehe, selbst nachzumessen: Die Wohnfläche ist eine der wenigen Größen, die direkt in den Wert durchschlägt. Weichen zehn Quadratmeter ab, verschiebt sich das Ergebnis spürbar. Und wenn ein Gutachten beim Finanzamt oder vor Gericht Bestand haben soll, muss diese Zahl belastbar sein — nicht übernommen, sondern geprüft.

Zwei Stunden Aufmaß ersparen später oft die Diskussion darüber, wessen Zahl stimmt.

Was in Ihren Unterlagen steht, ist ein Anfang. Was tatsächlich vorhanden ist, ist die Grundlage.

Grundlage: Wohnflächenverordnung
Bild: KI-generiert

05/09/2026

📋 Diese Unterlagen braucht ein Gutachten

Die häufigste Frage nach dem ersten Telefonat lautet: „Was muss ich jetzt zusammensuchen?" Damit Sie nicht zweimal in den Keller müssen — hier die Liste, die in fast jedem Fall gebraucht wird.

Zum Grundstück und Eigentum
Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte oder Lageplan, Angaben zur Grundstücksgröße. Falls vorhanden: Erbbaurechtsvertrag, eingetragene Rechte wie Wohnrecht oder Wegerecht.

Zum Gebäude
Grundrisse aller Etagen, Schnitte und Ansichten, Baujahr, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baugenehmigung. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Aufteilungsplan und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung.

Zum Zustand
Energieausweis, Liste der Modernisierungen mit Jahr und Umfang — Dach, Fenster, Heizung, Bäder, Elektrik, Dämmung. Bekannte Mängel oder Schäden bitte gleich mit nennen, das ist kein Nachteil, sondern spart Rückfragen.

Bei vermieteten Objekten
Mietverträge oder eine Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnung, Angaben zu Leerstand.

Ein Satz, der viele überrascht: Es ist kein Problem, wenn etwas fehlt. Grundbuchauszüge, Flurkarten und Bauakten lassen sich beschaffen — das übernehmen wir bei Bedarf mit. Wichtiger als Vollständigkeit am ersten Tag ist, dass am Ende nichts Wesentliches ungeprüft bleibt.

Je besser die Grundlage, desto belastbarer die Zahl. Und desto weniger Angriffsfläche hat das Gutachten später, wenn es beim Finanzamt, vor Gericht oder in einer Erbengemeinschaft auf dem Tisch liegt.

Bild: KI-generiert

03/09/2026

🏡 Vier Meinungen, eine neutrale Zahl

Ein Elternhaus, drei oder vier Erben — und mindestens ebenso viele Vorstellungen davon, was es wert ist. Eine will verkaufen, einer will einziehen, jemand will ausgezahlt werden. Und jede dieser Positionen bringt ihre eigene Zahl mit.

Das ist kein böser Wille. Wer im Haus aufgewachsen ist, sieht es anders als jemand, der seit zwanzig Jahren nicht mehr da war. Erinnerungen sind aber keine Bewertungsgrundlage. Und solange sich niemand auf eine Zahl einigen kann, bewegt sich nichts — die Immobilie steht leer, die Kosten laufen weiter, die Stimmung wird schlechter.

Was hier hilft, ist keine weitere Meinung, sondern eine Grundlage, die von keinem der Beteiligten kommt. Eine unabhängige Wertermittlung beantwortet drei Fragen für alle gleichzeitig: Was ist die Immobilie am Markt wert? Wie kommt diese Zahl zustande? Und was wäre eine faire Ausgleichszahlung unter Miterben?

Der entscheidende Punkt ist die Unabhängigkeit. Wir haben kein Interesse daran, dass die Zahl hoch oder niedrig ausfällt — wir haben ein Interesse daran, dass sie stimmt und dass jeder Schritt nachvollziehbar ist. Genau das macht sie zu einer Verhandlungsgrundlage, der alle zustimmen können, auch wenn sie sich sonst uneinig sind.

Unsere Erfahrung: Sobald eine belastbare Zahl auf dem Tisch liegt, verändert sich das Gespräch. Es geht nicht mehr darum, wer recht hat, sondern darum, wie man weitermacht.

Für erbrechtliche und steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Fachanwalt oder Steuerberater — wir liefern die Bewertungsgrundlage.

Bild: KI-generiert

02/09/2026

📘 Immobilien-ABC: Zwei Stichtage, ein Verkehrswert

In jedem Verkehrswertgutachten stehen zwei Datumsangaben. Sie sehen nach Formsache aus, entscheiden aber darüber, welche Immobilie überhaupt bewertet wird.

Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Bewertung bezieht. Er legt fest, welche Marktlage gilt: die wirtschaftliche Gesamtlage, das Zinsumfeld, die Entwicklung der Region.

Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der Zustand der Immobilie bezieht. Er legt fest, was bewertet wird: Ausstattung, Modernisierungsgrad, Rechte und Belastungen, Lagemerkmale.

Kurz gesagt: Der eine klärt den Markt, der andere den Zustand.

Meist fallen beide Tage zusammen. Auseinander laufen sie, wenn ein anderer Zustandszeitpunkt maßgeblich ist. Bei einer Erbschaft zählt der Zustand am Todestag — bewertet wird aber vielleicht erst Monate später. Bei einer Trennung kann ein früherer Zeitpunkt gelten. Wurde in der Zwischenzeit saniert, angebaut oder ist ein Schaden entstanden, führt der falsche Stichtag zu einer Zahl, die niemandem hilft.

Deshalb gehört in jedes Gutachten beides: benannt, begründet und nachvollziehbar. Wenn Sie eine Bewertung beauftragen, stellen Sie genau diese Frage — auf welchen Zustand und auf welche Marktlage bezieht sich diese Zahl?

Für die Frage, welcher Zeitpunkt in Ihrem Fall maßgeblich ist, sprechen Sie bitte mit Ihrem Fachanwalt oder Steuerberater.

Quelle: Glossar des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
Bild: KI-generiert

01/09/2026

💶 „Wir haben doch damals 480.000 Euro bezahlt."

Dieser Satz fällt in Bewertungsgesprächen oft — bei Erbauseinandersetzungen, bei Trennungen, bei Gesprächen mit dem Finanzamt. Er ist verständlich. Nur beantwortet er die falsche Frage.

Ein Kaufpreis ist das Ergebnis einer Verhandlung an einem bestimmten Tag, unter den Finanzierungsbedingungen dieses Tages. Ein Verkehrswert dagegen ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre — unabhängig davon, was Sie einmal bezahlt haben.

Warum das Zinsniveau dazwischenfunkt: Steigen die Finanzierungskosten, sinkt der Betrag, den Käufer bei gleichem Haushaltseinkommen aufbringen können. Die Zahlungsbereitschaft verschiebt sich — und mit ihr das Preisniveau. Fallen die Zinsen wieder, kehrt sich der Effekt um. Die EZB hat seit Juni 2024 in mehreren Schritten gesenkt; im Landkreis Oberhavel zeigte sich 2025 gleichzeitig ein Plus bei bebauten Grundstücken und ein Minus von rund 9 Prozent beim Wohnungs- und Teileigentum. Ein einheitlicher Trend sieht anders aus.

Was daraus folgt: Der alte Kaufvertrag taugt als Erinnerung, nicht als Wertnachweis. Wer heute eine belastbare Zahl braucht — für die Erbengemeinschaft, den Zugewinnausgleich, das Finanzamt oder die eigene Entscheidung —, braucht eine Bewertung zum heutigen Stichtag, nach anerkannten Verfahren und auf Basis aktueller Marktdaten.

Dies ist keine Anlage- oder Kaufempfehlung, sondern eine fachliche Markteinschätzung. Für steuerliche und rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater oder Fachanwalt.

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel
Bild: KI-generiert

01/09/2026

31/08/2026

📊 Oberhavel 2025: Ein Markt, zwei Richtungen

Der Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel liegt vor — und er zeigt etwas, das in der Schlagzeile „Markt zieht an" untergeht.

Der Gesamtgeldumsatz stieg gegenüber 2024 um rund 3 Prozent. Getragen wurde dieser Anstieg aber nur von zwei Teilmärkten: bebaute Grundstücke plus 8 Prozent, unbebaute Baugrundstücke plus 6 Prozent. In den übrigen Teilmärkten ging der Geldumsatz zwischen 14 und 36 Prozent zurück.

Besonders deutlich beim Wohnungs- und Teileigentum: Der durchschnittlich je Objekt gezahlte Kaufpreis liegt bei 191.897 Euro — rund 9 Prozent unter dem Vorjahr und damit zurück auf dem Niveau von 2023. Bei bebauten Grundstücken wurden im Schnitt 456.064 Euro je Kauf erzielt. Ausgewertet wurden 2.247 Kauffälle, nach 2.181 im Vorjahr.

Was das für Eigentümer bedeutet: „Der Markt" ist keine einheitliche Größe. Ein Haus in S-Bahn-Nähe und eine Eigentumswohnung im gleichen Landkreis haben 2025 in gegensätzliche Richtungen gezeigt. Wer den Wert seiner Immobilie für eine Erbauseinandersetzung, eine Trennung, das Finanzamt oder eine Kaufentscheidung braucht, kommt mit einem Durchschnittswert nicht weiter — sondern nur mit einer Bewertung, die Objektart, Lage und Zustand tatsächlich abbildet.

Übrigens: Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 sind seit dem 05.03.2026 kostenfrei über BORIS Brandenburg abrufbar. Ein guter erster Anhaltspunkt — ein Verkehrswert ist damit aber noch nicht ermittelt.

Dies ist keine Anlage- oder Kaufempfehlung, sondern eine fachliche Markteinschätzung.

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel
Bild: KI-generiert