Sachverständigenbüro Henrik Wilhelm

08/04/2026

„Wird Wohnen zum Luxus?“ – eine Frage, die längst auch Mitteldeutschland erreicht hat.

Während der demografische Wandel in vielen Regionen eher zu Leerstand führt, zeigt sich in den wachsenden Städten ein gegenteiliger Trend: In Leipzig, Jena, Dresden, Erfurt oder Magdeburg wird attraktiver Wohnraum zunehmend knapper und teurer. Die Nachfrage ist hoch, nicht nur bei Studierenden und jungen Berufstätigen, sondern auch bei älteren Menschen, die in barrierearme oder barrierefreie Wohnungen wechseln möchten. Gleichzeitig bremsen steigende Baukosten, regulatorische Hürden und fehlende Förderanreize vielerorts den Neubau.

Umso wichtiger ist eine differenzierte, faktenbasierte Diskussion, wie zuletzt bei Fakt ist! im Mitteldeutscher Rundfunk.

Dort hat Frau Katrin Zimmermann als Vorständin des IVD Region Mitte-Ost e.V. mit fundierten Zahlen und klaren Positionen überzeugt. Sie brachte die Perspektiven der Immobilienwirtschaft, unterstützt durch den IVD Bundesverband, sachlich, präzise und lösungsorientiert in die Debatte ein.

Besonders hervorheben möchte ich: Frau Zimmermann MRICS ist zugleich Mitglied im Verband der Bausachverständigen des Landes Sachsen-Anhalt e. V. (VBSLA). Als Verbandsmitglied habe ich mich durch ihren Auftritt fachlich wie auch in der Haltung sehr gut vertreten gefühlt.

Ein starker und souveräner Auftritt.

Die Sendung ist in der ARD Mediathek abrufbar:

Gutes Wohnen ist ein Thema – auch in Mitteldeutschland. Zwar gibt es aufgrund des demografischen Wandels wohl eher ein Problem mit Leerstand als mit Wohnraummangel. Doch vor allem in den Großstädten, Boom-Towns wie Leipzig und Jena, in Dresden, Erfurt oder Magdeburg wird attraktiver Wohnraum teu...

22/03/2026

Manchmal braucht es nur ein kleines Buch, um große Fragen zu klären.

Umso mehr habe ich mich über die Zusendung eines signierten Exemplars von „Meine Eltern sind… Immobiliengutachter“ gefreut, vielen Dank an Ron Hess von on-geo als Autor für die tolle Idee und Umsetzung.

Und ja, es hat tatsächlich funktioniert.

Im Familienkreis ist jetzt endlich geklärt, dass der Papa einen echten Beruf hat, und auch in der Schule lässt sich nun problemlos erklären, was er eigentlich macht, wenn die Lehrerin fragt.

Was auf den ersten Blick wie ein Kinderbuch wirkt und das ist es natürlich auch, trifft einen wichtigen Punkt. Früh Begeisterung für unsere Branche zu wecken und komplexe Tätigkeiten greifbar zu machen.

Gerade in der Immobilienwirtschaft, die für Außenstehende oft schwer verständlich ist, sind solche Formate extrem wertvoll, nicht nur für Kinder, sondern auch für die Erklärung zu Hause und im Klassenzimmer.

Ein wirklich gelungenes Projekt und ein starkes Signal für Nachwuchsarbeit in unserer Branche.

06/03/2026

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt hat am 04.03.2026 Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht, die das Verhältnis des Bodenwertes von Arrondierungsflächen zum Bodenrichtwert von Bauland darstellen.

Arrondierungsflächen sind Flächen, die nicht eigenständig bebaubar sind, jedoch die Nutzung eines angrenzenden Grundstücks verbessern können, beispielsweise indem sie dessen Zuschnitt begradigen oder optimieren oder eine Bebauung erst ermöglichen.

Im Rahmen der Untersuchung wurde durch den Gutachterausschuss der Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche in seinem prozentualen Verhältnis zum jeweils festgelegten Bodenrichtwert für Grundstücke mit Wohn- und Mischnutzung (baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei) analysiert.

https://www.lvermgeo.sachsen-anhalt.de/datei/anzeigen/id/634291,501/umrechnungskoeffizienten_bauland_arrondierungsfl_chen_260213.pdf

02/01/2026

Längst fälliger Schutz vor überhöhten Mieten bei möblierten Wohnungen in Vorbereitung

Der Bundesrat hat mit dem Gesetzentwurf zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum eine wesentliche Verschärfung der rechtlichen Rahmenbedingungen für die möblierte Vermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vorgeschlagen. Ziel ist es ausdrücklich, eine Umgehung der Mietpreisbremse durch pauschale oder intransparente Möblierungszuschläge zu verhindern.

Kernpunkt des Entwurfs ist die Ergänzung des § 556d Absatz 1 BGB. Künftig sollen Vermieter verpflichtet sein, den Möblierungszuschlag transparent, gesondert und der Höhe nach begrenzt auszuweisen. Der Gesetzesentwurf sieht hierzu wörtlich vor:

„Wird eine Wohnung mit Mobiliar vermietet, ist der für die Vermietung der Möbel erhobene Zuschlag neben der Miete gemäß Satz 1 gesondert auszuweisen, soweit nicht ein auf das Mietverhältnis anzuwendender Mietspiegel im Sinne der §§ 558c und 558d die Vermietung des Mobiliars bereits berücksichtigt. Der Möblierungszuschlag darf monatlich höchstens 1 Prozent des Zeitwertes der überlassenen Möbel im Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung an den jeweiligen Mieter betragen. Der Zeitwert ist der Anschaffungspreis der Möbel abzüglich eines Betrags von 5 Prozent für jedes abgelaufene Jahr. Wird kein Zuschlag für die Möblierung gesondert ausgewiesen, gilt die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe […] als unmöbliert vermietet. § 556g Absatz 2 bis 4 gilt entsprechend.“

Für Vermieter, deren Geschäftsmodell ausschließlich oder überwiegend auf der möblierten Vermietung beruht, hat dies erhebliche Konsequenzen:
Die bislang häufig genutzte Praxis, erhöhte Gesamtmieten ohne nachvollziehbare Aufschlüsselung zu verlangen, wäre nicht mehr zulässig. Der wirtschaftliche Vorteil der Möblierung wird auf einen klar berechenbaren und gedeckelten Zuschlag reduziert. Gleichzeitig trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für Anschaffungspreise und Alter der Möbel.

Besonders einschneidend ist die gesetzliche Fiktion, dass bei fehlender separater Ausweisung der Zuschläge die Wohnung rechtlich als unmöbliert gilt. In diesem Fall unterliegt die gesamte verlangte Miete uneingeschränkt der Mietpreisbremse. Zudem können Mieter über § 556g Absätze 2 bis 4 BGB zu viel gezahlte Beträge rückwirkend zurückfordern, einschließlich Auskunftsansprüchen und formellen Anforderungen.

Zusammengefasst zwingt der Gesetzentwurf Vermieter zu einer Neukalkulation möblierter Mieten, zu umfassender Dokumentation und zu deutlich geringeren Zuschlägen. Das Geschäftsmodell „möbliert = deutlich teurer“ wird damit in angespannten Wohnungsmärkten strukturell eingeschränkt.

Quelle:
Bundesrat, Gesetzentwurf zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum, Drucksache 657/25 (Beschluss), insbesondere Art. 1 Nr. 2 (§ 556d Abs. 1 BGB-E)

24/12/2025

Zum Jahresausklang möchte ich mich herzlich für das entgegengebrachte Vertrauen und die angenehme Zusammenarbeit bedanken.

Ich wünsche Ihnen eine besinnliche Weihnachtszeit, erholsame Feiertage und einen erfolgreichen Start ins neue Jahr, mit Gesundheit, Zuversicht und neuen Chancen.

12/08/2025

Der aktuelle Referentenentwurf zur Änderung der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung will bestimmte steuerliche Bewertungsnachweise nur noch dann anerkennen, wenn sie von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen.

Damit würden nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige – obwohl sie hohen Qualitätsanforderungen genügen – ausgeschlossen.

💬 „Das ist nicht nur fachlich unbegründet, sondern widerspricht auch geltendem Bundesrecht“, warnt IVD-Präsident Dirk Wohltorf. Der Gesetzgeber habe 2021 ausdrücklich festgelegt, dass beide Gruppen gleichgestellt sind. „Eine Verordnung darf diesen Kreis nicht eigenmächtig einschränken – das verletzt den Vorrang des Gesetzes und benachteiligt qualifizierte Fachleute.“

Besonders brisant: Die geplante Regelung greift ohne zwingenden Grund in die Berufsausübungsfreiheit (Art. 12 GG) ein und verstößt gegen das Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 GG). Eine pauschale Annahme, öbuv-Gutachten seien qualitativ überlegen, ist nicht belegt.

Der IVD weist zudem auf die negativen Folgen für Steuerpflichtige hin: weniger Gutachter, längere Bearbeitungszeiten, höhere Kosten und Probleme in strukturschwachen Regionen.

„Wir setzen uns politisch dafür ein, dass § 9b Abs. 2 und § 11c Abs. 1a EStDV-E so geändert werden, dass auch zertifizierte Sachverständige weiter zugelassen bleiben – im Sinne von Rechtseinheit, Grundrechtsschutz und einer bürgernahen Steuerverwaltung“, so Wohltorf.

➡️ Der IVD bleibt für die Qualität im Sachverständigenwesen und die Wahrung verfassungsrechtlicher Prinzipien am Thema dran und wird seinen Einfluss gegenüber der Politik und dem Bundesministerium der Finanzen geltend machen.

09/08/2025

Seit Kurzem stellt die DIA Freiburg digitale Qualifizierungsnachweise bereit und schon fühlt man sich nach all den Jahren wieder an die schöne Studienzeit in Freiburg im Breisgau zurückversetzt.

Das gedruckte Originalzeugnis bleibt jedoch ein unschlagbares Unikat und weckt lebhaft die Erinnerung an den Moment der feierlichen Übergabe nach der mündlichen Prüfung bei Professor Kleiber, der für mich den Beginn meines Sachverständigenlebens markierte.

https://www.dia.de/de/661/Virtual+Badges++digitale+Zertifikate

21/07/2025

23,5 Milliarden Euro in fünf Jahren – kaum ausreichend für den sozialen Wohnungsbau

Bundesbauministerin Verena Hubertz betont, dass der Bund im Zeitraum von 2025 bis 2029 insgesamt 23,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bereitstellt. Diese Summe wird als Rekordmittel bezeichnet, doch sie relativiert sich schnell, wenn man sie in konkrete Bauleistung über fünf Jahre umrechnet.

Geht man von einer durchschnittlichen Größe einer Sozialwohnung von 75 m² für einen Drei-Personen-Haushalt aus und kalkuliert mit Baukosten von rund 3.000 €/m², was angesichts heutiger Standards keineswegs überhöht ist, ergeben sich Gesamtkosten von ca. 225.000 € pro Wohnung.

Rein rechnerisch könnten mit den angekündigten 23,5 Milliarden Euro über die gesamte Laufzeit nur rund 104.000 Sozialwohnungen gebaut werden:

23.500.000.000 € ÷ 225.000 € ≈ 104.000 Wohnungen

Das entspricht etwa 20.800 neuen Sozialwohnungen pro Jahr, für einen Zeitraum von fünf Jahren.

Angesichts eines geschätzten Bedarfs von mehreren Hunderttausend fehlender Sozialwohnungen in Deutschland ist diese Zahl ernüchternd. Die Mittel reichen also nicht einmal aus, um jährlich den Bedarf auch nur annähernd zu decken.

Hinzu kommt: Die 23,5 Milliarden Euro beziehen sich ausschließlich auf die Bundesmittel, dabei fallen neben den reinen Baukosten weitere erhebliche Aufwendungen an, etwa für Grundstücke, Planung, Erschließung oder kommunale Beiträge. In vielen Regionen reichen diese Mittel daher bei weitem nicht aus, um tatsächlich bezahlbaren Wohnraum in relevantem Umfang zu schaffen.

Die angekündigten 23,5 Milliarden Euro sind ein wichtiges Signal, aber sie sind für einen Zeitraum von fünf Jahren strukturell zu gering, um die soziale Wohnungsnot wirksam zu bekämpfen. Ohne eine spürbare Aufstockung der Mittel, vereinfachte Verfahren und eine enge Verzahnung mit Ländern und Kommunen bleibt die Trendwende im sozialen Wohnungsbau weitgehend Wunschdenken.