Innoreal Immobilien

30/07/2018

Gepflegtes Mehrfamilienhaus mit 6 WE in guter Wohnlage von Bochum-Mitte.

Kaufpreis: 390.000,- €

Wohnfläche: ca. 330 m²
Grundstücksfläche: 452 m²
Zimmer: 21
Stellplätze: 2
JNKM-IST: 21.420,12 €

Dieses Mehrfamilienhaus wurde ca. 1955 massiv erbaut und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 330 m², verteilt auf sechs Wohnungen.
Das Haus befindet in einem reinen Wohngebiet, liegt in einem Privatweg und grenzt südlich an eine Kindertagesstätte.

Die linken Wohnungen verfügen jeweils über drei Zimmer die rechten Wohnungen jeweils über zwei Zimmer.

Die Flächen im Dachgeschoss werden derzeit von den Mietern genutzt. Dort sind zusätzliche Verschläge als weitere Abstellflächen (Keller) geschaffen worden sowie Bereiche zum Wäschetrocknen.

Das Dachgeschoss kann ausgebaut werden. Dort können dementsprechend eine große Wohnung oder zwei kleinere Wohnungen entstehen.

Das Baulastenverzeichnis ist frei.

10/07/2018

Geräumiges Zweifamilienhaus (Erbbaurecht) in ruhiger Lage von Nachrodt mit großem Garten und Garagen.

Kaufpreis: 230.000,- €

Wohnfläche: ca. 318 m²
Grundstücksfläche: 1.074 m²
Zimmer: 13
Garagen: 2

Dieses große Zweifamilienhaus verfügt über zwei abgeschlossene Wohnungen mit separaten Eingängen.

Die Wohnung im Erdgeschoss verfügt über 4 Zimmer mit einer Wohnfläche von ca. 105 m², verteilt auf Diele/Flur, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Hauswirtschaftsraum, Wohnzimmer, große Wohnküche mit frontbreiten Balkon, Bad und Terrasse.

Die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss verfügt über 9 Zimmer mit einer Wohnfläche von ca.
213 m², verteilt auf Diele, Flur, Gäste-WC, Bad, Hauswirtschaftsraum, Küche mit Esszimmer, großes Wohnzimmer, Gästezimmer und Loggia im Obergeschoss sowie Diele, Bad, Schlafzimmer und drei Kinderzimmer im Dachgeschoss.

In der großen Wohnung befindet sich die Treppe direkt im Eingangsbereich, so dass diese noch mal in zwei separate Wohnung mit Größen von ca. 132 m² (Obergeschoss) und ca. 81 m² (Dachgeschoss) getrennt werden könnte.

Zum Haus gehören zwei übergroße Garagen mit Strom- und Wasseranschlüssen und breiter Auffahrt.

Weitere Informationen erhalten Sie auf unserer Homepage.
Gerne stellen wir Ihnen auch das ausführliche Exposé zur Verfügung.

Sprechen Sie uns einfach an!

02/07/2018

Am 29.06.2018 erreichte uns folgende E-Mail von Immowelt.
Mit dem Betreff: Wir sind Deutschlands bestes Immobilienportal

Sehr geehrter Herr Friebe,

freuen Sie sich mit uns: immowelt.de ist Deutschlands bestes Immobilienportal. Das ergab eine repräsentative Verbraucherbefragung des Deutschen Instituts für Service-Qualität und des Nachrichtensenders n-tv.*

* Deutsche Verbraucher haben Deutschlands beste Online-Portale 2018 gewählt: Ausgezeichnet werden auf Basis von rund 25.000 Kundenmeinungen die besten Unternehmen in 37 Kategorien.

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Als erstes machte uns stutzig von wem diese "Auszeichnung" stammt.
DISQ Deutsches Institut für Service-Qualität GmbH & Co. KG (41 Gefällt mir Angaben sind schon sehr aussagekräftig).
Das erste Rechercheergebnis liefert direkt den dazugehörigen Wikipedia-Artikel:
https://de.wikipedia.org/wiki/Deutsches_Institut_f%C3%BCr_Service-Qualit%C3%A4t

Zitat: "Das Landgericht Potsdam untersagte in einem Urteil vom 6. Mai 2011 in erster Instanz einem Möbelhaus mit dem Testurteil „bestes Möbelhaus“ vom DISQ zu werben. Das Gericht fand zum einen irreführend, dass das Testsiegel in den Nationalfarben der Bundesrepublik Deutschland gehalten und mit der Bezeichnung „Deutsches Institut“ versehen ist, sodass viele Kunden glauben könnten, es handele sich beim DISQ um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht stehende (wissenschaftliche) Einrichtung.[...]"

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Auf der Internetseite des DISQ gibt es nur ein Suchergebnis bei "Immowelt".

Suchergebnis für: Immowelt
1 Ergebnis gefunden.
1. Test Immobilienportale (02.12.2014)
Die Branche der Immobilienportale erwies sich als Zwei-Klassen-Gesellschaft. Drei Anbieter erzielten im Gesamtergebnis das Qualitätsurteil „gut...
2 Dec 2014 - 17k - URL: http://disq.de/2014/20141202-Immobilienportale.html

Da sich die E-Mail ja explizit auf 2018 bezieht, konnte dies also nicht der Gegenstand der Werbung sein.

Unter "Awards" findet man dann "Deutschlands Beste Online-Portale" (Grammatik original übernommen)

Deutschlands Beste Online-Portale 2018
Preisträger (alphabetisch)*

Bei dem Thema "Wohnen & Haushalt" findet man dann folgenden Inhalt:

Immobilienportale

Immobilienscout24
Immowelt.de

* Je nach Größe der Branche und Anzahl der von den Konsumenten bewerteten Anbieter werden bis zu drei Preisträger pro Kategorie ausgezeichnet.

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Für uns stellt sich also hier die Frage: Will Immowelt weiterhin professionell und seriös wahrgenommen werden?

(1) Es wird mit einem Logo/einer Auszeichnung geworben, welche in genau dieser Art und Weise - zwar in anderen Branchen, aber genau so - zu werben bereits mehrfach gerichtlich verboten wurde.
Unter anderem über Drogeriemärkte, Kreuzfahrten, Möbelbranche und Stromanbieter.

(2) Ein detailliertes Testergebnis der Studien und die angelegten Prüfkriterien sind für Verbraucher nicht einsehbar, es werden nur Gesamt- und Teilergebnisse veröffentlicht.

(3) Insgesamt wurden die Studien an sich und die Methoden der Studien bereits mehrfach aufgrund methodischer Fehler, willkürlicher Testmethoden und methodischer Unschärfe kritisiert.

(4) Der "Award" weist keine Plätze, wie Platz 1, 2 usw., sondern nur "Sieger" aus.
Wie also Immowelt darauf kommt, sich als "1. Platz" zu bezeichnen, entbehrt jeglicher Grundlage.
Als Vergleich: ImmobilienScout24 wirbt überhaupt nicht mit dieser unseriösen Auszeichnung.

(5) Insgesamt muss man auch so offen sein und die Tatsache verdeutlichen, dass es in Deutschland ein Duopol gibt. Die ehemaligen kleinen Portale wie z. B. Kalaydo und Immonet sind von der Immowelt-Gruppe übernommen worden. So gibt es mit ImmobilienScout24 und Immowelt sowieso nur zwei Anbieter in diesem Markt. eBay Kleinanzeigen zählen wir aktuell noch nicht dazu, auch wenn diese insbesondere im Wohnraumbereich stark wachsen.

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FAZIT

Der Markt ist (wie oben erläutert) auf zwei Anbieter beschränkt. Es ist nachvollziehbar das mit harten Bandagen um die Marktanteile gekämpft wird.

Aber als einer der beiden Marktführer (insgesamt wohl eher Nummer 2) mit einer "Auszeichnung" zu werben, die explizit NICHT seriös ist, gibt kein gutes Bild für denjenigen ab, der damit wirbt. Dies ist eher ein Zeichen von Verzweiflung.

Wir sind (noch) Kunde bei Immowelt. Auch wenn wir ein junges Unternehmen sind, sind Professionalität und Seriosität die höchsten Güter die wir besitzen und verteidigen. Denn nur so sind wir für unsere Neukunden attraktiv als Dienstleister und empfehlenswert für unsere Bestandskunden.

Demnach legen wir auch Wert auf die Auswahl unserer Partner, die sich an unseren eigenen Werten messen lassen müssen. Ein solches Verhalten und Vorgehen widerspricht damit unseren eigenen Wertvorstellungen und unserer beruflichen Ethik.

Daher werden wir die Zusammenarbeit nun prüfen und gegebenenfalls beenden müssen.

27/06/2018

Seit dem 01.05.2018 sind wir umgezogen.

Als junges und dynamisches Unternehmen entwickeln wir uns auch weiter und wollen unseren Kunden in unseren Räumlichkeiten mehr Komfort bieten.

Wir sind weiterhin in der Dortmunder-Innenstadt anzutreffen.

Unser neuer Sitz ist im markanten Bürogebäude "Heiliger Weg 8-10" im 3. Obergeschoss.

Zusätzlich zu unseren neuen Büroräumlichkeiten bietet uns die Liegenschaft einen Besprechungs- und einen Sitzungsraum um zukünftig auch Eigentümerversammlungen u. ä. mit neuester Ausstattung durchführen zu können.

27/06/2018

Ein Kommentar zu Share Deals in der Immobilienwirtschaft.

(1)
ERKLÄRUNG
(Unterschied zu Asset Deal und Share Deal).

Asset Deal:
Private Immobilienkäufe fallen allesamt unter die Bezeichnung Asset Deal. Der Käufer erwirbt das Grundstück direkt beim Inhaber.
Hier geht es ausschließlich um das Stück Land und eventuell das Haus darauf. Das Eigentum geht bei diesem Deal vollständig von A auf B über. Für diese Geschäfte fallen grundsätzlich Grundsteuern an.

Share Deal:
Share Deals sind im Gegensatz dazu weit mehr als ein reines Immobiliengeschäft. Hier werden Anteile eines Unternehmens erworben, das im Besitz einer Immobilie ist. Der Unterschied mag klein und fein sein, ist aus steuerrechtlicher Sicht aber elementar. Denn wer Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt, zahlt keine Grunderwerbssteuer.

Dazu müssen einige Bedingungen erfüllt werden, die im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) verankert sind. Maßgeblich ist hier Paragraf 1 mit den Absätzen 2a, 3 und 3a (4)(5). Daraus lässt sich das 94/6-Modell ableiten. 94 und 6 stehen für die prozentualen Anteile beim Kauf einer Immobilie im Rahmen eines Share Deals.

Damit der Staat auf die Grunderwerbsteuer verzichtet, dürfen bei einem solchen Geschäft maximal 95 Prozent der Gesellschaft übertragen werden. Mindestens fünf Prozent verbleiben entweder beim Verkäufer oder gehen an eine andere Person bzw. Unternehmung.

Gerundet ergibt sich daraus ein Verhältnis von 94:6 Prozent. Um das System optimal auszunutzen, wären es 94,9 und 5,1 Prozent. Nach fünf Jahren kann der Deckel dann zugemacht und das komplette Paket erworben werden.

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(2)
KOMMENTAR

Bezugnehmend auf den aktuellen Artikel von ImmoCompact
http://www.immocompact.de/nachrichten/share-deals-bei-immobilien-vor-dem-aus?from=2018-06-21%2008%3A15&to=2018-06-26%2007%3A00&pid=644611

Es ist lange überfällig das die aktuellen Gesetze und Regelungen der Share Deals in der Immobilienwirtschaft abgeschafft werden.
Während jeder "Otto-Normalbürger" bei jeder Immobilientransaktion (sogar bei Übernahme von Anteilen im selben Grundbuch) fallen Grunderwerbssteuern an.

Immobiliengesellschaften und unsere tolle Bundesrepublik Deutschland (ja die machen die Scheiße selber) sparen sich durch Käufe in diesen Gesellschaftsstrukturen jedoch durchgehend die Grunderwerbssteuer. Dadurch gehen dem Staat jedes Jahr mehrere Milliarden (die Schätzungen variieren) Steuereinnahmen verloren.

Dies ist ein Beispiel wie Konzerne steuerlich gegenüber dem Bürger bevorteilt werden und nur eins der Beispiele innerhalb der gewerblichen Steuerhinterziehung/-vermeidung (wie auch die Cum-Ex-Aktiengeschäfte).

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(3)
MAßNAHMENKATALOG

1. Sämtliche Ausnahmen in § 1 Erwerbsvorgänge des Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) streichen
2. Einen Freibetrag von 500.000,- € für selbstgenutzte Immobilien.

So werden für private Immobilieneigentümer, die sich Ihr Eigenheim kaufen wollen, Kaufanreize durch geringere Kaufnebenkosten geschaffen.

Die dadurch geminderten Steuereinnahmen werden locker durch die institutionellen Immobilienkäufe aufgefangen und sogar noch Mehreinnahmen zu verzeichnet sein.

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(4)
LITERATUR

Einige interessante Links zu dem Thema:

https://www.tagesspiegel.de/berlin/streit-um-share-deals-wie-sich-immobilienkonzerne-die-grunderwerbssteuer-sparen/19769964.html

http://www.sueddeutsche.de/geld/share-deals-eine-frage-der-gerechtigkeit-1.3886157

https://www.kreditrechner.com/ratgeber/share-deals/

Share Deals sind umstritten, vor allem bei Immobilieninvestments. Die Finanzministerkonferenz hat sich daher nun für strengere Regelungen ausgesprochen. Sie sieht darin ein Steuervermeidungsmodell gegen das vorgegangen werden müsse. Stehen die Share Deals damit vor dem Aus?

17/10/2017

NEU:

Gepflegte Dachgeschosswohnung in der Meinerzhagener Innenstadt.

2 Zimmer
ca. 65 m² Wohnfläche

Miete zzgl. NK 390,00 €
Nebenkosten 130,00 €
Warmmiete 520,00 €

Weitere Informationen und ausführliche Beschreibung auf unserer Internetseite.

25/08/2017

Neue Rubrik: Kannste dir nicht ausdenken!

Kunde besitzt zwei Wohnungen in einem Dreifamlienhaus und möchte diese verkaufen.
Bei der Prüfung der Unterlagen stellt sich vorerst heraus das es sich um eine standardmäßig existierende WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) handelt.
Teilungserklärung inkl. Aufteilungspläne ✅
Grundbuchauszüge mit entsprechenden MEA ✅
Aufgrund der Unterlagen ging auch heraus vor dass die WEG nicht nur aus dem Dreifamilienhaus besteht, sondern zusätzlich noch aus einem weiteren angebauten Gebäude, das im Besitz einer Religionsgemeinschaft ist.
Dementsprechend besteht die WEG aus dem Haus und dem Religionsgebäude.

Also weitere Prüfung der typischen WEG-Unterlagen:
Protokolle ❌
Eigentümerversammlungen ❌
Verwaltungsbeirat ❌
WEG-Verwaltung ❌
Folglich: Jahresabrechnungen ❌, Wirtschaftspläne ❌, Hausgeldkonto ❌, Instandhaltungsrücklage ❌

Als Erklärung heißt es dann, das Haus wurde nie ordnungsgemäß verwaltet. Wenn Reparaturen o. ä. fällig waren, wurde einfach durch die drei Wohnungen geteilt und bezahlt. Mit der Religionsgemeinschaft hätte man noch nie was zutun gehabt.

Fazit: Eine rechtlich vorhandene WEG, welche jedoch de facto nicht existiert, nicht verwaltet wird und nicht die gesetzlichen Vorgaben des WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz) erfüllt.

Step 1:
Als erstes muss ein WEG-Verwalter bestellt werden. Da die Religionsgemeinschaft sich wenig kooperativ zeigt muss dies nun auf richterlichem Wege erfolgen.

Existiert weder ein Verwalter, noch ein Verwaltungsbeirat, so hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Individualanspruch auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zur Bestellung eines Verwalters. In diesem Fall kann jeder Wohnungseigentümer bei Gericht beantragen, ihn (analog § 37 Abs. 2 BGB) zur Einberufung einer Versammlung zu ermächtigen.
Dieses aus § 21 Abs. 4 WEG folgende Antragsrecht auf Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung hat jeder Wohnungseigentümer. Da nach der WEG-Novelle eine Notverwalterbestellung nicht mehr vorgesehen ist, handelt es sich hierbei um ein unabdingbares Recht.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 37 Berufung auf Verlangen einer Minderheit
(2) Wird dem Verlangen nicht entsprochen, so kann das Amtsgericht die Mitglieder, die das Verlangen gestellt haben, zur Berufung der Versammlung ermächtigen; es kann Anordnungen über die Führung des Vorsitzes in der Versammlung treffen. Zuständig ist das Amtsgericht, das für den Bezirk, in dem der Verein seinen Sitz hat, das Vereinsregister führt. Auf die Ermächtigung muss bei der Berufung der Versammlung Bezug genommen werden.

Wir sind nun von dem Kunden mit den entsprechenden Vollmachten ausgestattet worden um in in jeglicher Hinsicht vor Behörden, Gerichten und Dritten zu vertreten.
Ermächtigung aufgrund des § 37 Abs. 2 BGB bei Gericht beantragt.

To be continued...

24/08/2017

Dieses Apartment befindet sich in einem gepflegten Dreifamilienhaus in zentraler Lage von Meinerzhagen und wurde im Jahr 2010 ausgebaut.
Es verfügt über eine Wohnfläche von ca. 36 m², verteilt auf Flur, Tageslichtbad mit Dusche, Küche mit Essbereich sowie das Wohn-/Schlafzimmer.

Mietkonditionen:
Kaltmiete 230,00 €
Betriebs- und Nebenkosten 140,00 €
Warmmiete: 370,00 €
In den Betriebs- und Nebenkosten ist auch Strom enthalten, da es für diese Wohnung keinen eigenen Stromzähler gibt.

Link zum Exposé: folgt

16/08/2017

RECHT SO
Aktuelle Informationen und Urteile aus der Immobilienbranche.

Photovoltaik-Anlagen: Blendende Nachbarschaft ist nicht immer gern gesehen

Stellt ein Sachverständiger fest, dass es auf dem Nachbargrundstück eines Hauses mit Photovoltaikanlage auf dem Dach zu erheblichen Blendungen kommt (hier an bis zu 130 Tagen im Jahr bis zu 2 Stunden), so muss der blendende Nachbar für Abhilfe schaffen. Dazu muss er geeignete Maßnahmen treffen, die Blendungen zu reduzieren. Auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Gesetzgeber Photovoltaik-Anlagen fördere, dürften diese nicht ohne Rücksicht auf die Belange der Nachbarschaft errichtet werden. (OLG Düsseldorf, 9 U 35/17)

Schönheitsreparaturen: Der Vermieter darf den Mieter bereits monatlich zur Kasse bitten

Es ist Vermietern erlaubt, neben der Grundmiete und den Vorauszahlungen für die Betriebskosten Mietern einen "Zuschlag für Schönheitsreparaturen" zu berechnen (hier in Höhe von 80 € pro Monat). Das unterscheidet sich nicht davon, wenn der Eigentümer die Grundmiete gleich um den entsprechenden Betrag höher angesetzt hätte. (Dass in solchen Fällen der Vermieter auch die Kosten für die Schönheitsreparaturen zu finanzieren hat, versteht sich - und das unabhängig davon, in welcher Höhe er tatsächlich einen Aufwand für solche Arbeiten hat.) (BGH, VIII ZR 31/17)

Mietrecht: Wer sich gegen Eigenbedarfskündigung "wehren" will, darf darüber reden...

Hat ein Vermieter eine Wohnung öffentlich zum Kauf angeboten und kommen Interessenten zur Besichtigung (die der Noch-Mieter hereinlassen muss), so ist es dem Mieter überlassen, wie er sich zur Zeit der Besichtigung verhält. Er darf zum Beispiel darauf hinweisen, dass er eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters nicht klaglos hinnehmen werde. Dies berechtigt den Vermieter nicht, eine fristlose (statt bisher nur eine "ordentliche") Kündigung auszusprechen. (AG Saarbrücken, 3 C 498/15)

Mieterhöhung: Auf die Terrasse kann man sich setzen - zum Garten muss man "gehen"

Ein Vermieter darf für einen "am Ende des Grundstücks liegenden" (Mieter-)Garten bei der Berechnung seiner Miete keinen "Terrassen-Zuschlag" erheben. Beides ist nicht miteinander vergleichbar. Das Amtsgericht Dortmund: Eine Terrasse liegt direkt am Haus. Sie kann kurzfristig zum Aufenthalt genutzt werden. Dementsprechend zählt ihre Quadratmeterzahl ja sogar anteilig bei der Flächenberechnung mit. Zum Garten muss man die Gartenmöbel gegebenenfalls tragen... (AG Dortmund, 425 C 4765/14)

Quelle: Immobilienverband IVD Region West

20/07/2017

Neu im Vertrieb: die moderne und zugleich wohnliche Seniorenresidenz Menden als Neubau im Sauerland. Die 80 Wohneinheiten, der auf vollstationäre Pflege ausgelegten Pflegeeinrichtung sind alle als Einzelzimmer mit eigenem Badezimmer ausgestattet und ca. 49 – 52 m2 groß. Das Gebäude, das sich bereits im Bau befindet, und 2018 eröffnet erstreckt sich über 3 und zum Teil 4 Geschosse und liegt in direkter Nähe zur Hönne und des Rothenbergs im Grünen. Dabei ist es trotzdem zentral und innenstadtnah gelegen.

Mehr Informationen auf unserer Homepage: http://www.cwh-immobilien.de oder per E-Mail: [email protected]

Neu im Vertrieb: die moderne und zugleich wohnliche Seniorenresidenz Menden als Neubau im Sauerland. Die 80 Wohneinheiten, der auf vollstationäre Pflege ausg...

22/06/2017

Vermietet:
Gepflegtes Apartment mit 41 m² in Herdecke.