Sachverständigenbüro Henrik Wilhelm

26/06/2026

Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Freie Heizungswahl, oder doch ein indirekter Sanierungsdruck?

Der Gesetzentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) sieht eine Rückkehr zur freien Heizungswahl vor. Über den Entwurf beraten derzeit Bundestag und Bundesrat.

Danach sollen künftig neben Wärmepumpen, Hybridheizungen und Biomasseheizungen auch neue Gas, und Ölheizungen wieder zulässig sein. Für viele Eigentümer älterer Bestandsgebäude, insbesondere in strukturschwachen Regionen, wäre dies zunächst eine gute Nachricht. Denn dort stehen häufig Gebäude mit vergleichsweise geringen Marktwerten, bei denen Investitionen von 30.000 bis 50.000 Euro in alternative Heizsysteme wirtschaftlich nur schwer darstellbar sind.

Ein Blick nach Sachsen Anhalt verdeutlicht die Bedeutung dieser Regelung. Rund 63 % der Wohngebäude werden mit Erdgas, weitere 10 % mit Heizöl beheizt. Damit werden nahezu drei Viertel des Gebäudebestandes weiterhin mit fossilen Energieträgern versorgt.

Doch bei genauer Betrachtung stellt sich die Frage, wie frei diese Heizungswahl tatsächlich ist.

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Eigentümer ab 2029 schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen müssen. Die sogenannte Biotreppe sieht eine Erhöhung des Anteils von Biomethan, Bioheizöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff von zunächst 10 %, über 15 % und 30 %, auf schließlich 60 % im Jahr 2040 vor. Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass der CO₂ Preis auf den verbleibenden fossilen Anteil weiter steigen wird.

Die Folge ist eine Verschiebung der wirtschaftlichen Belastung. Nicht mehr die Zulässigkeit einer Heizungsanlage steht im Mittelpunkt, sondern die Kosten ihres langfristigen Betriebs.

Hinzu kommt, dass klimafreundliche Brennstoffe bereits heute teurer sind als herkömmliches Erdgas oder Heizöl. Biomethan kostet derzeit etwa 20 bis 60 % mehr als Erdgas. Bioheizöl weist gegenüber konventionellem Heizöl Preisaufschläge von etwa 5 bis 15 % auf. Mit steigenden Beimischungsquoten ist daher auch mit steigenden Heizkosten zu rechnen.

Gerade für Eigentümer älterer Bestandsgebäude in strukturschwachen Regionen entsteht dadurch ein Zielkonflikt. Einerseits ist eine umfassende energetische Sanierung oder der Einbau einer Wärmepumpe aufgrund geringer Immobilienwerte häufig wirtschaftlich nicht darstellbar. Andererseits wird der Betrieb bestehender Öl, oder Gasheizungen voraussichtlich kontinuierlich teurer.

Rechtlich würde damit kein Sanierungszwang bestehen. Wirtschaftlich könnte jedoch ein erheblicher Sanierungsdruck entstehen.

Die eigentliche Herausforderung liegt deshalb weniger in der Frage, welche Heizungsanlage eingebaut werden darf. Entscheidend wird sein, ob Eigentümer die künftig steigenden Betriebskosten dauerhaft tragen können. Damit könnte sich die freie Heizungswahl in der Praxis als eine wirtschaftlich eingeschränkte Wahlfreiheit erweisen, insbesondere für Eigentümer von Bestandsgebäuden in strukturschwachen Regionen.

29/05/2026

28/05/2026

Der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Finanzen zum Jahressteuergesetz 2026 könnte die Anforderungen an steuerliche Sachverständigengutachten künftig deutlich verändern.

Konkret geht es im neu vorgesehenen § 6f EStG-E um die „Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits.

Besonders bemerkenswert ist dabei die ausdrückliche Bezugnahme auf Sachverständige für die Wertermittlung „aller Arten von bebauten und unbebauten Grundstücken“. Der Entwurf stellt damit nicht auf Teilqualifikationen oder eingeschränkte Zertifizierungen ab, sondern auf die höchste standardisierte Qualifikationsstufe in der Immobilienbewertung.

Vorgesehen sind insbesondere:

- öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder
- nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für die Wertermittlung aller Arten von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Künftig dürfte nicht jede Form der „Zertifizierung“ den vorgesehenen Anforderungen genügen. Der Referentenentwurf stellt vielmehr ausdrücklich auf Sachverständige ab, die die höchste Qualifikationsstufe der DIN EN ISO/IEC 17024-Zertifizierung für die Wertermittlung aller Arten von bebauten und unbebauten Grundstücken erreicht haben und durch DAkkS-akkreditierte Stellen zertifiziert wurden.

Zu den relevanten Zertifizierungsstellen zählen insbesondere:

- DIAZert
- Sprengnetter Zertifizierung
- HypZert
- EIPOSCERT
- IQ-ZERT
- Hochschule Anhalt / IZert

Ebenso relevant ist die vorgesehene Verpflichtung zur persönlichen Vor-Ort-Besichtigung. Der Referentenentwurf misst der persönlichen Objektaufnahme ausdrücklich eine zentrale Bedeutung für die Qualität und Nachvollziehbarkeit der Kaufpreisaufteilung bei.

Auffällig ist zudem der vorgesehene Qualitätsmaßstab für den Nachweis einer von der BMF-Arbeitshilfe abweichenden Kaufpreisaufteilung. Der Entwurf privilegiert hierbei ausdrücklich Gutachten hochqualifizierter Sachverständiger mit öffentlicher Bestellung oder höchster DIN EN ISO/IEC 17024-Qualifikation.

Damit würde die besondere fachliche Vertrauensstellung qualifizierter Sachverständiger erstmals ausdrücklich gesetzlich hervorgehoben werden.

Auch wenn es sich derzeit noch um einen Referentenentwurf handelt, zeichnet sich bereits eine klare Entwicklung ab: Qualifizierte Sachverständigenleistungen, normierte Bewertungsstandards und persönliche Objektkenntnis sollen im steuerlichen Bewertungsrecht künftig deutlich stärker gewichtet werden.

08/04/2026

„Wird Wohnen zum Luxus?“ – eine Frage, die längst auch Mitteldeutschland erreicht hat.

Während der demografische Wandel in vielen Regionen eher zu Leerstand führt, zeigt sich in den wachsenden Städten ein gegenteiliger Trend: In Leipzig, Jena, Dresden, Erfurt oder Magdeburg wird attraktiver Wohnraum zunehmend knapper und teurer. Die Nachfrage ist hoch, nicht nur bei Studierenden und jungen Berufstätigen, sondern auch bei älteren Menschen, die in barrierearme oder barrierefreie Wohnungen wechseln möchten. Gleichzeitig bremsen steigende Baukosten, regulatorische Hürden und fehlende Förderanreize vielerorts den Neubau.

Umso wichtiger ist eine differenzierte, faktenbasierte Diskussion, wie zuletzt bei Fakt ist! im Mitteldeutscher Rundfunk.

Dort hat Frau Katrin Zimmermann als Vorständin des IVD Region Mitte-Ost e.V. mit fundierten Zahlen und klaren Positionen überzeugt. Sie brachte die Perspektiven der Immobilienwirtschaft, unterstützt durch den IVD Bundesverband, sachlich, präzise und lösungsorientiert in die Debatte ein.

Besonders hervorheben möchte ich: Frau Zimmermann MRICS ist zugleich Mitglied im Verband der Bausachverständigen des Landes Sachsen-Anhalt e. V. (VBSLA). Als Verbandsmitglied habe ich mich durch ihren Auftritt fachlich wie auch in der Haltung sehr gut vertreten gefühlt.

Ein starker und souveräner Auftritt.

Die Sendung ist in der ARD Mediathek abrufbar:

Gutes Wohnen ist ein Thema – auch in Mitteldeutschland. Zwar gibt es aufgrund des demografischen Wandels wohl eher ein Problem mit Leerstand als mit Wohnraummangel. Doch vor allem in den Großstädten, Boom-Towns wie Leipzig und Jena, in Dresden, Erfurt oder Magdeburg wird attraktiver Wohnraum teu...

22/03/2026

Manchmal braucht es nur ein kleines Buch, um große Fragen zu klären.

Umso mehr habe ich mich über die Zusendung eines signierten Exemplars von „Meine Eltern sind… Immobiliengutachter“ gefreut, vielen Dank an Ron Hess von on-geo als Autor für die tolle Idee und Umsetzung.

Und ja, es hat tatsächlich funktioniert.

Im Familienkreis ist jetzt endlich geklärt, dass der Papa einen echten Beruf hat, und auch in der Schule lässt sich nun problemlos erklären, was er eigentlich macht, wenn die Lehrerin fragt.

Was auf den ersten Blick wie ein Kinderbuch wirkt und das ist es natürlich auch, trifft einen wichtigen Punkt. Früh Begeisterung für unsere Branche zu wecken und komplexe Tätigkeiten greifbar zu machen.

Gerade in der Immobilienwirtschaft, die für Außenstehende oft schwer verständlich ist, sind solche Formate extrem wertvoll, nicht nur für Kinder, sondern auch für die Erklärung zu Hause und im Klassenzimmer.

Ein wirklich gelungenes Projekt und ein starkes Signal für Nachwuchsarbeit in unserer Branche.

06/03/2026

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt hat am 04.03.2026 Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht, die das Verhältnis des Bodenwertes von Arrondierungsflächen zum Bodenrichtwert von Bauland darstellen.

Arrondierungsflächen sind Flächen, die nicht eigenständig bebaubar sind, jedoch die Nutzung eines angrenzenden Grundstücks verbessern können, beispielsweise indem sie dessen Zuschnitt begradigen oder optimieren oder eine Bebauung erst ermöglichen.

Im Rahmen der Untersuchung wurde durch den Gutachterausschuss der Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche in seinem prozentualen Verhältnis zum jeweils festgelegten Bodenrichtwert für Grundstücke mit Wohn- und Mischnutzung (baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei) analysiert.

https://www.lvermgeo.sachsen-anhalt.de/datei/anzeigen/id/634291,501/umrechnungskoeffizienten_bauland_arrondierungsfl_chen_260213.pdf

02/01/2026

Längst fälliger Schutz vor überhöhten Mieten bei möblierten Wohnungen in Vorbereitung

Der Bundesrat hat mit dem Gesetzentwurf zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum eine wesentliche Verschärfung der rechtlichen Rahmenbedingungen für die möblierte Vermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vorgeschlagen. Ziel ist es ausdrücklich, eine Umgehung der Mietpreisbremse durch pauschale oder intransparente Möblierungszuschläge zu verhindern.

Kernpunkt des Entwurfs ist die Ergänzung des § 556d Absatz 1 BGB. Künftig sollen Vermieter verpflichtet sein, den Möblierungszuschlag transparent, gesondert und der Höhe nach begrenzt auszuweisen. Der Gesetzesentwurf sieht hierzu wörtlich vor:

„Wird eine Wohnung mit Mobiliar vermietet, ist der für die Vermietung der Möbel erhobene Zuschlag neben der Miete gemäß Satz 1 gesondert auszuweisen, soweit nicht ein auf das Mietverhältnis anzuwendender Mietspiegel im Sinne der §§ 558c und 558d die Vermietung des Mobiliars bereits berücksichtigt. Der Möblierungszuschlag darf monatlich höchstens 1 Prozent des Zeitwertes der überlassenen Möbel im Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung an den jeweiligen Mieter betragen. Der Zeitwert ist der Anschaffungspreis der Möbel abzüglich eines Betrags von 5 Prozent für jedes abgelaufene Jahr. Wird kein Zuschlag für die Möblierung gesondert ausgewiesen, gilt die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe […] als unmöbliert vermietet. § 556g Absatz 2 bis 4 gilt entsprechend.“

Für Vermieter, deren Geschäftsmodell ausschließlich oder überwiegend auf der möblierten Vermietung beruht, hat dies erhebliche Konsequenzen:
Die bislang häufig genutzte Praxis, erhöhte Gesamtmieten ohne nachvollziehbare Aufschlüsselung zu verlangen, wäre nicht mehr zulässig. Der wirtschaftliche Vorteil der Möblierung wird auf einen klar berechenbaren und gedeckelten Zuschlag reduziert. Gleichzeitig trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für Anschaffungspreise und Alter der Möbel.

Besonders einschneidend ist die gesetzliche Fiktion, dass bei fehlender separater Ausweisung der Zuschläge die Wohnung rechtlich als unmöbliert gilt. In diesem Fall unterliegt die gesamte verlangte Miete uneingeschränkt der Mietpreisbremse. Zudem können Mieter über § 556g Absätze 2 bis 4 BGB zu viel gezahlte Beträge rückwirkend zurückfordern, einschließlich Auskunftsansprüchen und formellen Anforderungen.

Zusammengefasst zwingt der Gesetzentwurf Vermieter zu einer Neukalkulation möblierter Mieten, zu umfassender Dokumentation und zu deutlich geringeren Zuschlägen. Das Geschäftsmodell „möbliert = deutlich teurer“ wird damit in angespannten Wohnungsmärkten strukturell eingeschränkt.

Quelle:
Bundesrat, Gesetzentwurf zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum, Drucksache 657/25 (Beschluss), insbesondere Art. 1 Nr. 2 (§ 556d Abs. 1 BGB-E)

24/12/2025

Zum Jahresausklang möchte ich mich herzlich für das entgegengebrachte Vertrauen und die angenehme Zusammenarbeit bedanken.

Ich wünsche Ihnen eine besinnliche Weihnachtszeit, erholsame Feiertage und einen erfolgreichen Start ins neue Jahr, mit Gesundheit, Zuversicht und neuen Chancen.

12/08/2025

Der aktuelle Referentenentwurf zur Änderung der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung will bestimmte steuerliche Bewertungsnachweise nur noch dann anerkennen, wenn sie von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen.

Damit würden nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige – obwohl sie hohen Qualitätsanforderungen genügen – ausgeschlossen.

💬 „Das ist nicht nur fachlich unbegründet, sondern widerspricht auch geltendem Bundesrecht“, warnt IVD-Präsident Dirk Wohltorf. Der Gesetzgeber habe 2021 ausdrücklich festgelegt, dass beide Gruppen gleichgestellt sind. „Eine Verordnung darf diesen Kreis nicht eigenmächtig einschränken – das verletzt den Vorrang des Gesetzes und benachteiligt qualifizierte Fachleute.“

Besonders brisant: Die geplante Regelung greift ohne zwingenden Grund in die Berufsausübungsfreiheit (Art. 12 GG) ein und verstößt gegen das Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 GG). Eine pauschale Annahme, öbuv-Gutachten seien qualitativ überlegen, ist nicht belegt.

Der IVD weist zudem auf die negativen Folgen für Steuerpflichtige hin: weniger Gutachter, längere Bearbeitungszeiten, höhere Kosten und Probleme in strukturschwachen Regionen.

„Wir setzen uns politisch dafür ein, dass § 9b Abs. 2 und § 11c Abs. 1a EStDV-E so geändert werden, dass auch zertifizierte Sachverständige weiter zugelassen bleiben – im Sinne von Rechtseinheit, Grundrechtsschutz und einer bürgernahen Steuerverwaltung“, so Wohltorf.

➡️ Der IVD bleibt für die Qualität im Sachverständigenwesen und die Wahrung verfassungsrechtlicher Prinzipien am Thema dran und wird seinen Einfluss gegenüber der Politik und dem Bundesministerium der Finanzen geltend machen.

09/08/2025

Seit Kurzem stellt die DIA Freiburg digitale Qualifizierungsnachweise bereit und schon fühlt man sich nach all den Jahren wieder an die schöne Studienzeit in Freiburg im Breisgau zurückversetzt.

Das gedruckte Originalzeugnis bleibt jedoch ein unschlagbares Unikat und weckt lebhaft die Erinnerung an den Moment der feierlichen Übergabe nach der mündlichen Prüfung bei Professor Kleiber, der für mich den Beginn meines Sachverständigenlebens markierte.

https://www.dia.de/de/661/Virtual+Badges++digitale+Zertifikate